北京市昌平区人民法院
民事判决书
（2016）京0114民初6896号
原告（反诉被告）***，男，1967年3月3日出生。
原告（反诉被告）陈占田，男，1954年12月24日出生。
二原告（反诉被告）共同委托代理人王健勇，北京市农权律师事务所律师。
被告北京星城瑞景商贸有限公司（反诉原告），住所地北京市大兴区黄村镇海子角村南7排8号。
法定代表人郭全信，总经理。
委托代理人朱正洪，男，1972年9月13日出生，北京星城瑞景商贸有限公司法律部主任。
委托代理人马分，男，1978年9月18日出生，北京市星城瑞景商贸有限公司职员。
被告郭全信，男，1980年7月5日出生。
委托代理人朱正洪，男，1972年9月13日出生，北京星城瑞景商贸有限公司法律部主任。
原告（反诉被告）***、陈占田与被告北京星城瑞景商贸有限公司（反诉原告）、被告郭全信合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李国栋适用简易程序，公开开庭进行了审理。本诉原告***、陈占田及其共同委托代理人王健勇、本诉被告被告北京星城瑞景商贸有限公司（以下简称星城瑞景公司）的委托代理人朱正洪、马分以及本诉被告郭全信到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
本诉原告***、陈占田诉称：2014年3月1日，两原告与被告郭全信签订了《土地租赁合同书》。合同第一条约定地点为xx村，xx对面200米；面积约为4.5亩（院内面积）。第二条租赁期限自2014年3月1日至2029年3月1日（15年），合同期满后，双方同意可延续合同；第四条约定，年租金为48 000元，按年支付；第九条约定如一方违约，应向对方支付本合同总额50%作为违约金。约定电费为1.5元/度，水费10元/吨。从2014年4月起，被告一直没有交水电费。2015年8月1日，两被告在未通知两原告的情况下消失，两原告多次与被告郭全信沟通，至今未按约定支付租金。故诉至法院要求：1、解除双方租赁合同；2、判令被告支付租金人民币48 000元；3、判令被告支付水费10\n154元；4、判令被告支付违约金36 000元；5、诉讼费由被告承担
在本案审理过程中，因涉案的土地为耕地，经本院释明，原告认可合同无效，并变更诉讼请求为：1、二被告支付原告土地使用费48 000元，支付电费6 404元，水费3 750元；2、判令被告支付违约金48 000元；3、被告承担本案诉讼费用。
本诉被告星城瑞景公司辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求。合同无效，违约金条款也应无效，不存在违约金一说。基于合同无效，要求驳回原告土地使用费的主张。况且原告在涉案土地中存放的4台锅炉占用了重要位置，约是场地的三分之一，原告承诺很快把锅炉搬走，但是一直没有搬走，锅炉在场地里致使我们无法存放塔吊，租赁场地无法达到合同使用目的，导致被告另寻他处。原告明知是耕地，还租赁给我们，是原告的过错造成我们的损失，原告应当给予补偿。关于房屋问题，我们曾在场地上盖了两次房屋，第一回被城管拆除，第二回是盖在原告原有的棚子底下，原告是同意的，原告应该把建房的投资赔偿给我。电费问题，2014年3月1日至4月17日我方的工人给了他1 500元，再之后的电费没有人来收\n，就没有交。水费问题，有人来收我们就交了，2014年12月之前我们不欠水费。2015年1月之后的水费开始有争议，我们公司的人也给过他们钱，后面的水费2 000多，我们不认可，让我们去分摊也不可能这么多。水按照10块钱一吨是加了损耗。水费应该按照国家规定走。
本诉被告郭全信辩称：郭全信系北京星城瑞景商贸有限公司的法定代表人。2014年2月23日星城瑞景公司与原告签订了土地租赁合同，承租方为星城瑞景公司，加盖有公司印章，并由法定代表人签字。签订合同及洽谈、磋商，郭全信行使的是公司的职务行为。星城瑞景公司租赁该场地，也是为了公司经营，存放公司的设备。合同不管从形式上还是实际上都是星城公司的行为，与郭全信个人无关。
