邹平宏昌建筑安装工程有限公司、某某等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

山东省滨州市中级人民法院

山东省滨州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鲁16民终1941号

上诉人（原审原告,案外人）：邹平宏昌建筑安装工程有限公司，住所地：山东省邹平市韩店镇邹韩路271号。

法定代表人：张光宝，该公司经理。

委托诉讼代理人：刘润丰，山东远识律师事务所律师。

被上诉人（原审被告,申请执行人）：刘洪勇，男，1965年7月1日出生，汉族，住山东省邹平市。

委托诉讼代理人：王镇，山东详度律师事务所律师。

被上诉人（原审被告,被执行人）：刘恒金，男，1963年5月3日生，汉族，住山东省邹平市。

委托诉讼代理人：张方强，邹平长山法律服务所法律工作者。

原审第三人：邹平市青阳镇刘家村村民委员会，住所地：山东省邹平市青阳镇刘家村。

法定代表人：刘赐涛，该村村主任。

委托诉讼代理人：商艳丽，山东年轮律师事务所律师。

上诉人邹平宏昌建筑安装工程有限公司（以下简称宏昌建筑公司）因与被上诉人刘洪勇、刘恒金及原审第三人邹平市青阳镇刘家村村民委员会（以下简称青阳刘家村委）案外人执行异议之诉一案，不服山东省邹平市人民法院(2021)鲁1681民初633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

宏昌建筑公司上诉请求：1.撤销山东省邹平市人民法院（2021）鲁1681民初633号民事判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，判决错误。涉案房屋虽然是“小产权房”，但上诉人为第三人承建社区工程后，第三人将涉案房屋抵顶工程款转为上诉人所有这是不争的事实。由于该房的性质原因，无法按照《不动产登记暂行条例》的规定进行登记，但依据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条的规定，双方抵顶工程款的协议是合法有效的。被上诉人刘恒金的儿子刘泗斌，是上诉人第五分公司的法定代表人。刘泗斌代表上诉人在施工现场进行管理。涉案房屋由第三人抵顶给上诉人后，作为上诉人办公及宿舍适用。刘恒金与刘泗斌是否在涉案房屋中居住生活上诉人并不知情。就是刘恒金跟随其儿子刘泗斌在涉案房屋中生活，也不能就认定涉案房屋就是刘恒金所有。邹平市人民法院（2020）鲁1626执异96号执行裁定书认定涉案房屋是刘恒金的唯一证据，就是物业自己登记的“服务登记簿”。物业也承认是自己登记，且登记信息存在错误，就连刘恒金的身份号码也是登记的其他人的。该“服务登记簿”并非服务合同，无法证实建立登记信息的合法性。就是退一万步讲，“物业登记簿”登记信息无误，也只能证实物业服务的对象，也不能证实涉案房屋的所有权人，“物业服务登记簿”的“登记”与《不动产登记暂行条例》规定的“登记”在性质及法律效力上存在天壤之别，物业的登记不具有任何法律效力。显然邹平市人民法院（2020）鲁1626执异96号执行裁定是错误的。在本案中，一审法院错误的依据（2020）鲁1626执异96号认定的案件事实，作出了错误的判决，请二审法院予以纠正。

刘洪勇辩称，一审认定事实正确。宏昌公司作为青阳镇刘家村村集体经济组织外的成员，无法享有刘村集体土地上房屋所有权，执行异议的标的物涉案房屋物业登记名为刘红军，并由刘红军占有使用、管理，能证实涉案房屋为刘恒金所有。刘泗斌作为上诉人分公司的法人，上诉人上诉状中称不清楚刘恒金与刘泗斌是否在涉案房屋居住，与常理相悖，一审适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求。

刘恒金辩称，1.涉案房屋确实不是刘恒金所有，该房屋是刘家村委为付工程款抵顶给了宏昌公司。由于宏昌公司在刘家村没有施工完毕，该涉案房屋宏昌公司作为在刘家村××现场办公室及宿舍，刘恒金是刘泗斌的父亲。刘泗斌是宏昌公司在刘家村的施工现场的负责人。刘恒金偶尔在涉案房屋居住，但并不是涉案房屋的房主。2.物业公司制作的服务册记载的内容是物业公司单方记载形成，上面的身份信息、联系方式都不是刘恒金的。不能确定房屋真正的所有权人就是刘恒金。3.上诉人的上诉理由客观真实，刘恒金无异议。

青阳刘家村委发表意见，涉案房产因第三人与上诉人建设社区所产生的债权债务关系，第三人将涉案房产以工程款的方式抵偿给了上诉人，办理完抵偿手续至今无任何第三方向第三人要求变更房屋所有权人登记，并且在本案所涉的原执行裁定执行过程中，也没有任何单位向第三人征询涉案房屋所有人情况。现在在第三人处涉案房产仍登记在上诉人处。

