河南万宝股份有限公司、开封市金明区西郊乡马市街社区居民委员会确认合同效力纠纷民事一审民事判决书

河南省开封城乡一体化示范区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）豫0211民初4536号

原告（反诉被告）:河南万宝股份有限公司（以下简称河南万宝公司）。

统一社会信用代码:9410200169988368B（2-2）。

法定代表人:杨琦，董事长。

住所地:河南省自贸试验区。

委托诉讼代理人：潘胜超、毛璐宝，河南潘胜超律师事务所律师，特别授权代理。

被告（反诉原告）:开封市金明区西郊乡马市街社区居民委员会(河南省开封市城乡一体化示范区金耀街道办事处马市街社区居民委员会)（以下简称马市街居委会）。

统一社会信用代码:55410202MEA415299H。

法定代表人:杨海军，任主任。。

住所地:开封市。

委托诉讼代理人:胡海江、刘岳（实习），河南王松华律师事务所律师，特别授权代理。

原告（反诉被告）河南万宝公司诉被告（反诉原告）马市街居委会确认合同效力纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）河南万宝公司的委托诉讼代理人毛璐宝及被告（反诉原告）马市街居委会的委托诉讼代理人胡海江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告（反诉被告）河南万宝公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法确认原被告双方于1996年8月9日签订的《合作协议书》及补充协议合法有效。2、依法判令原被告双方继续履行《合作协议书》及补充协议的相关内容。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:一、1996年8月9日原被告双方签订的一份《合作协议书》。依据该《合作协议书》约定，由被告提供土地，原告投资建设位于大梁路北侧、汴京影院门前万宝摩托车商场及房屋3500余方米。工程完工后，建筑物东半部分一至四层产权归原告所有，西半部分一至二层产权归被告所有，但上述全部房屋使用权则归属于原告河南万宝股份有限公司。待西半部分一至二层商业建筑建成后，被告同意将该部分商业建筑租给原告使用。双方合作期限（租期）为30年，自商场建成正式投入使用之日起计算。前15年月租基数按10元/m2计算，后15半年月租基数由双方根据15年后当时实际情况协商确定。关于房屋使用费（租金）费用支付标准及计算方式:依据《合作协议书》第二条及2004年11月19日合作协议书的有关补充协议（二）约定:“每三年递增15％递增幅度过高’改为‘5％。从2005年开始递增”。二、鉴于双方自1996年至2011年期间（15年），对于房屋使用费（租金）数额及标准是没有争议的，双方一直按约履行至今。2020年9月1日被告单方向原告签发《解除租赁合同通知书》，通知原告腾出房屋并要求解除合同。为此，原告又于2020年9月11日向被告作出回函，要求被告继续履行1996年8月9日签订的《合作协议书》及相关补充协议。三、关于涉案房屋的租赁期限问题:原告认为:首先，1996年8月9日签订的《合作协议书》及相关补充协议内容来看，均系双方真实意思表示，且不违反国家强制性规定，依法应受法律保护。其次，双方系合作关系，而非单纯的房屋租赁关系，即双方包含租赁关系，同时也包含投资合作关系，所以，不能单纯、片面的考虑和适用《合同法》中关于房屋租赁期限最长不得超过20年的规定，由于本案争议房屋系原告单方垫资承建且投资巨大，被告应理应按照双方签订的《合作协议书》相关补充协议内容继续履行，协议签订时间早于合同法实施时间，不适用该协议。因此说:被告一方所提到涉案房屋租赁期限已超过20年应视为无效的说法明显不能成立，也不符合情理。自2011年（前15年到期）至今，被告一直未向万宝公司提出要求重新协商房屋使用费（租金）的问题，在事实上双方仍按照原合作协议书约定标准和内容执行，且从2012年2019年期间被告马市街村委会以借款名义向原告万宝公司借款323.8万元，其中部分款项早已冲抵房屋使用费（租金）。综上所述，被告单方向原告签发《解除租赁合同通知书》已严重违反双方合同约定及诚实信用原则。为维护自身合法权益免受进一步的侵害，现原告依据双方《合作协议书》相关补充协议以及我国《合同法》、《民事诉讼法》的有关规定，特向贵院依法依法提起诉讼，请公正判决。

