广州市中天彩色印刷有限公司、广州市番禺区新造建筑工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）粤01民终6593号

上诉人（原审原告）：广州市中天彩色印刷有限公司，住所地广州市番禺区石楼镇潮田工业区（地块一）A栋。

法定代表人：吴伟成，该公司总经理。

委托诉讼代理人：李跃，广东纵横天正律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李卓昕，广东纵横天正律师事务所实习律师。

上诉人（原审被告）：广州市番禺区新造建筑工程有限公司，住所地广州市番禺区新造镇新广路20号。

法定代表人：罗泽民，该公司总经理。

委托诉讼代理人：黄跃明，广东连越律师事务所律师。

原审第三人：广州市番禺区人民政府征用土地办公室（广州市番禺区土地开发中心、广州市番禺区人民政府国有土地上房屋征收办公室），住所地广州市番禺区市桥街东兴路38号。

法定代表人：仇金荣，该单位主任。

上诉人广州市中天彩色印刷有限公司（以下简称中天公司）与上诉人广州市番禺区新造建筑工程有限公司（以下简称新造公司）因及原审第三人广州市番禺区人民政府征用土地办公室（以下简称番禺土地中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初2188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

中天公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判新造公司退还中天公司合同保证金5万元，并自2017年3月30日起，每日按0.02%（银行逾期贷款基准利率）向中天公司支付利息，直至返还全部款项之日；2.一、二审诉讼费由新造公司承担。事实和理由：（一）《租赁合同》并没有任何关于搬迁时间的约定，一审法院擅自作出“不按时迁出则保证金不予退还”的认定没有根据，不仅违反意思自治原则也是对中天公司合法权益的损害。（二）中天公司与番禺土地中心确认于2017年7月31日前停止生产，但这并不是双方对“迁出时间”的约定，而一审法院却将中天公司与番禺土地中心商定的“停产日期”认定为“迁出时间”，明显属于认定事实不清，其判决违反了逻辑性和公正性。（三）新造公司于2017年3月24日注销产权证后已不是涉案场地权利人，双方租赁关系也自然终止，中天公司何时迁离与新造公司已经无关，至于第三人在收回该地块之后如何进行安置完全是其自主的行为，新造公司对此已无权干涉，但一审法院却将番禺土地中心的权利授予新造公司去行使，其做法显然超越了人民法院应有的审判范围。（四）法律不强人所难，中天公司为配合番禺土地中心收储土地而被迫进行企业搬迁已经付出了重大牺牲，不应再受到如此不近人情和显失公平的责罚。二审庭询中另补充：1.新造公司的房产证在2017年3月23日已经被注销，根据合同约定，租赁合同已经解除，该情况下，新造公司已经没有任何权利对涉案地块进行管理和收益，关于24日以后的租金应全部退还，同时5万的租赁保证金至今未返还。2.中天公司已经与番禺土地中心签订了搬迁协议，中天公司是积极配合进行搬迁的，在该情况下，土地的所有权、管理权和其他相关权利应该由番禺土地中心行使，与新造公司没有任何关系，所以新造公司在该情况下将中天公司的5万保证金不予退还没有法律依据。除了5万保证金应退还外，该期间发生的任何费用都与新造公司没有任何关系，因为新造公司的权利已经消失了。3.本案所涉及的租赁合同是从2010年开始实行的，该合同中约定的保证金是40多万，实际上在2017年2月15日新造公司已经把租赁合同涉及的40多万的合同押金全部退还给中天公司，在2017年2月15日又出具了收据，后来又另外收了5万元租赁保证金，当时是因为双方的租赁关系没有结束，明确要配合政府征用土地，但是实际上双方没有确定搬迁合同，也没有明确搬迁的具体事项，为了保证双方租赁的权益，就把5万作为租赁保证金，但是该5万与本案租赁合同第3项、第9条的约定没有关系，是另外的保证金，所以一审适用合同第9条不支持中天公司的要求，认为保证金不应退还是混淆了概念，因为该5万元不是原来租赁合同的40多万的保证金，中天公司没有拖欠租金，也按照规定签订了有关的协议，中天公司持续履行了合同，在2017年3月24日后中天公司临时使用租赁地块的关系是和番禺土地中心的事情，与新造公司没有任何直接的联系，所以新造公司主张收取租金和保证金没有任何理由和依据。

