晋宁县国土资源局、云南同源房地产开发有限公司二审民事判决书

云南省昆明市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）云01民终3759号

上诉人（原审被告）：晋宁县国土资源局。

住所地：晋宁县昆阳镇永乐大街。

法定代表人：吴学才，该局局长。

委托诉讼代理人：马玲芬，云南晋航律师事务所律师，特别授权代理。

被上诉人（原审被告）：云南同源房地产开发有限公司。

住所地：昆明市五一路兴杰大夏11层B1号。

法定代表人：柳云昆，该公司董事长。

委托诉讼代理人：季国光，云南事通律师事务所律师，特别授权代理。

原审第三人：云南晋康房地产开发有限公司。

住所地：晋宁县晋城镇兴贸大街。

法定代表人：张巧云，该公司董事长。

委托诉讼代理人：杨云辉，男，1970年8月10日出生，汉族。

上诉人晋宁县国土资源局（以下简称”晋宁国土局”）因与被上诉人云南同源房地产开发有限公司（以下简称”同源公司”），以及原审第三人云南晋康房地产开发有限公司（以下简称”晋康公司”）一案，不服云南省晋宁县人民法院（2015）晋民初字第1828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月29日立案后，依法组成合议庭。本案现已审理终结。

晋宁国土局上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人只承担办公楼部分应分担的公共设施的建设费用628439.00元；二、驳回被上诉人的其他诉讼请求；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2008年1月21日签订的《房地产定向开发协议》实为”职工委托团购协议”。三方于2009年6月23日签订的《团购商品房三方协议》系晋宁国土局代表84户购房户与晋康公司签订的一个团购协议，购房主体是84户购房户，并非本案上诉人。上诉人在小区内没有出过一分钱，也没有任何产权，要求上诉人承担84户购房户相应的小区配套设施费用是违反法律规定的。且该协议约定，晋宁国土局为解决干部职工长期反映住房困难的问题，代表全局干警职工与晋康公司进行洽谈，达成共识，晋康公司同意晋宁国土局全部干部职工团购其开发的”碧水云天”小区商品房，并签订了《房地产定向开发协议》。这样的协议无论从形式还是内容均明确了上诉人与被上诉人之间就是一个团购协议，并非什么房地产开发协议。84户购房户于2009年7月份与被上诉人签订了《商品房购销合同》，签订购销合同后应认定为《房地产定向开发协议》自行终止，被上诉人与84户购房户应按《商品房购销合同》履行双方权利和义务，不应涉及上诉人。因此，2008年1月21日签订《房地产定向开发协议》，实为”职工委托团购协议”。

同源公司辩称，对于上诉人认为一审只应将84户购房户为被告的主张，我方认为晋宁国土局是合同一方主体，84户购房户并不是合同一方主体，对于判决结果的计算方式是符合房地产定向开发协议约定的，是公正的。我方认为上诉人所说的《房地产定向开发协议》，实为”职工委托团购协议”的主张是错误的，我方不认可。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。

晋康公司述称房地产开发经营协议是客观的，在当时的背景下，双方合作开发项目是双方的真实意思表示，双方共同开发项目是事实。1450元╱㎡的房价只是均价，不能覆盖成本，国土资源局考虑到职工利益，当时商量把公共设施建设在一起，费用由晋宁国土局承担。

同源公司向一审法院起诉请求判决被告支付下列款项：一、被告应当分担的公共设施费用3194962.7元。二、垫款的电费、看管发电机费36098.89元。三、承担延期付款的银行同期贷款利息。

一审法院认定事实：，被告与第三人晋康房地产公司签订《房地产定向开发协议》，双方经协商就被告住宅小区（正式名称：碧水云天小区）交由第三人开发建设的相关事宜达成协议。第三人与被告晋宁国土局签订《晋宁县国有土地使用权挂牌交易成交确认书》，确认第三人以2960000元的价格取得编号为J2007—14号（即碧水云天小区）土地使用权。第三人收取了被告方购房户50000元的购房定金，作为享受1450元/平方米的优惠购房价格的保证金。第三人与被告签订了《国有土地使用权出让合同》，第三人与原告同源房地产公司签订《项目转让协议书》，双方就转让第三人已经正在建设的碧水云天小区项目达成一致，该转让协议签订时，该项目已由第三人建至一幢一层、二幢四层、三幢九层。项目转让后，第三人所拥有的建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证变更在原告名下，原告作为乙方、被告作为丙方、第三人作为甲方三方共同签订《团购商品房三方协议》约定：第一条碧水云天住宅小区建设项目的主体转换属于第三人甲方内部原因造成，与原告乙方属于自愿达成的变更，与被告丙方无关。第二条被告丙方与第三人甲方所约定的各项条件，特别是经济条件、公共设施条件不变，原告乙方必须无条件接受，并与被告丙方另立双方协议以明确。第九条被告丙方在本协议签订后，与原告乙方重新约定注意事项，第三人甲方和被告丙方原签订的《房地产定向开发协议》内容不变。三方还约定已交房款的处理、项目转让手续变更等其他事项。经查原被告双方并未按照该协议第二条的约定另立双方协议。原告取得《商品房预售许可证》，原告与被告方购房户签订了《商品房购销合同》，碧水云天住宅小区建设项目3幢商品房竣工验收，交房。《房地产定向开发协议》第三条约定所建设的供电、供水、备用发电系统、泵房等公共设施为碧水云天住宅小区与晋宁国土局办公大楼共用。

