山东某某建筑工程有限公司、某某等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

山东省**县人民法院 民 事 判 决 书 (2022)鲁1621民初3141号 原告（反诉被告）：山东****建筑工程有限公司，住所地：山东省**县城南环路西首。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，山东兵圣律师事务所律师。 被告（反诉原告）：***，女，1979年11月28日出生，汉族，住。 被告（反诉原告）：***，男，1979年6月4日出生，汉族，住号。 山东****建筑工程有限公司（以下简称****公司）与***、***房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。****公司的委托诉讼代理人***，***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ****公司向本院提出诉讼请求：1.判令***、***支付剩余购房款及违约金170000元；2.本案诉讼费由***、***承担。事实和理由：***、***系夫妻关系。2018年10月10日，****公司与***签订《商品房买卖合同》一份，根据合同约定，****公司将*******小区6号楼1**102室出售给***，合同总价款叁拾叁万元，房款采用分期付款方式，首付款壹拾叁万元，剩余房款5年付清，每月付款3960.24元，同时合同还约定了逾期付款的违约责任。合同生效后，****公司将楼房交给***、***，且他们已经入住，但其履行一段分期付款后不再履行，***、***的行为已严重违约，并给****公司造成重大损失。 ***、***辩称，一、涉案商品房买卖合同无效，2018年10月，涉案商品房物权属于东营市鑫泰置业有限公司，被答辩人****公司将商品房卖给答辩人属于无权处分他人财产，答辩人与其签订的商品房买卖合同应属无效。案涉商品房权属于东营市鑫泰置业有限公司，本合同订立时其故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”2018年10月，****公司销售房屋时，即使涉案楼房产权属于被答辩人，但其不具备“五证一书”等法律规定的销售条件和资格。****公司无商品房销售许可证明与答辩人签订商品房买卖合同，销售商品房，违反了法律规定，商品房买卖合同应属无效。三、****公司销售商品房时并承诺70年大产权，能够办理房产证，但是直到现在涉案商品房仍然不能办理房产证，属于虚假宣传，误导、欺骗行为。《民法典》第一百四十八条规定“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下事实的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销。”答辩人被误导、欺骗与其签订商品房买卖合同，即使商品房合同有效，按照法律规定也可以撤销合同。四、被答辩人利用误导、欺骗的手段与被答辩人签订商品房买卖合同，将产权属于他人的楼房违法处分给答辩人，被答辩人是严重的违法违约行为，答辩人停止支付房款，是正当的止损行为，被答辩人无权要求答辩人继续支付房款和违约金，于法无据，于理不合。 综上所述，被答辩人利用误导、欺骗的手段与被答辩人签订商品房买卖合同，将产权属于他人的楼房违法处分给答辩人，商品房买卖合同应确认无效，法庭应当依法驳回原告（反诉被告）的诉讼请求。同时，答辩人已经提起反诉，请法庭判令确认案涉商品房买卖合同无效，被答辩人退还答辩人已交房款，并赔偿损失。 ***、***向本院提出反诉请求：1、依法确认我方与被反诉人签订的商品房买卖合同无效；2、依法判令返还我方已交房款213760元及利息（以130000元（每月递增3960元）为基数，自2018年11月10日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至反诉被告实际给付之日止），赔偿我方装修费65000元；3、本案一切诉讼费用由反诉被告负担。事实和理由：两反诉人是夫妻关系，反诉人与被反诉人****公司于2018年10月10日签订商品房买卖合同，反诉人购买**县*******小区6号楼1**102室楼房，合同加盖****公司张丙合项目部印章，被反诉人承诺70年大产权，能够办理房产证。反诉人依照合同约定累计交纳房款213760元，反诉被告迟迟不能办理房产手续。2022年7月5日，反诉人被**县人民法院执行法官告知：该涉案楼房产权属于东营市鑫泰置业有限公司，****公司属于无权处分他人财产。本合同订立时涉案商品房物权属于东营市鑫泰置业有限公司，其故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况。被反诉人违法处分他人财产，与反诉人签订的商品房买卖合同应属无效，给反诉人造成重大财产损失应当赔偿。为维护反诉人的合法权益，特具状贵院，望判令所请。 ****公司辩称，***、***所诉与事实不符，2018年10月10日答辩人出售给***、***涉案楼房时，涉案楼房已经属于答辩人，因为涉案楼房是工程款抵顶房，是东营市鑫泰置业有限公司欠答辩人的工程款，抵顶楼房的正式法律文书于2022年6月17日**县人民法院（2021）鲁1621执恢78号之八已明确确定，因此答辩人对涉案楼房有合法的所有权。