某某、思茅建华工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

云南省普洱市中级人民法院

民事判决书

(2019)云08民终967号

上诉人（原审被告）：***，男，1971年6月3日生，现住云南省普洱市思茅区。

委托诉讼代理人：***，云南新南疆律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。

被上诉人（原审原告）：思茅建华工程有限公司。住所地云南省普洱市思茅区宁洱大道155号。

法定代表人：***，系公司执行董事。

委托诉讼代理人：伍艳红，女，1974年5月1日生，现住云南省普洱市思茅区。代理权限为特别授权代理。

上诉人***因与被上诉人思茅建华工程有限公司(以下简称建华公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2019）云0802民初1524号判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。

***上诉请求：1.请求依法撤销思茅区法院(2019）云0802民初1524号民事判决，并依法改判驳回建华公司在一审中的全部诉讼请求；2.请求判决建华公司返还***多交纳的77230元租金；3.判令建华公司承担一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、本案中，***与建华公司所签订的《房屋租赁合同》中虽约定租赁期限自2013年5月8日起算，但双方于2013年初即开始商谈租房事宜，应建华公司要求，***于2013年3月5日向建华公司交纳房租52800元、水电费19073.8元，于2013年5月8日向建华公司交纳房租51861.3元、水电费12275.9元，四笔款项共计136011元。***认为，该四笔款项应折抵在2013年5月8日之后的租期租金里，首先，2013年5月8日之前，***与建华公司不存在合同关系，更不存在其他债权债务关系，其无义务向建华公司交纳租金、支付水电费；其次，《房屋租赁合同》中第6条约定“先交租金后用房，本期租金到期前一个月收取下月租金……”即***应提前两个月交纳租金后用房，该约定与***第一次交纳租金时间为3月5日相对应，而第二次交纳租金时间为2013年5月8日，也与“先交租金后用房”的约定相符合，以此顺延，因此，***于2013年3月5日及2013年5月8日交纳的两笔租金均应折算在租期租金内，至于该两笔水电费，因合同期限自2013年5月8日起算，该时间之前***未实际使用房屋，水电费等费用自然不产生，***代替建华公司交纳后应才抵在租期租金里；最后，至于2013年6月8日***所交纳房租的收据里写着“租金为2013年5月8日至6月8日”，因相对于建华公司而言，***只是弱势方，收据系建华公司出具，建华公司执意如此记载，***无力更改，若***拒绝收下该收据，则其连交款的依据都没有，***更加难以维护自身合法权益，***为此多次与建华公司协商将之前交纳的租金折抵在租期租金里，因遭到建华公司多次拒绝，才有***后期所谓的“拒付租金”的行为。一审法院对***2013年5月8日及之前所交的款项收据未予以采信，未在本案中一并处理，而对于建华公司胁迫***写下的欠条予以采信，属于事实认定不清，不认真审查证据，对关键证据不予采信，片面认定，判决错误，应依法予以改判。二、一审法院对租赁期限及租金计算至2014年6月13日的认定错误，***与建华公司虽在《房屋租赁合同》里约定租赁期限为三年，但双方实际私下口头约定合同仅执行一年，实行一年一签，在前一年执行中双方无任何争议才执行第二年，若双方产生争议则合同一年期满终止，而本案中，***实际使用房屋未满一年，因建华公司对***于2013年5月5日之前交纳的租金不予认可，认为***拖欠租金，建华公司于2013年12月份即开始催收租金，而***认为2013年5月8日前交纳的所有款项都是租金，拒绝重复支付。建华公司于2014年2月10日通知***于2014年2月15日正式终止合同，***未提出异议，因此，可以推断为合同于2014年2月15日终止。之后的时间，应为***搬离的合理期间，因此建华公司的租金只能计算至2014年2月15日，为210496元。事实上，***交给建华公司的租金总额为287726元，因此，***已经多交77230元，远远超出租金内应付租金。综上所述，***在租赁建华公司房屋期间，已经交清房租、水电费等所有房屋租赁费用，并且实际上已经多交了部分款项，若再要求***重复支付，则建华公司将构成不当得利，***的损失将扩大，与法律的公平原则相违背。多交的部分应由建华公司予以返还。因此，请求人民法院查清本案案件事实，对有效证据予以采信，依法改判驳回建华公司一审中的全部诉讼请求。

