青岛成城工程有限公司、青岛泰成河西房地产开发有限公司建设工程合同纠纷执行审查类执行裁定书

山东省青岛市市北区人民法院

执 行 裁 定 书

（2020）鲁0203执异295号

案外人：聂欣。

委托代理人：刘善鹤，北京市京师（青岛）律师事务所律师。

委托代理人：王成玉，北京市京师（青岛）律师事务所律师。

申请执行人：青岛成城工程有限公司，住所地：青岛市**杭州路****网点。

法定代表人：李修诚，执行董事兼总经理。

委托代理人：宋立华，国浩律师(青岛)事务所律师。

委托代理人：王朝贤，国浩律师(青岛)事务所律师。

被执行人：青岛泰成河西房地产开发有限公司，住，住所地：青岛市市**台柳路**泰成玲珑郡**楼****/div>

法定代表人：程存福，执行董事兼总经理。

委托代理人：蒋文晶。

本院在执行申请执行人青岛成城工程有限公司与被执行人青岛泰成河西房地产开发有限公司（以下简称泰成公司）建设工程合同纠纷一案【执行案号（2018）鲁0203执1786号】过程中，案外人聂欣向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人聂欣称，法院在执行中，依据（2018）鲁0203执1786号执行裁定书查封了青岛市××楼××单元1204户房屋。上述涉案房屋，案外人早已支付全款，且与被执行人于2020年1月19日办理了网签，缴纳维修基金，实际占有涉案房产。因疫情原因，未完成房地产登记。案外人认为，根据法律规定，案外人对涉案房产享有合法权益，特提出执行异议，请求解除对青岛市北区××16号楼X单元X号房产的查封，停止对该房产的执行。

申请执行人青岛成城工程有限公司称，1、案外人与被执行人之间并不存在真实有效的商品房买卖合同，案外人提交的合同明显系后补。2、涉案房屋目前由申请执行人与聂其志分别占有，案外人并未占有涉案房屋。3、案外人与被执行人未在法院查封前签订书面买卖合同。4、涉案房屋查封到期日为2020年1月17日，星期五，案外人立即在2020年1月19日与被执行人签订买卖合同并申请办理登记，明显存在恶意串通情形。5、案外人未办理过户登记，系因自身存在过错。综上，案外人与被执行人恶意串通，意图通过以物抵债对抗司法处置程序，请求驳回其异议请求，维护申请执行人合法权益。

被执行人泰成公司称，同意案外人的异议请求。

本院查明，1、原告青岛成城工程有限公司诉被告青岛泰成河西房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：被告青岛泰成河西房地产开发有限公司分别于2018年5月30日前支付原告青岛成城工程有限公司人民币40万元、于2018年6月30日前支付原告人民币100万元、于2018年7月30日前支付原告人民币100万元、于2018年8月30日前支付原告人民币100万元，双方债权债务全部结清，互不相欠。2018年5月10日，本院出具(2018)鲁0203民初25号民事调解书，对上述协议予以确认。

2、青岛成城工程有限公司向本院申请执行，本院以（2018）鲁0203执1786号案件立案。

3、本院于2018年1月作出(2018)鲁0203民初25号民事裁定书，并于2018年1月18日向青岛市房地产交易中心发出协助执行通知书，查封泰成公司名下位于青岛市××台××楼××单元X户房产，查封期限自2018年1月18日至2020年1月17日止。

本院于2020年2月11日作出（2018）鲁0203执1786号执行裁定书，并于2020年2月13日向青岛市房地产交易中心发出协助执行通知书，查封泰成公司名下位于青岛市××楼××单元X户房产，查封期限自2020年2月13日至2023年2月12日止。

4、青岛市公安局市北分局河西派出所出具门牌变更证明记载：原门牌号××，现门牌号××；原门牌号××，现门牌号××。

5、本案审查中，案外人提交以下证据：①、商品房买卖合同一份，证明案外人与被执行人就青岛市北区××16号楼X单元X户房产，于法院查封前签订房屋买卖合同，对房屋具有合理的期待。②、山东省住宅专项维修资金专用票据一张，证明案外人已经交付房款，签订购房合同，并为涉案房屋缴纳维修资金。③、青岛市房地产登记申请书一份，证明案外人已于2020年1月20向登记机关提出房屋的产权登记申请，但因其它原因，导致在被贵院查封前未能办理登记。④、以房抵债协议一份，证明2018年1月8日，被执行人与其债权人青岛东凯建筑安装工程有限公司，签订以房抵债协议，约定用涉案房屋抵顶欠付的工程款2213001元，并约定由东凯建筑公司指定第三人与被执行人签订商品房预售合同。⑤、被执行人出具给案外人的青岛增值税普通发票一张，证明案外人已向被执行人支付涉案房屋全款2213001元。⑥、青岛东凯建筑安装工程有限公司情况说明一份，证明案外人父亲聂其志挂靠东凯建筑公司承接了被执行人的工程项目，被执行人顶账协议的实际债权人是聂其志，聂其志拥有涉案房屋的处分权。⑦、聂其志出具的情况说明一份，证明案外人系聂其志女儿，聂其志自愿将通过挂靠东凯建筑公司顶账所得房产赠与聂欣，并办理相关手续。⑧、2020年1月19日至2020年6月30日物业费缴费单据一份，证明案外人实际占有涉案房屋。

申请执行人对除证据②以外的其他证据均不予认可。

案外人提交的以房抵债协议记载的房产坐落为泰成玲珑郡项目青岛市市北区××X-XX-X房屋。被执行人泰成公司称，法院两次查封的青岛市××台××楼××单元1204户房产、青岛市××楼××单元X户房产与抵债协议上记载的青岛市市北区××16-X-X户房产为同一处房产，因泰成公司项目跨三个地块，以房抵债协议的地址不准确。

本院认为，1、案外人聂欣以对诉争房产享有足以排除强制执行的权益为由提起异议，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。

2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合第二十八条规定的情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。

根据上述法律规定，执行中，案外人主张对房地产开发企业名下的商品房享有排除执行的物权期待权的，必须满足第二十八条或第二十九条规定的条件，才能适用。

3、本案中，案外人主张聂其志作为以房抵债协议的最终债权人，将以房抵债房产赠与案外人，由案外人办理房屋登记手续。对此，本院认为，案外人在本案中，实质仍为依据以房抵债协议主张排除执行的权利。对此，本院认为，以房抵债合同，是民事主体双方约定消灭债权债务的一种方式，合同目的为消灭债权债务，在约定的以房抵债房产未变更登记前，债权人对债务人享有的仍然是债权，而不是上述第二十八条、第二十九条规定的房屋买卖合同买受人享有的物权期待权。第二，执行异议审查作为非诉审查程序，对泰成公司、青岛东凯建筑安装工程有限公司、聂其志相互之间债权债务关系的真实性、债权数额、清偿期是否届满等情况，均不能作出实体认定与裁决，因此，不能认定案外人已经按照上述第二十八、二十九的规定支付了购房款。

综上，案外人的异议请求，不符合上述司法解释规定的情形，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，裁定如下：

驳回案外人聂欣的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。

审判长　　吕宝琳

审判员　　周桂莲

审判员　　徐立亭

二〇二〇年十二月二十五日

书记员　　于程程