北京世嘉恒信装饰设计有限公司与北京市市政工程管理处有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院

民事判决书

（2015）一中民终字第05806号

上诉人（原审被告）北京世嘉恒信装饰设计有限公司，住所地北京市海淀区苏州街泵站市政三所二段。

法定代表人***，总经理。

被上诉人（原审原告）北京市市政工程管理处有限公司，住所地北京市西城区南礼士路17号。

法定代表人**，总经理。

委托代理人武良军，北京市中孚律师事务所律师。

委托代理人**，男，1984年3月26日出生，北京市市政工程管理处有限公司职工。

上诉人北京世嘉恒信装饰设计有限公司（以下简称世嘉恒信公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第06413号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

北京市市政工程管理处有限公司（以下简称市政管理公司）在原审法院起诉称：2011年12月29日，我公司下属部门北京市市政工程管理处三分处（以下简称市政管理三分处）就位于北京市海淀区苏州街的房屋与世嘉恒信公司签订房屋租赁合同，租赁期限为2年，自2012年1月1日至2013年12月31日，房屋租金为每年人民币20万元。世嘉恒信公司自2012年支付10万元租金后，无故拒不支付其余房屋租金，我公司多次要求世嘉恒信公司按照合同约定支付房屋租金，但世嘉恒信公司一直未支付，至今尚欠我公司2013年房屋租金30万元。2013年11月25日，我公司向世嘉恒信公司送达《房屋租赁期满不再续租告知书》及《腾退房屋通知书》，表明不再与其续租，要求其支付拖欠的20万元（实际应为30万元）房屋租金及逾期付款利息，并于2013年12月31日前搬出房屋。但世嘉恒信公司对我公司的要求置之不理，继续强行占用我公司房屋，且未支付任何费用。世嘉恒信公司的上述行为严重侵害了我公司的合法权益，故我公司现诉至法院。诉讼请求如下：1、请求判决解除我公司与世嘉恒信公司租赁关系，世嘉恒信公司立即从我公司房屋搬出；2、请求判决世嘉恒信公司支付拖欠房屋租金人民币30万元及逾期付款利息（截止到2014年9月30日逾期付款利息为31500元）；3、请求判决世嘉恒信公司支付自2014年1月1日起直至其从租赁房屋搬出期间房屋占用费（截止2014年9月30日为150000元）；4、判令世嘉恒信公司承担本案诉讼费用。

世嘉恒信公司在原审法院答辩称：不同意市政管理公司诉讼请求。市政管理公司明显回避事实经过，利用法律诉讼手段达到不合法的目的，市政管理公司在起诉书中回避拆迁事实，并称我公司无故不搬迁和多次告知等都不符合实际情况。2011年12月29日双方确实签订房屋租赁合同，期限两年，租金每年20万元，这些情况如起诉书。我公司确实只支付了10万元租金给市政管理公司，还有30万元租金未付。但这是因为从2012年下半年开始，我公司所租房屋店面周边开始拆迁，我公司多次被快轨公司告知拆迁事宜，我公司认为已经进入拆除阶段。2013年我公司与拆迁公司商谈拆迁补偿事宜，市政管理公司也参加了，但对于补偿金额一直存在争议。在房屋租赁合同期内市政管理公司与快轨公司的拆迁影响了我公司正常经营，当时的情况是我公司已经基本停止经营。2014年元旦后，市政管理公司对我公司进行断电封门行为。总之，在整个过程中，我公司一直在主张自己的损失，维护我公司的合法权益，我公司一直向市政管理公司主张赔偿拆迁的经济损失并协商继续延长租赁协议，因为拆迁造成我公司损失严重而无法支付租金，我公司也提出过所欠租金从拆迁款中扣除，但双方一直没能达成协议。另外，市政管理公司从诉讼一开始就不承认有占用拆迁事实，我公司认为市政管理公司存在诉讼欺诈的行为，其是想通过诉讼达成无偿清退我公司的目的，损害我公司的利益。

原审法院审理查明：2011年12月29日，市政管理公司（原名称为北京市市政工程管理处，2011年11月30日变更为现名称）下属部门市政管理三分处就位于北京市海淀区北三环苏州街泵站的房屋与世嘉恒信公司签订房屋租赁合同，主要内容如下：市政管理三分处将座落于北京市海淀区西三环苏州街泵站的房屋（建筑面积100平方米）交于世嘉恒信公司承租，租赁用途为商用，租赁期限为2年，自2012年1月1日至2013年12月31日，房屋租金为每年20万元，半年一次付10万元。市政管理三分处应于2012年1月1日前将房屋按约定条件交付给世嘉恒信公司，租赁期满或合同解除后，市政管理三分处有权收回房屋，世嘉恒信公司应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。世嘉恒信公司继续承租的，应提前30日向市政管理三分处提出书面或口头续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。该合同还对合同转租、解除、违约责任等其他事项进行了约定。

