吉林省谊康建筑安装工程有限公司与***、吉林省泓鹏房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一审民事判决书

吉林省临江市人民法院 民事判决书 （2021）吉0681民初291号 原告：吉林省谊康建筑安装工程有限公司，住所地：吉林省吉林市高新区莆田路199号。         法定代表人：**，系总经理。         委托诉讼代理人：***，吉林证律律师事务所律师。         委托诉讼代理人：***，男，1973年9月25日出生，汉族，系吉林省谊康建筑安装工程有限公司经理，住吉林省吉林市船营区。         被告：***，男，1988年9月27日出生，汉族，住吉林省临江市。         委托诉讼代理人：***，******事务所律师。         被告：吉林省泓鹏房地产开发有限公司，住所地：吉林省临江市。         法定代表人：***，系总经理。         委托诉讼代理人：**，女，1979年1月21日出生，汉族，系吉林省泓鹏房地产开发有限公司职工，住吉林省临江市。         原告吉林省谊康建筑安装工程有限公司（以下简称“谊康公司”）与被告***、吉林省泓鹏房地产开发有限公司（以下简称“泓鹏公司”）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年3月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谊康公司的委托诉讼代理人***、***、被告***的委托诉讼代理人***、被告泓鹏公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。         谊康公司向本院提出诉讼请求：许可对泓鹏公司坐落于吉林省临江市茗儒庄园6号楼1**701号房屋的执行。事实与理由：谊康公司与泓鹏公司建设工程施工合同纠纷一案，经临江市人民法院作出（2018）吉0681民初683号民事判决书，判决：一、泓鹏公司于判决生效后三日内支***公司工程款1，776，200元；二、驳回谊康公司的其他诉讼请求。该案在强制执行过程中，临江市人民法院于2020年8月10日作出（2019）吉0681执284号之一执行裁定书，查封了临江市建国街茗儒庄园6号楼1**701号房屋。案外人***以其姐姐******公司处以团购形式购买了包括案涉房屋在内的六处房屋，其中案涉房屋登记在其名下并已实际交付为由，提出执行异议，请求解除查封，停止执行。临江法院认为***的异议成立，并于2021年1月21日作出（2021）吉0681执异5号执行裁定书，中止对临江市建国街茗儒庄园6号楼1**701号房屋的执行。谊康公司认为，***与泓鹏公司签订的《商品房买卖合同（预售）》虽然约定了购房价款535，277元，但是没有约定付款方式和付款期限，且购买房屋时，房地产开发商不给开具发票，明显不符合常理，该合同的签订和交易不真实。该合同标注为“预售”，***公司没有预售许可证，合同当属无效。***亦没有提供证据证明其已按照合同约定支付了购房款。综上，***的异议主张没有事实和法律依据，应予驳回，故谊康公司诉至法院。         ***辩称，谊康公司的起诉没有事实及法律依据，谊康公司认为***与泓鹏公司为虚假合同，应当向法庭提供相关证据。本案的事实是，***与泓鹏公司签订的商品房买卖合同是属实的，但是合同上约定的价款535，200元，应当调整为50万元，因为***的房屋是其姐姐***购买的六户房屋中的一户，所以泓鹏公司在价款上予以了优惠，******公司首付房款15万元，因为***所购买的六户房屋中的一户门市房多交纳了房款，因此，该房款予以支付本案涉诉房屋房款。至今为止，***支付本案房屋价款达到了340，272元，从2017年开始，***实际居住并占有使用该房屋，基于以上事实，***认为谊康公司的起诉没有依据，请求法院驳回。         泓鹏公司辩称，***所说属实。         本院经审理认定事实如下：谊康公司诉泓鹏公司建设工程施工合同纠纷案，本院于2019年4月15日作出（2018）吉0681民初683号民事判决书，判决：一、泓鹏公司于本判决生效之日起三日内支***公司工程款人民币1，776，200元；二、驳回谊康公司的其他诉讼请求。上述判决生效后，泓鹏公司未履行还款义务，谊康公司申请强制执行，本院立（2019）吉0681执284号执行案件，本院基***公司申请，于2020年8月10日作出（2019）吉0681执284号之一执行裁定书，查封诉争房屋。之后，***提出执行异议，要求解除对诉争房屋的查封。