***、辽宁太平洋电梯有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

朝阳市双塔区人民法院

民 事 判 决 书

(2020)辽1302民初3401号

原告（案外人）***，男，1974年3月28日出生，汉族，公务员，住朝阳市建平县。

委托代理人王丽丽，朝阳市龙城区龙德法律服务所法律工作者。

被告（申请执行人）辽宁太平洋电梯有限公司，住所地朝阳市龙城区龙城工业园区。

法定代表人万军，总经理。

委托代理人刘斌舒，辽宁怡盛律师事务所律师。

被告（被执行人）朝阳中阳房地产开发有限责任公司，住所地朝阳市双塔区朝阳大街四段133号。

法定代表人刘志国，董事长。

委托代理人龙俊涛，男，1968年5月21日出生，汉族，该公司财务科长，住朝阳市建平县。

被告刘志国，男，1952年10月20日出生，汉族，住朝阳市建平县。

原告***与被告辽宁太平洋电梯有限公司、朝阳中阳房地产开发有限责任公司、刘志国案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告***及其委托代理人王丽丽、被告辽宁太平洋电梯有限公司的委托代理人刘斌舒、被告朝阳中阳房地产开发有限责任公司的委托代理人龙俊涛到庭参加了诉讼。被告刘志国经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、判决停止对位于建平县对面的东方御景小区6号楼04272号房屋的强制执行，撤销（2017）辽1302执1398号执行裁定，予以解除查封；2、判决确认原告***于2013年与被告朝阳中阳房地产开发有限责任公司签订的《东方御景小区商品房团购协议书》合法有效，并确认此房归原告所有；3、判决被告朝阳中阳房地产开发有限责任公司协助和配合原告办理建平县对面的东方御景小区6号楼04272号房屋产权过户登记；4、本案的受理费由被告承担。事实和理由：原告于2013年4月6日与被告朝阳中阳房地产开发有限责任公司签订《东方御景小区商品房团购协议书》，购买了东方御景小区6号楼02472号房屋，分别于2013年4月16日和2013年5月13日交款12万元和8万元，当时朝阳中阳房地产开发有限责任公司承诺2018年底交工，2018年8月1日补交剩余房款6万元及维修基金0.7万元，虽然此房没有网签备案登记，是朝阳中阳房地产开发有限责任公司手续不全所致，原告已实际占有此房屋，对该房具有完全所有权。被告辽宁太平洋电梯有限公司与被告朝阳中阳房地产开发有限责任公司、刘志国民间借贷纠纷一案，2017年1月6日作出（2016）辽1302民初5889号民事调解书，2017年7月3日立案执行。执行过程中，执行法官对刘志国进行询问，刘志国承诺东方御景小区6号楼02472号房屋未出售，法院查封该房产。原告提出执行异议申请，法院仅以原告未能提供所购房屋系用于居住且其名下无其他用于居住房屋的证明，并未在查封前实际占有，认定不存在法律规定的能够排除情形，驳回原告的异议请求，故原告提出诉讼。

被告辽宁太平洋电梯有限公司辩称，我公司在与刘志国、朝阳中阳房地产开发有限责任公司一案中，保全查封了刘志国、朝阳中阳房地产开发有限责任公司的部分房产。在执行过程中，因案外人提出执行异议，法院裁定中止了部分房产的执行。刘志国就剩余欠款向法院提供了十五套房源作为担保，承诺案涉房屋未出售，法院依此查封了案涉房产，并依法进入评估、拍卖程序，法院对案涉房屋的查封合法有效。原告主张在查封前购买案涉房屋证据不足。原告与朝阳中阳房地产开发有限责任公司没有签订合法有效的商品房买卖合同，没有证据证明其名下无其他用于居住的房屋，更没有提供合法有效的证据证明其交纳了购房款，因此原告不具有排除执行的条件，不能排除法院的执行。

被告朝阳中阳房地产开发有限责任公司辩称，原告提供的购房协议和收据都是正确的，同意原告的诉讼请求。

被告刘志国未到庭无答辩。

经审理查明，辽宁太平洋电梯有限公司与刘志国、朝阳中阳房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年1月6日作出(2016)辽1302民初5889号民事调解书，内容为：一、刘志国、朝阳中阳房地产开发有限责任公司尚欠辽宁太平洋电梯有限公司的借款本金372万元，于2017年6月30日前给付150万元；余款222万元于2017年12月31日前全部付清。其中借款本金192万元自2014年7月27日起、借款本金192万元自2014年7月27日起按年利率24%计付利息，利随本清。二、如2017年6月30日前刘志国、朝阳中阳房地产开发有限责任公司未能给付辽宁太平洋电梯有限公司150万元欠款，辽宁太平洋电梯有限公司有权就本案全部欠款申请执行。调解书生效后，刘志国、朝阳中阳房地产开发有限责任公司未按调解协议履行还款义务，辽宁太平洋电梯有限公司申请本院强制执行。2019年6月7日，本院执行法官对被执行人刘志国做了询问笔录，刘志国提出可以提供朝阳中阳房地产开发有限责任公司在建平县开发的东方御景小区住宅15套偿还所欠借款。据此，本院于2019年8月30日作出(2017)辽1302执1398号执行裁定，将被执行人刘志国提供由朝阳中阳房地产开发有限责任公司在建平县开发的东方御景小区住宅15套予以查封，期限三年，其中包括案涉的东方御景小区6号楼04272号房屋。同日，本院向建平县房屋产权监督管理处送达了执行裁定书和协助执行通知书。2020年11月30日，***作为案外人向本院提出执行异议。本院于2020年12月8日作出(2020)辽1302执异121号执行裁定，裁定驳回***的执行异议。为此，***提起本案的诉讼。

