广州市珠江建设发展有限公司、某某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）粤01民终4294号

上诉人（原审被告）：广州市珠江建设发展有限公司，住所地广州市越秀区环市东路476号之一10-17层。

法定代表人：王志强，该公司董事长。

委托诉讼代理人：陆倩婷，该公司员工。

委托诉讼代理人：刘博一，该公司员工。

被上诉人（原审原告）：**，女，1978年10月5日出生，汉族，身份证住址广州市花都区之一。

委托诉讼代理人：董威，广东金科律师事务所律师。

委托诉讼代理人：徐静怡，广东金科律师事务所律师。

原审被告：广州市花都区北兴建筑工程公司，住所地广州市花都区花东镇。

法定代表人：钟玉瑞，该公司总经理。

委托诉讼代理人：刘翌哲，广东合誉律师事务所律师。

上诉人广州市珠江建设发展有限公司（以下简称珠江公司）因与被上诉人**、原审被告广州市花都区北兴建筑工程公司（以下简称北兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2021）粤0104民初28096号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。

上诉人珠江公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回**的全部诉讼请求；3.本案诉讼费由**承担。事实和理由：一、珠江公司与北兴公司签订的《购房协议书》真实性存疑，一审法院在没有对《购房协议书》上北兴公司的公章真伪进行鉴定的情况下就认定《购房协议书》是真实的，认定事实错误。经比对，珠江与北兴公司签订的《购房协议书》上的公章存在以下不同：1.《购房协议书》“广州”二字的间距与备案印鉴等相比过大；2.“北”字左下一笔与“区”的位置明显不一致；3.“兴”字笔画与备案印鉴等相比存在四处笔画大小明显不同；4.“工程”两字在备案印鉴等是相连的，但《购房协议书》中两字之间的距离过大；5.“公司”两字的距离比备案印鉴距离大；6.“公”字最后的笔画与备案印鉴明显粗细长短不一样。因此，《购房协议书》上北兴公司的印鉴可能是伪造的。珠江公司在一审开庭时和2021年11月3日都曾向一审法院申请对《购房协议书》上北兴公司的印鉴进行鉴定，但一审法院对珠江公司的申请不予采纳。《购房协议书》上北兴公司印鉴的真伪是珠江公司是否需要对**承担办证责任的关键，一审法院在未审理查明该事实的情况下直接认定《购房协议书》的效力并判决北兴公司和珠江公司为**办证，属于认定事实错误。二、**的付款方式明显不合常理，没有实质的证据证明其已支付房款。1.**提供的付款证据只有一张谢植林签名的收据，**现金支付房款不合常理。2.北兴公司并没有在收据上盖章，也没有向**开具发票，没有证据证明北兴公司己实际收到房款。三、珠江公司与北兴公司于1990年11月3日签订的《协议书》并不发生权属变更的效力。珠江公司与北兴公司签订的《协议书》证实由珠江公司负责工程项目的全部资金、房屋的销售和办理房屋产权事宜，北兴公司仅负责搬迁、回迁安置工作和费用，北兴公司根本无权负责资金和房屋事宜，其不具有处置区庄项目房屋的权利。珠江公司也从未将涉案房屋广州市先烈中路78号之三601房归于北兴公司处置。四、假如公章是真实的，北兴公司也属于无权处分，珠江公司没有为**办理涉案房屋的产权过户手续的义务，一审法院判决珠江公司履行**与北兴公司签订的合同义务，属于适用法律错误。1.珠江公司并非合同的相对方，与**并没有合同关系。2.北兴公司对涉案房屋进行出售属于无权处分，珠江公司并没有对北兴公司的出售行为进行追认。一审法院依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条和第五百七十七条判决珠江公司为**办证属于适用法律错误。综上所述，一审法院认定的事实和适用的法律错误，特提起上诉，请依法改判。

被上诉人**二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请予以维持。北兴公司已在一审庭审中确认，其与**签订的《购房协议书》上公章真实，珠江公司却一再要求确认公章的真实性，居心叵测，一审法院已在另案中确认《购房协议书》真实有效，北兴公司的处分行为已经得到了珠江公司的追认，珠江公司作为涉案房屋所在地块的用地人，有义务为**办理房屋产权过户手续，**请求维持一审判决，以维护**的权益。

原审被告北兴公司二审答辩称：涉案《购房协议书》是真实的，而且也已经在（2020）粤01民终23428号生效民事判决中查明合法有效。同时该生效判决也查明了珠江公司认可了涉案房屋的买卖行为，请求法院驳回珠江公司的上诉。

**于2021年5月21日向一审法院起诉，请求：判令珠江公司和北兴公司共同协助**办理将广州市先烈中路XX号房屋产权过户至**名下的不动产登记手续。

一审法院经审理查明：1982年2月12日，北兴公司与广东省基层饮食服务公司（后更名为广东省饮食旅游服务公司）经广州市规划局以（82）城地批字第16号文批准共同征用本市先烈路区庄村1－15号、87－98号等地段的土地兴建培训房、宿舍工程。1988年1月6日，珠江公司经广州市规划局以（88）城地批字第13号文批准征用本市先烈路区庄村2－14号地段兴建回迁楼（扩征）工程。

