威海国亭房地产开发有限公司、上海国俊建筑工程有限公司建设工程合同纠纷执行监督执行裁定书

山东省威海市环翠区人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）鲁1002执监1号

异议人（被申请人）威海国亭房地产开发有限公司，住所地威海临港经济技术开发区。

法定代表人谢彦丽，董事长。

委托代理人解伟，山东博翰源（日照）律师事务所律师。

委托代理人庄珺麟，山东博翰源（日照）律师事务所律师。

申请人上海国俊建筑工程有限公司，住所地上海市松江区。

法定代表人陈钢元，董事长。

委托代理人贾琪，上海中筑律师事务所律师。

委托代理人张文广，上海中筑律师事务所律师。

申请人上海国俊建筑工程有限公司（以下简称国俊公司）与被申请人威海国亭房地产开发有限公司（以下简称国亭公司）建设工程施工合同纠纷一案，申请人与被申请人之间因*区产生纠纷，申请人国俊公司向本院申请财产保全。在保全过程中，本院以（2021）鲁1002执保1322号、1415号、（2021）鲁1002民初6799号案件预查封国亭公司名下位于威海市××路××号××不动产，位于*路*号*不动产，位于*路*号*不动产，位于*路*号*不动产，位于威海市××小区××号别墅××不动产，位于威海市××小区××号别墅××共计28套不动产及冻结被申请人中国银行2364××××0911账户、中国银行2117××××2106账户、中国银行2195××××7626账户、中国建设银行威海经发支行3705××××0315-1账户、威海市商业银行8178××××1148账户、威海市商业银行8178××××0076账户、威海市商业银行2820××××0066账户、轮候冻结中国建设银行威海经发支行3705××××0998-1（法院查控系统显示为*，银行系统显示为*）账户中的存款。

异议人国亭公司以法院已冻结了国亭公司所有账户，截止每个账户冻结当日，法院冻结金额合计*元，且中国建设银行威海经发支行3705××××0998-1账户余额*元，法院在本案中实际控制金额为*元，尚有*元处于轮候冻结中。3705××××0998-1账户及中国银行2117××××2106账户系其就威海建设集团股份有限公司承建的上海*工程所开设的商品房预售资金监管账户。根据房地产管理法第四十五条规定，账户内资金依法应专用于该工程建设，目前该工程尚未完成施工，未进行竣工验收，法院冻结上述两账户内资金，致使账户资金无法正常使用，项目建设完全停止，发生多起农民工*、讨薪等群体性事件。中国银行2364××××0911账户是国亭公司的基本账户，用于办理日常转账结算和现金收讫。法院在冻结其他账户的情况下，不应再冻结基本存款账户，应保障国亭房地产公司的基本运营，确保项目早日完成竣工验收及上述不动产均已出售给案外人为由，请求解除对上述财产的保全措施。

2022年2月26日，在执行异议审查过程中，被申请人国亭公司自愿提供其名下位于××庙××镇××路北的土地使用权及地上建筑物作为担保，请求解除对国亭公司名下所有账户的冻结及其他房屋的查封，并向本院提交如下证据：1、编号*土地使用权证1份，载明土地使用权人为国亭房地产公司，坐落为××庙××镇××路北，终止日期为*年*月*日，使用权面积*平方米。2、建设用地规划许可证1份，载明用地单位为国亭公司，用地项目名称为*地块，用地位置为*，建设规模*平方米。3、建设工程规划许可证1份，载明建设单位为国亭公司，建设项目名称为商务会所，建设位置为*，建设规模为*平方米。4、建筑工程施工许可证1份，载明建设单位国亭公司，工程名称为商务会所，建设位置为*，建设规模为*平方米，合同价格*元，施工单位国俊公司。5、（威）房预售证第*号预售许可证1份，载明售房单位为国亭公司，项目名称为商务会所，房屋坐落地点为江苏××路××号，预售总建筑面积*平方米。国亭公司主张，上述土地使用权及地上建筑物商务会所暂按*／平方米计算，价值为*元，远超国俊公司申请保全标的额。相较于法院冻结的银行存款，查封该担保物对国亭公司正常经营影响较小，并且相较于法院查封的其他房屋，更有利于执行，亦不损害购房人的合法权益。2022年4月11日，本院以（2021）鲁1002民初6799号民事裁定书首轮查封了上述土地使用权及地上在建建筑物〔在建建筑物地址：江苏××路××号（未确权）〕。该财产经国亭公司自行委托评估，评估价格合计*元。对上述评估报告，申请人国俊公司不予认可，且拒收评估报告。