被告（反诉原告）马市街居委会辩称：1、双方于1996年8月9日签订《合作协议书》中关于相关土地、房屋做出了如下两个意思表示：（1）、甲方（马市街居委会）以土地作为出资，由乙方（万宝公司）投入工程资金，建成后双方各自拥有部分产权。（2）、甲方所应得的房屋出租给乙方。故双方就甲方所有房屋部分的约定系纯租赁关系。应当使用合同法中关于租赁的法律规定，租赁超过二十年的部分系无效，双方此后形成无固定期限租赁合同，经提前通知，均有权要求解除合同。2、自2011年后双方未能就房租标准签订新的书面合同，但根据原协议书第二条第3款，根据15后当时的实际情况协商确定，故相应的租金标准应当随行就市，参照房屋所在地周边同等地段的租金予以履行。综上所述，请求法院驳回原告的起诉。

被告(反诉原告）马市街居委会向本院提出诉讼请求：1请求法院判令解除原被告于1996年8月9日签订的《合作协议书》中关于西半部一至二层房屋的租赁合同关系；请求法院判令被反诉人向反诉人支付自2011年至今干的租金暂定为1717752元（具体数额以评估为准）；本案所有诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：原被告于1996年8月9日签订《合作协议书》，协议书中约定了甲方（反诉人）以土地作为出资，由乙方（被反诉人）投入工程资金，建成后双方各自拥有部分产权；甲方所应得的房屋出租给乙方及租金的支付标准等内容。自2011年后，双方再无签订书面租赁合同。截止至起诉之日被反诉人仅向原告支付租金323.8万元后就拒不再支付租金，也不再与反诉人就租金问题进行商议。根据《合同法》相关规定，租赁期限超过20年的，超出部分无效。故2016年后双方即进入无固定期限的租赁合同状态。反诉人于2020年9月1日向被反诉人发出通知要求解除合同并由被反诉人腾出房屋、支付下余租金。但被反诉人拒不履行，且于2020年10月12日向贵院提起诉讼要求继续履行合同。综上所述，被反诉人拒不支付租金的行为已经严重侵犯了原告的合法权益。依据我国《合同法》、《民事诉讼法》的相关规定，依法向贵院提起反诉，望法院判如所请。2011年至2020年10月共计117个月×按照每月40元/平方米的标准=4955750元－借款3238000元=1717750元。

原告（反诉被告）河南万宝公司辩称：1、河南万宝股份有限公司与反诉人马市街居民委员会所签订的1996年8月9日所签订《合作协议书》不属于单纯的房屋租赁合同，双方系合作关系，不适用“租赁期限最长不得超过20年的标准”。从《合作协议书》的内容及签订的历史背景、履行过程来看，无论现归属于万宝公司所有的房产，还是涉案归属于马市街居民委员会的房产，全部均是由万宝公司出资承建的。但：依据双方约定，马市街居民委员会应给予万宝公司30年的经营、租赁使用权，在此期间万宝公司向马市街居民委员会支付房屋使用费（租金）。故：按照双方所签订的《合作协议书》所载明的30年期限计算，协议期限尚未到期。现反诉人马市街居民委员会“套用”房屋租赁合同法律适用条款，以最长期间不得超过20年为由，要求解除《合作协议书》没有事实和法律依据，应依法予以驳回。2、反诉人马市街居民委员会要求河南万宝股份有限公司向其支付房屋使用费（租金）数额过高，已超过法定诉讼时效，没有事实和法律依据。首先，在双方已签订的《合同协议书》及补充协议项下，2011年之前万宝公司应付的房屋使用费（租金）已履行完毕，双方是不存在争议的。涉案房屋是1996年西郊乡马市街村委会的招商引资项目，在当时的历史背景条件下，故此双方签订了代建返租《合作协议书》，系双方真实意思表示。结合反诉人所提出的反诉请求来看，主要是要求万宝公司向其支付自2011年起至今的房屋使用费（租金）。但：自2012年至今，万宝公司已经累计向反诉人马市街居民委员会支付款项合计323.8万元，按照《合作协议书》及补充协议约定，截止至2020年万宝公司应向反诉人马市街居民委员会支付房屋租金1348405.9元；如按照合同期限执行完毕（2026年）到期，以上述万宝公司已支付的323.8万元款项予以冲抵，万宝公司已将合同期限内应付的房屋使用费（租金）完毕。马市街居委会的诉求超诉讼时效。且没有在法定期限提出房屋租金标椎鉴定申请。综上所述，反诉人马市街居民委员会现各项反诉请求，没有事实和法律依据，应依法驳回其反诉请求。

