青岛河马石股份有限公司、青岛鑫基房地产集团有限公司等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

山东省青岛市市北区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）鲁0203民初638号 原告：青岛河马石股份有限公司，住所地山东省青岛市市北区河马石村。统一社会信用代码：913702001637452424。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：库兵，山东睿泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，山东睿泽律师事务所律师。 被告：青岛鑫基房地产集团有限公司，住所地山东省青岛市市北区同和路592号。统一社会信用代码：91370200718033549B。 法定代表人：***，总经理。 被告：**，女，1969年10月1日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 两被告的共同委托诉讼代理人：**，山东国人律师事务所律师。 第三人：青岛***资产管理有限公司，住所地山东省青岛市李沧区大崂路1066-17号。统一社会信用代码：913702130814071003。 法定代表人：**，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：**，****（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，****（青岛）律师事务所律师。 原告青岛河马石股份有限公司（以下简称“河马石公司”）诉被告青岛鑫基房地产集团有限公司（以下简称“鑫基公司”）、被告**、第三人青岛***资产管理有限公司（以下简称“***公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告河马石公司委托诉讼代理人**，被告鑫基公司和被告**的共同委托诉讼代理人**、第三人***公司委托诉讼代理人**、**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告河马石公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认鑫基公司与**就青岛市市北区××路××号××层××户（以下简称“涉案房屋”）签订的房屋买卖合同无效；2.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：河马石公司与鑫基公司先后于2000年9月28日、2005年5月16日签订了《拆迁安置协议书》及《补充协议》，鑫基公司将位于青岛市市北区××路××栋楼的网点出让给河马石公司。河马石公司按照约定足额支付了全部购房款。2007年，鑫基公司将上述网点房交付给河马石公司，河马石公司占有使用至今。后河马石公司联系鑫基公司办理不动产权证时才得知，鑫基公司为了办理贷款私自将上述部分网点房市北区合肥路501-555号1-2层4户办理在了**名下，**并未实际购买上述房屋。河马石公司认为，两被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，根据相关法律规定，两被告之间的房屋买卖行为理应认定为无效。为维护河马石公司之合法权益，原告特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告鑫基公司辩称，该房屋买卖合同确实是和**签署的，**只是执行鑫基公司的经营行为，签署本买卖合同目的是为了公司的经营，关于该房屋买卖合同的效力由法院依法审核。 被告**辩称，**系鑫基公司的财务人员，相关法律后果均是由公司指令决定的，自身并没有参与公司相关款项的支付，由此产生的责任均应由鑫基公司承担，对该房屋买卖合同的效力由法院依法审核。 第三人***公司述称，位于青岛市市北区××路××号××层××户房屋于2009年7月7日登记在**的名下，**为涉案房屋登记的所有权人，对涉案房屋享有收益、处分等权利。因山东大众投资管理有限公司向中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行借款，**以涉案房产在2600万元范围内向工行市南第四支行提供最高额抵押担保，并于2012年4月11日办理了他项权证书。2016年12月，工行市南第四支行将上述债权转让给了第三人，第三人获得了涉案房屋的抵押权。后因山东大众投资管理有限公司未按期归还借款，第三人及工行市南第四支行向法院提起诉讼，并达成（216）鲁02民初1613号、（2017）鲁02民初1099号民事调解书，现第三人已就上述债权向青岛中院申请执行［案号（2019）鲁02执恢153号、（2018）鲁02执820号］，第三人在（2018）鲁02执820号案中申请拍卖**名下的涉案房屋时，河马石公司以**名下涉案房屋为其所有为由提出中止执行的异议及执行异议之诉，青岛中院经审理均裁定驳回了河马石公司的异议请求。**为青岛市市北区××路××号××层××户房屋的所有权人，第三人对涉案房屋享有抵押权，《民法典》第209条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力;未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”。河马石公司所主张的是与鑫基公司之间的债权债务关系，且债权债务关系不明确，根据法律规定不动产所有权取得以登记为准，因此，河马石公司不享有涉案房屋的物权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2000年9月28日，青岛市市北区河马石村民委员会（青岛市市北区天马实业总公司）与鑫基公司签订《协议书》，约定由鑫基公司将青岛市浮山后整体规划范围内、市北区河马石村村民住宅区及村办企业厂区的180亩土地进行拆迁开发。 2000年11月14日，上述三方对《协议书》在青岛市第二公证处进行公证。 2005年5月16日，河马石公司（原青岛河马石实业总公司、甲方）与鑫基公司（乙方）签订《补充协议》，协议第二条约定：“乙方同意将正在建设的1#—4#楼高层住宅楼的商业网点，除预留物业及居委会办公用房外的约8000平方米，按建安成本和配套成本2000元/平方米的价格销售给甲方。协议签订时甲方向乙方付款1000万元。竣工后甲方应付给乙方90%的房款，待办理完房产证后，双方按实际面积相互结清。” 2008年，河马石公司（甲方）与鑫基公司（乙方）签订了《清算协议》，协议约定：“1.甲方于2003年8月至2008年1月共支付乙方23800000元；2.