2004年8月5日，**（乙方）与北兴公司（甲方）签订《购房协议书》，约定：1.甲方将其与珠江公司合作开发的广州市先烈中路78号之三601房117平方米卖给乙方每平方米5000元总款585000元，乙方要一次性付款；2.甲方负责办理乙方的产权证书，但费用由乙方负责等。2004年8月25日，案外人谢植林出具收据，写明收到**交来广州市先烈中路78号之三601房购房款585000元。北兴公司确认收到该款项。

2012年4月25日，珠江公司向广州市房地产交易登记中心申请办理先烈中路78号、78号之一、78号之三、78号之六、78号之七、78号之八的初始登记（历史遗留问题），取得12登记01012138号受理回执。涉案项目至今未办理初始登记。

珠江公司曾向一审法院提起诉讼，请求：1.确认广州市先烈中路XX号房屋产权为珠江公司所有；…4.确认**与北兴公司所签署的《购房协议书》无效;等。一审法院于2020年9月9日作出（2020）粤0104民初5652号民事判决书，认为：珠江公司认可北兴公司出售涉案房屋的行为，故其诉请要求确认北兴公司与**签订的《购房协议书》无效没有依据，一审法院不予支持。一审判决驳回珠江公司的全部诉讼请求。珠江公司不服判决，提出上诉。本院于2021年3月12日作出（2020）粤01民终23428号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。

一审法院认为，**与北兴公司自愿签订的《购房协议书》合法有效，双方均应依约履行。**已向北兴公司支付了全部购房款，北兴公司理应按约定协助**办理产权过户手续。珠江公司作为涉案房屋所在地块的用地人，认可北兴公司出售涉案房屋的行为，故负有与北兴公司共同协助**办理产权过户手续的义务。**提出的诉讼请求合法，一审法院予以支持。至于珠江公司提出的《购房协议书》上北兴公司的公章真实性存疑的问题，因北兴公司已当庭表示认可该协议书的真实性，且亦确认已经收取了**的购房款，故珠江公司的上述答辩理由，一审法院不予采纳。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干问题》第一条第三款的规定，于2022年1月5日作出如下判决:被告广州市花都区北兴建筑工程公司、广州珠江建设发展有限公司在本判决发生法律效力之日起15日内，协同原告**办理将广州市先烈中路XX号房屋产权过户至原告**名下的不动产登记手续。一审案件受理费减半收取4825元，由被告广州市花都区北兴建筑工程公司、广州珠江建设发展有限公司共同负担。

经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。

二审中，双方当事人未提交新证据。

二审中，一、北兴公司陈述其认可《购房协议书》以及印章的真实性，由于《购房协议书》的时间比较久远，所以当时公司可能有不同的印章。二、**陈述购房款是用现金支付给案外人谢植林的。北兴公司确认收到了**支付的购房款，该购房款是由谢植林收取后现金支付给北兴公司的。三、珠江公司陈述涉案房屋目前没有进行初始登记，涉案房屋所在的整栋楼都没有进行初始登记，因此整栋楼因各套房屋存在面积测绘等问题尚未完成初始登记。**、北兴公司均确认涉案房屋目前没有进行初始登记。

本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十一条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合各方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：**主张珠江公司和北兴公司共同协助其办理将涉案房屋产权过户至其名下的不动产登记手续是否成立。针对前述争议焦点，本院认定如下：

根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定,不动产首次登记是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的,不得办理不动产其他类型登记,但法律、行政法规另有规定的除外。因包括涉案房屋在内的涉案项目至今未办理初始登记，涉案房屋目前并不具备办理产权转移登记的条件。故目前情况下,**在本案中诉请要求珠江公司和北兴公司共同协助其办理将涉案房屋产权过户至其名下的不动产登记手续依据不足，本院不予支持。一审判决北兴公司与珠江公司共同协助**办理将涉案房屋产权过户至**名下的不动产登记手续不当，本院予以纠正。**可待条件成就后另循合法途径处理。

珠江公司上诉主张一审未对《购房协议书》上的公章真伪进行鉴定即认定《购房协议书》的真实性存在错误的问题，因（2020）粤01民终23428号民事判决书已对珠江公司主张该《购房协议书》无效的诉请进行处理，该民事判决书已发生法律效力，一审未对《购房协议书》上的公章真伪进行鉴定并无不当。关于珠江公司主张的购房款支付问题，北兴公司本案中已确认其收到购房款，珠江公司并未提交证据予以反驳。关于珠江公司上诉主张的其与北兴公司之间的其他关系是双方基于双方之间曾经的合作关系所产生的权利义务，已由双方之间的另案进行处理，本院不再对此进行阐述及调处。

综上所述，珠江公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决查明事实清楚，但适用法律存在不当，导致部分处理结果不当，依法应予以改判。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百七十七条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2021）粤0104民初28096号民事判决；

二、驳回**的诉讼请求。

一审案件受理费4825元，二审案件受理费9650元，均由**负担。

本判决为终审判决。

审判长　李　娜

审判员　柳玮玮

审判员　黄春成

二〇二二年五月十七日

书记员　李梁妃

李海玉