一审法院认为，依法成立生效的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原被告双方所诉争的配套公共设施是在被告与第三人所签订的《房地产定向开发协议》中约定的建设项目，该房地产项目转让后，原被告双方应按照约定来履行合同。针对争议焦点一，关于本案案由，经一审法院释明原告表示本案要求按照房地产开发经营合同纠纷案由和法律关系审理。但被告对此案由提出异议，认为本案涉及的各项情形并不符合房地产开发经营合同纠纷的法律关系范畴，《房地产定向开发协议》实为职工委托团购协议。一审法院认为，本案所诉争的配套公共设施是碧水云天小区项目建设不可分割的部分，本应以房价反映建设成本。但双方为降低建设成本，被告与第三人签订《房地产定向开发协议》时双方在协议第三条中特别约定对小区配套公共设施建设成本的分担义务。《房地产定向开发协议》中不仅对配套设施如何建设如何承担费用有约定，又有对土地出让金的约定，双方对房源或物业分配也作了约定，该协议符合房地产开发经营合同的主要特征，本案案由是恰当的。针对争议焦点二，即《房地产定向开发协议》和《项目转让协议书》是否有效。原告与第三人签订《项目转让协议书》时无证据表明被告已同意，但从原被告双方实际履行合同情况看被告认可且明知转让的事实，根据《合同法》第八十八条”当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”；《城市房地产管理法》第四十一条”房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移”，该转让协议合法有效。对《房地产定向开发协议》被告提出协议无效或部分条款无效的三个诉辩理由。一审法院认为，该案的特殊性在于《房地产定向开发协议》、《国有土地使用权出让合同》均由第三人与被告晋宁国土局签订，对能否实现《房地产定向开发协议》的合同目的，双方均应有明确合理的预期。第三人与被告晋宁国土局签订《晋宁县国有土地使用权挂牌交易成交确认书》，确认第三人以2960000元的价格取得编号为J2007—14号土地使用权。双方又签订了《国有土地使用权出让合同》，至此双方能够继续履行《房地产定向开发协议》已成为现实。且第三人收取购房定金并未按协议规定的在”协议签订后一周内”收取，而是在签订《国有土地使用权出让合同》7天前，在签订《晋宁县国有土地使用权挂牌交易成交确认书》5天后收取的。可见，当时双方是在具备履行合同条件的基础时才开始履行《房地产定向开发协议》第五条的内容。原告与被告方购房户签订《商品房购销合同》时，原告已取得建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证、商品房预售许可证，其房地产开发行为符合《城市房地产管理法》的相关规定，且现在该房地产项目及公共设施已竣工验收交付使用。至于小区公共设施产权归属的约定是双方意思自治的表示，对小区公共设施产权的归属问题不仅双方有约定而且被告有明确的意见，在小区建设项目交付后，被告在出具给原告的《情况说明》中表示”根据晋宁县国土资源局与云南同源房地产开发有限公司签订的定向开发协议，小区建成后，所有配套设施产权及物业管理交付给晋宁县国土资源局自行管理，供小区住户共同使用”，可见被告对此约定也是认可的。综上被告提出协议无效或部分条款无效的诉辩理由一审法院不予采纳，被告与第三人所签《房地产定向开发协议》合法有效。针对争议焦点三，即被告分担配套公共设施建设费的主体资格是否适格。针对本案小区与办公楼共用公共设施的现状，经一审法院庭审释明原告将第一项诉讼请求分为两部分来处理。1、对于原告要求被告承担办公楼部分的公共设施建设费的诉讼请求，双方除《备用发电系统建设协议》有约定按照《房地产定向开发协议》比例分摊外，其余公共设施建设费用如何分担均无约定，虽然双方无约定，但被告办公楼已实际使用该公共设施，被告同意按建筑面积的比例来分担办公楼部分的公共设施建设费，故被告是承担此部分费用适格的被告和主体。2、对于原告要求被告承担碧水云天小区部分的公共设施建设费的诉讼请求，被告以不是本案适格的被告和公共设施建设费已计入小区开发成本为由提出抗辩。对此一审法院认为，一是从签订合同主体看，无论《房地产定向开发协议》还是《团购商品房三方协议》晋宁国土局均为合同相对人。虽在《团购商品房三方协议》的合同前言部分有关于被告代表全局干部职工与第三人进行洽谈、达成共识、签订《房地产定向开发协议》的表述，但在签订合同时的主体仍然是晋宁国土局，且被告要求原告按《房地产定向开发协议》履行第三人的权利义务，协议内容不变。二是从合同条文的解释看，《房地产定向开发协议》共十条，根据《合同法》第一百二十五条第一款”当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。当事人对合同条款发生争议时，必须探究当事人内在的真实意思表示，判断当事人真实的意思表示的首要方法是判断当事人字面的意思表示。《房地产定向开发协议》第三条中的乙方与签订合同的乙方慨念和表述是一致的，即为晋宁国土局。第三人晋康房地产公司的委托代理人李林华是签订《房地产定向开发协议》时该公司的法定代表人和协议的签约人，其发表的答辩意见能够反映双方当时合作开发房地产及房价是否已包含公共设施建设成本的情况。被告关于2007年至2009年昆阳城区范围内商品房均价的证据不能直接证明1450元╱㎡的房价已包含公共设施建设成本。另外，被告认为该案适格的被告应该是84户购房户，但在《房地产定向开发协议》第四条物业分配中的”84套”，其内涵仅为被告在协议中分配的房源数量，签约时”84套”购房户不是签订合同的一方当事人。第五条付款方式及优惠条件中的”84户”是指享受优惠房价的总户数不超过84户，在法律没有明确规定的情况下，不能突破合同的相对性由”84套”房的购房户承担《房地产定向开发协议》第三条中约定的合同义务。被告除对承担小区公共设施建设费主体有不同理解外，并未提供充分的证据证明”84套”房的购房户应是本案承担小区公共设施建设费的主体。三是从双方履行合同的结果看，该房地产项目转让后，原告依《房地产定向开发协议》第三条的约定，以自己一方的名义对外与他人签订相关建设合同履行合同义务，从原告证据十八关于配套公共设施设计图纸看，该证据中图纸注明的建设单位既有第三人，也有被告，设计图能够客观的证明碧水云天小区和办公楼的公用设施在2008年6月至8月期间设计时就一并设计的事实。