2013年4月16日，***作为团购方与出售方朝阳中阳房地产开发有限责任公司签订《东方御景小区商品房团购协议书》，约定，***以每平方米2,400元团购朝阳中阳房地产开发有限责任公司开发建设的住宅,商品房位于建平县前面改造项目地块6#楼，面积100平米，现名称为“东方御景”，最终建筑面积以建平县房管部门确认的面积为准。付款方式：每套商品房交购房款20万元，此款汇入朝阳中阳房地产开发有限责任公司指定的银行账户，剩余款项在团购方抓房号时结算。朝阳中阳房地产开发有限责任公司在本合同签订后2014年末完成团购房的竣工验收，并于团购商品房验收合格后10个工作日内交付房屋。朝阳中阳房地产开发有限责任公司出具的编号为0032355号收款收据的收款日期处写有两个日期，上面日期为2013年4月16日，下面日期为2013年5月13日，收据载明“交款人***，收款人朝阳中阳房地产开发有限责任公司，收款项目房款，人民币贰拾万元整￥200,000，收款事由东方御景团购”。朝阳中阳房地产开发有限责任公司的银行存款日记账载明“中行卡4月16日，预收房款***120,000；2013年5月13日预收房款***80,000”。2018年8月1日，朝阳中阳房地产开发有限责任公司给***出具加盖公司财务专用章的维修基金和房款的收款收据，其中维修基金金额为7,000元，房款金额为6万元。庭审中，原告***称案涉房屋是他通过关系购买的，刘志国的女儿刘宏伟将案涉房屋钥匙交付他，双方没有交付手续，因房屋没有水电所以没有装修。

另查明，2021年5月24日，本院作出（2021）辽1302民再3号民事裁定，裁定：一、撤销本院（2021）辽1302民监1号民事裁定；二、本院（2016）辽1302民初5889号民事调解书第一项应补正为“刘志国、朝阳中阳房地产开发有限责任公司尚欠辽宁太平洋电梯有限公司人民币372万元，于2017年6月30日前给付辽宁太平洋电梯有限公司150万元，于2017年12月31日前全部付清；其中借款本金192万元，自2014年7月27日起、借款本金180万元，自2014年10月10日起按年利率24%给付利息至还清之日止。”

上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录、东方御景小区商品房团购协议书、收款收据三份及银行存款日记账、（2020）辽1302执异121号执行裁定、（2016）辽1302民初5889号民事调解书、民事审判笔录、（2017）辽1302执第1398号执行裁定和协助执行通知书及送达回证、执行询问笔录、（2021）辽1302民监1号民事裁定书、（2021）辽1302民再3号民事裁定书等载卷为凭，经开庭质证及本院审查，予以采信。

本院认为，本案争议的焦点是原告***对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。该规定的第二十八规定了一般房屋买受人的物权期待权，第二十九条则规定了商品房消费者的物权期待权。本案中，原告***没有提供证据证明其名下无其他用于居住的房屋，故其不属于商品房的消费者，应认定为一般房屋买受人，适用上述第二十八条的规定。原告***在2013年4月16日与被告朝阳中阳房地产开发有限责任公司签订了《东方御景小区商品房团购协议书》，该协议书没有明确约定购买房屋的具体位置、建筑面积、总价款等商品房买卖合同的主要内容，不应认定为商品房买卖合同，并且朝阳中阳房地产开发有限责任公司出具的交纳房款的收款收据中也没有标注***购买房屋的门牌号和面积，故原告***在人民法院查封之前没有签订合法有效的书面买卖合同。原告***称已全部交纳了案涉房屋的房款26万元，却没有提供案涉房屋总价款的证据，其提交的2013年和2018的两份房款收款收据，不能证明案涉房屋的房款已全部交纳。***称刘志国的女儿刘宏伟将案涉房屋钥匙交付他，双方没有交付手续，但是已经实际占有该房屋。原告为证明其主张提供2018年8月1日维修基金的收款收据，该收据不能证明朝阳中阳房地产开发有限责任公司已向其交付了案涉房屋，应承担举证不能的责任。原告没有证据证明在人民法院查封之前其已合法占有该不动产。

综上，原告***提交的证据不足以享有排除人民法院强制执行的民事权益，其请求停止对建平县对面的东方御景小区6号楼04272号房屋执行的诉讼请求难以支持。原告***请求确认案涉房屋归其所有，被告朝阳中阳房地产开发有限责任公司协助配合原告办理案涉房屋的产权登记手续，不属于本案的审理范围。被告辽宁太平洋电梯有限公司的辩解理由予以采信。被告刘志国无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，应当承担由此所引起的不利法律后果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第二百三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条第一款（二）、第三百一十二条第，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：

驳回原告***的诉讼请求。

案件受理费5,200元，原告预交，由被告刘志国、朝阳中阳房地产开发有限责任公司负担，于本判决生效之日起七日内向朝阳市双塔区人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。原告已交纳的诉讼费用5,200元，应予退还原告。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。

审　判　长　　燕　枫

人民陪审员　　王冬梅

人民陪审员　　李素霞

二〇二二年七月十四日

书　记　员　　辛梓嘉