经审查，本院以（2022）鲁1002执异35号裁定书裁定解除对上述账户及28套不动产的查封措施。（2022）鲁1002执异35号裁定书送达后，申请人国俊公司以法院有权进行财产保全为由提出对上述裁定启动执行监督程序。本院另行组成合议庭对该案进行了审查。

申请人国俊公司认为，被采取保全措施的*路*号*（高**）、*（郑**）、*（王**）、*（李**）、*（叶**）、*（王**）、*（张*）、*（王**）、*（王**）、*（李**）、*（叶**）、*室（徐**）12套不动产均是国亭公司名下财产，并对*路*，*路*，*小区*、*小区*等16套不动产亦提出异议，认为其中*十套房屋可能涉及以房抵债，*虽不涉及以房抵债，但如国亭公司上述证据属实，则意味着*项目除国俊公司工程款外，其他工程款都已得到清偿，如果同时允许解除上述16套不动产查封及商品房预售资金监管账户的冻结，将导致国俊公司工程款的清偿彻底失去保障，方便国亭公司转移资产，故国俊公司既不同意解除对国亭公司账户的冻结，亦不同意解除对上述不动产的查封。

现查明，本院以（2021）鲁1002执保1322号、1415号执行裁定书、(2021)鲁1002民初6799号案件冻结了被申请人国亭公司账户共计八个，账户情况分别如下：

1、中国银行2364××××0911账户，账户类别为单位人民币活期基本账，2021年11月19日本院以（2021）鲁1002执保1322号之三执行裁定书冻结，截止冻结日内有存款*元；

2、中国银行2117××××2106账户，账户类别为商品房预售资金监管账户，2021年11月19日本院以（2021）鲁1002执保1322号之五执行裁定书冻结，截止冻结日内有存款*元；

3、中国银行2195××××7626账户，账户类别不明，2022年1月6日本院以（2021）鲁1002民初6799号民事裁定书冻结，截止冻结日内有存款*元；

4、中国建设银行威海经发支行3705××××0998-1账户，账户类别为活期，内有存款*元。2021年11月19日本院以（2021）鲁1002执保1322号之四执行裁定书冻结，截止冻结日内有存款*元。并查明该账户中的款项被威海市中级人民法院（2021）鲁10民初126号案件首轮冻结，冻结额度*元。依据该案生效的民事调解书约定，国亭公司已抵顶给威建公司*小区八套不动产作价*元的方式清偿威建公司同等数额的工程款，其余的*元工程款以转账方式分两次付清，现该调解书正在履行中且已抵顶*小区别墅四套。根据调解书约定在国亭公司及时履行付款义务的情况下，威海市中级人民法院应分批解除对该账户款项的冻结；

5、中国建设银行威海经发支行3705××××0315-1账户，账户类别为活期存款账户，2021年11月19日本院以（2021）鲁1002执保1322号之一执行裁定书冻结，截止冻结日内有存款*元；

6、威海市商业银行8178××××1148账户，账户类别为房地产企业活期存款，2021年11月19日本院以（2021）鲁1002执保1322号之六执行裁定书冻结，截止冻结日内有存款*元；

7、威海市商业银行8178××××0076账户，账户类别为其他单位活期存款，2021年11月19日本院以（2021）鲁1002执保1322号之二执行裁定书冻结，截止冻结日内有存款*元；

