***、辽宁太平洋电梯有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

朝阳市双塔区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）辽1302民初3400号

原告（案外人）：***，男，1984年3月25日出生，汉族，个体，住凌源市。

被告（申请执行人）：辽宁太平洋电梯有限公司，住所地朝阳龙城区龙城工业园区，统一社会信用代码9121130356

757198XC。

法定代表人：万军，总经理。

委托代理人：刘斌舒，辽宁怡盛律师事务所律师。

被告（被执行人）：朝阳中阳房地产开发有限公司，所在地朝阳市双塔区朝阳大街四段133号，统一社会信用代码91211302664586147W。

法定代表人：刘志国，总经理。

委托代理人：潘卫新，辽宁辰阳律师事务所律师。

被告（被执行人）：刘志国，男，1952年10月20日出生，汉族，住建平县。

委托代理人：潘卫新，辽宁辰阳律师事务所律师。

原告***诉被告辽宁太平洋电梯有限公司（以下简称太平洋电梯公司）、被告朝阳中阳房地产开发有限公司（以下简称中阳房地产公司）、被告刘志国案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***，被告太平洋电梯公司的委托代理人刘斌舒，被告中阳房地产公司、刘志国的委托代理人潘卫新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、不得执行建平县东方御景小区6号楼4单元12楼西户的房屋。2、确认建平县东方御景小区6号楼4单元12楼西户的房屋归原告所有。事实与理由：2017年1月6日，朝阳市双塔区人民法院（2016）辽1302民初5889号对太平洋电梯公司与刘志国、中阳房地产公司民间借贷纠纷一案作出民事调解书：1、刘志国、中阳房地产公司欠太平洋电梯公司借款本金372万元，于2017年6月30日前给付150万元，余款222万元于2017年12月31日前全部付清，其中借款本金192万元自2014年7月27日起、借款本金192万元自2014年7月27日起按年利率24%计息，利随本清。2.如2017年6月30日前刘志国、中阳房地产公司未能给付太平洋电梯公司150万元欠款，太平洋电梯公司有权就本案全部欠款申请执行。诉讼费62,480元，减半收取31,240元，保全费5,000元，合计36,240元由太平洋电梯公司承担。2020年11月30日，原告对执行标的提出书面异议，朝阳市双塔区人民法院于2020年12月8日作出（2020）辽1302执异122号执行异议裁定书，驳回原告的异议。原告于2013年5月21日与被告中阳房地产公司签订东方御景小区商品房团购协议书，约定购买其开发的建平县东方御景小区6号楼4单元12楼西户的房屋一处，原告于2013年5月21日交付房款15万元，2013年6月18日交付房款5万元，2018年7月30日交付房款6万元及维修基金7千元。1.刘志国承诺不真实，实际上涉案房屋已出售。2.原告有相关的转账记录、入账证明。能证明原告支付房款的真实性3.原告已支付房款已超50%，现已全部结清。4.房屋买卖在先，诉讼及查封在后。未入住办理房照，非买受人原因。5.异议人并不能证明其系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的情形不成立。公民购买商品房数量无禁止性法律规定，此解释必得出荒谬结论—保护违约者，侵害守法人权益。因原告所购房屋被查封，造成该房屋无法交付原告，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。

被告太平洋电梯公司辩称，一、原告***的主张缺乏事实依据。1、贵院对涉案房屋的查封合法有效。答辩人诉刘志国、中阳房地产公司一案中，在诉讼阶段保全查封了刘志国、中阳房地产公司所有的部分房产，后在执行过程中因案外人提出执行异议，法院裁定中止了部分房产的执行。执行过程中就剩余欠款刘志国向法院提供了15套房源作为担保，上述内容在执行询问笔录中均有记载，刘志国承诺15套房源并未出售。贵院在此查封了涉案的房产，并依法进入评估、拍卖程序，贵院对涉案房屋的查封合法有效。2、***主张其在查封前购买了涉案房产证据不足。***对涉案房屋提出执行异议，但其仅提交了《东方御景小区商品房团购协议书》及收款收据，但没有相关的银行转账记录，也没有中阳房地产公司出具的购房发票，其所提交的《东方御景小区商品房团购协议书》在房产部门也没有备案，不能证明***在法院查封前已实际购买涉案房屋。二、***的主张缺乏法律依据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”而本案中，***与被执行人中阳房地产公司并未签订合法有效的商品房买卖合同，其没有证据证明其名下无其他用于居住的房屋，更没有提供合法有效的证据证明其确实交纳了购房款。因此，***不具有排除执行的条件，不能排除法院的执行。综上所述，太平洋电梯公司为了保障债权的实现，申请双塔法院执行中阳房地产公司名下的房产，并无不当，***申请执行异议缺乏事实依据和法律依据，故请求法院依法驳回***的诉讼请求。

