某某、广西贺州市广建房地产开发有限公司破产债权确认纠纷民事一审民事判决书

广西壮族自治区贺州市平桂区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）桂1103民初1331号

原告：***，男，1983年10月17日出生，汉族，户籍地：广东省深圳市罗湖区，现住广西贺州市。

委托诉讼代理人：罗扬权，广西汇豪律师事务所律师。

被告：广西贺州市广建房地产开发有限公司，住所地：贺州市八步区太兴街70号，统一社会信用代码：91451100763092492D。

法定代表人：胡艳荣。

诉讼代表人：广西白武士破产清算有限公司，住所地：广西南宁市青秀区，系广西贺州市广建房地产开发有限公司管理人。

委托诉讼代理人：韦安，男，1973年11月3日出生，壮族，住广西天峨县，系广西白武士破产清算有限公司法务经理。

原告***与被告广西贺州市广建房地产开发有限公司（以下简称广建房地产公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2022年4月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人罗扬权、被告广建房地产公司的委托诉讼代理人韦安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告继续履行双方于2014年11月15日签订的《金泰大厦商品房买卖合同》（合同编号：住334），向原告交付符合约定房屋，协助原告办理不动产权属证书；2.请求确认金泰大厦5单元401号房屋使用权和所有权属于原告所有；3.请求确认原告对被告享有优先债权368864.79元（购房款267948元、逾期交房违约金49516.78元、自救款52400元）；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年11月15日，原告与被告签订了《金泰大厦商品房买卖合同》（合同编号：住334），合同约定原告购买被告开发的金泰大厦5层401号房屋，建筑面积149.72㎡，合同单价1789.66元/㎡，合同总价267948元；付款方式为全款，在签订案涉合同之日已全部付清购房款。合同还约定被告应当于2015年12月31日之前向原告交付案涉房屋，逾期交付的，原告不解除合同的，从第二日开始按买受人已交付房价款万分之一支付违约金。合同签订前，原告于2012年10月20日支付案涉房屋的首笔房款80848元，被告向原告出具了收款收据，经手人为陈屏；2013年11月16日，原告又向被告支付了案涉房屋尾款187000元，被告向原告出具了收款收据，经手人为何凌。2014年11月15日，双方签订案涉合同时，双方亦对原告已经付清购房的事实进行了确认，确认原告已交清全部购房款。2014年11月25日，双方向贺州市房屋登记交易管理中心进行了备案登记，对双方的房屋产权交易进行确认。2015年5月18日，原告向税务部门缴费了契税8657.40元。合同约定的交房时间界至后，被告迟迟不能向原告交房，为自救以尽快交房，原告等业主与住建局、被告三方成立了贺州市金泰大厦筹资解决建设问题监督委员会，原告向该委员会支付了52400元用于金泰大厦烂尾工程建设，以期尽快交房。2021年1月22日，贺州市中级人民法院作出（2021）桂11破申1号受理了被告破产重整，并指定广西白武士破产清算有限公司担任管理人，管理人撤销了贺州市金泰大厦筹资解决建设问题监督委员会。原告依规定进行了债权申报，但管理人对原告的首付款80848元、自救款52400元及因被告逾期交房导致原告的租房租金损失等债权不予确认，原告进行异议申请并提交了相关材料后，管理人仍不予确认。逾期交房违约金从2016年1月1日起至法院裁定破产重组之日（2021年1月22日）为49516.78元。原告认为，原告已经交清案涉房屋全部购房款是客观事实，被告出具两笔款项的收据并在合同中对已付清全部款项的事实予以确认。根据合同第八条之规定，被告应当在2015年12月31日前交房，但被告至今未能向原告交房，根据合同第九条第（2）点之规定，被告应按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，被告应当自2016年1月1日开始向原告支付违约金，直至被告向原告交房为止。因被告未能按时完成房屋的建设及竣工验收，原告等业主不得已自筹资金进行自救，该费用系因被告未能按约定交房，原告在交清全部房款后对案涉房屋因被告的原因额外发生的费用，依法应当由被告承担。

原告***对其陈述向法庭提供的证据：1.收款收据；2.金泰大厦商品房买卖合同；3.税收缴款书；4.房屋所有权交易确认书；5.证明；6.关于第一批异议债权复核结果的公示；7.广西贺州市广建房地产开发有限公司债权复核表。