本院于2021年1月21日作出（2021）吉0681执异5号执行裁定书，中止对临江市茗儒庄园6号楼1**701号房屋的执行。谊康公司不服上述执行异议裁定，提起本案诉讼。         泓鹏公司及***庭审中自认当时是***的姐姐***团购六套房产即三套住宅、两个车库及一个商业用房，分别是***、**和、**海名下住宅、***名下商业用房及两个车库。         2016年2月29日，***与泓鹏公司签订《协议书》，双方达成如下条款：一、***将两辆车，分别为大众辉腾（车号：×××）、***（车号：×××）作价135万元出售给泓鹏公司；二、本协议达成之日起，泓鹏公司应付***车款用于抵顶***购买泓鹏公司房屋应付房款135万元。         2016年2月29日，泓鹏公司与***签订《商品房买卖合同（预售）》，泓鹏公司将茗儒庄园7-1幢S-09号商业用房出卖给***，双方合同约定预测建筑面积为229.8平方米，房屋单价为每平方米11，600元，总价款为2，665，680元；***应当于2016年2月29日前支付首期房款1，335，680元，占全部房价款的50％，余款1，330，000元申请贷款支付；双方约定的交付商品房时间为2016年10月31日，建筑面积最终以房产测绘面积为准，房款多退少补。泓鹏公司及***称双方实际交易的单价为每平方米9600元，签订合同价格高于实际交易价格系为多从银行贷款。为办理相关贷款手续，******公司账户汇入首付款1，335，680元后，泓鹏公司又将该款还给***。之后，***按照合同约定价款向中国农业银行申请房屋贷款133万元。2016年5月13日，******公司账户汇入贷款保证金13.3万元后，中国农业银行发放133万元房贷，该133万元贷款汇入泓鹏公司账户。现贷款未还清，由***按月偿还。该商品房后变更房号为7号楼S-07号，经临江市房产测绘有限公司测绘建筑面积为209.98平方米，比双方预售约定的建筑面积少19.82平方米（229.8平方米-209.98平方米）。***还持有一份《商品房买卖合同（预售）》，该合同记载建筑面积为209.98平方米。         2016年2月29日，泓鹏公司、***与**签订《协议书》约定：1．乙方（***）在甲方（泓鹏公司）处购买了泓鹏茗儒庄园三处住宅（3号楼2**402室、3号楼2**502室、6号楼1**701室），一处门市（7号楼7-1），其中两户车库总价款为伍拾万元（3号楼E112、E113）。2．甲方欠丙方（**）钢材款项，丙方同意以其中的伍拾万元代乙方支付两车库全额房款。3．甲方负责将两车库交付乙方，并将产权登记在乙方名下。4．本协议签订后，甲方不再欠丙方上述伍拾万**材款，乙方不欠甲方购买两车库价款。5．车库买卖手续、产权证照由甲乙双方配合办理，甲乙各方按照法律规定各自承担办理产权登记过程中的税费。6．本协议一式三份，自甲乙丙三方签订当日生效。在泓鹏公司将车库交付给***后，2016年10月26日，***将50万元转账支付给**的亲属**，**将50万元转交给**。2016年11月1日，**出具《收据》称收到伍拾万元钢材款（***），现该《协议书》及《收据》均存入泓鹏公司财务账目。         2016年3月24日，泓鹏公司与**海签订《商品房买卖合同（预售）》，泓鹏公司将茗儒庄园3幢2**402室出卖给**海，双方合同约定预测建筑面积为172.87平方米，房屋单价为每平方米4360元，总价款为753，713元；**海应当于2016年2月29日前支付首期房款233，713元，占全部房价款的30％，余款520，000元申请贷款支付；双方约定的交付商品房时间为2016年10月31日，建筑面积最终以房产测绘面积为准，房款多退少补。泓鹏公司称其与**海实际交易的房屋总价格为合同约定价款的九七折即730，382.84元，签订合同价格高于实际交易价格系为多从银行贷款。为办理相关贷款手续，**海***公司账户汇入首付款233，713元后，泓鹏公司又将该款还给**海。之后，**海按照合同约定价款向中国农业银行申请房屋贷款52万元。2016年6月15日，**海***公司账户汇入贷款保证金15，600元。2016年6月16日，中国农业银行发放52万元房贷，该52万元贷款汇入泓鹏公司账户。现贷款未还清。该住宅经临江市房产测绘有限公司测绘建筑面积为172.7平方米，比双方预售约定的建筑面积少0.17平方米（172.87平方米-172.7平方米）。**海还持有一份与泓鹏公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，该合同记载建筑面积仍为172.87平方米。         