甘肃金江建筑安装工程有限公司、某某房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

甘肃省平凉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）甘08民终705号 上诉人（原审原告）：甘肃金江建筑安装工程有限公司，住所地平凉市崆峒区崆峒西路90号。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，该公司项目经理。 被上诉人（原审被告）：***，男，1967年7月28日出生，回族，居民，住平凉市崆峒区。 上诉人甘肃金江建筑安装工程有限公司（以下简称金江建安公司）因与被上诉人***房屋买卖合同纠纷一案，不服平凉市崆峒区人民法院（2023）甘0802民初672号民事判决，向本院提起上诉，本院于2023年5月9日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人不开庭进行了审理。上诉人金江建安公司的委托诉讼代理人***，被上诉人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 金江建安公司上诉请求：1．撤销平凉市崆峒区人民法院（2023）甘0802民初672号民事判决，依法改判支持一审诉讼请求，即判令***支付购房款41815元；2．本案一、二审诉讼费用由***承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，采信证据不当。原判认定“2014年8月25日，***与***爱公司签订商品房买卖合同，约定被告购买***爱公司开发的**小区东**1501室房屋，单价4659元／㎡，总房款601337元”以及“2022年7月14日，平凉市**房地产开发有限责任公司破产清算管理人向被告出具证明：在***爱公司破产申请受理前，***购买位于平凉市崆峒区南环路22号**小区5号高层商住楼2**1501号住宅一套，建筑面积为131.88㎡，房屋价款601337元”和“2020年10月17日，经原告的委托代理人***与***结算，原告下欠被告材料费274454元、人工费285068元，合计559522元”正确。据此，***下欠金江建安公司购房款41815元。但认定“2014年8月25日，原、被告口头约定，原告将***爱公司抵顶给原告10套房屋中的***爱小区东**1501室（建筑面积131.88㎡）以每平米优惠200价格顶给被告***”错误，双方从未有此口头约定，一审法院仅凭***的单方**作出认定，无任何证据支持，明显错误。二、金江建安公司的主张事实清楚，证据确实充分，应依法予以支持。除了***与***爱公司签订的商品房买卖合同约定总房款601337元外，***还向管理人提交的“说明”载明“本人***于2014年3月25日购买南环路22号**小区5号楼2**1501室一处，面积131.88㎡，售价601337元，请管理人为我出具合同收据”证明，还有***的民事起诉状予以佐证，该诉状载明“2015年4月25日***修建的工程竣工。同年8月11日，***将**公司起诉到平凉市中级人民法院，要求支付的工程款中已将价值6011337元的涉案2**15层1501室包含在内”，“2016年8月22日平凉市中级人民法院对***将**公司施工合同纠纷一案作出判决，该判决书认定：该套房屋协议顶账款（601337元）不计入已付工程款”。因此，金江建安公司的证据确实充分，应当依法予以采信。综上，望二审法院支持金江建安公司的上诉请求。 ***辩称，认可一审判决，要求维持原判。关于价格有差异的事情，当时***爱小区时，***资金比较紧张，就找到我与我口头约定了电暖和水电安装，从2014年开始起提供的材料，就材料与人工费双方结算了559522元，在结算单中，有几项没有结算在内，包括高层地下室的水泵安装（电源部分），电梯井和消防表箱的安装，消防上的弱电预埋，楼房修建前的临时用水和人工费（约1500元），2018年2月***在我店里拿的2167元的材料没有给钱。房子顶账的事情，说的是按照***爱公司给***顶账的价格一平米少200元，有**小区与***签订的协议、工程给***顶账的10套房屋里面就含有给我顶账的这一套1501室为证，从2014年开始截止到2017年12月份才交房，材料费和人工费没有给我付过一分钱，也没有说过利息。商品房买卖合同约定的交房日期是2015年4月份，我联系一个同学出售该房屋，因为房屋没有按期交付，导致这个房子卖不了，一直到2022年卖不出去，我就住在里面了，把我之前的房子卖掉了。按照商品房买卖合同上的约定，逾期交房要承担违约责任。 金江建安公司向一审法院起诉请求：1、要求***支付金江建安公司购房款41815元；2、本案诉讼费由***承担。 