反诉原告星城瑞景公司诉称：反诉人与被反诉人于2014年2月23日签订《土地租赁合同》，租赁期限为2014年3月1日至2029年3月1日，共计15年，租地面积约4.5亩（院内），年租金48 000元。双方签订合同时，被反诉人声称，院内4台锅炉马上就处理，不会耽误经营、使用。反诉人于2014年3月1日进驻场地。在实际租赁期间，反诉人一直催促被反诉人尽快腾空，被反诉人声称，再等等，我们将锅炉修一修，很快要卖掉。可是，被反诉人言而无信，始终未行动。因被反诉人的4台锅炉及其附属设备的占有，致使场地只能存放3台塔吊。目前建筑行业不景气，大量的租赁设备要回库，但是被反诉人占用租赁场地的行为，致使反诉人工地回来的塔吊无法存放。迫于无奈，反诉人于2014年6月20日与北京瑞明建筑机械设备租赁有限公司签订了《临时存放协议》。临时存放时间自2014年6月25日开始至2015年6月26日止，合计44个月次，发生临时存放费用44 000元，实际支付40 000元。反诉人需要的是长期租赁，为了更好的经营，反诉人在院内建了房屋作为员工宿舍。在被反诉人原有的房屋前面加盖了遮阳雨棚，别的不算，仅此两项费用为58 000元。反诉人于2015年7月28日无奈撤场，为了将设备运走，反诉人雇佣10辆13米半挂车，运输19次，运费合计19\n000元，吊车两台，费用3 000元，共计产生撤场损失22\n000元。被反诉人存放的4台锅炉及锅炉设备散落在院内，在反诉人撤场时仍未腾空。在这期间，反诉人一直要求其清走，或者归集一处也好，但是被反诉人始终未行动。鉴于租赁的场地为耕地，被反诉人隐瞒了该事实，应承担我方损失的赔偿责任。故提起反诉请求:1、确认双方之间的租赁协议无效；2、请求被反诉人返还已交纳的48 000元租赁费；3、被反诉人赔偿临时存放塔吊损失费40 000元；4、被反诉人赔偿未利用房屋价值损失52 522.22元；5、被反诉人支付撤场损失22 000元；5、诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告***、陈占田辩称：不同意反诉请求。已交的租金不存在返还问题。塔吊跟我们没有关系，其发生的费用跟我们无关；盖房子的事情未经过我方允许。撤场损失与我们也没有关系。合同确实无效，我们是比照着租金主张使用费，被告一直没有与我们交接，故我们主张的是到起诉时的使用费。水电费我们只是代收，也是按照别人收的标准向被告主张。被告在其他地方租地与我们没有关系，不应当由我们承担；被告所建的房屋没有合法手续，不存在未利用的损失，撤场损失是被告自己的问题，与我们无关。
经审理查明：2014年2月23日，***、陈占田与星城瑞景公司签订《土地租赁合同》。在合同尾部租赁方处加盖北京星城瑞景商贸有限公司公章以及郭全信签字。合同约定，租赁土地位于xx村、xx对面南约200米，院内面积约4.5亩；租赁期限2014年3月1日至2029年3月1日止，15年。租赁用途为“用于基地库房及相关产业的开发使用”；年租金为48 000元，支付方式为按年支付。合同签订后，郭全信于2014年2月24日向陈占田交纳租赁费48 000元，***、陈占田将涉案场地交付星城瑞景公司使用。在使用过程中，星城瑞景公司在场地原有的房屋上搭建了雨棚，亦在租赁场地的西侧以场地原有的棚子为顶，结合原有的西墙、北墙，建造了房屋，并安装门窗，粉刷了墙面。庭审中，星城瑞景公司表示搭建雨棚和房屋均经过了原告的允许，但原告予以否认。在合同履行的过程中，涉案场地西侧放置有锅炉四台，且并非集中放置。
在本案审理过程中，本院于2016年9月29日对现场进行了勘验。经测量，星城瑞景公司在涉案场地西侧以场地原有的棚子为顶，结合原有的西墙、北墙，建造砖混结构房屋的面积为72平米；场地西部散放4台锅炉的地块面积为390平米。
另查明，涉案场地电费由北京博发农业庄园代收，收费标准按商业用电1.5元每度收取。2014年4月17日***代交电费1468元，2015年9月21日***代交2014年4月17日至2015年9月21日的电费4936元。涉案场地的水费亦由北京市昌平区百善镇百善村委会委托他人代收，标准为10元每吨。2015年1月至5月水费为1540元；2015年8月10日***代交2015年6月至7月水费2210元。