2016年6月22日，泓鹏公司与**和签订《商品房买卖合同（预售）》，泓鹏公司将茗儒庄园3幢2**502室出卖给**和，双方合同约定预测建筑面积为172.87平方米，房屋单价为每平方米4210元，总价款为727，782元；**和应当支付首期房款227，782元，占全部房价款的30％，余款500，000元申请贷款支付；双方约定的交付商品房时间为2016年10月31日，建筑面积最终以房产测绘面积为准，房款多退少补。泓鹏公司称其与**和实际交易的房屋总价格为合同约定价款的九七折即704，961.40元，签订合同价格高于实际交易价格系为多从银行贷款。为办理相关贷款手续，**和***公司账户汇入首付款227，782元后，泓鹏公司又将该款还给**和。之后，**和按照合同约定价款向中国农业银行申请房屋贷款50万元。2016年7月4日，**和***公司账户汇入贷款保证金15，000元后，中国农业银行发放50万元房贷，该50万元贷款汇入泓鹏公司账户。现贷款未还清。该住宅经临江市房产测绘有限公司测绘建筑面积为172.7平方米，比双方预售约定的建筑面积少0.17平方米（172.87平方米-172.8平方米）。**和还持有一份与泓鹏公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，该合同记载建筑面积仍为172.87平方米。         2017年12月29日，泓鹏公司与***签订《商品房买卖合同（预售）》，将诉争房屋出卖给***，双方合同约定的房屋单价为每平方米4430元，总价款为535，277元，建筑面积最终以房产测绘面积为准，房款多退少补。双方约定的交付商品房时间为2016年10月31日，系先交房后补签《商品房买卖合同（预售）》。***于2016年11月11日办理入住手续并将房屋装修后居住至今。该房屋未办理商品房预售许可，经临江市房产测绘有限公司测绘建筑面积为120.83平方米。泓鹏公司、***称双方实际交易的房屋总价格为合同约定价款打九七折后抹零最终确定为50万元。该房屋因设立在建工程抵押未能办理银行贷款。***名下无其他住房。         2016年6月17日，***公司员工*****公司员工**账户汇款23，034元，**称该笔款项系***支付的购房款差额。         本案诉争房屋位于吉林省临江市茗儒庄园6号楼1**701室，该房屋未经过竣工验收，泓鹏公司也未取得诉争房屋的商品房预售许可。         **和、**海系***、***的舅舅，***与***系姐弟关系，团购六户房屋事宜均由***操办。***系临江市长白山助滤剂有限公司法定代表人。         本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。***与泓鹏公司及案外人**三方签订的用钢材款抵顶车库全额房款的《协议》是各方当事人的真实意思表示，且**明确表示已经收到***替泓鹏公司代付的50万元钢材款，现车库款已经付清，泓鹏公司也将车库实际交付给***，故3号楼E112、E113号车库款泓鹏公司与***已经结清，与本案诉争房屋的购房款支付无关。         谊康公司对泓鹏公司与***、***、**和、**海签订的《商品房买卖合同（预售）》有异议，认为合同不真实，***公司与***、**和、**海签订的《商品房买卖合同（预售）》经临江市不动产登记中心备案并办理银行贷款，三人的购房款已经付清，现***、**和、**海正常向银行还款，而谊康公司又未提交证据反驳备案的《商品房买卖合同（预售）》，且没有约定贷款机构、商品房质量及保修责任等并不影响双方形成房屋买卖关系成立，故本院确认经临江市不动产登记中心备案的三份《商品房买卖合同（预售）》的证明力。         泓鹏公司与***签订《商品房买卖合同（预售）》时未取得商品房预售许可证，但是预售许可证是行政管理手段，没有预售许可证，开发商应当受到行政处罚，不影响民事合同的效力，且没有预售许可证购房合同无效的法律规定属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，这并不当然导致泓鹏公司与***签订的《商品房买卖合同（预售）》无效，本案中，***替***交付部分房款后，***已经将诉争房屋装修入住至今，***名下无其他房产，且支付购房款及装修房屋均先***公司与泓鹏公司的建设工程施工合同纠纷诉讼，故***具备购买房屋的真实意思表示，不存在与泓鹏公司恶意串通损害谊康公司权益的情形，泓鹏公司与***签订的《商品房买卖合同（预售）》虽然部分条款内容不完备但不影响主合同内容。泓鹏公司不能出具购房发票，这并非是***原因造成的，且是否出具购房发票不影响事实买卖关系成立。