被告中阳房地产公司、刘志国辩称，1、执行应以调解书为准，中阳房地产公司、刘志国已经按调解书全部履行义务完毕，而且多给付100万元利息，超出部分应执行回转。同时，就本案法院查封了中阳房地产公司15套房产，严重超标的查封，违反法律规定，应予解除。2、依据中国人民银行发布的《贷款通则》及《最高人民法院关于企业互借出借方尚未取得约定利息法院应如何裁决问题的解释》，我国禁止无证经营贷款，太平洋电梯公司的营业执照无贷款范畴，放贷违反法律强制性规定。同时，贷款按月息2分超过银行贷款利息，违反法律规定应罚没。3、2019年10月21日最高法、最高检、公安部、司法部《关于办理非法放贷刑事案件若干问题的意见》，太平洋电梯公司未经监管部门准许，擅自放贷，获利290万元，涉嫌违法。同时未交纳所得税，应移交司法机关查处。

当事人围绕原告的诉讼请求向本院提交了下列证据，本院依法组织当事人进行了庭审质证。

原告***提交的证据：1、收款收据三张，分别为2013年5月21日，房款金额150,000元，2013年6月18日，房款金额5万元，2018年7月30日，房款金额60,000元，房屋维修基金7,000元。证明原告已经向被告中阳房地产公司交清房款，按照合同约定原告多交了。

被告太平洋电梯公司对该组证据真实性有异议，按照原告所提交的《东方御景小区商品房团购协议书》第二条明确约定每套商品房交购房款20万元，此款汇入甲方指定的银行账户，而原告仅提供了收款收据，不能证明其真实交纳房款。被告中阳公司、刘志国对该组证据没有异议，确实交了全部房款。

2、被告中阳开发公司的流水账，记载原告交纳了200,000元，同时还有其他人的交款。

被告太平洋电梯公司对该证据的真实性有异议，认为这是中阳公司的单方记载，不能作为证据使用。被告中阳公司、刘志国对该证据没有异议，确实交钱了。

3、2013年5月21日原告与中阳房地产公司签订的《东方御景小区商品房团购协议书》，证明协议签订的时间在太平洋电梯公司查封之前，应保护原告的团购协议。

被告太平洋电梯公司对该的真实性有异议，认为即便证据是真实的，该协议也是无效的，因为该协议中没有明确原告所要购买的房屋具体是哪层哪号。根据商品房买卖合同的司法解释第五条及商品房销售管理办法第十六条的规定，该协议是无效协议。另外，原告所说的东方御景6号楼，不仅仅只有15套房产，该份协议上没有明确原告所购买的房产是涉案的房产，所以不排除在太平洋电梯公司申请将涉案房产查封后，原告与中阳公司签订虚假的买卖协议。被告中阳公司、刘志国对该证据没有异议。

4、2020年12月16日中阳房地产公司给原告出具体的证明，证明被告中阳房地产公司确认原告购房的具体房号为东方御景5号楼6号楼四单元12层西户，面积101.59平方米，房款已交。

被告太平洋电梯公司对该证据有异议，因为2019年6月7日在双塔区法院对刘志国所做的询问笔录中，刘志国提供的涉案房产及其他东方御景涉案房产共15套房源时，明确说明其提供担保的这15套房产没有出售给他人，也没有抵押给他人，更没有被其他法院查封，在2019年6月7日之前涉案房产没有出售给本案原告。另外，这份证明所写的是5#楼6#楼四单元12层西户出售给***，而原告提供的团购协议书中写的是***购买的是东方御景6#楼，互相矛盾。被告中阳房地产公司、刘志国对该证据没有异议。

5、2018年7月30日工商银行回单凭证，户名***，金额67,000元，证明当天原告取款67,000元，交付60,000元房款，7,000元维修基金。

被告太平洋电梯公司对证据的真实性没有异议，但认为该证据仅能证明***取款67,000元，不能证明交纳了涉案购房款。被告中阳房地产公司、刘志国对该证据没有异议。

6、（2020）辽1302执异122号执行裁定，证明驳回原告的异议请求后原告提起的诉讼。

被告太平洋电梯公司对该证据没有异议，认为该证据证明原告提出的执行异议缺乏事实依据和法律依据，应依法驳回。被告中阳房地产公司、刘志国对该证据没有异议。

被告辽宁太平洋电梯有限公司提交的证据：（2016）辽1302民初5889号调解书、审判笔录，（2017）辽1302执字第1398号执行裁定书，协助执行通知书（稿）、送达回证、询问笔录，因为该案未归档，所以没有加盖档案材料复印章，请求法院依据核实。证明太平洋电梯公司诉中阳房地产公司、刘志国一案，在双塔法院庭审中调解，达成一致调解意见，中阳房地产公司、刘志国未按调解协议履行还款义务，案件在执行中。因案外人对诉讼阶段保全查封的房产提出执行异议，法院中止了对部分房产的执行，就剩余欠款刘志国于2019年6月7日提供东方御景15套房产做为担保，其中包含本案涉案房产，法院依法对本案及其他共计15套房产进行了查封。另外，证明在2019年6月7日前涉案房产并没有出售给他人，也没有抵押给他人，在2019年6月7日之前该房产可以办理网签备案登记。

