凯泰阀门(集团)有限公司与上海京万信息科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事裁定书

上海市嘉定区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）沪0114民初21483号

原告(反诉被告)：凯泰阀门(集团)有限公司，住所地上海市宝山城市工业园区。

法定代表人：杨银友，董事长。

委托诉讼代理人：郦诗远，上海市瑞和律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨振荣，上海市瑞和律师事务所律师。

被告(反诉原告)：上海京万信息科技有限公司，住所地上海市嘉定区。

法定代表人：陈昊宇，执行董事。

委托诉讼代理人：朱伟锋，上海罗业律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李文杰，上海罗业律师事务所律师。

原告(反诉被告)凯泰阀门(集团)有限公司(以下简称凯泰公司)与被告(反诉原告)上海京万信息科技有限公司(以下简称京万公司)间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后先依法适用简易程序审理，后因案情复杂，依法转为普通程序，公开开庭审理。原告凯泰公司的委托诉讼代理人杨振荣、被告京万公司的委托诉讼代理人朱伟锋、李文杰参加了第一、二次庭审，原告的委托诉讼代理人杨振荣、被告的委托诉讼代理人朱伟锋参加了第三次庭审。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求，要求判令：1、确认原告凯泰公司与被告京万公司于2018年8月10日签订的《房屋租赁合同》(年租金为6,148,425元)无效；2、判令被告支付2018年9月15日至2019年6月19日的房屋使用费1,166,198.75元，具体计算方式为：2018年9月15日至2019年6月19日的房屋使用费4,678,698.75元+活动房一次性费用15.5万元+车位费112,500元(9个月)-被告已支付的378万元=1,166,198.75元;3、判令被告支付2018年10月至2019年6月的电费81,992元。事实与理由：2018年8月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定原告将位于嘉定区华江路XXX号5615平方米的房屋出租给被告用作京装运营，租赁期限自2018年8月15日至2027年8月14日，合同还约定了租金支付方式及违约责任。合同签订后，原告按约将房屋交付被告使用，但被告承租后未按约支付房屋租金和水、电、物业费用。原告曾于2019年5月16日向被告出具催款函，但被告未在限定期限内支付。2019年6月4日，原告向被告发出解约通知，并要求其于收到通知后的十日内恢复原状后将租赁物业返还给原告。被告收到该函件后虽回复拒绝原告的解约要求，但事实上在限定的期限内陆续搬离，但未支付拖欠的租金、使用费及水电费。原告认为，被告未按约支付租金、使用费、水电费，并经原告一再催讨后拒不支付，原告行使合同解约权合理合法。

被告辩称：被告不同意原告所有诉请。第一，因涉案的租赁房屋系违章建筑，原告在明知该房屋系违章建筑的情况下，仍然向被告出租该房屋并收取租金，被告认为受到了原告的欺骗，该合同应属无效。第二，原告作为证据提交的合同并非双方真实履行的房屋租赁合同。事实上该合同是原告为了避税或其他目的，向被告提出签两份租赁合同。双方实际履行的是当天签订的另一份房屋租赁合同，被告已作为证据提交。该合同上面的月租金是256,184元，年租金是3,074,213元。希望原告明确本案起诉要解除的是哪一份合同。第三，被告也不存在原告所说的欠付租金的违约行为。事实上在签约后被告已经分别于2018年9月29日、2019年1月8日和1月23日向原告分别支付了200万、100万和48万的租金和公用事业费。被告已经交足一年租金了，不存在所谓的拖欠租金事宜。第四，合同签订后，被告开始设计场地、招募展商、进行装修等，被告被迫搬离后造成了巨大损失，包括但不限于租金、装修费、人工费、设计费、赔偿其他展商的费用等。被告提出反诉：1要求确认被告提供的双方于2018年8月10日签订的《房屋租赁合同》(年租金为3,074,213元)无效；2、请求判决被原告返还被告租金计人民币3,780,000元；3、请求判决原告赔偿被告损失计人民币2,671,301元，包括被告支付的设计费528,000元、装修费728,588元、委托招商费用30万元、广告费用53,937元、招商设施费26,270元、传单派发费18,000元、赔偿案外人的损失1,060,776元、其他支付9,667元。