庭审中，星城瑞景公司表示其已经于2015年7月28日撤离场地，当时将钥匙交还给了原告。2015年10月13日，郭全信通过电话与***进行了磋商。本次电话磋商中，***认可于2015年8月3日收到了钥匙。
再查，涉案土地系原告从案外人张德才处承租取得，原告与张德才签订的合同明确显示土地性质为百善村的耕地。
上述事实，有《土地租赁合同》、水费和电费收据、通话录音、勘验笔录及当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。
本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定所订立的合同无效。当事人未经合法审批订立土地租赁合同，约定将集体所有的耕地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。本案中，根据双方所出示的《土地租赁合同》及庭审中本院对原、被告双方的询问可知，被告承租涉案土地的目的为非农业建设，故在此情况下，双方所签订的租赁合应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。具体到本案中，***、陈占田将国家严禁用于非农建设的耕地用于出租用于非农建设并获取利益的行为系导致合同无效的主要原因，且根据本案双方出具的证据，均未能显示其尽到了如实告知承租人涉案土地性质的法定义务，故对于导致租赁合同无效的后果，***、陈占田应承担主要责任。本诉被告星城瑞景公司在承租土地前应当充分了解并审慎审核承租土地的状况及合法性，但星城瑞景公司未能证明其于合同签订前履行了上述义务，故其对租赁合同无效的后果亦存在过错，应当对合同无效承担次要责任。
关于本诉原告主张的占有使用费用一节，虽租赁合同被认定为无效，但因本诉被告星城瑞景公司实际占用使用涉案土地期间用于经营，故对于占用使用涉案土地期间，被告星城瑞景公司仍应当支付占用使用费。关于占有使用费的数额，本院参考双方所签订的《土地租赁合同》约定的租金标准、实际占有使用期间以及实际使用情况酌情予以确定。关于约定的租金标准，双方《土地租赁合同》约定院内土地4.5亩（3000平米），租金为48\n000元每年，即每月4 000元；关于实际占有使用时间，开始时间为2014年3月1日，搬出时间，根据2015年10月13日***与郭全信双方通话录音中“8月3号你打电话说你已经走了”“你8月份走的，8月3号你给我交的钥匙”的内容，可知本诉被告星城瑞景公司实际于2015年8月3日已搬离了场地，故本院认定本诉被告星城瑞景公司实际占有使用涉案场地的时间为17个月零3天；关于实际占有使用情况，双方争议焦点为锅炉占用的面积是否影响本诉被告星城瑞景公司对场地的使用以及锅炉占用的面积如何计算。根据本案查明的事实，双方合同约定租赁用途为基地库房，本诉原告在场地中的4台锅炉并非集中放置，根据双方通话录音可知，星城瑞景公司亦曾要求本诉原告将锅炉搬走，但***、陈占田并未及时搬走，客观上影响了星城瑞景公司对该部分土地面积的使用，根据本院勘验，非集中放置的锅炉占据的地块面积约为390平米，占整个院内面积的13%，该部分使用费用应予以扣除。关于本诉原告***、陈占田主张的应按照锅炉实际面积扣除的观点，因锅炉并非集中放置，本院对此不予支持。根据上述租金标准、实际使用时间和实际使用情况，本院认定本诉被告星城瑞景公司应付的占有使用费具体金额为59 508元，扣除已交纳的48 000元，欠付使用费为11 508元。
