某某、柳州市久源水轮机有限责任公司等租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广西壮族自治区柳州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）桂02民终2350号

上诉人（原审被告）：***，男，1991年1月28日出生，汉族，住广东省江门市新会区。

委托诉讼代理人：曾馨，广西长法律师事务所律师。

上诉人（原审原告）：柳州市久源水轮机有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市××道××号。统一社会信用代码：91450200198585437Ｂ。

法定代表人：钱柳育，董事长。

委托诉讼代理人：刘志军，广西鱼峰律师事务所律师。

原审第三人：柳州英皇国际酒店有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市××道××号。统一社会信用代码：91450203ＭＡ5Ｌ3ＡＥＥ22。

法定代表人：陈齐素，执行董事兼总经理。

上诉人***因与被上诉人柳州市久源水轮机有限责任公司（以下简称久源公司）、原审第三人柳州英皇国际酒店有限公司（以下简称英皇公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2021）桂0203民初5119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年4月24日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。

***上诉请求：一、撤销一审判决，驳回久源公司的诉讼请求；二、由久源公司承担诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认为“原告主张的租金实际上是场地占有使用费”错误。“租金”是基于合法租赁关系，“占有使用费”是基于非法占有使用，两个概念不同，法律关系不同。首先，法律没有规定久源公司与英皇公司的法定代表人陈齐素解除《租赁合同》，就必然导致***与英皇公司签订的《场地租赁合同》解除，没有任何人主张***与英皇公司签订的《场地租赁合同》无效或终止，也不存在法定解除合同的情形。另外，根据***与英皇公司签订的《场地租赁合同》第五十五条：“在租赁期间，甲方如将财产所有权转移给第三方，应事先通知乙方（但不必获得乙方的同意），并应在转让合同生效后书面通知乙方新的业主名称。所有权转移后新的业主即继承本合同，并承担本合同权利和义务”的约定，案外人柳州泊客湾酒店管理有限公司（以下简称泊客湾公司）在久源公司与陈齐素解除《租赁合同》后，受让了英皇公司财产所有权，继承了英皇公司与***签订的《场地租赁合同》并承担合同权利和义务。事实上，泊客湾公司与***也是按原合同的约定一直履行至2021年6月1日，久源公司通知***搬离时解除合同。合同履行过程中，***继续按原合同的约定向泊客湾公司履行支付租金、水电等费用的义务。有关对账、通知支付、协商变更租金及其他费用等行为则由泊客湾公司实施。该事实从双方提交的证据得以证实，一审庭审中该事实也得到久源公司认可。因而***与英皇公司签订的《场地租赁合同》并不因久源公司与陈齐素解除《租赁合同》而无效或解除。相反，***与久源公司之间不存在合同关系，双方不是合同相对人，加之本案并不存在突破合同相对性的情形，故久源公司要求***支付租金没有事实和法律依据。其次，***占有使用涉案场地是基于合同占有，是合法占有，一审判决以***无法定理由占有涉案场地为由，判令***向久源公司支付“占有使用费”是认定事实不清，认定法律关系错误，判决有悖法律规定，而且与一审判决认定的“本案系租赁合同纠纷”也相互矛盾。如上所述，在久源公司与陈齐素解除《租赁合同》后，***与泊客湾公司在履行《承担租赁合同》过程中，达成一致的，比如扣除消防补贴50000元、疫情补贴65500元，以押金110000元抵扣租金等等意思表示，与久源公司没有任何关联，更不需要久源公司的同意即对双方具有法律约束力。一审判决认为“被告未能举证证明原告曾就消防补贴、疫情补贴对其作出任何承诺，也不能证明原告曾授权他人作出承诺”，认定“被告举证的关于消防补贴及疫情补贴均是被告与英皇公司或案外人达成，并不能推定为原告的意思表示”，把久源公司认定为合同相对人，显然是认定事实错误。综上，一审判决认定事实不清，认定法律关系错误，认定事实与判决结果相互矛盾。久源公司无论是要求***支付租金还是支付场地占用费均无事实依据和法律依据。二、一审判决适用法律错误。如一审判决认定的“本案系租赁合同纠纷”和***与泊客湾公司继续履行合同的事实均可证实，双方继续履行《承担租赁合同》合法有效，应当收到法律保护。久源公司并非本案的适格主体，一审判决根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释［2020］17号）第十三条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。该法律规定情形与本案事实不符，一审判决适用该法律规定错误。***与泊客湾公司继续履行《场地租赁合同》过程中，双方协商达成一致，是对原合同的变更，无需久源公司同意，且已实际履行完毕。一审判决根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，要求***提供证据证明履行合同得到久源公司的同意，不仅违背事实，适用法律也明显错误。三、久源公司的诉请没有事实和法律依据，依法应全部驳回。久源公司之所以诉请***支付租金，是因为泊客湾公司未向其履行租金支付义务，故久源公司的损失应向泊客湾公司追索。一审判决将造成***支付双倍租金，导致***利益受损，显失公正。