一审法院认定事实：2012年6月7日，金江建安公司中标了平凉市**房地产开发有限责任公司（以下简称***爱公司）开发的**小区三期工程，双方签订施工合同，约定金江建安公司承建**小区十八层商住楼带地下室，工程造价20233078.17元。双方口头约定，由***为该工程提供水电暖材料及人工。2014年7月4日，金江建安公司与***爱公司达成抵债协议，约定***爱公司以10套房屋抵顶工程款，18层单价4000元／㎡，其余单价按4240元／㎡计算（包含案涉房屋131.88平米，房款总价格559171.20元），共抵扣工程款18029682.14元。2014年8月25日，双方口头约定，金江建安公司将***爱公司抵顶给金江建安公司10套房屋中的***爱小区东**1501室（建筑面积131.88㎡）以每平米优惠200元的价格抵顶给***。同日，***与***爱公司签订商品房买卖合同，约定***购买***爱公司开发的**小区东**1501室房屋，单价4659元／㎡，总房款601337元，付款方式为***爱公司法定代表人与金江建安公司负责人***于2014年7月4日签订的顶房协议在工程款中扣除。2016年12月8日起，***实际占有、使用案涉房屋至今。2020年10月17日，经金江建安公司的委托代理人***与***结算，金江建安公司下欠***材料费274454元、人工费285068元，合计559522元。2022年7月14日，平凉市**房地产开发有限责任公司破产清算管理人向***出具证明：在***爱公司破产申请受理前，***购买位于平凉市崆峒区南环路22号**小区5号高层商住楼2**1501号住宅一套，建筑面积为131.88㎡，房屋价款601337元，因***爱公司宣告破产，购房合同和房款正式发票无法提供，经管理人核查，***购买以上房产属实，房款已结清。本院确认的以上事实，有金江建安公司提交的抵账房款明细表、收受工程款明细表、证明、商品房买卖合同、结算单，***提交的商品房买卖合同、民事判决书、证明等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定；***提交的房价计算单上没有双方签字**，且金江建安公司提出异议，故本院不予采信。 一审法院认为，一、关于***与***爱公司签订的商品房买卖合同的性质问题。2014年7月4日，***爱公司以位于平凉市崆峒区**小区10套房屋抵顶欠付金江建安公司工程款18029682.14元（包含案涉房屋131.88平米，单价4240元／平方米，抵顶工程款559171.20元），该抵顶协议由平凉市中级人民法院作出（2015）***一初字第10号生效民事判决书确认，并已从***爱公司欠付金江建安公司工程款中实际扣除。2014年8月25日，金江建安公司与***口头达成抵债协议，约定金江建安公司将从***爱公司处抵顶的位于***爱小区东**1501室房屋以每平米在抵顶价格的基础上优惠200元即4040元／㎡（案涉房屋总价款532795.20元）抵顶给***，由***与***爱公司签订商品房买卖合同，***爱公司用案涉房屋抵顶金江建安公司工程款559171.20元，金江建安公司以案涉房屋抵顶***材料及人工费应为532795.20元。在商品房买卖合同中，约定的付款方式为***爱公司在欠付金江建安公司工程款18029682.14元中扣除。故***与***爱公司签订的商品房买卖合同实际为金江建安公司、***、***爱公司之间的以物抵债协议。二、关于金江建安公司的诉讼请求是否成立的问题。***与***爱公司签订的商品房买卖合同中虽约定购房款为601337元，但金江建安公司与***爱公司之间的购房价款实际以单价4240元／平方米抵顶工程款532795.20元，金江建安公司当庭自认在抵顶价格的基础上每平方米优惠200元抵顶***的材料款及人工费，即金江建安公司以案涉房屋抵顶所欠***材料款及人工费应为532795.20元。2020年10月17日，经双方结算，金江建安公司下欠***材料款及人工费共计559522元，而***购房价款为532795.20元，金江建安公司下欠***的材料款及人工费足以抵扣金江建安公司的购房款，故对金江建安公司要求***支付购房款41815元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十一条第（一）项、第（三）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：驳回金江建安公司的诉讼请求。案件受理费845元，减半收取计423元，由金江建安公司负担。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。