关于本诉原告主张的被告星城瑞景公司支付欠付的水、电费一节，于法有据，本院予以支持。关于电费，根据本院查明的事实，原告分别于2014年4月17日代交电费1468元， 代交2014年4月17日至2015年9月21日电费4936元。庭审中被告星城瑞景公司称2014年4月17日的交纳的1468元起始时间不清楚，2015年8月和9月已经搬走，电费不应承担。庭审中，***、陈占田表示电费可以由法院结合平均用电情况予以确定，故关于被告星城瑞景公司2014年3月1日至2015年8月3日实际搬离期间欠付电费的具体金额，本院按照每月平均用电情况酌情确定星城瑞景公司实际使用该场地期间的电费为为5000元。被告星城瑞景公司辩称曾交纳1500元电费，但并未提交相应证据，本院对此不予采信。关于水费，原告提交相应票据证明2015年1月至7月被告星城瑞景公司应交水费为3 750元，本院对此予以确认。关于被告星城瑞景公司辩称的水费、电费标准过高的观点，因水、电费***、陈占田仅是代收，且星城瑞景公司作为具备完全行为能力的民事主体，其在从事经营活动时对该场地的水、电费标准等经营成本应当事先考察且明确知晓，故对于其水、电费标准过高的抗辩，本院不予采信。
关于本诉原告***、陈占田主张的违约金一节，因双方签订的《土地租赁合同》无效，违约金条款亦属无效，故本院对此不予支持。关于本诉原告***、陈占田主张的本诉被告郭全信应与本诉被告星城瑞景公司共同承担责任一节，因郭全信系星城瑞景公司的法定代表人，其行为系作为法定代表人履行的职务行为，行为责任应由所属公司承担，故本院对此不予支持。
关于反诉原告星城瑞景公司主张的确认双方租赁合同无效的一节，于法有据，本院予以支持。虽双方合同无效，但反诉原告星城瑞景公司亦实际使用了该土地，应支付相应的使用费用，故关于反诉原告星城瑞景公司主张返还已交纳的租金的一节，于法无据，本院不予支持。关于反诉原告星城瑞景公司主张的被反诉人赔偿临时存放塔吊的损失费40 000元一节，根据本案现有证据，无法证明该费用与合同无效的法律结果之间存在必然因果关系，故本院对此不予支持；关于反诉原告星城瑞景公司主张的自建房屋损失一节，庭审中星城瑞景公司表示不再申请鉴定，同意由法院酌定。根据本院现场勘验，该自建房屋面积为72平米，砖混结构，但该自建房利用了场地原有的顶棚、西墙和北墙，故按照该房屋的实际情况以及市场中此类自建房屋的价格，本院酌情确认该房屋中反诉原告星城瑞景公司自建部分的价值为14 400元，结合双方的过错程度，本院认定反诉被告***、陈占田应赔偿星城瑞景公司的自建房屋损失应为9 720元；关于反诉原告星城瑞景公司在场地原有房屋前搭建的雨棚，与原有建筑物并非不可分离，故在合同无效的情况下，对于搭建的雨棚，反诉原告星城瑞景公司可自行拆走；关于反诉原告星城瑞景公司主张的撤场费用22 000元一节，其并未提交搬迁费的发票，仅提供了证人证言，且该证人并未出庭，单凭该证据，本院无法核实该费用是否发生，亦无法核实具体数额，故反诉原告的此项主张，依据不足，本院无法采信。
综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、本诉原告***、陈占田与本诉被告北京星城瑞景商贸有限公司于二○一四年二月二十三日签订的《土地租赁合同》无效；
二、本诉被告北京星城瑞景商贸有限公司于本判决生效后十日内支付本诉原告***、陈占田土地使用费一万一千五百零八元、电费五千元、水费三千七百五十元，以上合计两万零二百五十八元；
三、反诉被告***、陈占田于本判决生效后十日内赔偿反诉原告北京星城瑞景商贸有限公司自建房屋损失九千七百二十元；
四、反诉原告北京星城瑞景商贸有限公司将涉诉场地内北房外搭建的雨棚拆走；
五、驳回本诉原告***、陈占田的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告北京星城瑞景商贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一千二百一十二元，由本诉原告***、陈占田负担一千零五十八元（已交纳），本诉被告北京星城瑞景商贸有限公司负担一百五十四元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费一千七百七十六元，由反诉原告北京星城瑞景商贸有限公司负担一千七百五十一元（已交纳），反诉被告***、陈占田负担二十五元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 李国栋
二〇一六年十一月十八日
书 记 员 ***婷
