莱阳市古柳街道办事处东古城村村民委员会与莱阳市英华建筑有限责任公司合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书

山东省莱阳市人民法院

民 事 判 决 书

(2017)鲁0682民初3761号

原告：莱阳市古柳街道办事处东古城村村民委员会。住所地：莱阳市古柳街道办事处东古城村驻地。

法定代表人：周已扬，该村村委主任。

委托诉讼代理人：孙日金，山东乾元律师事务所律师。

被告：莱阳市英华建筑有限责任公司。住所地：莱阳市经济开发区东赵疃村。

法定代表人：王乃国，该公司董事长。

委托诉讼代理人：崔玉红，山东梨城律师事务所律师。

原告莱阳市古柳街道办事处东古城村村民委员会（下简称东古城村委）诉被告莱阳市英华建筑有限责任公司（下简称英华公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张明武独任审判，公开开庭进行了审理。原告东古城村委的原法定代表人杨振东、现法定代表人周已扬、委托诉讼代理人孙日金，被告英华公司的委托诉讼代理人崔玉红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付开发补偿款594000元并按照同期银行贷款利率承担利息；2、诉讼费用由被告负担。事实与理由：原被告双方为原告村所在的住宅楼开发事宜于2009年4月签订了建设协议，就开发补偿款方面做了明确约定，由被告支付132万元，并明确约定了期限和分期数额。该合同见证机关为莱阳市古柳街道办事处。但被告在履行了部分付款义务后便没有继续支付开发补偿款，后虽经原告辗转多次采取多种方式索要，但被告一直拖欠。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。

被告英华公司辩称：第一，我公司认为原告所诉付款条件不成就，按照原被告双方之间的购房协议，原告应该在给所有购房者落户口、办理房产证、暖气管道铺设完工以后一次性付清，现在原告没有履行上述义务；第二，原告履行开发协议违约，给我公司造成重大损失，我公司保留以后另案追究的权利；第三，原告所诉数额过高，根据我公司账目显示，目前尚未支付的开发补偿款数额应为442549元，已支付877450.96元。

本院经审理认定事实如下：2007年4月，莱阳市古柳街道办事处东古城村住宅楼工程项目开工，被告作为中标的施工单位负责具体施工。后工程因种种原因被迫停工。为挽回双方损失，2009年4月15日，在莱阳市古柳街道办事处的见证下，原、被告双方签订《东古城村民住宅楼建设协议》一份，协议主要内容包括：1、东古城村原规划区域住宅楼，由被告负责出资建设完成，现已审批1#、2#楼为一期工程，必须按原设计要求完成，二、三期工程由被告负责审批等有关手续，费用全部由被告负担，原告协助办理有关手续；2、被告负责付清原告因上述住宅楼所付出的前期费用及所欠各单位款项共计人民币2218147元，并拿回原告因该工程所打的欠条和有关合同交给原告，如有合同不能改变，由被告承担继续履行责任；3、被告需确保所有的水、电、暖、气全部到位，小区的排水系统畅通，并完成古城街大桥的建设及道路，修道所占用的土地由原告负责征用补偿；4、所有的开发房屋均由被告负责销售并收取购房款，原告村民购房（1-6层）全部按照均价1250元/平方米（一期工程），外门小房900元/平方米、内门小房700元/平方米、车库1500元/平方米，东窗2600元一个、西窗2000元一个，暖气设施、公共维修基金、天然气入户费及土地证、房产证均按实价收取；5、除原告村民购房价格外，其余的楼房销售价格由被告自行决定（价格不得低于村民价格），但二、三期工程，如原告村民有需求者，按成本价出售给本村村民（低于市场价格），但必须是村民自住用；6、被告付给原告132万元做为开发补偿，分三次付清，协议签订之日首付30%，2009年底前付30%，余款2010年6月30日前付清，被告必须严格按照本条约定的付款数额及付款期限履行付款义务；7、一期工程签订协议后立即开工建设，2010年5月1日前必须交付使用，二、三期工程使用土地的手续由原告协助被告办理，如国家政策变动等原因被告有权将原土地变为国有土地，原告协助办理相关手续不再收取土地费用；8、住宅楼建成后的税收、物业管理及维修费用全部由被告负责，对外来购房户只落一个户口（空挂户），并由原告协助办理房产证、土地证等手续，费用由购房户出；等等。上述协议签订后，被告按约对涉案工程项目进行了施工，施工完成后，建成的房屋也已实际对外进行了销售。