新造公司二审答辩称，不同意中天公司的上诉请求。

新造公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判驳回中天公司的全部诉讼请求。事实和理由：（一）中天公司实际占用涉案租赁场地至2017年11月30日止，而实际支付的租金等费用至2017年3月31日止，因此不存在新造公司多收中天公司租金费用的事实。（二）租赁合同因政府收储土地而解除，相关房地产产权证的注销不必然导致新造公司丧失对租赁场地的收益权，2017年3月24日，为配合政府尽快完成相关土地的收储手续，新造公司同意先行注销了土地和房屋的权属证明，但因涉及对被收储土地上的承租户的搬迁问题，相关土地及房产无法按时移交，仍由新造公司负责管理，在此期间，新造公司履行了对租赁场地的管理职责，缴付了包括保安费、绿化清结等各项管理费用。无论是基于权利义务对等原则，还是基于支付对价对应的权益对等原则，2017年4月至11月期间的租金收益均属于新造公司所有。即使新造公司无权收取该租金，中天公司所称的多交的租金也应由新造公司直接转由番禺土地中心收取，不存在退还中天公司的说法。（三）一审判决适用法律不当，应予以撤销并依法改判驳回中天公司的全部诉讼请求。《中华人民共和国物权法》第六条并未明确规定相关物权的权属证明注销后其包括租金等收益权自然灭失。一审适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，明显也属于适用法律不当，该条规定是关于转租及对次承租人的规定，对本案事实完全不适用。二审庭询时另补充：1.中天公司实际占用场地的时间到2017年11月30日止，根据2017年1月7日中天公司给新造公司的来函，中天公司是确认因搬迁而解除租赁合同，原保证金40多万抵扣相关租金，并确认搬迁之前所占用的租赁场地参照原租金标准给付场地使用费，综上，本案的租赁合同虽然因征收、拆迁而解除，但中天公司已经明确就其占用期间需支付场地使用费，另外一方面，涉案租赁场地以及房屋虽然在2017年3月24日注销，但番禺土地中心与新造公司直到2018年1月11日才签订移交确认书，将场地及房屋移交给番禺土地中心，期间仍然由新造公司负责对场地及房屋的管理，以及支付相关的费用，承担相应的责任。番禺土地中心直到2018年1月11日之前仅支付了70%的拆迁补偿款，并未完全支付，综上，中天公司仍然需向新造公司支付其至搬迁之日止期间的场地使用费以及保安费、绿化费等。

中天公司二审答辩称，1.针对新造公司第1点意见，中天公司于2017年2月给新造公司发函表示用保证金抵扣租金，并参照关于原租金标准支付场地使用费，该情况是在没有明确搬迁的问题，对方以该函件来表达其权限是不能成立的，该函件是在产权证没有注销的情况下双方达成的意向，在后面新的事实产生之后，与原来的条件完全不一样，所以新造公司在2017年3月24日后对涉案租赁场地就没有任何管理和出租的权利。2.新造公司说在移交土地之前仍然负责管理涉案租赁场地，包括保安、绿化、水电等，对该事实在一审判决书上已经有分析，新造公司只是对消防的问题承担管理责任，并不是给予其授权，在番禺土地中心出具的答辩意见以及公函上都可以证实。

番禺土地中心二审述称，（一）对于案件所涉及的《国有土地收储补偿协议》和《土地及地上附着物移交确认书》，经核对无误，对真实性予以确认。该中心于2017年3月23日与新造公司签订《国有土地收储补偿协议》，3月24日配合新造公司完成产权注销登记手续后，该中心一直要求新造公司尽快按照协议约定完成厂区内所有承租户的清退，交还场地给该中心。直至2018年1月11日，新造公司与该中心订了《土地及地上附着物移交确认书》，完成有关移交手续。在此期间，该中心并未委托任何单位或个人对该宗土地进行经营管理。（二）对于该宗土地被占用期间所产生的一切费用，该中心对占用人保留追诉的权利。

中天公司向一审法院起诉请求：1.新造公司返还多收部分的租金、保安费、绿化费等36268.58元，并自2017年4月19日起，每日按0.02%向中天公司支付利息直至返还全部款项之日；2.新造公司退还中天公司保证金5万元，并自2017年3月30日起，每日按0.02%向中天公司支付利息直至返还全部款项之日；3.新造公司承担本案诉讼费。

一审法院认定事实：涉案租赁场地位于广州市番禺区新造镇新广路**号（A栋），其中包含厂房（面积10478平方米）和宿舍（面积2711平方米），土地批准用途是工业。2017年3月23日前，涉案租赁场地权属人是新造公司（房屋产权证号09××47，土地证号Ｇ05-××4）。2017年3月24日，涉案租赁场地的房屋权属证明与土地权属证明被办理注销登记。

