北京中包物业管理有限公司与中国机械设备工程股份有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

北京市西城区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）京0102民初770号 原告：北京中包物业管理有限公司，住所地北京市西城区阜成门外大街2号1号楼B座24层2409A室。 法定代表人：***，董事长。 被告：中国机械设备工程股份有限公司，住所地北京市西城区广安门外大街178号。 法定代表人：**，董事长。 委托诉讼代理人：何崭然，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：**，男，该公司职员。 原告北京中包物业管理有限公司与被告中国机械设备工程股份有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告之法定代表人***、被告之委托诉讼代理人何崭然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告北京中包物业管理有限公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告支付2010—2020年物业费201783.70元；2.被告支付2016年电梯、水泵更新改造费用72031.33元；3.被告支付银行贷款利息11910.96元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告从1999年4月成立之日起即在***甲X楼从事物业管理服务工作，被告在***甲X楼拥有13套房屋，房号为X01、X02、X03、X04、X05、X06、X07、X08、X09、X10、X11、X12、X13。被告的房屋一直由原告提供服务，且2009年前一直向原告公司支付物业等费用。从2010年开始，被告无故拒不缴纳相关的物业费及电梯、二次供水改造等费用，截至目前拖欠的费用累计达到273815.09元。原告单位曾多次催要，但被告没有支付。关于诉讼请求中的数额构成，X09号房屋已经房改房上市，不属于我公司管理，所以该房屋物业费用我公司未主张。X01、X03、X10是商品房，我公司未主张的X06号房屋在2016年上市出售，故16年起的费用我公司未主张。现为了保护原告的合法权益，特诉至人民法院请依法判决。 被告中国机械设备工程股份有限公司辩称：不同意原告诉讼请求。经调查，现有证据无法证明被告是涉案房屋的所有权人或历史所有权，原告要求被告支付物业费及相关费用于法无据，请求驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告提交的《关于北京市朝阳区***甲X号楼产权说明》载明：为了加强北京市朝阳区***甲X号楼的房屋管理，保护房屋所有权人的合法权益，经中国包装总公司、北京五洲销售服务有限公司、北京城区房屋建设开发公司、中国工艺进出口总公司、中国机械设备进出口总公司（现公司名称已变更为中国机械设备工程股份有限公司，即本案原告）、北京空军房地产处、北京空军直属工区、北京饭店、中国环球租赁有限公司九个单位共同研究，就朝阳区***甲X号楼产权说明达成以下协议：……五、中国机械设备进出口总公司1.甲X号楼13套房（1004.71平方米），房号为X01、X02、X03、X04、X05、X06、X07、X08、X09、X10、X11、X12、X13，以上总面积10047.71平方米的产权为中国机械设备进出口总公司所有。……十、其中暖廊、楼梯、电梯井、房上房、配电室、泵房等公用面积为共有共用。此协议各单位盖章后生效。落款处有中国机械设备进出口总公司等8个单位加盖的公章，落款日期为1994年10月4日。 审理过程中，经被告申请，本院向其出具调查令调查《关于北京市朝阳区***甲X号楼产权说明》约定属于被告所有的13套房屋产权情况。根据北京市朝阳区不动产登记事务中心的房屋档案材料记载：X01、X02、X03、X04、X06、X07、X09、X10、X13房屋最初登记的产权人均为中国机械设备进出口五洲机电公司，以上房屋的产权均在1999年至2000年期间由中国机械设备进出口五洲机电公司变更登记至各个自然人名下，部分房屋在之后再次或多次发生产权变更登记，但未显示各阶段的所有权人与被告有关；X05、X08、X11、X12房屋未查询到房屋登记信息。 另查，原告主张其自1999年4月起即为案涉房屋所在小区的提供物业管理服务，且在2009年之前一直由被告向其交纳案涉13套房屋的物业费、供暖费，且至今仍由被告缴纳X05、X11房屋的费用。被告则主张，即便之前交纳过案涉房屋的费用，亦是基于对房屋产权的错误认识或其他原因而交纳。现根据调取的房屋档案，已经证明被告并非案涉房屋的权利人，故不同意再支付费用。经询，原告、被告未签署书面的物业服务合同。 再查，中国机械设备进出口五洲机电公司为法人单位，状态为吊销。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。本案中，经查询房屋档案，未显示被告系案涉房屋的原所有权人、历史所有权人或现所有权人。原告提交的《关于北京市朝阳区***甲X号楼产权说明》中关于产权归属的约定，不足以对抗案涉房屋物权登记后的公示效力。原告提交的会议纪要等其他证据，亦不足以证明被告系案涉房屋的所有权人。原、被告之间并未签署物业服务合同，虽被告曾交纳过案涉房屋部分物业费用，但在未有证据证明被告系案涉房屋所有权人且被告明确表示不再负担案涉房屋物业费等费用的情形下，原告在本次诉讼中要求被告支付物业费及相关费用的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。 另，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。综上依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告北京中包物业管理有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费5586元，由原告北京中包物业管理有限公司负担（已交纳）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。 审 判 员　　周　韬 二〇二二年八月十九日 法官助理　　姚　岚 法官助理　　*** 书 记 员　　***