某某、广西贺州市广建房地产开发有限公司破产债权确认纠纷民事一审民事判决书

广西壮族自治区贺州市平桂区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）桂1103民初1334号

原告：***，女，1987年5月1日出生，汉族，住广西藤县，现住广西贺州市八步区。

委托诉讼代理人：黎春宁，广西贺江律师事务所律师。

被告：广西贺州市广建房地产开发有限公司，住所地：广西贺州市八步区太兴街70号，统一社会信用代码：91451100763092492D。

法定代表人：胡艳荣。

诉讼代表人：广西白武士破产清算有限公司，住所地：广西南宁市青秀区，系广西贺州市广建房地产开发有限公司管理人。

委托诉讼代理人：韦安，男，1973年11月3日出生，壮族，住广西天峨县，系广西白武士破产清算有限公司法务经理。

原告***与被告广西贺州市广建房地产开发有限公司（以下简称广建公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2022年4月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人黎春宁、被告广建公司的委托诉讼代理人韦安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告已支付金泰大厦3单元1001号房屋房款85873元及要求被告支付以总房价款145873元为基数，按每日万分之一从2016年1月1日起计算至房屋交付之日止的违约金；2.判决被告将坐落于贺州市××路××大厦××单元××号房交付原告，并协助原告办理上述房产的不动产权证书；3.本案诉讼费用由被告承担。

事实和理由：2013年12月12日，原告与案外人黄琦在房屋买卖中介公司的介绍下签订了《期房转让协议书》，协议书约定黄琦将位于贺州市××路××大厦××单元××号房转让给原告，原告向黄琦支付房屋转让费62517元、购房款145873元（其中房屋首付款73873元黄琦已向被告支付，尚欠购房款72000元），签订协议当天，原告向黄琦支付了5000元购房定金。签订上述协议后，原告在家人的帮助下筹集资金，于2013年12月13日向黄琦支付了72000元，该款项由黄琦交付给被告，余下的款项原告于2013年12月16日结清给黄琦。黄琦与原告到被告处办理房屋更名手续，2013年12月16日，被告出具了载明收到原告交来人才房款145873元的收款收据给原告。2014年11月7日，原告与被告签订《金泰大厦商品房买卖合同》，合同第九条约定自2016年1月1日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。原告缴纳了涉案房屋的契税，房屋也办理了备案登记手续。被告进入破产程序后，原告向被告的管理人申报债权，被告的管理人对原告申报的债权未予全部认定，原告提出异议。2022年3月18日，被告的管理人公布《关于第一批异议债权复核结果的公示》，管理人对原告提出异议的债权复核结果为：结合取现日期、收据日期及审计结果，认定60000元，其余85873元未能提供付款凭证，不予认定，逾期交房违约金26869元因未付清房款且已超过诉讼时效，不予认定。原告对复核结果不予认可，遂向法院提起诉讼。

被告广建公司辩称，金泰大厦未整体验收交付使用，因规划设计不合规，需要缴纳高额罚款，不具备办理不动产权凭证的条件，原、被告之间的合同属于履行不能的状态。原告提供的银行流水不能证明原告已向被告付清涉案房屋购房款。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第五十五条的规定，违约金不作为破产债权，破产程序中的一般债务利息也是计算至破产受理之日止。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，如果原告支付的款项达50%以上，且双方签订有购房合同，才能把原告购买的房屋列为交房保障组，但原告提供的证据不能证实其符合优先交房的条件。

当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年12月12日，原告与案外人黄琦签订《期房转让协议》，约定原告向黄琦购买位于金泰大厦3单元1001号房，原告于签订协议时支付黄琦5000元定金，2013年12月14日前一次性支付被告房款72000元，2013年12月19日前原告一次性支付黄琦131390元。黄琦协助原告办理涉案房屋的更名手续。2013年12月16日，被告向原告出具收款收据，载明收到原告交来3-1001人才房款145873元。2014年11月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买金泰大厦3单元1001号房，房屋建筑面积80.15平方米（套内面积58.38平方米，公摊面积21.77平方米），房屋价款为1820元/平方米，房屋总价款为145873元，原告需一次性付款，合同载明原告自签订该合同之日起，已交清总房款145873元。合同还约定被告应于2015年12月31日前将案涉房屋交付原告，被告逾期交付房屋，逾期不超过90日，自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告每日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。2014年11月7日，上述房屋办理了网签备案手续。2014年11月12日，该房屋的办理了《房地产交易确认书》。2015年1月9日，原告缴纳该房屋的契税1458.73元。

另查明，2021年1月22日，贺州市中级人民法院裁定受理被告广建公司的破产重整申请，并指定广西白武士破产清算有限公司为被告的管理人。原告向被告管理人申报债权，但被告对原告申报的债权未予全部确认。2021年8月2日，原告向被告管理人提出异议申请。被告的管理人公布了第一批异议债权的复核结果，管理人以结合取现日期、收据日期及审计结果，认定60000元，其余85873元未能提供付款凭证，不予认定，原告申报的逾期交房违约金因未付清房款且已过诉讼时效，不予认定。原告对管理人的债权复核结果有异议，遂诉至本院。

本院认为，原告从案外人黄琦手中购买案涉房屋，原告向法庭提供的收款收据加盖了被告的公章，且原、被告签订的《商品房买卖合同》上写明原告自签订合同之日起已付清总房款，该合同已办理了备案手续，原告也缴纳了房屋契税，上述证据能形成证据链证实原告已向被告付清案涉房屋房款145873元。被告的管理人主张金泰大厦现在不具备交付及办证条件，原告未付清房款，管理人主张原、被告之间的合同属于履行不能状态，但是从本案查明的事实来看，原告已履行交付房款义务，被告应履行向原告交付房屋及协助原告办理不动产权证书的义务。由于金泰大厦尚未验收，不具备交付条件，也不具有办证的条件，因此，在案涉房屋具备交付条件及能够办理不动产权属证书时，被告应履行交付房屋并协助原告办理房屋的不动产登记证书。

关于被告是否应向原告支付逾期交房违约金问题，原、被告在合同中约定了被告逾期交房的违约责任，原告认为其权利受到侵害，应在法定诉讼时效期间内进行诉讼，直至2022年4月，原告才提起诉讼主张逾期交房违约金，根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第五十五条第二款“以上第（五）项债权以实际损失为计算原则。违约金不作为破产债权，定金不再适用定金罚则。”、第六十一条第一款第七项“超过诉讼时效的债权不属于破产债权”的规定，对原告主张要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第五十五条第二款、第六十一条第一款第七项的规定，判决如下：

一、被告广西贺州市广建房地产开发有限公司在金泰大厦3单元1001号房符合交付条件和办理不动产登记手续时将房屋交付原告***并协助原告办理房屋的不动产登记手续；

二、驳回原告***的其他诉讼请求。

案件受理费1947元，减半收取计973元（原告已预交），由原告***负担200元，被告广西贺州市广建房地产开发有限公司负担773元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区贺州市中级人民法院。

审判员　黄　薇

二〇二二年七月七日

书记员　唐千惠