本案所涉房屋实际座落于海淀区苏州街泵站（市政三所二段），无具体门牌号，本案所涉房屋共为4间，所有权人为市政管理公司。上述房屋租赁合同签订后，具体履行情况如下：市政管理三分处依约将本案所涉房屋交予世嘉恒信公司，世嘉恒信公司于2012年向市政管理三分处支付了10万元房屋租金，但其余租金30万元，至今未支付。2013年11月28日，市政管理三分处向世嘉恒信公司送达了《房屋租赁期满不再续租告知书》，主要内容为：你方与我单位于2012年1月1日签订生效的《房屋租赁合同》（下称《合同》）即将到期，我方不再续租。根据《合同法》相关规定，我方现向你方告知以下事项：一、请你方在《合同》期满（2013年12月31日）前搬出房屋。如期交还我方房屋。二、如你方逾期未搬离或未全部搬离，视为你方遗弃剩余物品，我方有权自行收回房屋并清理，清理时，不会保管你方的任何剩余物品，所有物品将作废品处理。三、若你方与我方因合同终止事宜发生纠纷，我方将通过法律途径解决，并要求你方承担相应的损失和责任。2013年12月25日，市政管理三分处向世嘉恒信公司又送达了《房屋租赁合同到期终止并腾退房屋通知书》，主要内容如下：贵公司与我处于2012年1月1日签订生效的《房屋租赁合同》（下称《合同》）于2013年12月31日期满终止，我公司已于2013年11月25日通知贵公司《合同》期满不再续租。为降低损失，本着诚信、守约和负责的精神，我公司就《合同》期满不再续租等事宜，再次通知贵公司：一、《合同》于2013年12月31日期满终止，我公司不再对外出租该房屋，也不再与贵公司续签租赁合同。二、请贵公司于2014年1月1日腾空、搬出房屋，并将房屋交还我公司。三、请贵公司于2013年12月30日将拖欠的房屋租金20万元及逾期付款利息支付我公司。四、若《合同》到期贵公司拒不腾退交还房屋给我公司，我公司将对房屋进行清退，因此造成的一切损失，由贵公司承担。世嘉恒信公司收到上述告知书及通知书后，至今一直实际占有、控制、使用上述本案所涉房屋，并未交还市政管理三分处。

另查，市政管理三分处系市政管理公司下属职能部门，其在职权范围内与世嘉恒信公司签订的上述房屋租赁合同，市政管理公司在诉讼中明确予以认可。

诉讼中，世嘉恒信公司称，在上述房屋租赁合同履行过程中，本案所涉房屋涉及拆迁，并影响其正常经营、双方就拆迁补偿问题发生争议，该公司曾承诺过所欠租金从拆迁款中扣除，市政管理三分处对此也表示同意。但对于该主张，市政管理公司明确表示异议，否认与世嘉恒信公司达成过所欠租金从拆迁款中扣除的约定。世嘉恒信公司对于其上述主张亦未提举相应充足证据。

市政管理公司对于其主张的逾期付款利息，称系自2014年1月1日起至实际搬离之日止按银行同期贷款利率计算。对于其主张的房屋占用费，称是按照双方签订的房屋租赁合同关于年租金20万元的标准计算。

上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、房屋租赁合同期满不再续租告知书、房屋租赁合同到期终止并腾退房屋通知书等证据材料及本案开庭笔录等在案佐证。

原审法院判决认定：市政管理三分处作为市政管理公司下属职能部门，在其职权范围内，以其自己名义与世嘉恒信公司签订房屋租赁合同，因市政管理公司对此明确予以认可，故其签订上述房屋租赁合同所引起的法律后果，理应由市政管理公司承受。其在上述房屋租赁合同履行过程中所实施的行为理应视为市政管理公司的行为。上述房屋租赁合同，因系市政管理公司与世嘉恒信公司的真实意思表示，且未违反国家法律的强制规定，故法院确认合法有效。对市政管理公司及世嘉恒信公司均具有约束力。双方当事人均应严格遵守履行。