经审理查明：1996年8月9日，河南万宝公司与马市街居委会签订的一份合作协议书。该合作协议书约定，由被告提供土地，河南万宝公司投资建设位于大梁路北侧、汴京影院门前万宝摩托车商场及房屋3500余方米。工程完工后，建筑物东半部分一至四层产权归河南万宝公司所有，西半部分一至二层产权归被告所有，待西半部分一至二层商业建筑建成后，被告同意将该部分商业建筑租给河南万宝公司使用。双方合作期限（租期）为30年，自商场建成正式投入使用之日起计算。前15年月租基数按10元/m2计算，后15年月租基数由双方根据15年后当时实际情况协商确定。关于房屋使用费（租金）费用支付标准及计算方式:合作协议书第二条及2004年11月19日签订的合作协议书的有关补充协议（二）约定:“每三年递增15％递增幅度过高’改为‘5％。从2005年开始递增”。2020年9月1日，马市街居委会向河南万宝公司签发《解除租赁合同通知书》，通知河南万宝公司腾出房屋并要求解除合同。为此，河南万宝公司又于2020年9月11日向马市街居委会作出回函，要求马市街居委会继续履行1996年8月9日签订的《合作协议书》及相关补充协议。

关于双方约定的15年后的租金，双方未协商一致。另查，自2012年至2019年期间马市街居委会向原告河南万宝公司借款323.8万元，用以冲抵租金。

本院认为，因涉案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，本案诉讼仍应适用《中华人民共和国民法典》实施之前的相关法律规定。

根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”河南万宝公司和马市街居委会之间签订的合作协议书及补充协议系双方当事人真实意思表示，签订租赁协议的时间在合同法实施之前，当时没有房屋租赁期限不得超过二十年的法律规定，但依据合同法也不必然认定无效，故马市街居委会关于租期不得超过20年应认定超过部分无效的理由不充分，本院不予支持。

关于被告（反诉原告）马市街居委会主张原告（反诉被告）河南万宝公司支付自2011年至今的租金1717750元的反诉请求，根据合作协议第二条第3项约定:“后三十年月租基数由家、乙双方根据15年后当时的实际情况协商确定”，故从2012年的租金双方可依照约定协商解决，因被告未举证协商的一致意见，且马市街居委会向万宝公司借款323.8万元，双方商定折抵租金，马市街居委会反诉请求证据不足，本院不予支持。其可待取得充分证据后另行主张。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、确认原告（反诉被告）河南万宝股份有限公司与被告（反诉原告）开封市金明区西郊乡马市街社区居民委员会(河南省开封市城乡一体化示范区金耀街道办事处马市街社区居民委员会)于1996年8月9日签订的合作协议及2004年11月19日签订的补充协议合法有效；双方继续履行《合作协议书》及补充协议的相关内容；

二、驳回原告（反诉被告）河南万宝股份有限公司的其他诉讼请求；

三、驳回被告（反诉原告）开封市金明区西郊乡马市街社区居民委员会(河南省开封市城乡一体化示范区金耀街道办事处马市街社区居民委员会)的反诉请求。

案件受理费100元，反诉费20260元，由被告（反诉原告）开封市金明区西郊乡马市街社区居民委员会(河南省开封市城乡一体化示范区金耀街道办事处马市街社区居民委员会)承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。

审　判　长　　郝珠霞

人民陪审员　　刘合群

人民陪审员　　于书森

二〇二一年八月十六日

书　记　员　　段军佑