8、威海市商业银行2820××××0066账户，账户类别为其他单位活期存款，2022年1月5日本院以（2022）鲁1002执保1415号之一执行裁定书冻结，截止冻结日内有存款*元。

上述八个账户，经本院会商威海市住建局，市住建局的答复为：“中国建设银行威海经发支行：3705××××0998账户为预售商品房资金监管账户，法院冻结之后，在处置账户内资金时需要与住建部门进一步协商”。

在执行监督程序中，本院查明，2022年7月，被保全人国亭公司提交威海市市区商品房预售资金使用表二份，证明在法院冻结账户之前，国亭公司欲提取中国建设银行威海经发支行3705××××0998账户内的商品房预售资金。其中编号为*申请表拟申请使用资金*元，编号为*申请表拟申请使用资金*元，共计申请使用资金*元。该二份申请表未标记申请时间，但有威海市住房保障公共服务中心、监管部门负责人、以及国亭公司的印章。本院经征询市住建部门，住建部门答复为：编号为*申请表创件于2021年11月17日，2021年11月19日通过审批；编号为*申请表创件于2021年9月29日，2022年4月22日通过审批。

经质证，国俊公司对该两份资金使用申请表形式规范性、内容真实性、合法性、关联性不予认可，认为该两份申请表并非法院采取、解除保全措施的依据。目前上海大公馆项目两个承包人就是威建公司与国俊公司，预售资金监管账户中的资金也是用来保证承包人工程款的支付，故不应解除对该预售资金监管账户的冻结。

另查，被申请人国亭公司名下*号楼取得预售许可的时间为2018年9月13日、*号楼取得预售许可的时间为2018年9月13日。对于本院查封的*号楼、*号楼共计12套不动产，根据国亭公司提供的资料，上述不动产除*路*室（郑**）签订时间为2019年7月19日外，其余11套房屋签订时间均在国亭公司取得*路*号、*号楼取得预售许可之前。另根据国亭公司与上述12户相对人之间签订的商品房买卖合同，除郑**的定购协议约定双方“自本协议签订之日起5日内到售楼处与国亭公司签订《商品房买卖合同（预售）》并办理其他相关手续外，另11户协议均约定：“在国亭公司取得预售许可后，相对人需在三个月内签订完正式的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，同时国亭公司有义务配合向对方另售的第三方办理银行按揭贷款的相关手续，经国亭公司同意后，办理正常的变更手续，国亭公司不再另行收取更名费。”

又查，上述12户合同相对人在国亭公司于2018年9月13日取得预售许可后至今均未办理商品房预售登记。申请人国俊公司认为，上述12户“内部福利房”均是国亭公司名下财产，12户所谓的买方均是国亭公司的内部员工，是国亭公司为了转移资产而伪造的合同。虽然有收据及POS机刷卡小票，但收款事由为借款，故国亭公司该12户商品房订购协议书为伪造，或者名为订购房屋，实质为内部员工集资的借款借据。对于其余16套不动产，国俊公司主张存在无抵顶协议、在国亭公司取得预售许可后仍未办理网签登记，也没有支付超过*%购房款等情况，故不同意解除对上述不动产的查封。

本院认为，本次执行监督的焦点有二个，一是是否应当解除对被申请人国亭公司共计八个银行账户的冻结；二是在被申请人国亭公司已提供担保物的情形下，是否应解除对案涉28套房产的查封。

