广东铭濠润建工有限公司、某某等买卖合同纠纷执行异议执行裁定书

广东省惠州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2022）粤13执异138号 异议人（案外人）：广东铭濠润建工有限公司。住所地：惠州市下铺横江三路（竹园花苑）第四栋5楼A座。 法定代表人：张立坤。 委托诉讼代理人：***，广东***（**）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东***（**）律师事务所律师。 申请执行人：***，男，汉族，1979年9月7日出生，住广东省惠州市惠城区。 申请执行人：***，女，汉族，1985年3月29日出生，住广东省惠州市**区。 被执行人：惠州市稳坤房地产发展有限公司。住所地：惠州市**区淡水镇人民四路锦新大厦11楼。 法定代表人：***。 本院在执行申请执行人***、***与被执行人惠州市稳坤房地产发展有限公司（下称“稳坤公司”）商品房买卖合同纠纷一案中［执行案号：（2019）粤13执1093号］，异议人广东铭濠润建工有限公司（下称“铭濠润公司”）向本院提交书面《执行异议申请书》，请求停止对位于惠州市**区××花园××期××幢××层××号房所采取的强制执行措施，并裁定解除对该房产的查封。本院作出（2022）粤13执异32号执行裁定，驳回异议人请求，异议人对上述裁定不服向广东省高级人民法院提出复议，广东省高级人民法院于2022年5月27日作出（2022）粤执复313号执行裁定，撤销（2022）粤13执异32号执行裁定，并指定本院对铭濠润公司所提异议进行审查。异议人铭濠润公司于2022年8月3日向本院提出异议，本院依法立案审查，并于2022年10月11日举行听证，现已审查终结。 异议人铭濠润公司向法院提出异议：请求停止对位于惠州市**区××花园××期××幢××层××号房所采取的强制执行措施，并裁定解除对该房产的查封。 事实和理由：中院于2019年9月12日向**区不动产登记中心发出（2019）粤13执1093号《协助执行通知书》，要求协助查封被执行人稳坤公司的房产，其中包含位于**区××花园××期××幢××层××号房。异议人特依法提出异议，首先，法院采取查封之前，稳坤公司已就执行标的1层01号房采取以物抵债的形式抵偿给异议人铭濠润公司。稳坤汇鑫花园系由稳坤公司开发建设，该公司将建设工程发包给铭濠润公司，但因稳坤公司出现项目资金断裂拖欠工程款未支付，铭濠润公司向惠州市**区人民法院提起诉讼，惠州市**区人民法院作出（2014）**法民一初字第1062号《民事判决书》，判决由稳坤公司***润公司支付到期工程进度款共计4286万元及违约金500万元，且判决铭濠润公司对稳坤汇鑫花园二期房产项目享有建设工程价款优先受偿权。上述判决生效后，由稳坤公司作为甲方、铭濠润公司作为乙方于2016年6月24日签订《协议书》约定将汇鑫二期的房屋合计面积为8500平方米网签到铭濠润公司指定人员名下，房屋按7300元／平方米作价低偿工程款，涉案执行标的Ｂ3栋101号房属于双方所确定的《抵偿二期房号明细表》之中。后为了解决后续施工资金问题，经**区问题楼盘处置办的协调，双方再次于2016年12月28日签订《协议书》约定由稳坤公司将111套商品房共计15545.69平方米抵偿给铭濠润公司。其次，鉴于双方以物抵债的约定，涉案执行标的实际权属人应为铭濠润公司，且申请人已同被执行人稳坤公司之间签署《商品房买卖合同》。铭濠润公司受偿涉案执行标的房产后，于2016年8月19日同稳坤公司就执行标的房产签订《商品房买卖合同》，合同中明确房产单价为7300元／平方米，并在合同第六条明确“签订合同时已付清全部房款，即人民币1376123元”，合同签署后并进行网签备案。最后，执行标的房产已由案外异议人实际合法占有。异议人基于对执行标的房产的受让而于2018年10月15日同惠州市思婷实业有限公司签署《稳坤汇鑫花园物业服务合同》、入住合约，涉案执行标的房产已由异议人实际占有与使用。综上所述，基于稳坤公司与铭濠润公司之间的“以物抵债”约定，涉案执行标的房产实际权属人并非稳坤公司。异议人在受让执行标的房产后，因稳坤公司涉及多起民间借贷纠纷案件导致执行标的一直处于被诉讼保全查封状态而客观上不具有办理产权登记的条件。因此，并非异议人之过错而未能就涉案执行标的房产及时办理相应的产权登记手续。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》、《最高人民法院人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，异议人依法能够排除本案金钱债务执行中对执行标的的执行，现特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定向人民法院提出排除执行异议。 