某某、河南科达节能环保有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

河南省郑州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）豫01民终14160号

上诉人（原审原告）：***，女，汉族，1987年8月10日出生，住河南省兰考县。

委托诉讼代理人：陈文杰，河南豫尊律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨许蕾，河南豫尊律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：河南科达节能环保有限公司，经营场所郑州经济技术开发区第一大街**。

法定代表人：陈开碇，执行董事兼总经理。

被上诉人（原审被告）：河南高鑫久投资有限公司，经，经营场所郑州市金水区文化路****楼****/div>

法定代表人：弓志刚，执行董事兼总经理。

上诉人***因与被上诉人河南科达节能环保有限公司（以下简称科达公司）、河南高鑫久投资有限公司（以下简称高鑫久公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初8833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法对本案公开开庭进行了审理。上诉人***的委托诉讼代理人陈文杰到庭参加诉讼。被上诉人科达公司、高鑫久公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人诉请。2.判令被上诉人承担本案案件受理费等诉讼费用。事实和理由：一审适用法律错误。一、案涉《房屋转让合同》应认定为无效合同，被告应依法返还原告房款，并赔偿原告资金占用损失。案涉房屋用地为被上诉人科达公司工业用地，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条、《城市房地产管理法》第三十二条、第四十四条等规定，土地使用权人不得随意改变土地性质、土地用途，建设单位应当按照规划条件进行建设，确需变更的，必须向规划主管部门提出申请。本案中，科达公司经规划许可建设的是工业用房，现其私自进行改建分割，并向社会不特定公众出让用作商业经营，其改建行为未征得相关部门规划许可，其销售行为亦未取得相应的销售许可，截止判决出具之时，被上诉人并未取得商品房预售许可证，科达公司的行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等效力性强制性法律规定，故案涉《房屋转让合同》应属无效，被上诉人应返还上诉人购房款。二、即使一审法院认定案涉房屋转让合同为有效，该合同已符合解除条件，被上诉人应返还购房款。（一）依据合同第八条约定，被上诉人迟延交房超过60日，受让方即上诉人享有合同解除权。一审法院依据合同“转让方应当在2018年12月31日前将房屋交付受让方使用，逾期超过60日后，受让方有权解除合同…”约定处理，又陈述上诉人的请求超出上述期限，前后矛盾，且是对合同条文与法律适用的严重误解。（二）双方以实际的民事法律行为达成解除合同的一致意思表示。上诉人为购买案涉房屋支付“团购费”5万元，向科达公司与高鑫久公司支付购房款25万元（不包括团购费）。因上诉人在庭前向被上诉人协商沟通，上诉人已陈述已收到科达公司退还的购房款5万元，该事实在一审庭审与庭后提交的代理词中均已陈述。被上诉人退款5万元的民事行为已经表明其同意解除合同，双方达成解除合同的一致，案涉合同符合解除条件。综上，一审法院适用法律错误，引用合同约定条文的处理前后矛盾。因此，请求发回重审或依法支持上诉人诉请。

科达公司、高鑫久公司未答辩。

***向一审法院起诉请求：1.判令解除其与科达公司、高鑫久公司签订《房屋转让合同》；2.判令被告返还已支付购房款20万元，并支付资金占用费（以20万元为基数，按银行同期贷款利率自2018年8月21日计算至实际偿还之日，暂计至起诉之日）；3.判令被告支付逾期交房违约金4000元；4.判令被告赔偿团购费损失5万元；5.本案的诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：2018年8月21日，***（乙方、受让方）与科达公司（甲方、转让方）、高鑫久公司（投资方）签订《房屋转让合同》二份，约定：甲方转让房屋位于郑州经济技术开发区××大街东、经××北科达创客空间五层05021、020号房，建筑面积均为约45.35平方米，房屋单价均为9500元／平方米，总金额均为430825元整。转让方应当在2018年12月31日前，将本合同约定房屋交付受让方使用。逾期超过60日后，受让方有权解除合同，受让方解除合同的，转让方应当自受让方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按受让方累计已付款的2％向受让方支付违约金。受让方要求继续履行合同的，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，转让方按日向受让方支付已交付房价款万分之一的违约金。

2018年8月21日，***向高鑫久公司支付部分房款25万元。

针对案涉房屋，原告称未交付。

2020年7月3日，原告以逾期交房为由诉至原审法院。

一审法院认为，依法成立的合同应受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人协商一致，可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原告与被告科达公司签订《房屋转让合同》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据原审法院查明事实，依合同“转让方应当在2018年12月31日前，将本合同约定房屋交付受让方使用。逾期超过60日后，受让方有权解除合同……”约定，现原告以被告未按约定期限交付房屋为由要求解除其与被告签订《房屋转让合同》，已超出上述双方合同约定期限，且亦不符合上述法律规定的解除合同之情形，故其该请求原审法院不予支持。关于原告要求被告科达公司支付逾期交房违约金4000元，符合双方约定，原审法院予以支持。关于其他诉讼请求，因合同未被解除，原审法院亦不予支持。被告科达公司、高鑫久公司经原审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告河南科达节能环保有限公司于判决生效之日起十日内支付原告***逾期交房违约金4000元。二、驳回原告***的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5373元减半收取2686.5元，由原告***负担2646.5元，被告河南科达节能环保有限公司负担40元。

本院二审期间，***提交转账记录截图打印件一份。证明目的：科达公司已退还房款5万元的实际行为表示与***达成解除合同的意思表示，本案合同应予解除，科达公司应退还剩余全部房款。

本院对一审查明的相关事实予以确认。另查明，科达公司已退还***购房款5万元。

本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。科达公司没有提供证据证明其在起诉前取得商品房预售许可证，且不能向***交付房屋，因此，案涉“房屋转让合同”无效，科达公司应当返还***购房款20万元，并支付***资金占用期间的利息损失。利息损失以20万元为基数，自2018年8月21日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际清偿完毕之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。

综上所述，***的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实部分不清，适用法律不当，应予改判。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第三项规定，判决如下：

一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初8833号民事判决；

二、河南科达节能环保有限公司、河南高鑫久投资有限公司于本判决生效后十日内返还***购房款20万元及资金占用期间的利息损失（利息损失以20万元为基数，自2018年8月21日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际清偿完毕之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；

三、驳回***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费5373元减半收取2686.5元，由***负担536.5元，河南科达节能环保有限公司、河南高鑫久投资有限公司负担2150元。

二审案件受理费4300元，由河南科达节能环保有限公司、河南高鑫久投资有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判员　　董忠智

二〇二〇年十一月十六日

书记员　　李明玉