关于争议焦点一，根据《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》规定，商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要内容，是保障房地产项目建设、维护购房者权益的重要举措。人民法院对预售资金监管账户采取保全、执行措施时要强化善意、文明执行理念，坚持比例原则，切实避免因人民法院保全、执行预售资金监管账户内的款项导致施工单位工程进度款无法拨付到位、商品房项目建设停止，影响项目竣工交付，损害广大购房人的合法权益。本院在执行（2021）鲁1002执保1322号、1415号两份裁定书分别冻结了被申请人国亭公司的八个账户，于2022年1月27日书面告知威海临港经济技术开发区建设局因涉案已冻结被申请人国亭公司的中国建设银行威海经发支行3705××××0998账户、中国银行2117××××2106账户。经与住建部门沟通，其中3705××××0998账户为商品房预售资金监管专用账户，监管部门已经审批国亭公司关于上述账户的用款申请，国亭公司在审批表中亦承诺该款全部用于工程建设费用，并接受监管部门的监管，虽然国俊公司对该申请表形式内容不认可，但经本院与住建部门沟通后，住建部门已认可其真实性，本院对国亭公司提供的该两份证据予以采纳。故对国亭公司在中国建设银行威海经发支行上述账户的冻结，本院应在*元额度的范围内予以解除。对于其他银行账户，本院未得到建设部门的函复，暂无法认定其内资金将用于*小区、*路等案涉工程建设费用，故本院不予解除对其他账户款项的冻结。

关于争议焦点二，在被申请人国亭公司已提供担保物的情形下，是否应解除对案涉28套房产的查封。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权变动原则上以登记为生效要件。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。本案中，关于案涉*路*号、*号楼12套不动产，国亭公司提供其与12户相对人签订的商品房买卖合同，上述合同中均备注为“内部福利房”，且收款事由载明为借款，不足以证实双方间存在真实的房屋买卖合同关系。并且国亭公司在2018年9月13日即取得了商品房预售许可，根据合同约定，国亭公司应当在取得预售许可之后三个月内与上述相对方签订商品房预售合同并办理网签备案，但上述不动产至今未办理网签备案，亦不符合常理。综合本案实际情况，本院认为上述12套不动产仍属于国亭公司所有，故本院对该12套不动产采取的保全措施并无不当。国亭公司提出的该异议请求，理由不当，本院不予支持。关于本院查封的其余16套不动产，基于目前已经查封国亭公司12套不动产以及冻结相关账户资金，并且对国亭公司提供的保全替换物予以查封，足以满足申请人国俊公司的保全请求，故对国亭公司解除上述16套不动产查封的请求，本院予以准许。

保全申请人国俊公司与被申请人国亭公司争议的纠纷标的为*元，目前国亭公司名下3705××××0998账户虽有*元，但该账户为商品房预售资金监管专用账户且其中的*元已被威海市中级人民法院在先冻结，本院在实施保全过程中，既按照善意、文明执行理念，充分考虑因人民法院保全、执行预售资金监管账户内的款项避免导致施工单位工程进度款、商品房项目建设停止，影响项目竣工交付，损害广大购房人的合法权益，又为保障申请人国俊公司的合法权益等方面综合考虑，本院裁定解除冻结的仅为按照法律规定应予解封的预售商品房资金监管账户中的*元额度，且威海市中级人民法院相关案件正在履行中，按照生效民事调解书约定会逐步解除相应额度的商品房预售资金监管账户的冻结，而本院以保全标的额*元对国亭公司监管账户予以轮候冻结，其解封的账户资金亦会被本院（2021）鲁1002执保1322号执行裁定书继续冻结。国俊公司主张预售商品房资金监管账户内的资金只能用于清偿承包人的工程款之理解有失偏颇，该账户内资金亦应考虑国亭公司其他实际施工人。同时本院仍继续查封案涉12套不动产，并对国亭公司提供的保全替换物予以查封，完全符合上述执行理念。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零九条、《最高人民法院关于办理执行异议、复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款之规定，裁定如下：

一、撤销本院（2022）鲁1002执异35号执行裁定书；

二、对威海国亭房地产开发有限公司名下在中国建设银行威海经发支行开户的3705××××0998账户在*元额度范围内解除冻结，对其他账户继续冻结；

三、解除本院（2021）鲁1002执保1415号裁定书中对于威海国亭房地产开发有限公司名下位于*路*号*不动产，位于*路*号*不动产，位于威海市××小区××号别墅××不动产，位于威海市××小区××号别墅××不动产的查封；

四、驳回威海国亭房地产开发有限公司的其他异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审判长　　丛明霞

审判员　　李　林

审判员　　于　琳

二〇二二年七月二十日

书记员　　侯鲲灵