乙方依据双方于2005年5月16日签订的村庄改造补充协议第二条、第三条规定及2008年3月3日《关于商业网点交付面积的函》，乙方与甲方结算浮山后一小区二期高层项目1号至4号楼网点实测面积为7907.96平方米，二期续建项目网点预测面积2454.15平方米，两项工程总计结算建筑面积10362.11平方米，扣除应补偿甲方五保户房屋面积70平方米，最终结算面积10362.11平方米-70平方米=10292.11平方米，按2000元/平方米结算，甲方应付乙方20584220元。3.乙方为甲方代建河马石安置住房，甲方应支付乙方前期垫付资金1876658.66元。4.上述三项抵顶，差额为1339121.34元，为乙方欠付甲方款项。” 2006年5月17日，鑫基公司与**签订《商品房买卖合同》，由**购买涉案房屋，房屋价款为12623325元。2009年7月7日，**办理了涉案房屋的产权登记，并以涉案房屋作抵押向银行办理了贷款。 庭审中，鑫基公司与**均自认，**系鑫基公司的财务人员，签订购房合同是鑫基公司借名用于办理银行贷款所需，**并未实际支付过购房款、也没有偿还过抵押贷款，对于涉案房屋的情况**并不知情。 河马石公司和鑫基公司、**、***签订《合肥路网点房屋（部分）产权状况说明》，说明载明：1.本文所涉房产的情况：鑫基公司承建的市北区合肥路501-555号浮山后一小区1-4号高层网点中的1-2层4户，4栋网点总面积7907.96平方米，门牌号为合肥路501-555号。2.河马石公司于2000年9月28日与鑫基公司签订的拆迁安置《协议书》及2005年5月16日签订《补充协议书》，协议约定购买上述网点，并按协议约定向鑫基公司支付了上述网点全部房款。3.上述房屋建好后，河马石公司于2007年与鑫基公司办理交接手续，河马石公司已实际占有使用至今。4.因鑫基公司资金紧张，为了贷款需要，鑫基公司私自将合肥路501-555号网点，面积为1942.72平方米借名登记在**个人名下。贷款期限为2020年6月止。5.为维护双方的合法利益，避免纠纷的产生，特声明如下：①上列房屋登记人**仅为借名，没有实际购买该处房屋，房屋实际所有人为河马石公司；②鑫基公司承诺在2020年6月30日前，将上列所有的房屋配合河马石公司将房屋直接过户至河马石公司名下……说明还载明了违约责任、送达方式等内容。 另，2012年4月11日，**（抵押人）与中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行签订《最高额抵押合同》，**以其名下位于青岛市市北区××路××号××层××户房屋在2600万元的范围内为山东大众投资管理有限公司青岛分公司的借款向工行市南第四支行提供最高额抵押担保。工行市南第四支行于同日办理了他项权登记（青房地权市他字第2××7号）。因山东大众投资管理有限公司青岛分公司逾期还款，工行市南第四支行向青岛市中级人民法院提起诉讼。中院于2016年11月23日作出（2016）鲁02民初1613号民事调解书。2016年12月22日，工行市南第四支行将与山东大众投资管理有限公司青岛分公司的相关债权转让给了第三人***公司。后第三人***公司向青岛市中级人民法院提起诉讼。中院于2017年10月30日作出（2017）鲁02民初1099号民事调解书，协议为：一、山东大众投资管理有限公司、山东大众投资管理有限公司青岛分公司于2017年12月31日前偿还***公司自2016年12月26日201712月31日以本金60498403.01元为基数按照年利率6615%计算的利息4124251.76元及律师代理费675819.32元;二、山东大众投资管理有限公司、山东大众投资管理有限公司青岛分公司自2017年12月31日之后每月20日前偿还***公司以本金60498403.01元为基数按照年利率6.615%计算的利息;山东大众投资管理有限公司、山东大众投资管理有限公司青岛分公司于2018年10月31日前偿还***公司借款本金60498403.01元及利息……四、如山东大众投资管理有限公司、山东大众投资管理有限公司青岛分公司未按本调解协议第一、二项按期足额履行，***公司有权对**提供抵押的青房地权市他字第2××7号房地产他项权证项下的抵押财产所处分的价款在2600万元及相应利息的范围内优先受偿……。***公司已向青岛中院申请执行，执行案号分别为（2019）鲁02执恢153号、（2018）鲁02执820号。在（2018）鲁02执820号案件执行过程中，河马石公司提出执行异议，要求中止执行、解除对涉案房产的查封，青岛中院于2020年8月4日作出（2020）鲁02执异307号执行裁定，驳回了河马石公司的异议请求。河马石公司就该执行裁定提起执行异议之诉，中院于2020年12月22日作出（2020）鲁02民初1585号民事裁定书，裁定驳回河马石公司的起诉。后河马石公司向山东省高级法院提起上诉，省高院于2021年4月20日作出（2021）**终646号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。 本院认为，根据《民法典》第一百四十六条的规定，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”本案中，鑫基公司与**签订了《房屋买卖合同》并将房屋进行抵押登记用于借款，但鑫基公司与**均自认双方并无买卖涉案房屋的真实意思，双方就涉案房屋签订买卖合同的目的仅仅是为了解决鑫基公司资金紧张，借**之名获取贷款，且事实上**未支付过购房款，鑫基公司也未向**交付过房屋，由此足以证明两被告之间就涉案房屋签订的商品房买卖协议，不是双方的真实意思表示，双方就涉案房屋并不存在真实的交易。故河马石公司要求确认鑫基公司与**就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》无效，事实清楚、理由正当，且符合法律规定，本院予以支持。 对于第三人***公司的抗辩意见，因**对涉案房屋的抵押处分是在其与鑫基公司的《商品房买卖合同》效力未经确定的情况下做出的，故第三人***公司的相关权利，可另行主张，且该权利与本案并非同一法律关系，本院不予处理。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十六条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，判决如下： 被告青岛鑫基房地产集团有限公司与被告**就青岛市市北区××路××号××层××户房屋签订的《商品房买卖合同》无效。 案件受理费500元，由被告青岛鑫基房地产集团有限公司、被告**负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向青岛市中级人民法院递交上诉状，缴纳上诉费，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审　判　长　　孙　婷 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二二年七月六日 书　记　员　　***