上海京万信息科技有限公司与凯泰阀门(集团)有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上海市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）沪02民终9315号

上诉人(原审被告、反诉原告)：上海京万信息科技有限公司，住所地上海市嘉定区。

法定代表人：陈昊宇，执行董事。

委托诉讼代理人：朱伟锋，上海罗业律师事务所律师。

被上诉人(原审原告、反诉被告)：凯泰阀门(集团)有限公司，住所地上海市宝山城市工业园区。

法定代表人：杨银友，董事长。

委托诉讼代理人：汤志荣，男。

委托诉讼代理人：董玉平，上海市瑞和律师事务所律师。

上诉人上海京万信息科技有限公司(以下简称“京万公司”)因与被上诉人凯泰阀门(集团)有限公司(以下简称“凯泰公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初21483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

京万公司上诉请求：1．撤销一审法院判决；2．改判京万公司无需支付房屋使用费1，166，198.75元；3．改判京万公司无需支付电费81，992元；4．改判凯泰公司赔偿京万公司损失2，671，301元；5．本案一、二审诉讼费由凯泰公司承担。事实和理由：一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，所作判决违反公平原则，严重损害京万公司合法权益。1．京万公司与凯泰公司实际履行的是年租金为3，074，213元的租赁合同，租金采取付四押一的方式支付，即每期租金应为1，280，920元。2018年9月29日支付的2，000，000元费用中，包括了当期租金1，280，920元，地下室租金150，000元、临时活动房费用155，000元以及公共事业管理费若干。2019年1月8日、同年1月23日支付的1，480，000元也是包括了租金1，280，920元以及地下室租金150，000元。根据实际履行情况可知，双方履行的是年租金3，074，213元的租赁合同而非年租金6，148，425元的租赁合同，京万公司已按时支付租金，不存在拖欠租金的情形。2．因凯泰公司的原因，导致京万公司引进的加盟商无法办理入驻手续、营业执照，无法开展经营服务，京万公司的租赁合同目的无法实现，故凯泰公司构成根本性违约，应赔偿京万公司相应的损失。

凯泰公司辩称，不同意京万公司的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。凯泰公司与京万公司履行的是年租金为6，148，425元的租赁合同，京万公司欠付租金，构成违约。关于赔偿，同意一审法院的观点，合同无效和京万公司主张的损失之间没有因果关系。

凯泰公司向一审法院起诉请求：1．确认凯泰公司与京万公司于2018年8月10日签订的《房屋租赁合同》(年租金为6，148，425元)无效；2．判令京万公司支付2018年9月15日至2019年6月19日的房屋使用费1，166，198.75元，具体计算方式为：2018年9月15日至2019年6月19日的房屋使用费4，678，698.75元＋活动房一次性费用15.5万元＋车位费112，500元(9个月)-京万公司已支付的378万元=1，166，198.75元；3．判令京万公司支付2018年10月至2019年6月的电费81，992元。

一审审理中，京万公司提起反诉请求：1．确认京万公司提供的双方于2018年8月10日签订的《房屋租赁合同》(年租金为3，074，213元)无效；2．判令凯泰公司返还京万公司租金计3，780，000元；3．判令凯泰公司赔偿京万公司损失计2，671，301元，包括京万公司支付的设计费528，000元、装修费728，588元、委托招商费用300，000元、广告费用53，937元、招商设施费26，270元、传单派发费18，000元、赔偿案外人的损失1，060，776元、其他支付9，667元。

一审法院认定事实：2018年8月10日，凯泰公司(出租方、甲方)与京万公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市嘉定区华江路XXX号(以下简称“涉案房屋”)，该房屋所处院落产证总用地面积3，624平方米，建筑面积1，493.2平方米。经甲方改建后的房屋为五层建筑，实际建筑面积7，062平方米，其中地上四层，建筑面积5，615平方米，地下**，建筑面积1，447平方米。乙方向甲方租赁部位位于该房屋地上四层，合计建筑面积5，615平方米，该房屋院内活动房96平方米以及新添置的办公设施，乙方向甲方一次性作价支付15.5万元，以后甲方不另外向乙方收取租金。若该活动房在两年内被拆除，甲方则退还乙方作价款。乙方租赁该房屋用途是作为京装运营使用，其中一层、二层用于京东家装上海运营中心展厅；三、四层用于京东家装上海运营中心办公。自甲方交房之日2018年8月15日至2018年9月14日止，甲方提供乙方免租期1个月，乙方可在免租期内对该房屋进行装修、改造。合同签订后，乙方应向甲方支付租赁保证金30万元。收取保证金后，如乙方原因致合同无法履行的甲方保证金不予退还；反之由于甲方原因致使合同无法履行，甲方按保证金的2倍退还乙方。租赁期限为2018年8月15日至2027年8月14日止。租金自2018年9月15日起收取，房屋交付后7日内，乙方须将房屋的第一期租金和押金合计2，561，845元汇入甲方账户，保证金30万元用于冲抵第一期租金。双方约定，该房屋租金每平方米每日3元，月租金为512，368.75元，年租金6，148，425元，乙方向甲方付租金采用付四押一个月的形式，乙方应于每四个月开始前一个月内向甲方付清租金2，049，475元。自第四年至第六年进行租金递增，递增比例为10％，租赁期前六年1次递增，后三年按市场行情协商而定。该合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。