久源公司辩称，久源公司与陈齐素的房屋租赁关系在2019年12月18日解除，人民法院通知次承租人在2020年5月15日前腾空房屋。***一直占有房屋，侵害了久源公司的利益。***与英皇公司达成的协议未获得久源公司的认可，与久源公司没有关联，***要求久源公司履行***与英皇公司之间的协议是没有法律依据的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。

英皇公司没有陈述意见。

久源公司向一审法院起诉请求：一、判令***向久源公司支付租金等各项费用256756元；二、判令***承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实：久源公司系柳州市××道××号水轮机车间的所有人。2016年12月27日，久源公司与案外人陈齐素签订《租赁合同书》一份，约定久源公司将位于柳州市××道××号原生产区地面上的建筑物和空地出租给陈齐素，双方并对租赁权利义务进行了约定。后由于久源公司与陈齐素因租赁合同发生纠纷，久源公司于2019年1月15日向一审法院起诉，一审法院于2019年11月29日作出（2019）桂0203民初317号民事判决：一、解除久源公司与陈齐素于2016年12月27日签订的《租赁合同书》；二、陈齐素向久源公司交还位于柳州市××道××号建筑物、通道、空地；三、陈齐素向久源公司支付从2018年12月18日至案涉场地交还之日期间的租金；等等。该判决已发生法律效力，且久源公司已向一审法院申请强制执行。久源公司申请执行后，一审法院于2020年4月27日向柳州市圣尊游泳健身馆（柳州市鱼峰区尊尚健身馆）送达（2020）桂0203执571号之三《协助执行通知书》，通知其应于2020年5月15日前自行腾空、搬离案涉场地。***未搬离。2021年6月8日，久源公司向柳州市鱼峰区尊英健身馆发出《通知》，要求柳州市鱼峰区尊英健身馆在五日内核对欠款并搬离案涉场地。2021年6月23日，柳州市鱼峰区尊英健身馆向久源公司复函：“我馆于2021年6月1日收到贵司关于租赁屏山大道113号场地的《通知》，得知与我馆签订租赁合同的出租方已依法解除租赁合同关系并撤场，同时我馆为避免与贵司发生不必要的纠纷，应贵司要求，于2021年6月22日全部完成清场撤离。2021年6月23日我馆及时与贵司进行退房交接，贵司认为我馆未向现租户柳州泊客湾酒店管理有限公司交纳场地租金而拒绝进行退房交接……至2021年6月24日之后因原租用场地造成的损失与我馆无关，我馆不承担任何法律责任。”本案在一审庭审过程中，***称其于2021年6月23日已搬离案涉场地并与久源公司办理退房交接手续。久源公司认可于2021年6月24日收到《复函》后去现场查看，发现***已搬离案涉场地。

另查明，陈齐素系英皇公司的法定代表人。2018年6月11日，英皇公司与柳州市圣尊游泳健身馆签订《场地租赁合同》约定：英皇公司将位于柳州英皇国际酒店西楼一、二楼场地出租给柳州市圣尊游泳健身馆；租赁期限从2018年7月1日至2026年6月30日；免租期为12个月，免租期满后，2019年7月1日至2020年6月30日租金为55000元/月，2020年7月1日至2022年6月30日租金为65550元/月，2022年7月1日至2024年6月30日租金为69000元/月，2024年7月1日至2026年6月30日租金为72450元/月；柳州市圣尊游泳健身馆向英皇公司支付押金110000元；双方还对其他权利义务进行约定。2019年3月29日，英皇公司又与柳州市鱼峰区尊尚健身馆签订《补充协议》，约定：英皇公司同意给予柳州市鱼峰区尊尚健身馆50000元经济补偿金，此款在交纳2020年度月租金时予以返还，等等。久源公司、***均认可***已付清2020年10月之前的租金。根据久源公司提供的《占用场地使用费、水电费明细清单》及***提供的银行账户流水明细清单，久源公司计算2020年10月1日至2021年6月30日期间的租金及水电费、卫生费共计为677799元，***认为除2021年6月不应按整月租金收取外，对其他款项无异议。对于2020年10月1日至2021年6月24日案外人期间的租金及相关费用，久源公司、***均认可2020年10月1日之后***共计已向久源公司付款421043元，***辩称另加上英皇公司指定人员詹炫琪曾与***确认扣除消防补贴50000元、疫情补贴65500元，并以押金110000元抵扣租金，***已付清全部租金及费用，但久源公司不认可詹炫琪承诺的消防补贴、疫情补贴及押金抵扣租金。