针对被告的反诉请求，原告称：双方实际履行的是原告提供的年租金为XXXXXXX这份合同。如果法院认定原告无法提供涉案房屋合法建造的手续的话，原告同意被告要求确认合同无效的诉请。不同意被告的其余诉请。无论合同是否有效，被告支付的租金是他实际使用期间发生的，而且已经支付了。关于被告主张的损失，最终造成双方争议及合同无法继续履行的原因是被告没有严格按照合同交纳使用费及相应的水电费用，被告存在过错导致了合同的终止履行，被告的损失应当自行承担。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2018年8月10日，凯泰公司(出租方、甲方)与京万公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市嘉定区华江路XXX号，该房屋所处院落产证总用地面积3624平方米，建筑面积1493.2平方米。经甲方改建后的房屋为五层建筑，实际建筑面积7062平方米，其中地上四层，建筑面积5615平方米，地下一层，建筑面积1447平方米。乙方向甲方租赁部位位于本房屋地上四层，合计建筑面积5615平方米，该房屋院内活动房96平方米以及新添置的办公设施，乙方向甲方一次性作价支付15.5万元，以后甲方不另外向乙方收取租金。若该活动房在两年内被拆除，甲方则退还乙方作价款。乙方租赁该房屋用途是作为京装运营使用，其中一层、二层用于XXXX上海运营中心展厅；三、四层用于XXXX上海运营中心办公。自甲方交房之日2018年8月15日至2018年9月14日止，甲方提供乙方免租期1个月，乙方可在免租期内对该房屋进行装修、改造合同签订后，乙方应向甲方支付租赁保证金30万元。收取保证金后，如乙方原因致合同无法履行的甲方保证金不予退还；反之由于甲方原因致使合同无法履行，甲方按保证金的2倍退还乙方。租赁期限为2018年8月15日至2027年8月14日止。租金自2018年9月15日起收取，房屋交付后7日内，乙方须将房屋的第一期租金和押金合计2,561,845元汇入甲方账户，保证金30万元用于冲抵第一期租金。双方约定，该房屋租金每平方米每日3元，月租金为512,368.75元，年租金6,148,425元，乙方向甲方付租金采用付四押一个月的形式，乙方应于每四个月开始前一个月内向甲方付清租金2,049,475元。自第四年至第六年进行租金递增，递增比例为10%，租赁期前六年1次递增，后三年按市场行情协商而定。该合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。2018年9月1日，凯泰公司(甲方)与京万公司(乙方)签订了《房屋租赁补充合同》，针对原合同中第七条“房屋返还时的状态”作补充：1、甲方交付乙方时的房屋状态：公共部位走廊、洗手间、大厅系精装修，其他部位系简装，配套设施齐全，交付时已经乙方签字确认；2、租期结束，乙方返还甲方的房屋状态须保持上述原状，并且确保甲方能正常使用，如不以原状返回甲方，甲方可代为恢复，但恢复过程涉及的一切费用由乙方承担，甲方可从押金中扣除，不足扣除部分由乙方另行支付。合同签订后，凯泰公司将涉案房屋交付京万公司使用。2018年12月28日，京万公司出具《承诺书》一份，称“京万公司租赁凯泰公司位于嘉定区华江路XXX号房屋，第一期租金加地下室15万加临时活动房15.5万合计2,866,845元减去已付230万剩余566,845元，因京万公司资金周转困难，请求一、二期余款租金延期付清。现承诺，于2019年1月10日前将第一期剩余款566,845元加第二期部分款100万元，合计1,566,845元付清；第二期剩余款1,049,475元于2019年3月20日前付清，同时承诺往后租金按合同规定时间支付，否则严格按租赁合同约定的条款执行”。租赁合同签订后，京万公司实际于2018年8月10日支付30万元，2018年9月29日支付了200万元，2019年1月10日支付了100万元，2019年1月23日支付了48万元，共计378万元，其中包含30万元的保证金。2019年5月16日，凯泰公司向京万公司发出律师函催讨租金，称截至本函发出之日，京万公司欠凯泰公司租金、水电费共计3,243,940.54元，要求京万公司在收到本函后十日内支付。2019年6月4日，凯泰公司向京万公司发出《提前解除合同的通知》，称因京万公司仍未支付拖欠款项，通知京万公司解除合同，结清相关费用并返还房屋。2018年10月至2019年6月，京万公司在使用涉案房屋期间产生电费81,992元。因京万公司拖欠租金及水电费等费用，凯泰公司于2019年6月14日将涉案房屋的大门上锁，京万公司被迫于2019年6月19日搬离。凯泰公司认可2019年6月19日收回了涉案房屋。