综上，本院确认该《商品房买卖合同（预售）》的证明力。         谊康公司对泓鹏公司提交的临江市房产测绘有限公司测绘面积汇总表不认可，***公司未提交证据证明房屋实际面积与测绘面积汇总表上面积不一致，故本院确认测绘面积汇总表的证明力，认定涉案房屋建筑面积以测绘面积汇总表记载为准。         ***给其本人及其亲属***公司处团购的除两户车库外的四户房屋均系用135万元车辆款抵顶首付款，剩余尾款准备以银行贷款方式支付，除本案诉争房屋以外的其他三户房屋符合办理贷款的条件，均办理了银行商业贷款，而本案诉争房屋因存在在建工程抵押且没有商品房预售许可，未能办理银行贷款。谊康公司虽然对泓鹏公司与***用车辆抵顶购房款135万元的协议有异议，***公司未提交相关证据反驳该证据，结合泓鹏公司自认事实及***、**和、**海后续贷款额度，本院采信泓鹏公司与***签订的以车款抵顶房款《协议书》，认定三户住宅及一户门市的首付款系用车辆款135万元抵顶。         谊康公司称既然***团购诉争房屋，房款也由***结算，那***并非是诉争房屋的实际所有权人，***无权以自己的名义提出执行异议，***公司系与***签订《商品房买卖合同（预售）》，***作为***的姐姐，自愿给***出资购买房屋并交付***使用，是***作为一个成年人对自己权利的处分，***赠与的是购房款并非是房屋的所有权，在***对***所有权人身份不持异议的情况下，***系适格执行异议主体。         谊康公司对泓鹏公司与***的对账单不认可，对账单上记载房屋价格虽然与合同价格不一致，但***系团购房屋，泓鹏公司作为开发商在原房价基础上给予适当优惠并不违反市场交易习惯，且对账价格未明显低于合同价格，而预售房屋面积与最终面积存有差距，房地产开发商在房屋建成并测绘后与购房者进行房价多退少补符合正常交易秩序，故本院确认对账单上记载的三户住宅及一户门市的最终房款价格，***公司与***约定用***未付房屋尾款抵顶泓鹏公司出具不动产销售发票产生的交易税，现该笔费用尚未发生，***及***也未替泓鹏公司缴纳该笔税费，故其主张用尾款抵顶税款没有事实及法律依据，本院不予确认。按照预计测绘面积，***用135万元抵顶首付款时，抵顶**和名下房屋首付款205，948.54元（727，782元×0.97-500，000元）、抵顶**海名下房屋首付款211，101.61元（753，713元×0.97-520，000元）、抵顶***名下房屋首付款876，080元（9600元／平方米×229.8平方米-1，330，000元）、抵顶***名下房屋首付款56，869.85元（1，350，000元-205，948.54元-211，101.61元-876，080元）。经临江市房产测绘有限公司测绘后，***名下房屋多交房款190，272元（19.82平方米×9600元／平方米）、***仍欠购房款443，130.15元（500，000元-56，869.85元），因***购房款首付也系***支付，在***欠鸿鹏公司购房款、鸿鹏公司欠***购房款的情形下，用***多支付房款抵顶***房屋尾款并无不当。**系***公司职工，**自认**向**账户汇入的23，034元也系支付房款差额，故该款也应当抵顶***欠付的房款。经计算，用***多支付房款抵顶后，***实际支付房款270，175.85元（56，869.85元＋190，272元＋23，034元），剩余229，824.15元（500，000元-270，175.85元）未支付，而泓鹏公司与***、***约定房屋价款为50万元，现***替***支付房款已经超过总房款的百分之五十。         综上所述，***与泓鹏公司在本院查封诉争房屋之前已经签订有效房屋买卖合同，其所购房屋系用于居住，名下也无其他住房，支付价款已经超过约定价款的百分之五十，故***享有足以排除强制执行的民事权益，谊康公司的异议请求不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零六条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，判决如下：         驳回吉林省谊康建筑安装工程有限公司的诉讼请求。         案件受理费9152元，由原告吉林省谊康建筑安装工程有限公司负担。         如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。         审判长    刘淑敏 审判员    *** 审判员    张彤彤 二〇二一年九月三日 书记员    **