本案中，市政管理公司将本案所涉房屋租赁给世嘉恒信公司使用，已履行了本案所涉的房屋租赁合同约定的义务，世嘉恒信公司在接收了本案所涉房屋后，未按照上述房屋租赁合同约定的期限向市政管理公司支付相应租金，且在市政管理公司向其发出《房屋租赁合同期满不再续租告知书》、《房屋租赁合同到期终止并腾退房屋通知书》明确表明合同到期后不再续约的情形下，世嘉恒信公司在上述房屋租赁合同期满后，在缺乏相应法律及合同依据的情况下，依然占有使用本案所涉房屋，显已构成违约，因此，世嘉恒信公司应立即将承租的本案所涉房屋完好交还市政管理公司，并支付所欠租金30万元及逾期付款利息。由于本案所涉房屋租赁合同期满后至今，一直由世嘉恒信公司实际占有、控制、使用本案所涉房屋，该占有因非属合法占有，故上述占有期间所产生的相应房屋使用费，世嘉恒信公司仍应支付，具体数额由法院综合考虑本案具体案情予以确定。因此，市政管理公司请求判决世嘉恒信公司立即从该公司房屋搬出、判决世嘉恒信公司支付拖欠房屋租金人民币30万元及逾期付款利息、判决世嘉恒信公司支付自2014年1月1日起直至其从租赁房屋搬出期间房屋占用费之诉讼请求，证据充足，且于法有据，法院予以支持，对于市政管理公司所提出的请求解除双方租赁关系之诉讼请求，因其与世嘉恒信公司之间签订的房屋租赁合同早已于2013年12月31日到期，且之后双方并未达成续租的协议，市政管理公司也通过向世嘉恒信公司连续发出《房屋租赁合同期满不再续租告知书》、《房屋租赁合同到期终止并腾退房屋通知书》明确表明了其在上述房屋租赁合同到期后不再续约的态度，因此，本案所涉房屋虽仍由世嘉恒信公司实际占有、控制、使用，但该公司上述占有、控制、使用本案所涉房屋的行为，因缺乏相应法律及合同依据，不产生事实上房屋租赁关系之效力，故在本案中亦无判决宣告解除市政管理公司与世嘉恒信公司之间租赁关系之必要，因此，该诉讼请求法院不予支持。

世嘉恒信公司辩称房屋租赁合同履行中本案所涉房屋涉及拆迁，并影响其正常经营、双方就拆迁补偿问题发生争议，该公司曾承诺过所欠租金从拆迁款中扣除，市政管理三分处对此也表示同意一节，因市政管理公司对此明确予以否认，且世嘉恒信公司对于其上述主张并未提举相应充足证据，故法院对于该辩称不予采信。世嘉恒信公司辩称市政管理公司在诉讼中存在诉讼欺诈一节，因其对于该主张亦未提举相应充足证据，故法院对于该辩称亦不予采信。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及有关法律之规定，判决：一、北京世嘉恒信装饰设计有限公司于本判决生效后十日内将其从北京市市政工程管理处有限公司承租的位于北京市海淀区苏州街泵站（市政三所二段）的四间房屋全部腾空并交还给北京市市政工程管理处有限公司；二、北京世嘉恒信装饰设计有限公司于本判决生效后十日内向北京市市政工程管理处有限公司支付房屋租金三十万元，并支付上述款项逾期付款利息（自二○一四年一月一日起至上述款项实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、北京世嘉恒信装饰设计有限公司于本判决生效后十日内向北京市市政工程管理处有限公司支付自二○一四年一月一日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费（按每月一万四千元计算）；四、驳回北京市市政工程管理处有限公司其他诉讼请求。如果北京世嘉恒信装饰设计有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

世嘉恒信公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销一审判决第一项、第三项；2、一、二审诉讼费用由市政管理公司承担。上诉理由：1、一审法院认定事实不合理，本案不是一个单纯的租赁合同纠纷案，但一审法院对双方合同期内占用拆迁纠纷的客观事实不予认定，损害我公司的合法权益。2、一审法院认定事实不清，关于市政管理公司故意隐瞒回避事实经过，进行诉讼欺诈和封门断电强行清退是否合法，是否应当承担相关责任，一审法院认定不当，损害我公司合法权益。

市政管理公司服从原审法院判决，针对世嘉恒信公司的上诉理由答辩称：我公司同意一审判决，请求二审法院予以维持。

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案诉争合同虽由市政管理三分处与世嘉恒信公司签订，但市政管理三分处系市政管理公司下属职能部门，市政管理公司亦对其订立合同的行为予以认可，故其诉争合同合法有效，该合同所引起的法律后果应由市政管理公司承受。

租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案诉争合同已于2013年12月31日届满，在此之后，双方未能重新订立合同，且市政管理公司亦明确表示在合同到期后不再续签租赁合同，故双方不存在事实上的租赁关系。原审法院认为诉争合同已经届满终止，无需再行确认合同解除正确，本院予以确认。双方租赁合同到期后，世嘉恒信公司应当将租赁物予以返还，并支付合同期内欠付的租金、利息以及合同期满后的占有使用费。关于世嘉恒信公司主张诉争房屋涉及拆迁问题，市政管理公司明确予以否认，世嘉恒信公司亦未对上述主张提供充分有效的证据予以证明，故本院对于其主张不予采信。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。世嘉恒信公司的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费四千二百六十一元，由北京世嘉恒信装饰设计有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费四千八百七十元，由北京世嘉恒信装饰设计有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长**

代理审判员***

代理审判员***

二〇一五年八月三日

书记员**