铭濠润公司提交了十份证据：证据一协助执行通知书；证据二建筑工程承包合同1062号《民事判决文书；证据三2016年6月24日《协议书》、《授权委托书》、《抵偿房号明细表》、《**区委工作会议纪要》、《抵工程款备案报告》、2016年12月28日《协议书》、《二期抵工程款房号表》、2019年1月18日《结算支付协议书》；证据四《登记指定函》、《商品房买卖合同》、**区预售管理系统查询；证据五《物业管理合同》、《管理规约》、《入住合约》；证据六协助执行通知书；证据七物业费及公摊电费收据；证据八**法执字第3107-7号《执行裁定书》；证据九（2015）***执字第2694-7号《民事裁定书》；证据十（2020）粤1303民初3601号《民事裁定书》。 本院查明，本院立案执行的申请执行人***、***与被执行人稳坤公司商品买卖合同纠纷一案，执行依据为惠州仲裁委员会于2019年7月1日作出的（2018）**案字第438号裁决书，该裁决书确定如下内容：（一）***、***和稳坤公司于2015年9月29日签订的关于购买位于广东惠州市**区××花园××期××幢××层××号房××花园××幢××层××号房的两份《广东省商品房买卖合同》解除；（二）稳坤公司向***、***退还购房款人民币187021元；（三）稳坤公司向***、***支付违约金12450.63元；（四）稳坤公司向***、***支付赔偿款人民币361591.37元；（五）***、***支付的保全费人民币2500元，担保费人民币5000元由稳坤公司承担；（六）仲裁费人民币24747元，由***、***承担人民币7242.1元，由稳坤房公司承担人民币17322.9元。 2019年9月5日，***、***向本院申请强制执行，本院依法立案执行，案号为（2019）粤13执1093号。 2019年9月12日，本院作出（2019）粤13执1093号执行裁定书及协助执行通知书，查封被执行人稳坤公司名下房产（其中含涉案房产）。上述裁定及协助执行通知书于2019年10月12日送达**区不动产登记中心。 另查明，本院于2022年2月22日作出（2022）粤13执异32号协助查询通知书，向惠州市**区不动产登记中心调查被执行人稳坤公司名下位于惠州市**区××花园××期××幢××层××号房的相关情况。据该中心回复，上述涉案房产的查封情况如下：2019年9月11日，惠州市**区人民法院以（2015）**法执字第3107-7号案首先查封；2019年10月12日，惠州市中级人民法院以（2019）粤13执1093号案轮候查封。2022年3月29日，**区法院作出（2015）**法执字第3107-10号执行裁定，解除（2015）**法执字第3107-7号执行裁定对稳坤公司名下位于惠州市**区××花园××期××幢××层××号房［产权证号：粤（2019）惠州市不动产权第3××5号］的查封。 另查明，涉案房屋2019年4月29日办理产权登记，登记原因为“新建商品房首次登记”。 根据异议人铭濠润公司提供的材料显示，铭濠润公司与稳坤公司建设工程施工合同纠纷一案，惠州市**区人民法院于2015年2月6日作出（2014）**法民一初字第1062号民事判决书，判决：一、稳坤公司在判决生效之日起30日内***润公司支付到期工程进度款共42860000元及逾期支付工程款违约金；二、稳坤公司自判决生效之日起30日内***润公司赔偿窝工、塔吊设备等各项损失共5600000元；三、铭濠润公司在工程进度款共42860000元范围内对位于惠州市**区××花园××期××栋××室××房产项目享有建设工程价款优先受偿权，但在本案采取保全措施之日即2014年9月22日前已办理商品房预售登记、变更登记或消费者已交付超过50%购房款的房屋部分除外；四、驳回铭濠润公司的其他请求。 2016年6月23日，铭濠润公司与稳坤公司签订《协议书》，约定稳坤公司以其所有的位于惠州市**区××花园××期房屋（含涉案房屋Ｂ3＃101号，188.51平方米）抵偿其所欠铭濠润公司的债务。2016年8月19日，双方按协议约定就涉案房产签订《广东省商品房买卖合同》，并办理的网签。2018年10月5日，铭濠润公司与惠州市思婷实业有限公司签订《物业服务合同》、《入住合约》。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”铭濠润公司因与稳坤公司存在建筑工程施工合同关系，稳坤公司拖欠铭濠润公司工程款未支付，双方通过协商一致采用以物抵债的方式消灭拖欠工程款的合同之债，并订立商品房买卖合同，并按照合同约定的价款以工程款抵购房款，双方之间的协议不违反法律的规定，也不影响国家、集体及第三人的利益，本院予以认可。***润公司现有的证据不足以证实其在涉案房产被查封前已经合法占有该不动产，也未提供证据证明非其原因未办理过户登记，故其情形不符合上述规定，其异议请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回广东铭濠润建工有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长　周　　兢 审 判 员　黄 仲 民 审 判 员　龚　　敏 二〇二二年十月二十八日 法官助理　周 元 红 书 记 员　欧阳清满