同时，答辩人与***、***签订的买卖合同第七条明确约定在政策允许后，甲方协助乙方办理房产手续等，因此***、***在反诉状中诉称答辩人欺骗***、***进行虚假承诺与事实不符。综上，***、***的诉讼请求无事实和法律依据，望法院驳回其诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年10月10日，****公司与***签订《商品房买卖合同》，该合同约定***购买****公司*******小区6号楼1**102室房屋，房屋出售价格为每平方米2800元，房屋总价330000元。该合同第五条付款方式及期限约定，***采取下列第2种方式付款：首付房款130000元，剩余房款五年付清，付款期间每月还款为（本金加利息，利息为银行同等贷款利率）3960.24元。该合同第七条约定，待政策允许后****公司协助***办理产权登记手续，费用由***承担。该合同第九条约定，***如未按本合同约定的日期付款，逾期在3日内的，****公司有权追究***逾期付款及其利息，利息自合同约定***应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率两倍计算。如超过上述约定期限的，****公司有权按照下述的第1种约定，追究***违约责任，即：合同继续履行，***应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定***应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率两倍计算。此外，买受人还应每日按商品房价款的1‰向出卖人支付违约金。 2022年6月17日，本院出具（2021）鲁1621执恢78号之八，裁定内容其中有“被执行人东营市鑫泰置业有限公司所有的位于**县***幸福家园（苑）小区的6号楼1**（东**）102室（西户）抵顶给申请人****公司用于偿还全部债务，所有权自本裁定送达申请人时起转移”。 截至目前，***、***共向****公司支付购房首付款130000元、21期分期款83160元（3960元/期×21期）、另付600元，共计213760元。 另查明，***与***系夫妻关系。 本院认为，本案争议焦点为：****公司与***签订的《商品房买卖合同》是否有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案中，一、涉案房屋没有取得房屋产权证书进行转让，在性质上不属于违反法律的效力性强制性规定，不应以此认定涉案房屋买卖合同无效。二、***、***在庭审中主张****公司在签订合同过程中隐瞒了其无权处分的情节，合同应为无效，但在法庭辩论终结前，****公司已经取得了涉案房屋的处分权，故***、***的该主张不能成立。三、***、***在庭审中主张涉案房屋没有预售许可证，合同应为无效，但房屋没有预售许可证导致合同无效的情形是针对开发商而言，本案中****公司并非作为开发商售卖商品房，故***、***的该主张不能成立。综上所述，****公司与***签订的《商品房买卖合同》为有效合同。 根据合同约定，“首付房款130000元，剩余房款五年付清，付款期间每月还款为（本金加利息，利息为银行同等贷款利率）3960.24元”，本案中，***、***应付分期购房款60期，已付21期，**39期未付。双方在实际操作中默认分期款每月为3960元，对于尚未支付的39期购房款计算方法应分两种，第一是截至起诉之日应付的23期购房款91080元（3960元/期×23期），第二是起诉之后尚有16期分期，因未到履行期限，按照等额本息还款的计算方法，剩余16期未付购房款本金为60325.21元，上述39期购房款本息共计151405.21元（91080元+60325.21元），再扣除***、***多支付的600元，***、***共应向****公司支付购房款150805.21元。经询问，****公司自愿放弃逾期付款利息，视为对自身权利的处分，本院予以采纳。****公司的其他诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。***、***的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决如下： 一、***、***于本判决生效之日起十日内向山东****建筑工程有限公司支付购房款150805.21元； 二、驳回山东****建筑工程有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回***、***的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费3700元，减半收取计1850元，由山东****建筑工程有限公司负担203元，由***、***负担1647元；本案反诉案件受理费4506元，减半收取2253元，由***、***负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省滨州市中级人民法院在线提交上诉状。 审判员　王　倩 二〇二二年十月十九日 书记员　***