宣城市民生物业服务有限公司与中国邮政储蓄银行股份有限公司宣城市分行物业服务合同纠纷一审民事判决书

安徽省宣城市宣州区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）皖1802民初247号

原告：宣城市民生物业服务有限公司，住所地安徽省宣

城市银通国际广场4号楼，统一社会信用代码91341802686893420D。

法定代表人：周小飞，该公司总经理。

委托诉讼代理人：陈九美，安徽敬亭山律师事务所律师。

被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司宣城市分行，住所地安徽省宣城市区昭亭中路**，统一社会信用代码91341800675858910Q。

负责人：阎松华，该行行长。

委托诉讼代理人：姚新鹏，男，该行副总经理。

委托诉讼代理人：许志梅，安徽师阳安顺律师事务所律师。

原告宣城市民生物业服务有限公司（以下简称民生物业）与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司宣城市分行（以下简称邮储银行）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告民生物业的委托诉讼代理人陈九美，被告邮储银行的委托诉讼代理人姚新鹏、徐志梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

民生物业向本院提出诉讼请求：邮储银行立即给付2019年1月1日至2019年12月31日间的物业服务费132936元及利息（自2020年1月1日起以132936元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算至实际给付之日止），并承担本案诉讼费。

事实和理由：2018年12月27日，民生物业经公开招投标中标取得盛世华庭小区的物业管理服务权，并于2019年1月1日进驻小区提供物业管理服务。2019年1月7日民生物业与盛世华庭小区业主委员会签订《盛世华庭小区物业服务委托合同》，期限三年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止，合同对物业类型、面积、物业服务费的收费标准及交纳时间等作了明确约定。邮储银行所有的房屋系非住宅（商业用房），建筑面积为11078平方米，根据合同约定非住宅（商铺）的物业服务费为每平方米1元/月，邮储银行每年应交纳的物业服务费为132936元。合同签订后，民生物业依约向盛世华庭小区提供了物业管理服务，但邮储银行未交纳物业费。

邮储银行辩称：其在购买案涉大楼时与建设单位约定了物业由其自行管理，实际上大楼交付后也一直由其进行独立的物业管理，与盛世华庭小区的物业管理没有任何关系，民生物业也并未提供物业服务，综上请求法庭驳回民生物业的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求及抗辩理由依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换及质证，经审查，本院对双方所举证据的“三性”均予以确认，并在卷佐证。

本院经审理认定事实如下：2018年11月宣城盛世华庭小区物业服务项目进行公开招标，招标项目内容为日常物业服务，项目范围整个盛世华庭小区，总建筑面积约158242.4平方米（其中地上147938.4平方米、地、地下10304平方米共30幢68个单元（其中小高层8幢259户，约30322.65平方米；商业约20809.68平方米；多层21幢557户，约62053.15平方米，共计约113185.48平方米），总户数816户，小区设主出入口两个、物业项目1个、电梯14部。2018年12月27日民生物业中标承接了盛世华庭小区的物业服务项目，中标价多层住宅0.7元/平方米/月、高层住宅1.4元/平方米/月，服务期3年。2019年1月7日，宣城盛世华庭小区业主委员会（甲方）与民生物业（乙方）签订了《盛世华庭小区物业服务委托合同》，约定合同期限三年，自2019年1月1日至2021年12月31日止；总建筑面积约158242.4平方米；乙方按照安徽省工程建设地方标准《住宅区物业服务标准》为小区业主提供A级服务，提供的物业管理服务主要包括客户服务、房屋共用部位管理、共用设施设备管理、公共秩序管理、环境与卫生管理、绿化与园林小品管理、装饰装修管理服务、物业档案资料管理、标识管理及住宅区文化建设；物业服务费的标准为多层住宅0.7元/月/平方米、高层住宅1.4元/月/平方米（高层住宅含共同能耗费、电梯年检和维保费）、非住宅物业（商铺）为1.0元/月/平方米；物业服务费用以六个月为一个交纳周期，业主或物业使用人应在每个周期第一个月的10日前履行交纳义务等。

邮储银行所有的大楼坐落于宣州区昭亭北路盛世华庭8幢1室，总层数10层，建筑面积11078.01平方米，土地使用权面积2264.97平方，在规划设计上属盛世华庭小区，在物业服务项目进行公开招投标以及小区业主委员会与民生物业签订物业服务合同时，总建筑面积均包含了盛世华庭8幢1室的11078.01平方米。

另查明，2014年1月15日，邮储银行从安徽省宣城建丰房地产开发有限公司（以下简称建丰公司）购得案涉大楼即盛世华庭8幢1室，并约定物业管理方面由买受人自行管理，且人防地下室（车位）由出卖人无偿出让给买受人；2015年9月1日，建丰公司将盛世华庭8#楼消防系统、强电系统、供水系统、地、地库通风系统的主要设备移交给邮储银行018年10月建丰公司将大楼的二次供水设施移交给宣城市水务有限公司，邮储银行支付了二次供水设施运行管理费。自2014年6月1日起至2019年5月31日止，邮储银行委托了安徽心连心物业管理有限公司对其大楼的物业进行管理，服务内容为：一、环境卫生服务，实行规范化卫生保洁，垃圾日产日清，保洁区域内始终达到良好的清洁、卫生标准，保洁区域为邮储银行运营大楼（1-9层及顶层层面）、地、地下车库楼后院及一层门面沿街10米以内区域，包含会议室、接待室、门厅、营业厅、公共楼梯、电梯、扶栏、走道、洗手间、等公用部位；二、公用设施设备的运行和养护服务，一是供电设备、给排水设备、化粪池清理、后院草坪修剪、通风设备、空调设备、电梯设备、防盗监控系统、消防系统设备的日常清洁、润滑、调试运行服务，二是各种水管闸门渗漏和损坏，室内外上下水道堵塞不畅以及卫生洁具的使用护理，三是各种插座、插头、开关、灯座、水龙头、锁具的故障维修和更换等；三、治安维护防范服务，大楼一楼营业厅保安值守，维持一楼服务区域内的公共治安秩序，负责对地下车库员工车辆出入和客户车辆停放秩序的管理服务；四、办公耗材供应及食堂管理与会务代办服务；五、车辆服务；六、能源管理服务。