双方依《房地产定向开发协议》第三条的约定而建成的公共设施，对此而产生的工程款债务，被告也应依此约定承担支付义务，被告拒不支付已构成违约，应按《合同法》107条之规定承担责任。本案从2008年至今，双方商谈合同的当事人、合同签订人、合同履行人均有变动，加之双方未按照合同约定及时签订相关协议明确权利义务，造成对合同条文理解上的歧义和履行合同上的争议。根据《合同法》第七十六条”合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务”，据此认定被告主体资格适格并无不当。四是从84户购房户缴纳配套设施费的内容看，依《购房合同补充协议》第三条和购房户配套费收据载明的内容比对，84户购房户缴纳的相关配套费与配套公共设施建设费不属于同一事项，不属重复主张权利。原告要求被告承担小区公共设施分担义务有事实依据。五是从原被告双方对公共设施建设费如何分担进行商谈的情况看，被告提供的《回函》虽为复印件，但能够证实双方就公共设施建设费分担进行商谈的事实。此回函是被告对原告《工作联系函》的回复。被告在回函中提出供水供电设施费碧水云天小区的由原告承担，办公楼的由被告承担。但此回函是否是对《房地产定向开发协议》第三条公用设施费分担办法的变更，原告收到此回函后无明确表示认可。根据《合同法》第七十七条”当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”；第七十八条”当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”，在原告未明确认可该《回函》的内容时不能推定为对公用设施费分担办法的变更。综合上述五点理由，晋宁国土局是本案承担小区配套公共设施建设费适格的被告和主体，被告的抗辩主张一审法院不予支持。针对争议焦点四，即原告主张如何处理，须明确以下问题：1、原告所建设的公共设施范围、工程价款是多少？按照《房地产定向开发协议》第三条的约定，原被告双方所诉争配套公共设施范围包括：一、小区配套供电、供水及排水设施接入地设计费。经庭审调查该项只有供电设计费一项，金额90000元。二、供电、供水、备用发电系统、泵房及中水回收站等公共设施。经庭审调查该项公共设施范围包括：供电、供水、消防和生活、消防、水池泵房等地下室土建五项。一审法院依鉴定机构鉴定的工程结算总造价确认本案诉争配套公共设施总费用为4416210.43元。2、如何确定分担配套公共设施建设费的主体和份额？一审法院认为，鉴于本案中被告办公楼与小区共用公共设施的情形，根据《民法通则》第八十六条”债权人为二人以上的，按照确定的份额分享权利，债务人为二人以上的，按照确定的份额分担义务”。办公楼公共设施建设费的分担主体应为晋宁国土局。碧水云天住宅小区部分的公共设施建设费的分担主体按《房地产定向开发协议》第三条的约定确定为被告和剩余购房户。原告自认剩余购房户应当承担的份额由其承担，原告的自认行为不违反法律的规定，一审法院予以认可，故该部分的分担主体为原告与被告。办公楼与住宅小区的分担份额按照建筑规模的面积比例来分担，即办公楼建筑面积?，碧水云天住宅小区建筑面积?，总建筑面积?。办公楼部分的分担比例为：（?÷?）×100%=20.6%；碧水云天住宅小区应分担的比例为79.4%。办公楼部分被告应分担的份额为4416210.43元×20.6%=909739元；碧水云天住宅小区应承担的份额为4416210.43×79.4%=3506471元。原被告双方对碧水云天住宅小区的分担份额参照《房地产定向开发协议》第七条”如土地摘牌价超过27万元/亩，超出部分按房源比例划分共同承担”的约定来分担，即按照房源所占比例来分担。住宅小区总房源130套，被告应分房源84套，剩余购房户房源46套。碧水云天住宅小区被告的分担比例为（84套÷130套）×100%=64.6％，应分担的份额为3506471元×64.6%=2265180.27元。剩余的公共设施建设费1241290.73元为原告自认承担的份额。被告应分担的公共设施建设费为：办公楼应分担的份额909739元+小区应分担的份额2265180.27元=3174919.27元。由于被告已支付消防控制室的建设工程款281300元，被告实际应支付的款项为3174919.27元—281300元=2893619.27元。另外，关于被告在答辩中要求原告支付防空地下室建设费用343.31万元诉辩主张，因与本案不属同一法律关系，被告可另行处理。3、原告要求被告支付其垫付的电费、看管发电机费36098.89元及承担所诉公共设施款项延期付款的银行同期贷款利息的诉讼请求能否支持？对原告代付物管公司电费和看管发电机费的诉请，一审法院认为，原告代付的电费是在被告委托同源房地产公司与昆明晋康物业有限公司签署碧水云天住宅小区物业管理委托合同后，在履行物业管理合同期间产生的费用，被告不是实际用电人。看管发电机费是由物业公司收取的，属于保管合同关系。故原告该诉请因与本案无直接关联性一审法院不予支持。对要求被告承担所诉公共设施款项延期付款的银行同期贷款利息的诉讼请求，一审法院认为，在《房地产定向开发协议》中双方无利息的约定，对应分担的配套公共设施费既没有约定付款时间，也未约定逾期付款的违约责任。故原告关于要求被告承担所诉款项延期付款的银行同期贷款利息的诉讼请求，一审法院不予支持。对于由原告已交纳的涉案工程造价鉴定费55000元，因本案双方没有对涉案公共设施建设费用进行结算确认，导致诉讼中进行司法鉴定，故一审法院认为鉴定费用应由原、被告双方各自承担50%。一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第八十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十六条、第八十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条，判决：一、由被告晋宁县国土资源局于本判决生效后十五日内向原告云南同源房地产开发有限公司支付配套公共设施建设费人民币2893619.27元。二、驳回原告云南同源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