另查明，就上述协议中约定的132万元开发补偿款，原告提交了其村委的收款记账凭证一宗，欲证实被告实际支付的补偿款数额为766000元，被告则提交了莱阳市人民法院执行款收款收据、原告村村民出具的地上物补偿款收据、2007年1月14日的另用工明细、原被告之间2010年4月11日签订的协议书、2009年12月6日的建设工程预结算书等证据，欲证实其已向原告支付的补偿款数额实际应为877450.96元，其中包括原告自认的766000元、莱阳市人民法院从被告处直接划走的执行款72280.5元（因原告系另案被执行人，而原告在被告处享有债权，故法院直接从被告处扣划执行款）、被告代原告向多名村民支付的地上物补偿款27300元、原告应付的被告为原告另外施工的个别工程的工程款11870.46元。对被告的上述主张，原告不予认可，认为：第一，因双方还有其他账目未结算，故法院扣款无法看出系抵顶开发补偿款所为；第二，被告系涉案工程项目的开发方，根据相关规定，支付给村民的地上物补偿款本就应由开发方负担，且被告是否实际向村民支付无法确认；第三，2007年1月14日另用工明细中明确载明被用工人为陈开，与被告无关；第四，2010年4月11日的协议书及2009年12月6日的结算单，无法证实可以抵顶本案的补偿款。

再查明，在案件处理过程中，被告还提交了2011年3月18日与原告签订的协议书复印件一份，欲证实双方于2011年3月18日达成书面协议，约定被告欠原告的开发补偿款在原告协助办理完涉案房屋购房户的户口落户和房屋产权证以及小区暖气管道铺设完工以后一次性付清。对该协议书复印件，原告对其真实性提出异议，申请对该协议书下方加盖的见证机关“莱阳市古柳街道办事处”的公章的真实性进行司法鉴定，本院予以准许，并委托烟台衡信司法鉴定中心进行鉴定。鉴定过程中，被告称装有该协议书原件的包被他人偷走，故无法提供协议书原件作为检材。因此，烟台衡信司法鉴定中心于2018年4月12日出具《退鉴说明》，以检材原件丢失无法提供为由，退回该案的鉴定委托。