另查明，1、凯泰公司原系嘉定区江桥镇华江路XXX号房屋的产权人，产权登记信息显示该处原有房屋4幢，每幢均为一层，面积共计1493.20平方米。2012年至2016年间，凯泰公司将该处房屋拆除重新建造了一幢地上四层、地下一层的房屋，面积7062平方米，未取得相关规划建设许可。该房屋建造好后，由于华江路实施拓宽工程，门牌号被重新排列为华江路XXX号。2、京万公司庭审中提供了凯泰阀门与京万公司于2018年8月10日签订的另一份《房屋租赁合同》，该合同其余条款与凯泰公司提供的年租金为6,148,425元的《房屋租赁合同》基本一致，仅租金标准不同，京万公司提供的租赁合同年租金为3,074,213元，每平方米每日的租金为1.5元。京万公司主张双方实际履行的是这份年租金3,074,213元的合同，根据这份合同的租金标准，京万公司认为在其实际使用涉案房屋期间，产生的费用为：房屋使用费2,035,656元+15.5万元活动房一次性费用+112,500元车位费+81,922元电费=2,655,148元，而京万公司实际已支付378万元，故并不拖欠凯泰公司任何费用。3、2018年8月10日，京万公司与凯泰公司签订《合同解除协议》一份，载明甲、乙双方于2018年8月10日签订的编号KBXXXXXXXX租赁合同，年租金为3,074,213元，经双方协商一致已解除该租赁合同，该租赁合同解除后双方互不承担任何责任和义务。4、对于装修损失，京万公司明确不在本案中申请装修工程的审价。

本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋因无合法建造手续，故双方签订的《房屋租赁合同》(年租金标准为6,148,425元)依法应属无效。由于涉案房屋在拆除前具有使用价值，故京万公司在实际使用该房屋期间应当向凯泰公司支付房屋占有使用费。至于房屋使用费的支付标准，因本案出现两份租赁合同，凯泰公司主张参照年租金6,148,425元的合同支付，京万公司主张参照年租金3,074,213元的合同支付。对此本院认为，对于被告提供的年租金为3,074,213元的那份租赁合同，双方已于签订当日就该份合同签署了解除协议，故该份合同并未实际履行。结合京万公司出具的《承诺书》，京万公司在《承诺书》中确认“第一期租金加地下室15万和临时活动房15.5万合计2,866,845元”、“第二期部分款100万元”、“第二期剩余款1,049,475元”，据此可知经京万公司确认的第一期租金(付四押一)数额为2,561,845元、第二期租金(4个月)数额为2,049,475元，均与年租金6,148,425元的那份合同租金标准一致。由此可以确定双方实际履行的是年租金6,148,425元的那份合同。2018年9月15日至2019年6月19日期间京万公司需支付房屋使用费4,678,698.75元加15.5万活动房一次性费用再加11.25万元车位费，共计4,946,198.75元，该笔款项扣除京万公司已支付的378万元，余款1,166,198.75元京万公司仍需向凯泰公司支付。对于凯泰公司主张京万公司支付房屋使用费1,166,198.75元的诉请，本院予以支持。对于凯泰公司主张京万公司支付电费81,992元，凯泰公司为此提供了相应证据，京万公司也表示认可，故本院予以支持。关于京万公司反诉主张要求退还其已经支付的房屋租金及保证金378万元，因京万公司已经实际使用涉案房屋，其理应向凯泰公司支付相关费用。对该反诉请求，本院不予支持。至于京万公司反诉主张凯泰公司赔偿其各项损失，因京万公司主张的各项损失与租赁合同无效之间并无因果关系，而系京万公司未向凯泰公司足额支付房屋使用费及电费，凯泰公司采取措施提前收回房屋所致。故京万公司对其主张的各项损失，应当由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、确认原告(反诉被告)凯泰阀门(集团)有限公司与被告(反诉原告)上海京万信息科技有限公司于2018年8月10日签订的《房屋租赁合同》(年租金标准为6,148,425元)无效；

二、被告(反诉原告)上海京万信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)凯泰阀门(集团)有限公司房屋使用费人民币1,166,198.75元；

三、被告(反诉原告)上海京万信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)凯泰阀门(集团)有限公司电费人民币81,992元；

四、驳回被告(反诉原告)上海京万信息科技有限公司的全部反诉请求。

负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费16,033.72元，由被告上海京万信息科技有限公司负担。反诉受理费28,479.55元，由反诉原告上海京万信息科技有限公司负担(已付)。被告上海京万信息科技有限公司负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审　判　长　　秦　忠

审　判　员　　韩　颖

人民陪审员　　蔡静珠

二〇二〇年八月三十一日

书　记　员　　俞佳悦

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

……

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

……

三、《最高人民法院关于适用的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。