宏昌建筑公司向一审法院起诉请求：1.确认位于邹平市的所有权为原告所有；2.本案诉讼费由原告承担。

一审法院认定事实：刘洪勇与刘恒金合伙协议纠纷一案，一审法院于2003年6月23日作出（2002）邹民一初字第123号民事判决书，判决：一、……；上述二、三、四、五项相互折抵，被告刘恒金应于本判决生效后十日内支付给原告刘洪勇现金379450.66元；（2004）滨中民再终字第4号民事判决维持了上述判决。后该案进入执行程序，（2020）鲁1626执恢40号执行裁定书和协助执行通知书查封了刘恒金位于邹平市的房产。宏昌建筑公司以该三处房产归其所有为由，向一审法院提出执行异议，要求立即停止对上述三处房产的执行，并解除查封措施，一审法院受理后，于2020年10月22日作出（2020）鲁1626执异96号执行裁定书，裁定驳回异议人宏昌建筑公司的执行异议请求。宏昌建筑公司对该执行裁定书不服，依法诉至一审法院。

一审法院认为，本案争议的焦点为宏昌建筑公司是否为涉案房屋权利人，是否能排除执行。原告主张其通过以房抵款的方式取得了涉案房产的权利，一审法院认为，原告仅凭以房抵款协议书主张其为涉案房产权利人，不符合法律规定。首先，涉案房屋为“小产权房”，法律禁止将“小产权房”卖给集体经济组织之外的成员，庭审中，青阳刘家村委认可除与宏昌建筑公司用房抵款外并没有对外出售房屋，如果认可用房抵账协议，等于认可青阳刘家村委变相出卖了“小产权房”；其次，青阳刘家村委与宏昌建筑公司签订协议后，青阳刘家村委并没有对房屋进行登记，村两委两会也没有记录，庭审中，青阳刘家村委亦未提供有效证据予以证实涉案房屋权利人系宏昌建筑公司，法庭在庭审中告知青阳刘家村委在庭后三日内提供关于涉案房屋登记、两委会纪录等相关房产的说明，但青阳刘家村委一直未向法庭提供；最后，宏昌建筑公司与青阳刘家村委签订协议后，宏昌建筑公司未对房屋进行有效的管理、占有、使用，该房屋在物业管理公司登记人为刘恒金，且从交费情况、居住情况看，涉案房屋系刘恒金及其儿子管理、占有、使用，宏昌建筑公司主张其系涉案房屋实际权利人，涉案房屋是其职工刘泗斌使用，刘恒金系刘泗斌父亲，但未提供有效证据予以证实。综上，原告仅凭以房抵账协议主张其为涉案房屋权利人，排除执行，无事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决：驳回原告邹平宏昌建筑安装工程有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告邹平宏昌建筑安装工程有限公司负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人提交证据一：刘家村村委会证明一份。证明：刘恒金是刘泗斌、刘泗顺的父亲，刘泗斌和刘泗顺是同胞兄弟关系。

刘洪勇质证称：对证据一我方认可。刘恒金质证称：对证据一认可。青阳刘家村委发表意见，对上诉人提交的证据无异议。

上诉人依法申请证人刘某1出庭作证。刘某1陈述物业登记薄系根据青阳刘家村委会选房图纸制作，选房图纸由青阳刘家村委保管。涉案房屋水电费、物业费均由刘泗顺办理缴纳。

对证人证言上诉人质证称：1.证人所称涉案三处房屋是按照图纸登记进行制造的服务册记载的相关信息是错误的。涉案三处房产是第三人抵顶给上诉人，不存在图纸标注刘恒金的这一事实。2.证人称谁交物业费谁进行居住是错误的。事实上刘泗斌他自己是有房子的。被上诉人刘洪勇质证称：对证人证言无异议。被上诉人刘恒金质证称：对证人证言无异议。青阳刘家村委发表意见：对证人证言有异议。庭后提交备案的登记表。

上诉人宏昌建筑公司庭后提交证据三组。原审第三人青阳刘家村委于庭后提交证据五组。法院组织各方当事人进行举证质证。上诉人提交证据二：刘泗斌的交纳社保证明一份，刘泗斌、刘泗顺的安全员证、建筑施工操作资格证（共四页）。证明：刘泗斌、刘泗顺是上诉人的工作人员。刘泗斌受上诉人指派，在涉案房屋所在的工地及周边工地是现场管理人员，涉案三套房屋作为上诉人在建设工程项目中的办公室、餐厅及宿舍。证据三：购楼交款明细35份（包括涉案三套房屋）。证明：涉案三房屋是第三人因欠上诉人工程款，用房屋抵顶给上诉人的，不是刘恒金所有。证据四：公司股东列表一份，公司营业执照一份，法定代表人身份证复印件一份。证明：对作业证及安全员证、社保证明加盖公章的真实性。

