某某、广西贺州市广建房地产开发有限公司等破产债权确认纠纷民事一审民事判决书

广西壮族自治区贺州市平桂区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）桂1103民初1335号

原告：***，女，1961年4月3日出生，汉族，住贺州市八步区。

委托诉讼代理人：杨桦，贺州市八步区华誉法律服务所法律工作者。

委托诉讼代理人：杨强，贺州市八步区华誉法律服务所法律工作者。

被告：广西贺州市广建房地产开发有限公司，住所地：贺州市八步区太兴街70号，统一社会信用代码：91451100763092492D。

法定代表人：胡艳荣。

诉讼代表人：广西白武士破产清算有限公司，住所地：广西南宁市青秀区，系广西贺州市广建房地产开发有限公司管理人。

委托诉讼代理人：韦安，男，1973年11月3日出生，壮族，住广西天峨县，系广西白武士破产清算有限公司法务经理。

第三人：邱美娟，女，1985年12月15日出生，汉族，住贺州市八步区。

原告***与被告广西贺州市广建房地产开发有限公司（以下简称广建房地产公司）、第三人邱美娟破产债权确认纠纷一案，本院于2022年4月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人杨强、被告广建房地产公司的委托诉讼代理人韦安到庭参加诉讼。第三人邱美娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告之间的商品房预约合同关系合法有效，并确认原告已付清贺州市桂粤湘人才创业工程项目14-3-1203号商品房总房款320587元；2.判令被告与原告签订《商品房买卖合同》及履行交房、办理不动产权登记的合同义务；3.请求确认原告对上述商品房享有交付优先受偿权；4.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：贺州市桂粤湘人才创业工程项目（又名金泰花园）系由被告广建房地产公司开发建设。2015年5月，原告得知被告销售上述商品房楼盘的信息，与被告协商确定金泰花园14-3-1203号商品房购买事宜，房屋总价款为320587元，并以第三人邱美娟名义向被告支付了购房款。2016年4月29日，被告出具收到购房款320587元的收据。之后，原告要求被告签订《商品房买卖合同》时，被告知公司法定代表人黄滨因刑事案件正在服刑，公司的管理秩序混乱暂时无法与包括原告在内等诸多业主签订合同，待经营秩序恢复正常后再通知签约。2017年下半年，原告再次向被告提出签约要求时，又被告知涉案商品房所属楼盘的《商品房预售许可证》已过期正在办理延期申请，办好了再通知原告签订合同。因此，签订购房合同事宜一拖再拖。另外，第三人邱美娟与原告儿子陈俊宇于2018年5月4日协议离婚，明确涉案房屋为原告出资购买，归原告所有。2019年12月10日，第三人邱美娟出具证明，再次证实涉案房屋为原告出资购买。

2021年1月22日，贺州市中级人民法院受理被告破产重整一案，原告依法申报了债权，第一次债权审查结果为待定，为此原告依程序补充材料并向破产管理人申请复核。2022年3月20日，破产管理人通过微信公众号公布了原告申请债权复核认定结果为“无购房合同，收据购房户为邱美娟，实际付款人为***（邱美娟个人声明），所提交判决书并非本套房产，与本案无关，未能提供付款凭证，审计查账未查到相关信息，不予认定”，原告对该复核结果不予认可，遂提起本案诉讼。

原告认为，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》，特定条件下房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押人的抵押权。原告已付清全部购房款，应当支持原告对涉案商品房享有优先受偿权。

原告***对其陈述主张向法庭提供的证据：1.关于第一批异议债权复核结果的公示，债权复核表；2.收据、金泰花园14栋未签合同业主表；3.离婚协议书、证明、（2020）桂1103民初222号民事判决书。

被告广建房地产公司辩称，因原、被告之间没有购房合同，没有依据确认原告主张的商品房预约合同关系合法有效。收据中的交款人是邱美娟不是原告，无法证实原告已全额支付购房款。因此，原告也没有要求被告履行交房及办理不动产权登记的依据。原告不能列入购房保障组，不享有优先权。原告不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条的条件，涉案房屋不是唯一住房，也未支付50%以上的购房款，且无合同，不享有优先权。

被告广建房地产公司对其辩解未向法庭提供证据。

第三人邱美娟未作书面答辩，亦未向法庭提供证据。

当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年4月29日，原告通过第三人邱美娟向被告支付了贺州市桂粤湘人才创业工程（又名金泰花园）14-3-1203号房购房款，被告向第三人邱美娟出具收据，载明收到邱美娟交来桂粤湘人才创业工程14-3-1203号房购房款320587元。2018年5月4日，第三人邱美娟与案外人陈俊宇（原告的儿子）协议离婚，双方的离婚协议书载明：贺州市金泰花园14栋3单元1301号房、贺州市金泰花园14栋3单元1203号房系由男方亲属出资购买，归原告***所有。2019年12月10日，第三人邱美娟向被告出具证明，该证明载明金泰花园14栋3单元1203号房实际出资人是原告，要求将该房屋更名为原告，以办理购房手续。2020年2月27日，原告向本院提起诉讼，要求解除原、被告之间关于贺州市桂粤湘人才创业工程项目14#楼14-3-1301号房的商品房预约合同关系，被告返还购房款272065元及利息，确认原告对贺州市桂粤湘人才创业工程项目14#楼14-3-1301号房所得价款享有优先受偿权。2020年3月30日，本院作出（2020）桂1103民初222号民事判决书，判决解除原、被告之间的商品房预约合同关系，被告返还原告购房款272065元并支付利息。

2021年1月22日，贺州市中级人民法院受理被告破产重整一案。原告向被告的管理人申报债权，管理人对债权审查结果为待定。管理人对原告申请的债权复核认定结果为“无购房合同，收据购房户为邱美娟，实际付款人为***（邱美娟个人声明），所提交判决书并非本套房产，与本案无关，未能提供付款凭证，审计查账未查到相关信息，不予认定”。

另查明，涉案房屋已具备交房办证的条件。原告还购买了绿洲家园的房屋用于居住。

本院认为，原告提供的离婚协议书、第三人出具的证明可充分证实金泰花园14栋3单元1203号房实际出资人是原告，实际与被告产生商品房预约合同的当事人是原告，因此，原告要求其与被告之间商品房预约合同关系合法有效，本院予以支持。

原告提供的收据证实被告已收到金泰花园14栋3单元1203号房的购房款320587元，原告作为房屋的实际出资人，要求确认其已支付金泰花园14栋3单元1203号房的购房款320587元，本院予以支持。同时，被告已经收到购房款，应当履行签订书面合同的义务。涉案房屋已具备交房办证条件，被告还负有向原告交付房屋及协助办理不动产权属证书的义务。

关于优先权的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”由于原、被告尚未签订买卖合同，且原告已有用于居住的房屋，原告主张对涉案房屋享有优先权，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国

民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条的规定，判决如下：

1、确认原告***与被告广西贺州市广建房地产开发有限公司之间的商品房预约合同关系合法有效；

2、确认原告***已支付金泰花园14栋3单元1203号房的购房款320587元；

3、被告广西贺州市广建房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内与原告***签订《商品房买卖合同》，并向原告***交付金泰花园14栋3单元1203号商品房及协助原告***办理上述商品房的不动产登记手续；

4、驳回原告***的其他诉讼请求。

案件受理费3054元（已减半收取，原告已预交），由被告广西贺州市广建房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区贺州市中级人民法院。

审 判 员　　黄　薇

二〇二二年七月十一日

法官助理　　黄　蕾

书 记 员　　唐千惠