2018年9月1日，凯泰公司(甲方)与京万公司(乙方)签订了《房屋租赁补充合同》，针对原合同中第七条“房屋返还时的状态”作补充：1、甲方交付乙方时的房屋状态：公共部位走廊、洗手间、大厅系精装修，其他部位系简装，配套设施齐全，交付时已经乙方签字确认；2、租期结束，乙方返还甲方的房屋状态须保持上述原状，并且确保甲方能正常使用，如不以原状返回甲方，甲方可代为恢复，但恢复过程涉及的一切费用由乙方承担，甲方可从押金中扣除，不足扣除部分由乙方另行支付。合同签订后，凯泰公司将涉案房屋交付京万公司使用。

2018年12月28日，京万公司出具《承诺书》一份，称“京万公司租赁凯泰公司位于嘉定区华江路XXX号房屋，第一期租金加地下室15万加临时活动房15.5万合计2，866，845元减去已付230万剩余566，845元，因京万公司资金周转困难，请求一、二期余款租金延期付清。现承诺，于2019年1月10日前将第一期剩余款566，845元加第二期部分款100万元，合计1，566，845元付清；第二期剩余款1，049，475元于2019年3月20日前付清，同时承诺往后租金按合同规定时间支付，否则严格按租赁合同约定的条款执行”。租赁合同签订后，京万公司实际于2018年8月10日支付30万元，2018年9月29日支付了200万元，2019年1月10日支付了100万元，2019年1月23日支付了48万元，共计378万元，其中包含30万元的保证金。

2019年5月16日，凯泰公司向京万公司发出律师函催讨租金，称截至本函发出之日，京万公司欠凯泰公司租金、水电费共计3，243，940.54元，要求京万公司在收到本函后十日内支付。2019年6月4日，凯泰公司向京万公司发出《提前解除合同的通知》，称因京万公司仍未支付拖欠款项，通知京万公司解除合同，结清相关费用并返还房屋。

2018年10月至2019年6月，京万公司在使用涉案房屋期间产生电费81，992元。因京万公司拖欠租金及水电费等费用，凯泰公司于2019年6月14日将涉案房屋的大门上锁，京万公司被迫于2019年6月19日搬离。凯泰公司认可2019年6月19日收回了涉案房屋。

一审法院另查明，1、凯泰公司原系嘉定区江桥镇华江路**房屋的产权人，产权登记信息显示该处原有房屋4幢，每幢均为一层，面积共计1493.20平方米。2012年至2016年间，凯泰公司将该处房屋拆除重新建造了一幢地上四层、地下**的房屋，面积7062平方米，未取得相关规划建设许可。该房屋建造好后，由于华江路实施拓宽工程，门牌号被重新排列为华江路XXX号。

2、京万公司庭审中提供了凯泰公司与京万公司于2018年8月10日签订的另一份《房屋租赁合同》，该合同其余条款与凯泰公司提供的年租金为6，148，425元的《房屋租赁合同》基本一致，仅租金标准不同，京万公司提供的租赁合同年租金为3，074，213元，每平方米每日的租金为1.5元。京万公司主张双方实际履行的是这份年租金3，074，213元的合同，根据这份合同的租金标准，京万公司认为在其实际使用涉案房屋期间，产生的费用为：房屋使用费2，035，656元＋15.5万元活动房一次性费用＋112，500元车位费＋81，922元电费=2，655，148元，而京万公司实际已支付378万元，故并不拖欠凯泰公司任何费用。

3、2018年8月10日，京万公司与凯泰公司签订《合同解除协议》一份，载明甲、乙双方于2018年8月10日签订的编号KBXXXXXXXX租赁合同，年租金为3，074，213元，经双方协商一致已解除该租赁合同，该租赁合同解除后双方互不承担任何责任和义务。