本院二审期间，各方当事人均向本院提交证据。

经审理，一审认定的案件事实与二审所查明的一致，本院依法予以确认。

本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第八条关于”依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”以及第六十条第一款关于”当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，本案中，晋宁国土局与晋康公司于2008年1月21日签订的《房地产定向开发协议》，以及晋康公司、同源公司、晋宁国土局于2009年6月23日共同签订的《团购商品房三方协议》系各方真实意思表示，并未违反法律强制性规定，属于合法有效的合同，双方应依约履行。现晋宁国土局上诉认为其不是实际购房户，其不应当承担小区部分的公共配套设施建设费。对此本院认为，晋宁国土局作为《房地产定向开发协议》、《团购商品房三方协议》的合同一方主体，且实际履行该两份协议也系晋宁国土局。同时在《房地产定向开发协议》已约定：水、电、备用发电系统、泵房及中水回收站等公用设施，建设费用按该小区实际发生费用，由乙方（晋宁国土局）及剩余购房户自行承担。小区建成后，所有配套设施产权交付给乙方，由乙方自行管理，供小区住户共同使用。故小区部分的公共配套设施建设费理应由晋宁国土局承担，晋宁国土局的上诉主张依法不能成立，本院不予支持。

综上所述，晋宁国土局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费33626元，由晋宁县国土资源局负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　王思予

审　判　员　　蔡　芸

代理审判员　　熊梓旭

二〇一六年十一月二十八日

书　记　员　　焦宏瑞