本院认为：合法的债务应当清偿。本案中，第一，根据庭审查明的事实，原、被告双方在2009年4月15日达成的《东古城村民住宅楼建设协议》中明确约定：被告需付给原告132万元做为开发补偿，分三次付清，协议签订之日首付30%，2009年底前付30%，余款2010年6月30日前付清，被告必须严格按照本条约定的付款数额及付款期限履行付款义务。首先，从形式上看，该合同条款系一个独立的合同条款，并不受其他合同条款影响，且该合同条款中并未约定被告向原告支付开发补偿款的条件；其次，从内容上看，该合同条款约定的内容并不违反法律的禁止性规定，亦不存在侵犯国家、集体或他人合法权益等无效情形。综上，应认为该合同条款合法有效。现原告根据该合同条款，在建设协议已实际履行、开发补偿款债务履行期限届满的情况下起诉被告要求立即支付所欠的开发补偿款并承担合理利息，应认为事实清楚、证据充分，本院依法予以支持。庭审过程中，双方对被告所欠原告开发补偿款的准确数额发生争议，本院认为，其一，原告提交的其村委的收款记账凭证及被告提交的付款明细等证据，可以证实被告累计已向原告支付开发补偿款766000元，对该付款数额，本院依法予以确认；其二，被告提交的本院执行局出具的三份收款收据可证实，因原告系另案被执行人，原告对被告享有开发补偿款的债权，故本院在执行过程中从被告处直接扣划执行款72280.5元，现被告主张该部分费用应从所欠原告的开发补偿款中予以扣减，证据充分、于法有据，本院依法予以支持；其三，被告提交的2010年4月11日的协议书上加盖有原、被告双方的公章，且有时任相关负责人的签字，该协议书中已明确约定被告为原告修道所支出的费用6000元，抵顶被告欠原告的补偿款，现被告据此主张该6000元修道费用应从欠原告的开发补偿款中予以扣减，事实清楚、证据充分，本院依法予以支持；其四，被告虽提交了村民出具的地上物补偿款收据，但仅凭上述收据无法充分证实被告确已向村民实际支付该部分补偿款，退一步讲，即使被告实际向村民支付了上述地上物补偿款，被告亦未提交充分证据证实该部分地上物补偿款应由原告负担，现被告在本案中要求将该部分地上物补偿款从所欠原告的开发补偿款中予以扣减，应认为缺乏事实及法律依据，故本院依法不予支持；其五，被告虽提交了2009年12月6日加盖有原告公章的建筑工程预结算书，欲证实其为原告施工的煤场砌体工程所产生的3805.46元工程款应从所欠原告的开发补偿款中扣减，本院认为，因原告不认可该部分费用，又被告主张的该部分费用与本案不属同一法律关系，故在本案中本院对该部分费用不予处理，被告可通过适当途径另行向原告主张权利；其六，被告还提交了2007年1月14日的另用工明细，欲证实东古城小学的用工费用2065元应从所欠原告的开发补偿款中扣减，本院认为，该另用工明细中明确写明被用工人为陈开，且用工内容为除杂草、浇水修剪及清理垃圾等，在被告未提交任何证据证实陈开及其从事的劳动与原告有何关联的情况下即要求从所欠原告的开发补偿款中扣减该部分费用，应认为缺乏事实及法律依据，故本院依法不予支持。综上所述，经计算可得被告需向原告支付的开发补偿款的准确数额应为475719.5元（1320000元-766000元-72280.5元-6000元），同时被告需负担以475719.5元为基数，按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算的，自本案立案之日（2017年8月4日）起至款项实际给付之日止期间的债务利息。第二，庭审过程中，被告主张按照双方2011年3月18日达成的协议书，被告所欠原告的开发补偿款付清的前提条件为原告协助办理该村公寓楼购房户的户口落户和房屋产权证以及小区暖气管道铺设完工，本院认为，其一，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中的有关规定，无法与原件核对的复印件不能单独作为认定案件事实的依据。本案被告在鉴定及后续庭审过程中并未提交2011年3月18日的协议书原件，致本院无法将复印件与原件进行核对，无法对其上加盖的“莱阳市古柳街道办事处”公章的真实性进行司法鉴定，由此，应认为被告提交的2011年3月18日的协议书复印件不具有证据效力，无法证实被告关于付清开发补偿款具有前提条件的主张；其二，因涉案住宅楼系在集体土地上进行的开发建设，即便原、被告双方曾达成上述协议，从协议内容上看，其关于原告协助办理该村公寓楼外来购房户的户口落户及房屋产权证的约定，也因违反国家关于户口管理及小产权房的强制性规定而归于无效，又协议中约定的暖气管道已铺设完工，故上述约定不能成为阻却被告向原告付清开发补偿款的充分事由。综上所述，对被告提出的向原告付清开发补偿款的前提条件尚不成就的抗辩意见，本院依法不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条及其他相关民事法律法规之规定，判决如下：

一、被告莱阳市英华建筑有限责任公司于本判决生效后十日内向原告莱阳市古柳街道办事处东古城村村民委员会付清所欠的开发补偿款共计人民币475719.5元，同时负担以475719.5元为基数，按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算的，自本案立案之日（2017年8月4日）起至款项实际给付之日止期间的债务利息；

二、驳回原告莱阳市古柳街道办事处东古城村村民委员会的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4870元，由被告莱阳市英华建筑有限责任公司负担3900元，原告莱阳市古柳街道办事处东古城村村民委员会负担970元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。

审判员　张明武　　　

二O一八年十二月十日　

书记员　李　 少　 聪