建华公司未提交书面答辩意见。

建华公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令***支付建华公司房屋租金148000.00元及自2014年6月13日至租金清偿之日止的资金占用费（按年利率6％计算）；2、请求依法判令***支付建华公司逾期支付租金的违约金40000.00元，合计188000.00元；3、本案诉讼费由***承担。

一审法院认定事实：***与普洱市思茅区建华酒店（以下简称建华酒店）签订《房屋出租合同》，约定：建华酒店将位于人民路建华酒店11号B座(3-10)号出租给***使用；出租期限从2003年5月8日起至2016年5月8日止；房屋面积286平方米，房租价格80.00元/平方米；租金交付方式为按月支付22880.00元，年租金274560.00元；水费4.70元/方、电费1.00元/度，每月终支付。***自2013年5月8日起至2014年6月13日占有使用所租赁房屋，***于2013年6月8日交付2013年5月8日至6月8日的房租22880.00元、2013年7月9日交付2013年6月8日至7月8日的房租22880.00元、2013年9月17日交付2013年7月8日至8月8日的房租22880.00元、2013年10月9日交付2013年8月8日至9月8日的房租22880.00元、2013年12月24日交付2013年9月8日至10月8日的房租22880.00元、2014年2月22日交付2013年10月8日至11月8日的房租22880.00元。后未再支付房屋租金。***于2014年6月13日向建华酒店出具《欠款说明》及《欠条》，《欠条》载明：“经协商核实租用建华酒店欠房租费合计160000.00元正（拾陆万元整），***，2014年6月13日”。建华酒店于2014年6月30日将该160000.00元债权转让给原告建华公司。《欠条》出具后，***于2018年1月30日、2018年2月27日、2018年3月25日、2018年4月29日各向原告支付租金3000.00元，合计12000.00元，现尚欠原告148000.00元。

一审法院认为，本案的争议焦点为：1.***是否应当向建华公司支付租金的问题；2.***是否应当支付利息及违约金的问题。

关于***是否应当向支付租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条:“当事人应当依照约定全面履行自己的义务。”、第七十九条：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”、第八十条：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”、第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，***与建华酒店签订《房屋出租合同》，***自2013年8月5日起至2014年6月13日租赁、使用建华酒店的房屋，租赁关系自2014年6月14日终止。经结算，***于2014年6月13日向建华酒店出具《欠条》，载明所欠租金为160000.00元。后建华酒店将该160000.00元债权转让给原告，***也分四次向建华公司支付租金12000.00元，尚欠148000.00元未支付。建华公司在收到租金后，向***出具加盖建华公司公章的收条，该行为应认定为***已知晓建华酒店转让债权权利给建华公司。故对建华公司要求***向其支付租金148000.00元的诉讼请求一审法院予以支持。

关于***是否应当向建华公司支付利息及违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条：“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24％为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6％支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”之规定，***未按时向建华公司支付房屋租金，造成建华公司资金占用期间的损失，故对建华公司要求***支付自2014年6月13日起至租金付清之日止按年利率6％支付利息的诉讼请求一审法院予以支持。本案建华公司依据***与建华酒店所签订《房屋出租合同》第6条主张***应支付违约金，但该条并非是对违约金的约定，合同中也无其他关于违约金的约定，故对建华公司要求***支付违约金的诉讼请求一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、第二百二十七条的规定，判决：***应于本判决生效之日起十日内向原告思茅建华工程有限公司支付租金148000.00元，并支付自2014年6月13日起至租金付清之日止按年利率6％计算的资金占用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4060.00元，减半收取2030.00元，由被告***负担。

二审中，上诉人***为了证明其主张，向本院提供证据两份。第一份证据：《关于终止租赁合同的函》。欲证明，建华公司在2013年5月8日对租户**催交房租，并且催收的数额与***交纳的不一致。所以，***5月8日之前交纳的租金、水电费都不是替**所交，而是预付的租金。

建华公司质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但不认可证明目的。2013年5月8日以前的合同是与**签的，但实际使用人是***。

本院认为，建华公司对证据的真实性认可，本院予以确认。据建华公司与***所述，*勇系5月8日以前租赁合同的相对人，该函向**发出符合法律规定，但从***5月8日之前支付金额与终止函租金金额不一致，得出***交付的是预付租金，而不是替**支付的租金，依据不足。本院将在说理部分进行阐述。