原告对上述证据有异议，认为查封的15套房产已经解封了6套，与原告的证据都一样，所以原告的也应该解封。

被告中阳公司、刘志国的质证意见，第一，该组证据均为复印件，太平洋电梯公司应该申请调取执行卷宗的全部材料，由法庭审查具体执行的法律依据及事实依据。第二，执行应以调解书为准，而不是调解协议。调解书上仅约定192万元有利息，按年息24%给付利息，中阳房地产公司、刘志国已经给付622万元本金，超出了借贷的本息总额100万元。第三，太平洋电梯公司认为调解协议中372万元都有利息约定，就调解书申请撤销的时间是一年时效，对于再审的时效是6个月，而2016年的案子到2021年超过了法律规定的时效，超过规定的时效就应按调解书申请执行。因此，本案再执行刘志国和中阳房地产公司已无任何事实和法律依据，应解除所有的查封，终止本案执行。

被告中阳房地产公司、刘志国提交的证据：执行异议申请书，证明中阳房地产公司、刘志国按调解书超额支付是被执行款项，同时就执行提出了执行异议。

原告对该证据不清楚。被告太平洋电梯公司对该证据有异议，根据最高人民院关于调解协议与法院制作的调解书不一致的情况下所做的规定，调解协议与调解书不一致的以调解协议中双方达成的意见为准，法院对此应下发补正裁定。对中阳房地产公司所说多给付100万不认可，根据调解协议，现在中阳房地产公司、刘志国还欠太平洋至少100万元。

本院经审理认定事实如下：2017年1月6日，本院在审理原告太平洋电梯公司诉被告刘志国、中阳房地产公司民间借贷纠纷一案中，双方达成调解协议，本院作出（2016）辽1302民初5889号民事调解书，一、被告刘志国、中阳房地产公司欠原告太平洋电梯公司借款本金372万元，于2017年6月30日前给付原告150万元；余款222万元于2017年12月31日前全部付清。其中借款本金192万元自2014年7月27日起、借款本金192万元自2014年7月27日起按年利率24%计付利息，利随本清。二、如2017年6月30日前二被告未能给付原告150万元欠款，原告有权就本案全部欠款申请执行。该调解书生效后，被告刘志国、中阳房地产公司未按调解协议履行还款义务，原告太平洋电梯公司申请本院强制执行。2019年6月7日，本院执行法官对被执行人刘志国做了询问笔录，被执行人刘志国提出可提供由中阳房地产公司在建平县开发的东方御景小区的住宅15套偿还所欠借款。据此，本院于2019年8月30日作出（2017）辽1302执1398号执行裁定，将被执行人刘志国提供由中阳房地产公司在建平县开发的东方御景小区住宅15套予以查封，期限三年，其中包括案涉房屋。同日，本院向建平县房屋产权监督管理处送达了执行裁定书和协助执行通知书。2020年11月30日，***作为案外人向本院提出执行异议，要求解除对案涉房屋的查封。本院经审查，于2020年12月8日作出（2020）辽1302执异122号执行裁定，认为，本案争议的焦点是***对涉案房屋提出的异议能否排除法院的执行。案外人***未能提交其所购房屋系用于居住且其名下无其他用于居住房屋的证明，亦未在涉案房屋被本院查封前合法占有该不动产，故本案中不存在法律规定的能够排除执行的情形，裁定驳回***的执行异议。为此，***提起诉讼。

本案在审理中，原告***提交了2013年5月21日与被告中阳房地产公司签订的《东方御景小区商品房团购协议书》，以及2013年5月21日、2013年6月18日、2018年7月30日，被告中阳房地产公司为其开具收款收据。证明在查封之前原告已签订购房协议，向被告中阳房地产公司交清房款26万元，缴纳了房屋维修基金7,000元；但原告承认其名下还有一套房产。原告认为，团购协议中没有明确原告所要购买的房屋具体是哪层哪号，根据商品房买卖合同的司法解释第五条及商品房销售管理办法第十六条的规定，该团购协议是无效协议；因为团购协议书第二条明确约定每套商品房交购房款20万元，此款汇入甲方指定的银行账户，而原告仅提供了收款收据，不能证明其真实交纳房款。

本院认为，本案争议的焦点是原告***对涉案房屋提出的异议能否排除法院的执行。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，因原告***承认其名下还有一套房产，故其主张不符合买受人名下无其他用于居住的房屋的规定，因此原告的诉讼请求不存在法律规定的能够排除执行的情形，本院不予支持。被告太平洋电梯公司提出的辩解理由成立，本院予以采纳。对被告中阳房地产公司、刘志国提出的已经按调解书全部履行义务完毕，而且多给付100万元利息，超出部分应执行回转及被告太平洋电梯公司的营业执照无贷款范畴，放贷违反法律强制性规定的辩解不属本案审理范围，被告可另行主张权利。依照《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条（二）款之规定，判决如下：

驳回原告***的诉讼请求。

案件受理费5,305元（原告预交），由原告***负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于朝阳市中级人民法院。

审　判　长　　刘志伟

人民陪审员　　黄玉玲

人民陪审员　　李　艳

二〇二一年六月二十二日

书　记　员　　雒文茹