2010年6月21日，中天公司（承租方，乙方）与新造公司（出租方，甲方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方将涉案租赁场地出租给乙方经营彩色印刷，租期自2010年8月1日至2021年7月31日；租赁合同保证金为405561元，该保证金在租赁期满或租赁合同解除后，乙方不再续租，经甲方验收涉案租赁场地中的设施没有非正常使用损坏，乙方付清水电费、税费、工人工资、租金之日起五日内，由甲方不计利息返还给乙方；乙方每月5日前支付当月租赁费用，每月租赁费用包括场地租金、保安、绿化费、杂费，其中2015年8月到2018年7月每月场地租金157628元、保安费1000元、绿化费1000元、杂费990元，合计每月租赁费用共160618元；租赁期内，如遇国家征用土地或者拆迁等政府行为，甲乙双方应服从，合同解除，不作任何一方违约，乙方无条件按时迁出，甲方退回乙方所交的保证金。

中天公司于2010年6月21日、2011年7月25日、2012年7月5日分三次向新造公司缴纳涉案租赁场地的租赁保证金共计405561元，并如约按时缴纳涉案租赁场地的租赁费用至2017年3月31日，其中2017年3月份租赁费用为160618元。一审庭审中，中天公司与新造公司确认，在租赁过程中，双方约定用原租赁保证金405561元抵扣2016年12月、2017年1月、2月的租赁费用355561元，余下50000元为新租赁保证金。2017年2月15日，新造公司出具《收据》确认涉案租赁场地未退租赁保证金50000元。

2017年3月23日，番禺土地中心（甲方）与新造公司（乙方）签订《国有土地收储补偿协议》。协议约定甲方收储乙方名下位于新造镇石岭岗地段的包括涉案租赁场地在内的地块共12559平方米，在协议签订之日起10日内，甲方将总补偿款的70%支付给乙方，乙方向国土资源部门办理注销手续，并向甲方提供统一用地结案证明及首期补偿款收据；移交土地及建（构）筑物前，乙方需确保本协议下土地及建（构）筑物所涉及的承租户已解除租赁关系，并将本协议项下的土地及建（构）筑物、附着物按现状移交给甲方，具体移交时间按甲方、乙方及本协议项下土地、建（构）筑物承租户签订承租户的补偿搬迁协议约定的移交时间；甲、乙方及承租户三方签订移交确认书视为完成移交；乙方在签订移交确认书前发负责消防安全和现场管理、生产经营的清退和清理等工作。

2017年11月30日，中天公司搬离涉案租赁场地。2018年1月11日，番禺土地中心（甲方）与新造公司（乙方）签订《土地及地上附着物移交确认书》，确认包括涉案租赁场地在内的新造镇石岭岗土地已移交番禺土地中心。

一审法院认为，中天公司与新造公司于2010年6月21日签订的《租赁合同》（编号：DS20100602）是双方真实意愿的表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。《租赁合同》第九条约定“租赁期内，如遇国家征用土地或者拆迁等政府行为，甲、乙双方应服从，合同解除，不作任何一方违约。”2017年3月23日，新造公司与番禺土地中心签订《国有土地收储补偿协议》，2017年3月24日，涉案租赁场地的房屋权属证明和土地权属证明注销，至此涉案租赁场地被国家征用，《租赁合同》依约解除。《租赁合同》解除后，中天公司仍然占用涉案租赁场地至2017年11月30日，故中天公司应向涉案租赁场地的所有权人支付场地占用费。由于涉案租赁场地的产权证明注销，根据物权公示原则，新造公司丧失涉案租赁场地的所有权，并且番禺土地中心出具的《公函》显示新造公司未得征收方（即番禺土地中心）的授权对涉案租赁土地进行经营管理，因此新造公司无权向中天公司收取涉案租赁场地占用费。对于新造公司提出其对涉案租赁场地进行实际管理的抗辩，一审法院认为新造公司所谓管理是其履行《国有土地收储补偿协议》第7.5条关于“在征用场地移交前进行消防安全、现场管理，生产经营的清退和清理工作”的合同义务，而非对涉案租赁场地进行收益的理由，故对该抗辩意见一审法院不予采纳。综上，中天公司要求退回涉案租赁场地自2017年3月24日到2017年3月31日多交的租赁费用36268.58元（计算公式：160618÷31×7=36268.58元），有理有据，一审法院予以支持。至于多收部分租赁费用的利息，是中天公司资金被占用产生的可预见的损失，所以一审法院亦予支持；新造公司在一审庭审中确认收到中天公司于2017年4月19日寄出的律师函，按一般习惯同城快递当日送达，故中天公司主张从2017年4月19日起计利息并无不当，因此新造公司应以36268.58为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，向中天公司支付自2017年4月19日至上述款项还清为止的利息。