***提交2014年7月4日的协议和2014年7月6日的工程抵出房屋清单证明复印件各一份。欲证明该房屋抵账的实际价格，一审因为是***抵房之前给其提供的抵房依据，以为***提交了故未提交。经质证，金江建安公司对证据的真实性无异议，但是对证明目的不认可，对该证据的真实性本院予以确认。经审查，该证据系***与***签订，虽与案涉房屋有关联，但无法达到其证明目的，故对该证据的证明目的不予采信。金江建安公司未提交新证据。依据双方当事人一、二审**及提交的证据查明，***与平凉市**房地产开发有限责任公司2014年8月25日签订的商品房买卖合同第四条计价方式与价款第一款约定1．按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4659元，总金额601337元；第六条付款方式及期限约定为买受人一次性付款，根据**房地产公司法人代表与施工单位负责人***于201年7月4日签订的顶房协议在工程款扣除。**开发公司抵账房款明细表中包含案涉房屋抵账情况，具体为：姓名***，楼层房号1501，建筑面积131.88㎡，合同单价4599元，合同总价606516.12元。除此，二审查明的其他事实与一审一致，对其他事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审争议的焦点是***应否向金江建安公司支付购房款及支付金额问题。第一，***与平凉市**房地产开发有限责任公司2014年8月25日签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表达，不违反法律法规的规定，系依法成立，合同有效。案涉合同第四条第一款明确约定了案涉房屋的单价及总金额，第六条对付款方式及期限进行了约定。双方应按照合同约定全面履行各自的义务。***二审时认为本案是其与***之间的事情，与金江建安公司无关，认为原告主体不适格。依据平凉市中级人民法院作出的（2015）***一初字第10号生效民事判决（以下简称10号民事判决），案涉房屋已经以抵债方式确认抵顶了金江建安公司的工程款，案涉房屋的债权已经生效民事判决确认并转移至金江建安公司，且一审时***对原告主体资格并未提出异议并进行了实质性答辩，故该辩称不能成立。金江建安公司有权主张该债权。其次，10号民事判决载明“**公司以现金、售房款、房屋抵债共计支付工程款18029682.14元”，其中，现金506万元、售房款8399194.49元、房屋抵债4570487.65元，案涉房屋购房款包含在该房屋抵债款4570487.65元中，抵账金额为606516.12元，该金额与**开发公司抵账房款明细表载明的价款相一致。虽然***与***2014年7月4日签订了10套房屋的顶账协议，但上述生效判决并未按照该协议约定的4240元／㎡的价格对欠付工程款进行抵顶，而是按照**开发公司抵账房款明细表载明的房屋价款实际抵顶了欠付金江建安公司的工程款，即实际按4599元／㎡对工程款进行了抵顶。一审判决按照每平米在抵顶价格的基础上优惠200元即4040元／㎡计算案涉房屋价款与生效判决确认的抵顶价格明显不符。再者，金江建安公司上诉认为其与***口头约定是在当时售房部价格的基础上每平米优惠200元，并非是在与***爱公司抵顶的价格上每平米优惠200元，但其未提交任何证据对该主张予以证实，且该主张与其一审庭审时“我确实给被告说过**公司给我顶房的价格我给被告便宜200元／㎡抵顶”的**不符，金江建安公司该**视为对其自身权利的处分。故案涉房屋房款按照4599元／㎡优惠200元／㎡后乘以面积131.88㎡应为580140.12元，按商品房买卖合同约定扣除双方就欠付***材料款及人工费结算金额559522元后下欠20618.12元。最后，***辩称其按照合同约定已付清了案涉房屋所有房款，但除了双方就欠付材料款及人工费结算金额抵顶购房款外，***并未提交任何证据对该主张予以证实，据此，案涉购房款下欠金额为20618.12元。 综上所述，甘肃金江建筑安装工程有限公司的上诉请求部分成立，应予支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销平凉市崆峒区人民法院（2023）甘0802民初672号民事判决； 二、***于本判决生效十日内向甘肃金江建筑安装工程有限公司支付下欠购房款20618.12元； 三、驳回甘肃金江建筑安装工程有限公司其他诉讼请求。 一审案件受理费案件受理费845元，减半收取423元，由甘肃金江建筑安装工程有限公司负担215元，***负担208元；二审案件受理费845元，由甘肃金江建筑安装工程有限公司负担428元，***负担417元。 本判决为终审判决。 审判长　　摆建军 审判员　　*** 审判员　　李　丽 二〇二三年六月十一日 书记员　　***