青岛成城工程有限公司、青岛泰成河西房地产开发有限公司建设工程合同纠纷执行审查类执行裁定书

山东省青岛市市北区人民法院

执 行 裁 定 书

（2020）鲁0203执异296号

案外人：孙宗旭。

委托代理人：张永平，山东中信德律师事务所律师。

申请执行人：青岛成城工程有限公司，住所地：青岛市**杭州路****网点。

法定代表人：李修诚，执行董事兼总经理。

委托代理人：宋立华，国浩律师(青岛)事务所律师。

委托代理人：王朝贤，国浩律师(青岛)事务所律师。

被执行人：青岛泰成河西房地产开发有限公司，住，住所地：青岛市市**台柳路**泰成玲珑郡**楼****/div>

法定代表人：程存福，执行董事兼总经理。

委托代理人：蒋文晶。

本院在执行申请执行人青岛成城工程有限公司与被执行人青岛泰成河西房地产开发有限公司（以下简称泰成公司）建设工程合同纠纷一案【执行案号（2018）鲁0203执1786号】过程中，案外人孙宗旭向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人孙宗旭称，青岛市××楼××单元XX号房产系由青岛泰成河西房地产开发有限公司开发，并于2017年10月抵偿给青岛海川建设有限公司，后海川公司再抵偿给青岛海岩建筑劳务有限公司，并于2020年1月，由海岩公司及案外人指定朱廷巨办理权属登记。根据相关法律规定，案外人认为，朱廷巨为涉案房屋法律上所有权人，而案外人为涉案房屋实际所有权人。特提出执行异议，请求撤销青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203执1786号执行裁定，解除对青岛市北区××16号楼X单元XX号房产的查封。

申请执行人青岛成城工程有限公司称，1、案外人与被执行人之间并不存在真实有效的商品房买卖合同关系。2、案外人并未占有涉案房屋。3、案外人未在法院查封前签订书面买卖合同。4、涉案房屋仍在被执行人泰成公司名下。综上，案外人与被执行人恶意串通，意图通过以物抵债对抗司法处置程序，请求依法驳回异议请求，维护申请执行人的合法权益。

被执行人泰成公司称，我公司以顶账方式将涉案房屋抵给了案外人孙宗旭，并且办理了网签，同意案外人的异议请求。

本院查明，1、原告青岛成城工程有限公司诉被告青岛泰成河西房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：被告青岛泰成河西房地产开发有限公司分别于2018年5月30日前支付原告青岛成城工程有限公司人民币40万元、于2018年6月30日前支付原告人民币100万元、于2018年7月30日前支付原告人民币100万元、于2018年8月30日前支付原告人民币100万元，双方债权债务全部结清，互不相欠。2018年5月10日，本院出具(2018)鲁0203民初25号民事调解书，对上述协议予以确认。

2、青岛成城工程有限公司向本院申请执行，本院以（2018）鲁0203执1786号案件立案。

3、本院于2018年1月作出(2018)鲁0203民初25号民事裁定书，并于2018年1月18日向青岛市房地产交易中心发出协助执行通知书，查封泰成公司名下位于青岛市××台××楼××单元X户房产，查封期限自2018年1月18日至2020年1月17日止。

本院于2020年2月11日作出（2018）鲁0203执1786号执行裁定书，并于2020年2月13日向青岛市房地产交易中心发出协助执行通知书，查封泰成公司名下位于青岛市××楼××单元XX户房产，查封期限自2020年2月13日至2023年2月12日止。

4、青岛市公安局市北分局河西派出所出具门牌变更证明记载：原门牌号××，现门牌号××；原门牌号××，现门牌号××。

5、本案审查中，案外人提交抵债协议、青岛市房地产登记申请书、商品房买卖合同等证据，用以证明涉案房屋经过三次抵债，抵给案外人，案外人指定朱廷巨办理产权登记，案外人已经实际占有使用涉案房产。申请执行人对上述证据均不予认可。

案外人提交的三份抵债协议记载的房产坐落为泰成玲珑郡项目青岛市市北区××16-1-1101房屋。被执行人泰成公司称，法院两次查封的青岛市××台××楼××单元XX户房产、青岛市××楼××单元X户房产、与抵债协议上记载的青岛市市北区××16-X-X户房产为同一处房产，因泰成公司项目跨三个地块，以房抵债协议的地址不准确。

本院认为，1、案外人孙宗旭以对诉争房产享有足以排除强制执行的权益为由提起异议，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。

2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合第二十八条规定的情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。

根据上述法律规定，执行中，案外人主张对房地产开发企业名下的商品房享有排除执行的物权期待权的，必须满足第二十八条或第二十九条规定的条件，才能适用。

3、本案中，首先，案外人未在法院查封前与被执行人签订合法有效的书面买卖合同；其次，案外人依据以房抵债协议主张排除执行的权利。对此，本院认为，以房抵债合同，是民事主体双方约定消灭债权债务的一种方式，合同目的为消灭债权债务，在约定的以房抵债房产未变更登记前，债权人对债务人享有的仍然是债权，而不是上述第二十八条、第二十九条规定的房屋买卖合同买受人享有的物权期待权。第三，执行异议审查作为非诉审查程序，对泰成公司、海川公司、海岩公司及案外人相互之间债权债务关系的真实性、债权数额、清偿期是否届满等情况，均不能作出实体认定与裁决，因此，不能认定案外人已经按照上述第二十八、二十九的规定支付了购房款。

综上，案外人的异议请求，不符合上述司法解释规定的情形，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，裁定如下：

驳回案外人孙宗旭的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。

审判长　　吕宝琳

审判员　　周桂莲

审判员　　徐立亭

二〇二〇年十二月二十五日

书记员　　于程程