关于涉案租赁场地的租赁保证金。中天公司与新造公司双方在一审庭审中均确认，截至2017年3月，涉案租赁场地未退的租赁保证金为50000元。由于新造公司无权收取涉案租赁场地产权注销后的占用费，故本案不存在新造公司所述的用租赁保证金抵扣场地占用费的情形。经审查，涉案《租赁合同》第三条、第九条均有关租赁保证金的退回，其中第三条是一般情况下租期届满或合同解除时有关保证金的约定，第九条是遇国家征收情况下有关保证金的约定，本案纠纷因涉案租赁场地受国家拆迁而引起，应采用合同第九条约定。《租赁合同》第九条载明“……如遇国家征用土地或者拆迁等政府行为，甲乙双方应服从，合同解除……乙方无条件按时迁出，甲方退回乙方所交的保证金……”，故涉案保证金是否退回取决于中天公司是否依约无条件迁出租赁场地。关于涉案租赁场地拆迁后的搬迁时间，中天公司与新造公司签订的《租赁合同》没有约定；新造公司与番禺土地中心签订《国有土地收储补偿协议》第5.2条约定“具体移交时间按甲方、乙方及本协议项下土地、建（构）筑物承租户签订承租户的补偿搬迁协议约定的移交时间”；中天公司作为承租户与番禺土地中心签订了《国有土地上承租户搬迁补偿协议》第三条约定“乙方需于2017年7月31日前停止厂区内一切生产、生活等活动，完成本协议项下全部建（构）筑物的清退及资产、设备搬迁工作”；因此，一审法院认定《租赁合同》第九条所述“无条件按时迁出”的具体时间为2017年7月31日。一审庭审中，中天公司陈述其已依约在2017年7月31日停止全面生产，2017年8月到11月是在处理搬迁事宜；新造公司对此提供了2017年中天公司在涉案租赁场地上的水电使用清单，水电清单显示中天公司2017年1-11月用电、用水情况平均，除了2017年2、3月（春节前后），其他月份电费波动不超过10%，水费波动不超过20%，可见中天公司关于2017年7月31日已全面停止生产的陈述令人存疑。中天公司称其于2017年11月30日搬迁是基于《国有土地上承租户搬迁补偿协议》中第三.3条关于由番禺土地中心协助办理新厂房手续的约定，而非超期搬迁，经审查，《国有土地上承租户搬迁补偿协议》虽然约定番禺土地中心有协调相关部门加快办理新厂房各项手续的义务，但没有约定中天公司的搬迁时间可用延迟到新厂房各项手续办理完毕为止，所以中天公司陈述的意见一审法院不予采纳。一审庭审中，中天公司与新造公司均确认中天公司搬离涉案租赁场地的准确时间是2017年11月30日，超过了中天公司与番禺土地中心约定的2017年7月31日。因此，中天公司未按时迁出涉案租赁土地，违反了《租赁合同》第九条的约定，一审法院不支持中天公司要求退回租赁保证金的诉请。

一审法院依照《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第一百九十六条、第二百零六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2018年8月21日作出如下判决：一、广州市番禺区新造建筑工程有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市中天彩色印刷有限公司退还多收的租金、保安费、绿化费36268.58元及利息（利息以36268.58为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年4月19日起计至上述款项还清为止）；二、驳回广州市中天彩色印刷有限公司的其它诉讼请求。案件受理费1956元，由广州市中天彩色印刷有限公司负担1134元，由广州市番禺区新造建筑工程有限公司负担822元。

本院二审期间，各方当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实部分基本无误，本院予以确认。

另查明，新造公司与番禺土地中心签订的《国有土地收储补偿协议》约定：“……5.1.2移交土地及建（构）筑物前，需确保本协议项下土地及建（构）筑物所涉及的承租户已解除租赁关系；承租户、使用者、机械设施设备已迁移完毕，建构筑物内财物已清空……”。中天公司与番禺土地中心于2017年6月30日签订《国有土地上承租户搬迁补偿协议》，其中约定“……三、搬迁移交事宜1.乙方（中天公司）需于2017年7月31日前停止厂区一切生产、生活等活动，完成本协议项下全部建（构）筑物的清退及资产、设备搬迁工作，以与甲方（番禺土地中心）、广州市番禺区新造建筑工程有限公司签订《土地及建（构）筑物移交确认书》为准。2.乙方与甲方签订《土地及建（构）筑物移交确认书》时，应确保已解除租赁关系，解决一切债权债务关系，原有建（构）筑物、附着物和水电设施保存完好并保护好现场，同时没有存放违禁、违法物品，且不存在安全事故和因搬迁滋生的纠纷，不存在未缴清的水费、电费、电视、环卫等一切已发生的费用，否则一切后果由乙方负责，与甲方无关……”。