第三人提交证据一；2017年8月5日刘家村两委一致通过的说明一份，证实：宏昌建筑公司承建的刘家村会仙社区1#楼、2#楼、3#楼工程款的含税价格及不含税价格，村委决定按不含税价格支付给承包人宏昌建筑公司。证据二：2017年11月9日刘家村两委会成员会议纪要一份，证实：经村两委决定将会仙社区1、2、3号楼部分楼房作为工程款抵顶给宏昌建筑公司。证据三：青阳刘家村委会、青阳镇农村资金资产资源代理服务中心（邹平市青阳镇经管站）收款收据一份、会仙社区二期以房抵账收款明细三份、记账凭证三份，证实：2017年12月14日宏昌建筑公司为刘家村民委员会出具了工程款收据，刘家村委将会仙社区二期以房抵账给了宏昌建筑公司，其中抵账房包括本案所涉1#1层东户、中户、西户。证据四：会仙社区1#楼选楼平面图一份（原件见村档案），证实：本案所涉1#1层东户、中户、西户楼房系宏昌建筑公司所有。证据五：购房交款明细表一份，证实：刘家村委将抵给宏昌建筑公司的房屋，户主没有标记，但在备注栏中标有“宏昌”。该表一式两份，交给宏昌建筑公司一份，刘家村存档一份。对于本村其他村民购房户的“购楼缴款明细表”也是村委存档一半交村民一半。

宏昌建筑公司质证称：对青阳刘家村委提交证据真实性无异议，涉案房屋是当初由其现场管理人员刘泗斌与第三人办理房屋交接，提交的住房交款明细表当初是村委Ａ4纸打印，上下相连，从中间剪开。村委持有上半部分，我公司持有下半部分，内容相同。该购房明细表向上诉人交付包括涉案房屋在内的35套房的交房凭据。青阳刘家村委提供的房屋登记公示图，可以证实包括涉案房屋之内的35套房没有记载刘恒金，不是证人刘某2所称的记载的名称，将涉案的3套房在物业登记簿登记为刘恒金。证人刘某1证言并没有向法庭陈述，庭后经了解，证人与刘洪勇是兄弟关系，存在利害关系，在法庭的证言与第三人提供的证据相矛盾的地方不应采信。上诉人提交的刘泗斌社保证明，刘泗斌安操员证、建筑员操作证，均能证实刘泗斌、刘泗顺是上诉人的员工，上诉人当初指派刘泗斌，由刘泗斌代表上诉人进行管理是正常的。不能因为刘泗斌的父亲刘恒金曾经居住过该三套房就认定为三套房屋所有人是刘恒金。物业公司登记簿登记的内容只能说明物业的服务对象，在登记薄登记与不动产条例的登记不矛盾。不能将该证据确定为该房屋的所有权人。假设涉案房屋是小产权房，不能进行交易，第三人可以退房，另行主张购房款。如果法院将涉案房屋抵账，将损害上诉人利益，不能用上诉人的财产为刘恒金抵账。2019年，上诉人公司法定代表人是刘金，刘金已经被公安机关控制，上诉人无法提供水费，物业费的相关明细。

刘洪勇质证称：1.上述证据均是一审可以提供而未提供的证据。2.第三人提供的单位证明没有单位负责人出庭作证，无法证实证据的真实性。3.小产权房的产权只能是本村经济组织成员，根据物业登记簿及上诉人第一次庭审申请的证人可以证实涉案房屋有刘恒金占有并使用。4.抵账协议与产权归属不矛盾，刘恒金的儿子刘泗顺作为公司的法定代表人，村里将欠的工程款抵押并登记在刘恒金名下合理，协议最后一行签名均为刘泗斌，也能证实虽说村委与公司有抵账协议，但刘泗斌将房子交给父亲刘恒金占有使用，刘恒金作为房屋所有人合法有据。

刘恒金质证称：对上诉人和第三人提交证据无异议，上述证据证明涉案房产的所有人不是刘恒金。

经审查，上诉人提交的证据被上诉人刘洪勇、刘恒金对证据的真实性均无异议，本院对上诉人证据的真实性予以确认。刘泗斌的建筑施工特种作业操作资格证中显示“宏昌邹”，刘泗顺的建筑施工特种作业操作资格证无此标注。滨州市社会保险服务中心出具的社保缴费证明显示上诉人为刘泗斌缴纳2017年9月至2019年6月保险费。但该期间无为刘泗顺缴纳社保证明。刘泗斌的专职安全员证书显示其有效期为2017年5月至2020年5月，加盖公章为山东省住房和城乡建设厅建筑施工企业安全生产人员证书专用章，刘泗顺的专职安全员证书加盖公章为山东省住房和城乡建设厅从业人员管理专用章，未显示证书有效期的起止时间。综上，对于该证据的证明刘泗斌系上诉人工作人员证明目的予以采信，对于证明刘泗顺为上诉人公司工作人员证明目的不予采信。