4、对于装修损失，京万公司明确不在本案中申请装修工程的审价。

一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋因无合法建造手续，故双方签订的《房屋租赁合同》(年租金标准为6，148，425元)依法应属无效。由于涉案房屋在拆除前具有使用价值，故京万公司在实际使用该房屋期间应当向凯泰公司支付房屋占有使用费。至于房屋使用费的支付标准，因本案出现两份租赁合同，凯泰公司主张参照年租金6，148，425元的合同支付，京万公司主张参照年租金3，074，213元的合同支付。对此一审法院认为，对于京万公司提供的年租金为3，074，213元的租赁合同，双方已于签订当日就该份合同签署了解除协议，故该份合同并未实际履行。结合京万公司出具的《承诺书》，京万公司在《承诺书》中确认“第一期租金加地下室15万和临时活动房15.5万合计2，866，845元”、“第二期部分款100万元”、“第二期剩余款1，049，475元”，可知经京万公司确认的第一期租金(付四押一)数额为2，561，845元、第二期租金(4个月)数额为2，049，475元，均与年租金6，148，425元的合同租金标准一致。由此可以确定双方实际履行的是年租金6，148，425元的合同。2018年9月15日至2019年6月19日期间京万公司需支付房屋使用费4，678，698.75元加15.5万活动房一次性费用再加11.25万元车位费，共计4，946，198.75元，该笔款项扣除京万公司已支付的378万元，余款1，166，198.75元京万公司仍需向凯泰公司支付。对于凯泰公司主张京万公司支付房屋使用费1，166，198.75元的诉请，予以支持。对于凯泰公司主张京万公司支付电费81，992元，凯泰公司为此提供了相应证据，京万公司也表示认可，故予以支持。关于京万公司反诉主张要求退还其已经支付的房屋租金及保证金378万元，因京万公司已经实际使用涉案房屋，其理应向凯泰公司支付相关费用。对该反诉请求，不予支持。至于京万公司反诉主张凯泰公司赔偿其各项损失，因京万公司主张的各项损失与租赁合同无效之间并无因果关系，而系京万公司未向凯泰公司足额支付房屋使用费及电费，凯泰公司采取措施提前收回房屋所致。故京万公司对其主张的各项损失，应当由其自行承担。

一审法院据此判决如下：一、确认凯泰阀门(集团)有限公司与上海京万信息科技有限公司于2018年8月10日签订的《房屋租赁合同》(年租金标准为6，148，425元)无效；二、上海京万信息科技有限公司于判决生效之日起十日内支付凯泰阀门(集团)有限公司房屋使用费1，166，198.75元；三、上海京万信息科技有限公司应于判决生效之日起十日内支付凯泰阀门(集团)有限公司电费81，992元；四、驳回上海京万信息科技有限公司的全部反诉请求。负有给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，双方当事人亦无异议，本院予以确认。

本院审理中，凯泰公司表示，自愿补偿京万公司投资损失35万元。

本院认为，本院审理中，双方当事人的争议焦点在于：一、京万公司与凯泰公司之间约定的年租金是3，074，213元还是6，148，425元？二、凯泰公司是否应就京万公司主张的损失进行赔偿？

就争议焦点一，本院采纳凯泰公司的观点，即认定双方约定的年租金应为6，148，425元。理由如下：本案中，在2018年8月10日，双方当事人签订了两份租赁合同，差异主要在于对于年租金的约定。现京万公司主张的年租金为3，074，213元的合同，在签订合同当日，双方当事人之间即形成解除协议，明确解除该合同，故双方当事人之间的权利义务仅能依据年租金为6，148，425元的租赁合同约束。且在嗣后的实际履行过程中，京万公司支付的款项金额，与年租金为3，074，213元的合同或年租金为6，148，425元约定的支付期限与方式均不匹配，但京万公司曾出具承诺书，结合京万公司支付款项的实情以及该承诺书的意思表示，足可见京万公司认可双方之间履行的应是年租金为6，148，425元的合同。据此，京万公司主张其与凯泰公司履行的应是年租金为3，074，213元的合同，缺乏事实及法律依据，本院对该主张不予采纳。一审法院依据查明的事实，判决京万公司支付凯泰公司房屋使用费并无不当。

就争议焦点二，本院认为，因涉案房屋缺乏合法建设手续，一审法院依法确认双方当事人之间签订的房屋租赁合同无效。虽涉案租赁合同未能得以继续履行是源于京万公司欠租构成违约而非源于合同无效，但根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。就涉案租赁合同的无效，凯泰公司作为出租人，未能办妥租赁房屋的合法建设手续，京万公司作为承租人在签订合同时，亦未尽充分注意义务，故双方均有责任。据此，因涉案租赁合同无效，京万公司可就经凯泰公司同意的装饰装修，主张由凯泰公司分担现值损失。但同时，依照法律规定，当事人对自己的主张有责任提供证据加以证明，没有提供证据或所提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担举证不能的不利后果。故京万公司作为提出主张的一方当事人，有义务就经凯泰公司同意的、形成附合的装饰装修的现值举证证明。但在审理中，经法院释明，京万公司不同意就其所主张的装修损失进行审价评估，应视为其未能就损失范围进行举证。本院审理中，凯泰公司表示自愿补偿京万公司损失35万元，是凯泰公司对自己民事权利的合法处分，本院予以准许。且结合审理中京万公司主张的装饰装修损失范围，凯泰公司的补偿已足以弥补京万公司就合同无效可要求凯泰公司分担所致的装饰装修损失。至于京万公司所主张的其余损失部分，京万公司请求凯泰公司进行赔偿，缺乏事实及法律依据。综上所述，上海京万信息科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

一、维持上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初21483号民事判决。

二、准予凯泰阀门(集团)有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海京万信息科技有限公司补偿款350，000元(该款可与上海京万信息科技有限公司应支付的房屋使用费、电费等相抵扣)。

二审案件受理费38，155.93元，由上诉人上海京万信息科技有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　卢薇薇

审 判 员　王　珍

审 判 员　王晓梅

二〇二〇年十二月七日

法官助理　仇祉杰

书 记 员　叶　戈

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……