本案在一审庭审时，***称柳州市圣尊游泳健身馆与柳州市鱼峰区尊英健身馆的经营者均系***，柳州市鱼峰区尊尚健身馆系柳州市鱼峰区尊英健身馆的承包经营者。本案在一审审理过程中，柳州市鱼峰区尊英健身馆注销，双方均同意变更本案被告为柳州市鱼峰区尊英健身馆的经营者***。本案在一审审理过程中，因无法直接向英皇公司送达相关法律文书，一审法院于2021年10月28日依法向其发出公告，限其自公告之日起六十日内到一审法院应诉，公告期届满，英皇公司未到庭。***支出公告费560元，并明确表示由***自行承担该公告费。

一审法院认为，柳州市鱼峰区尊英健身馆在本案一审审理过程中注销，后双方均同意变更被告为柳州市鱼峰区尊英健身馆的经营者***，故一审法院对***的主体资格予以确认。

本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号）第十三条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，久源公司与案外人陈齐素之间的租赁合同解除后，***作为次承租人继续占用久源公司的场地，应向久源公司支付占用期间的占有使用费。关于***搬离案涉场地的时间，***于2021年6月23日向久源公司发出《复函》，久源公司于2021年6月24日收到《复函》后去现场查看，发现***已搬离案涉场地，故一审法院确认***已于2021年6月23日搬离案涉场地。现久源公司、***均认可2020年10月1日前的费用已结清，***对久源公司主张的卫生费、水电费无异议，久源公司主张的租金实际上是场地占有使用费，故***应向久源公司支付2020年10月1日至2021年6月23日期间的占有使用费574655元（65500元/月×8个月+65500元/月÷30天×23天）、卫生费27000元、水电费60849元，合计662504元（574655元+27000元+60849元）。现双方均认可***已支付421043元，故***尚欠241461元（662504元-421043元）。久源公司诉请超出部分，缺乏依据，一审法院不予支持。

***辩称其与久源公司不存在租赁关系，不应向久源公司支付租金，但***于2020年4月27日已收到一审法院的协助执行通知书要求搬离案涉场地，并已知晓久源公司与案外人陈齐素之间关于案涉场地的租赁合同已解除的情况，却仍未按照协助执行通知书的要求搬离案涉场地，缺乏依据且必定会给久源公司造成损失。如前所述，若***未按规定时间搬离，则作为负有腾房义务的次承租人，即使其与久源公司不存在租赁关系，仍应向久源公司（出租人）支付逾期腾房占有使用费。关于***提出的消防补贴、疫情补贴及押金抵扣租金的问题，久源公司均不认可。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。现***未能举证证明久源公司曾就消防补贴、疫情补贴对其作出任何承诺，也不能证明久源公司曾授权他人作出承诺，而***举证的关于消防补贴及疫情补贴均是***与英皇公司或案外人达成，并不能推定为久源公司的意思表示。至于***所述的押金，系柳州市圣尊游泳健身馆向英皇公司交纳，在未获久源公司同意的情况下，亦不能直接用于抵扣***应向久源公司支付的房屋占有使用费。故一审法院对***的以上辩解均不予采纳，***与英皇公司之间基于租赁合同产生的权利义务系另一个法律关系，双方可自行协商或另案起诉。

一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第五百七十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、***应于判决生效之日起十日内向久源公司支付占有使用费、水电费、卫生费共计241461元；二、驳回久源公司的其他诉讼请求。一审案件受理费5152元（久源公司已预交），由久源公司负担307元，***负担4845元。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。

另查明，***、泊客湾公司之间没有租赁协议。***陈述，英皇公司、柳州市圣尊游泳健身馆签订租赁合同后，英皇公司交付的租赁场地没有通过消防验收，英皇公司、***约定由***出资五万多元修缮设施设备，英皇公司在***应支付的租金中以消防补贴的形式予以抵付租金50000元。***还陈述，在疫情期，英皇公司、***约定***一次支付三个月租金，英皇公司减免***一个月租金65550元。

本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”出租人久源公司与承租人英皇公司之间的租赁合同已经被解除。柳州市圣尊游泳健身馆作为次承租人，应当向久源公司返还租赁的房屋场地。柳州市圣尊游泳健身馆没有返还场地，继续占用租赁的房屋场地，应当支付逾期腾房占有使用费。柳州市圣尊游泳健身馆是***经营的个体工商户，相关责任应由经营者***承担。一审判决***向久源公司支付占有使用费、水电费、卫生费共计241461元无误，本院予以维持。

***、英皇公司约定在***应支付给英皇公司的租金中抵付50000元租金和减免一个月租金65550元，该约定与久源公司无关。***要求久源公司在本案中减去相应金额的租金没有依据，本院不予支持。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4922元，由上诉人***负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长　梁　斌

审判员　杨显强

审判员　黄　昕

二〇二二年七月六日

书记员　欧玉媛