被告广建房地产公司辩称，原告的诉请自相矛盾。原告陈述的购房款80948元在审计中未查出有相关会计凭证记录，也未提供银行流水，不能认定。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第五十五条的规定，违约金不作为破产债权，定金不再适用定金罚则。原告主张逾期交房违约金没有依据。关于自救款，自救委员会已经向管理人统一申报，正在审核过程中，不能重复认定。同时，履行合同及办理不动产权证是建立在原告交清购房款的前提下，对原告第一、二项诉讼请求不认可。由于债权复核对其中80948元未予认定，被告不能履行合同，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，在双方合同未履行完毕时，管理人享有解除权。

被告广建房地产公司未其辩解未向法庭提供证据。

当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告向案外人支付了购房款80948元，案外人将其与被告商品房预约合同的权利义务转让给原告。2012年10月20日、2013年11月16日，被告向原告出具收据，分别收到原告交纳的购房款80948元、187000元。2014年11月15日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《金泰大厦商品房买卖合同》，被告将金泰大厦5单元401号房（建筑面积149.72㎡）按单价1789.66元/㎡出售给原告，房屋总价款为267948元；付款方式为一次性付款，买受人自签订本合同之日已付清房款267948元；出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…3.该商品房经分期综合验收合格；出卖人应当在商品房交付使用后900日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：…2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。2014年11月25日，涉案房屋在贺州市房屋登记交易管理中心办理了《房地产交易确认书》。2015年5月18日，原告缴纳了涉案房屋的契税8038.44元、滞纳金618.96元。因涉案房屋未能按时交付，成立了贺州市金泰大厦筹资解决建设问题监督委员会，原告向该委员会支付了自救款52400元。但涉案商品房至今尚未经过竣工验收。

2021年1月22日，贺州市中级人民法院作出（2021）桂11破申1号指定管理人决定书，裁定受理被告破产重整并指定广西白武士破产清算有限公司担任破产管理人。原告向被告的管理人提交了相关材料申报债权，要求交付房屋。被告的管理人对异议债权进行复核并出具债权复核表，未提供80948元的付款凭证，不予认定，违约金51633.60元、其他损失76800元不予认定。

本院认为，原告向案外人交纳了购房款80948元，从案外人处受让了涉案房屋的预约合同，被告于2012年10月20日出具收据认可收到原告交纳的购房款80948元，即认可原告从案外人处受让了该预约合同的权利义务。之后，被告于2013年11月16日出具收据认可收到原告缴纳的购房款187000元。同时，原、被告于2014年11月15日签订的《金泰大厦商品房买卖合同》第六条付款方式及期限也写明“买受人自签订本合同之日已付清房款267948元”。本院认定，原告已付清涉案房屋的购房款267948元。管理人提出其对双方均未履行完毕的合同有权决定解除，但本案原告已履行完合同义务，被告也应按照合同的约定继续履行合同义务。根据双方签订的合同约定，“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…3.该商品房经分期综合验收合格；出卖人应当在商品房交付使用后900日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”被告负有向原告交付房屋及协助办理不动产权属证书的义务。由于涉案商品房尚未验收，不具备交付条件，因此，当房屋完成验收具备交付条件时，被告应当履行房屋交付义务。同时，待房屋能够办理不动产权属登记时，被告应当协助原告办理不动产权登记手续。

关于确认金泰大厦5-401号房屋使用权和所有权属于原告所有的问题，在房屋未取得不动产权证前，涉案房屋属于被告所有，故对原告要求涉案房屋的使用权和所有权归其所有的诉讼请求，本院不予支持。

关于请求确认原告的债权问题，本院认为，原告要求继续履行合同，被告履行交房义务，该项诉讼请求与请求确认债权相冲突，原告不能既主张交房，又要求被告确认债权，对于购房款只有在解除合同的情况下才能进行债权确认，否则会损害破产程序中的公平性。对于逾期交房违约金，根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第六十一条的规定，“下列债权不属于破产债权：…（七）超过诉讼时效的债权”，原告要求将违约金49516.78元确认为优先债权，本院不予支持。关于自救款，被告已认可由自救委员会统一申报，该笔款项实为原告借给被告建房的款项，不具有优先性，原告要求将自救款52400元确认为优先债权，本院亦不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第六十一条第一款第七项的规定，判决如下：

1、被告广西贺州市广建房地产开发有限公司继续履行与原告***于2014年11月15日签订的《金泰大厦商品房买卖合同》，在金泰大厦5单元401号房符合交付条件和办理不动产登记手续时，被告广西贺州市广建房地产开发有限公司协助原告***办理房屋交付和不动产登记手续；

2、驳回原告***的其他诉讼请求。

案件受理费3417元（已减半收取，原告已预交），由原告***负担950元，被告广西贺州市广建房地产开发有限公司负担2467元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区贺州市中级人民法院。

审 判 员　　黄　薇

二〇二二年七月十一日

法官助理　　黄　蕾

书 记 员　　唐千惠