中国东方资产管理股份有限公司深圳市分公司、深圳市某某装饰工程集团有限公司等借款合同纠纷执行异议执行裁定书

广东省深圳市福田区人民法院 执 行 裁 定 书 （2022）粤0304执异793号 案外人：***，男，汉族，1964年9月25日出生，住址广东省深圳市南山区。 申请执行人：中国东方资产管理股份有限公司深圳市分公司，住所广东省深圳市罗湖区建设路2016号南方证券大厦AB座18楼，统一社会信用代码91440300708597519X。 负责人：***。 委托代理人：**，泰和泰（深圳）律师事务所律师。 委托代理人：**，泰和泰（深圳）律师事务所律师。 被执行人：深圳市***装饰工程集团有限公司，住所广东省深圳市福田区深南中路1016号***二楼，统一社会信用代码91440300715260594L。 法定代表人：***。 被执行人：深圳市福记投资控股有限公司，住所广东省深圳市福田区华富街道深南中路1016号***2楼，统一社会信用代码91440300326574186A。 法定代表人：***。 被执行人：深圳市***建设工程有限公司，住所广东省深圳市福田区深南中路1016号***二楼205房，统一社会信用代码914403005719774720。 法定代表人：***。 被执行人：***，男，汉族，1994年2月5日出生，住址广东省深圳市福田区。 被执行人：***，男，汉族，1969年9月6日出生，住址广东省深圳市福田区。 被执行人：深圳市***投资发展有限公司，住所广东省深圳市福田区深南中路1016号***二楼202房，统一社会信用代码91440300674829317N。 法定代表人：***。 被执行人：***，女，汉族，1968年11月21日出生，住址广东省深圳市福田区。 上列申请执行人与被执行人金融借款合同纠纷一案，本院已立案执行，案号为（2021）粤0304执21647号。在执行过程中，案外人对本院执行被执行人***名下山东省烟台市XX区XX路XX号XX号房产（以下简称涉案房产）不服，主张实体权利，遂向本院提出异议。本院依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。 案外人称，1、案外人是涉案房产的实际占有人，且已经支付了大部分购房价款560万元。被执行人***名下的涉案房产自2018年12月16日起一直为案外人实际拥有。2、2016年11月7日，被执行人深圳市***装饰工程集团有限公司（以下简称***装饰公司）、***与案外人签订了借款协议，向案外人借款560万元。3、2018年11月1日借款合同到期后因被执行人***装饰公司、***皆无法还款，经案外人与被执行人***装饰公司、***等协商，双方同意将此借款转为购房款，由被执行人***所持有的涉案房产作价860万元出售给案外人，双方于2018年11月15日签订了商品房买卖合同；合同约定买卖双方的购房款与借款相互抵销，并要求卖方在2018年12月15日前办理房屋交接与产权过户手续。4、因涉案房产由被执行人***办理了银行抵押，故无法办理过户手续，但涉案房产自2018年12月16日起一直为案外人实际占有。5、案外人作为善意第三人，在法院查封之前就与被执行人***签订了合法有效的书面商品房买卖合同，且已经交付了大部分购房款，并实际占有使用涉案房产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，请求中止对涉案房产的执行与拍卖。 申请执行人答辩称，一、被执行人***于2017年11月9日与中国建设银行股份有限公司深圳市分行（以下简称建行深圳分行）签订的《额度借款最高额抵押合同》第二条第二款约定：“本最高额抵押项下担保责任的最高限额为人民币肆仟玖佰万元整。”第七条第一款约定：“未经乙方（建行）书面同意，甲方不得以任何方式处分抵押财产，包括但不限于转让。”第五条第二款：“甲方同意第三方占有抵押财产的，应当告知第三方乙方抵押权的存在以及不妨碍乙方实现抵押权。”第九条：“甲方不得以任何方式妨碍乙方实现抵押权”。根据上述合同条款的约定，***将涉案房产于2017年11月21日办理了抵押登记，申请执行人受让了建行深圳分行上述债权后依法向法院申请执行并对涉案房产进行司法拍卖。本案中，建行深圳分行抵押设立在先，案外人的房屋买卖合同签订在后，案外人在明知涉案房产设立抵押权无法过户仍继续购买并非善意第三人，未能办理过户系因案外人自身的原因导致，不符合无过错不动产买受人享有的物权期待权能够排除执行的情形。案外人亦未提供证据证明其在法院查封前已实际占有涉案房产。请求驳回案外人的异议申请。 本院查明，上列申请执行人与被执行人金融借款合同纠纷一案，本院（2019）粤0304民初49613号民事判决书已经发生法律效力，该判决查明申请执行人受让了建行深圳分行对***装饰公司的债权，***装饰公司应向申请执行人偿还贷款本金47494833.27元及利息等，被执行人***以其名下涉案房产为上述主债务提供抵押担保，申请执行人有权就依法处分涉案抵押房产所得价款优先受偿；判决申请执行人就处理涉案抵押物即涉案房产所得价款享有优先受偿权。由于被执行人未履行上述法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院依法受理，案号为（2021）粤0304执21647号。在执行过程中，本院拟拍卖涉案房产。案外人不服，遂提出执行异议。 另查明，涉案房产的权利人为被执行人***，抵押权人为建行深圳分行，抵押登记日期为2017年11月21日。 本院认为，本院执行依据民事判决书已经发生法律效力，该判决书已确认申请执行人就处理涉案抵押物即涉案房产所得价款享有优先受偿权。故，本院在执行过程中拍卖涉案房产符合上述生效民事判决及法律规定，并无不当。案外人主张其系涉案房产的权利人，上述主张实质系在否定本院所作前述生效民事判决作为执行依据的合法性。根据审执分离原则，人民法院在执行程序中应当按照执行依据确定的内容执行，而不能以执代审，在执行程序中直接对执行依据是否存在错误进行审查。执行依据本身对错不属于执行行为，也不应属于执行异议审查的范围。 此外，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，法律、司法解释另有规定的除外。据此，由于本案申请执行人对上述涉案房产享有抵押权，依照本条规定，案外人主张的事由也不符合排除执行的条件。综上，案外人要求中止对涉案房产的执行，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条的规定，裁定如下： 驳回案外人***的异议请求。 案外人对裁定不服，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　王　飞 二〇二二年八月二十四日 书记员　　曹　婉