2019年5月31日邮储银行与民生物业签订了《邮储银行物业服务采购项目合同》，合同期限自2019年6月1日至2021年5月31日止，约定由民生物业为邮储银行办公楼提供物业服务，服务内容为办公综合楼、绿化场所、地、地面停车位等日常管理维护厅、电梯、分体空调、安保监控、会议室、应急照明系统、配变电系统等设施日常维护，门前三包区域管理，物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护管理等；主要项目由办公区域安保、保洁、设备维护保障、前台接待、会议服务、报纸信件收发、前后大院环境及车辆安全有序停放、后院绿植养护等，公共楼大院前岗亭设保安人员24小时值守，区域内公共场所、办公楼公共部位的保洁等，确保办公区域内电梯房、配电房、水泵房、开水间、空调协同、电气系统、照片设备、消防设备及监控设备的正常运行、日常维护及管理，办公楼大院及区域内道路、绿化带内侧等卫生保洁管理，后院围墙边绿植的修剪、施肥、浇水养护等，供水、供电、供气、电信等相关单位或部门在物业管理区域内相关管线、设施维修养护或改造施工时进行必要的协管等。

另，邮储银行分别就水电正常安装、日常维修及管理服务，电梯维保服务，消防系统的维护与保养，大楼室外地面维修及顶楼SBS防水施工，地，地下车库维修等与第三方签订了合同托第三方进行服务管理。

本院认为：邮储银行应向民生物业交纳服务费。理由如下：首先，案涉邮储银行大楼在规划设计上属盛世华庭小区即盛世华庭8幢1室；其次，小区在对物业管理服务进行招投标时，其招标文件载明的总建筑面积包含了该大楼的建筑面积；最后，民生物业中标后与小区业主委员会签订的物业服务合同，约定的服务范围亦包含了该大楼。综上，民生物业与业主委员会签订的合同，对邮储银行具有拘束力，邮储银行作为盛世华庭8幢1室的所有人，系小区业主，应向民生物业交纳相应的服务费。

但，邮储银行所缴物业费应予以调减。理由如下：首先，邮储银行在够买案涉大楼时与开发公司约定了物业由其自行管理，尽管该约定不能对抗民生物业，但邮储银行自其购买使用后就一直委托第三方提供物业管理服务，虽然民生物业认为邮储银行所委托的均是对其内部专有部分提供服务、与民生物业对共有部分提供的服务是完全不同的、分开的，但邮储银行委托对其内部专用部分提供服务的合同中，服务范围亦包含了本应由民生物业提供服务的共有部分，例如地下车库、大楼后院及一层门面沿街区域卫生保洁、垃圾清理、车辆安全有序停放以及维修服务；后院围墙边绿植、草坪的修剪、施肥、浇水养护；大楼公共部位的保洁、水电日常维修、电梯维保、消防系统的维护与保养、大楼室外地面维修、顶楼SBS防水施工；供电设备、给排水设备、化粪池清理、通风设备、空调设备、电梯设备、防盗监控系统、消防系统设备的日常清洁、润滑、调试运行服务；供电、供气、电信等相关单位或部门在物业管理区域内相关管线、设施维修养护或改造施工时进行的必要协管等，上述涉及共有部分的服务，无论是邮储银行主动排除民生物业提供，还是民生物业不提供，其最终本质是民生物业对该部分未实际提供服务，若仍按合同标准全额交纳服务费，则权利义务不对等，有失公平；其次，民生物业与邮储银行就案涉大楼另行签订的《邮储银行物业服务采购项目合同》约定服务范围与民生物业与小区业主委员会签订的物业服务合同有重复部分，民生物业按两份合同分别收费，存在重复；最后，民生物业也未提供证据表明其对案涉大楼提供了哪些具体的物业管理服务。综上，本院酌定邮储银行承担合同约定标准30%的物业服务费即39881元（1元/平方米/月×12个月×11078平方米×30%），超过部分不予支持，民生物业主张的逾期利息损失予以支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：

一、被告中国邮政储蓄银行股份有限公司宣城市分行于本判决生效之日起十日内支付原告宣城市民生物业服务有限公司2019年1月1日至2019年12月31日间的物业服务39881元及逾期付款利息损失（自2020年1月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；

二、驳回原告宣城市民生物业服务有限公司的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费已减半收取1480元，原告宣城市民生物业服务有限公司1036元，被告中国邮政储蓄银行股份有限公司宣城市分行负担444元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。

审判员　　杜美龄

二〇二〇年五月十五日

书记员　　张　玲

附相关法律法规：

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《中华人民共和国物业管理条例》

第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。