刘泗顺青阳刘家村委提交的说明、两委成员会议纪要加盖其村委会公章及村委签字，与自邹平市青阳镇经管站调取的收款收据、收款明细、记账凭证相互印证，购房明细表亦与上诉人提交的明细表相对应，对原审第三人青阳刘家村委提交的证据本院予以采信。证人陈述其物业服务册系根据会仙社区1#楼选楼平面图的记录所制作，青阳刘家村委提交的的选楼平面图显示的涉案房屋的房主为上诉人。综合审查证人证言、各方当事人举证及质证意见，本院二审查明事实如下：

宏昌建筑公司承包了青阳镇刘家村会仙社区1#楼、2#楼、3#楼的工程建设。涉案工程建设完毕后，2017年12月，青阳刘家村委与宏昌建筑公司签订抵账协议，协议约定：青阳刘家村委以会仙社区二期1#楼20户、2#楼4户、3#楼11户住宅楼(包括涉案争议的房产在内)顶给宏昌建筑公司，总金额9984787元；该房屋为青阳刘家村委建设，宏昌建筑公司施工，经协商一致，青阳刘家村委同意以该房屋折抵为宏昌建筑公司工程款。2020年6月10日，一审法院向青阳镇刘家村委发送协助执行通知书，要求青阳镇刘家村委协助查封涉案房屋。青阳镇刘家村委于2020年7月10日向一审法院发函称涉案房屋已用于抵顶宏昌建筑公司的工程款，涉案房屋所有权属于宏昌建筑公司。

案外人刘泗斌与刘泗顺系同胞兄弟，刘恒金系刘泗斌、刘泗顺的父亲。刘泗斌系宏昌建筑公司工作人员。物业管理登记薄上记载涉案房屋的户主为刘恒金,所记载信息为刘泗顺联系电话及身份证号码，涉案房屋水费、电费、物业费均由刘泗顺缴纳。物业管理登记薄系根据选房图纸所制作，选房图纸显示的房主为上诉人宏昌建筑公司。涉案房屋由刘恒金居住使用。刘恒金陈述系由刘泗斌、刘泗顺兄弟交由其居住。

本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。

本院认为，本案的争议焦点为：上诉人宏昌建筑公司是否对涉案房屋享有阻却法院强制执行的所有权。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条规定，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。故，法院应审查案外人是否提交充分证据证实其是否对涉案房产享有排除执行的权利。上诉人在一审诉讼中的诉求为确认涉案房屋归其所有，其主张排除执行的权利依据亦为其系涉案房屋的所有权人。

首先，上诉人主张其为涉案房产的所有权人，但是其提交的证据仅能证实其与本案第三人就涉案房产达成了以物抵债协议，但是无法证明其取得了涉案房屋的所有权。根据《国务院办公厅关于加强土地转让严格管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）、《国务院办公厅》（国办发〔2007〕71号）、《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记法证的若干意见》（国土资发［2011］178号）等国家政策性规定，对农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或小产权房等违法用地，不得登记发证。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。小产权房不能够向非本集体成员的第三人转让或者出售。青阳刘家村委虽提交了购房交款明细及记账凭证，但宏昌建筑公司并无获得涉案房屋所有权的主体资格，若认可以房抵债协议，则等于认可××××村委变相向非本集体成员的第三人出卖了“小产权房”，故宏昌建筑公司无法基于以物抵债协议取得涉案房屋的所有权。

其次，上诉人无证据证实其查封前实际占有使用涉案房屋。涉案房屋由被上诉人刘恒金居住使用，物业、水电费用由刘泗顺缴纳。上诉人提交的证据不足以证实刘泗顺为上诉人工作人员。况且，即使刘泗顺为上诉人工作人员，刘泗顺缴纳物业费、水电费是否为履行职务行为，其缴纳的水电费是否经由公司报销入账均无证据证实。故，现有证据无法证实上诉人宏昌建筑公司对涉案房屋在查封前进行了有效的管理、占有和使用。

综上，现行法律法规及相关政策并未允许出售转让“小产权房”，上诉人宏昌建筑公司请求确认涉案房产归其所有的诉讼诉求不成立，上诉人亦未提交充分证据证实其对涉案房屋的占有使用，上诉人以取得涉案房屋所有权为由阻却强制执行的诉求亦不能成立。

综上，一审判决认定事实及适用法律均无明显不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人邹平宏昌建筑安装工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　唐顺江

审 判 员　吴金魁

审 判 员　王　琳

二〇二一年九月十五日

法官助理　傅稚轩

书 记 员　韩　静