第二份证据:《2013.10.15-12.18.B5-10*勇门面水电费》。欲证明，***向建华公司交费18612.3元的事实。

建华公司质证认为，对证明目的不予认可，该份通知单是公司是发出的，通知单上**的名字没有改，收据是改了。

本院认为，该通知单未能证明水电费金额已经实际支付，对该证据，本院不予采信。

本案经二审审理查明的事实与一审判决确认的事实一致，本院予以确认。

本院认为，2013年5月8日，***与建华酒店签订《房屋出租合同》，合同系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合同有效，合同双方应按照合同约定履行义务。***上诉认为，其在2013年5月8日前已经支付了136011元，该款项应该用于折抵租金。建华公司于2014年2月15日通知其终止合同，后面的时间为正常搬离的时间，不应计算租金，故，其不但已经足额支付了房租，还多交建华公司的租金77230元，应予返还。建华公司认为，***在合同签订前交付的租金和水电费，是替房屋的前一租户其的胞弟**所交。而且，虽然前合同是和**签订，但房屋实际使用人是***。故，***在合同签订前支付的款项与本案无关联。本案中,双方认可2013年5月8日涉案房屋由***的弟弟案外人**承租，在合同签订前***支付了部分租金及水电费。双方争议的焦点为，在合同签订前***支付的款项是《房屋出租合同》的预付金还是***替**支付的租金及水电费。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，首先，从双方的合同约定上看，合同第6条:“先交租金后用房，本期租金到期前一个月收取下期租金，未按期交付租金的，按月租计算100.00元/平方米/月收取租金，押金不退还；终止合同，房内物品视为乙方放弃所有权。乙方交付房租租金、押金、租期，以甲方开出票据为准。”该条款虽约定预交租金，同时也明确约定乙方交付的款项以甲方出具的收据为准。从2013年6月8日收据上看，内容为***2013.5.8-6.8房租，金额也与双方合同约定的月租金一致，以后月租金日期收据无重复。若***已经预付了租金，将出现重复支付租金的情况，但***对此并未提出异议。其次，从***要求抵扣的两张租金收据上看，一张在租赁合同签订前，收据上注明收到**的租金52800元。另一张在租赁合同签订当日，收据注明收到***租金51861.30元，租金起止时间为2013年3月1日至2013年5月8日。本院认为，收据上主体或是产生租金的时间均与本案所涉合同的主体或期限不符。对此，***作为交款人亦并未对建华公司出具的收据内容提出异议。再次，从建华公司出具的水电费收据上看，双方签订租赁合同当日，***交纳的水电费达12275.90元，收据上有用电的具体度数及水方数，对尚未开始或刚刚开始使用租赁物的承租方来说，不仅不可能产生如此高的用电量及水方且金额具体到角位，与常理不符，法院难予采信。第四，从***向建华酒店出具的《欠条》及《欠款说明》上看，***认为其交纳的租金及水电费，已经实际超过了合同约定的租金，《欠条》及《欠款说明》是在建华酒店的胁迫下出具。本院认为，***在出具《欠条》及《欠款说明》后一直未行使撤销权，直至建华公司提起诉讼时才以对方胁迫为由作为抗辩理由进行主张。同时，在其出具《欠条》及《欠款说明》后还分四次再次支付租金共计12000元。《欠条》出具的金额与合同约定租金减去***2013年5月至10月已支付房租款项大致吻合，有差额的部分在《欠款说明》进行了确认。本院认为，***的行为与主张，前后矛盾，其不能进行合理性解释。最后，***在一审中自认对涉案房屋使用至2014年6月13日搬离，其上诉请求租金支付期限至2014年2月10日止，于法无据，本院不予支持。综上分析，本院认为，***未能举证证明其已足额甚至超过合同约定支付租金，由其承担举证不能的不利后果。一审法院判决***向建华酒店支付租金148000元及相应资金占用费并无不当，本院予以维持。

另，***要求建华酒店返还其多交纳的租金77230元的上诉请求。鉴于***在一审中并未提起反诉，该上诉请求不属于本案审理的范围。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费4060元，由***负担。

本判决为终审判决。

审判长张坤

审判员张劲松

审判员田田

二〇一九年十一月十三日

书记员****