二审期间，中天公司、新造公司均确认双方协商以《租赁合同》项下的保证金抵扣部分租金后，双方就场地租赁达成了新的合意，但仍按原租金标准缴纳场地使用费。关于2017年2月15日的5万元租赁保证金的问题，中天公司认为该部分租赁保证金是为了保证之后的租金在搬迁之前正常缴纳，新造公司则认为该部分租赁保证金一是为了保证占用期间的使用费，一是保证中天公司按政府规定交还场地。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：中天公司要求新造公司返还租金、保安费、绿化费36268.58元以及退还保证金50000元的主张是否成立。

根据中天公司、新造公司的陈述以及双方就2010年6月21日签订的《租赁合同》项下保证金的处理（《租赁合同》项下405561元保证金中的355561元抵扣2016年12月-2017年2月的租赁费用，余下50000元为新的租赁保证金）来看，中天公司、新造公司就解除《租赁合同》已达成合意，并形成新的租赁合意，即自2017年3月份起，双方之间按原合同约定的租金标准计付使用费，并由中天公司提供新的租赁保证金。因双方并无另行签订书面的租赁合同且对租赁期限并无明确约定，故自2017年3月1日起，中天公司、新造公司之间为不定期租赁。

中天公司在2017年3月24日之后至2017年11月30日期间一直占有、使用涉案租赁场地，中天公司并无充分证据证明其享有免交使用费的权利，根据公平合理、等价有偿的原则，中天公司理应支付占用期间的使用费。虽然新造公司就涉案租赁场地的房屋权属证明、土地权属证明被办理注销登记，新造公司与番禺土地中心签订的《国有土地收储补偿协议》约定，新造公司“在将本协议项下土地及地上附着物交付甲方（番禺土地中心）之前，保证该土地没有存放违禁、违法物品；负责消防安全和现场管理、生产经营的清退和清理等工作”，新造公司移交给番禺土地中心的土地及建（构）筑物需“确保本协议项下土地及建（构）筑物所涉及的承租户已解除租赁关系；承租户、使用者、机械设施设备已迁移完毕，建（构）筑物内财物已清空”，由此可见，涉案租赁场地移交给番禺土地中心前，新造公司对涉案租赁场地仍有权进行管理。涉案租赁场地在移交给番禺土地中心前仍由新造公司进行管理，且中天公司是基于其与新造公司之间存在租赁关系而占有、使用涉案租赁场地的，新造公司有权根据合同相对性向中天公司收取占用期间的使用费，至于番禺土地中心有无权主张涉案租赁场地自房屋权属证明、土地权属证明被办理注销登记之日起至该中心接收场地之前的占用费的问题，应由番禺土地中心、新造公司根据其双方之间的合同予以确定，双方可另循合法途径解决。中天公司主张新造公司无权收取2017年3月24日之后的租赁费用，依据不足，本院不予支持。一审法院判令新造公司返还涉案租赁场地自2017年3月24日至2017年3月31日的租赁费用36268.58元，该处理不当，本院予以纠正。

关于50000元租赁保证金应否退还的问题。中天公司主张该50000元租赁保证金是用于保证该公司在搬迁之前正常缴纳占用期间的使用费，新造公司对此并无异议，本院对此予以确认。新造公司主张该部分租赁保证金还用于保证中天公司按政府规定交还场地，其该主张依据不足，本院不予采信。该50000元租赁保证金系用于保证中天公司正常缴纳搬迁之前的使用费，中天公司仅缴纳了至2017年3月31日的使用费，至该公司搬迁之前的使用费尚未缴清，中天公司要求退还保证金的条件尚未成就，本院对中天公司要求退还该50000元租赁保证金的上诉请求不予支持。

综上所述，新造公司的上诉请求成立，本院予以支持。中天公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国》合同法第五条、第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

一、撤销广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初2188号民事判决；

二、驳回广州市中天彩色印刷有限公司的诉讼请求。

一、二审案件受理费1956元，由上诉人广州市中天彩色印刷有限公司负担。

本判决为终审判决。

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审判长　　李静

审判员　　张怡

审判员　　余盾

二〇一九年六月二十五日

书记员　　贾妍

胡秀红