北京中包物业管理有限公司与中国机械设备工程股份有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）京02民终13222号 上诉人（原审原告）：北京中包物业管理有限公司，住所地北京市西城区阜成门外大街2号1号楼B座24层2409A室。 法定代表人：**有，董事长。 委托诉讼代理人：***，男，北京中包物业管理有限公司职员。 被上诉人（原审被告）：中国机械设备工程股份有限公司，住所地北京市西城区广安门外大街178号。 法定代表人：**，董事长。 委托诉讼代理人：何崭然，男，中国机械设备工程股份有限公司员工。 委托诉讼代理人：**，男，中国机械设备工程股份有限公司员工。 上诉人北京中包物业管理有限公司（以下简称中包物业公司）因与被上诉人中国机械设备工程股份有限公司（以下简称机械设备工程公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城人民法院(2022)京0102民初770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年11月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 中包物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持我公司的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清。1.一审法院认定我公司与机械设备工程公司之间未签署物业服务合同，未有证据证明机械设备工程公司系案涉房屋所有权人且其明确表示不再负担案涉房屋的物业管理费用与事实不符，是错误的。事实是机械设备工程公司与我公司在2004年双方签订了《房屋管理收费协议书》，机械设备工程公司委托我公司管理其所属的朝阳区***甲7号楼房产，房屋由我公司负责维修管理，机械设备工程公司因工作或调换住房，需在人员调动或住房调换之前，到我公司办理有关变更手续。以上事实有（2009）宣民初字第7860判决书和9家产权单位产权说明为证。2.我公司的诉求是相关费用计算到2020年12月31日，此时《中华人民共和国民法典》尚未施行。综上，我公司和机械设备工程公司之间签有《房屋管理收费协议书》，但机械设备工程公司只是交付费用至2009年，2010年后至今一直没有缴纳，虽经我公司多次催交，机械设备工程公司仍未交纳；且人员调整变动，房屋上市买卖，也未与我公司来人来函沟通。由于机械设备工程公司长期不交物业费，造成我公司运营困难，请求二审法院判如所请。 机械设备工程公司辩称，同意一审判决，不同意中包物业公司的上诉，请求驳回上诉，维持原判。经一审法院调查令的要求，我公司向北京市朝阳区不动产事务中心查询了涉案房产产权的现状及历史沿革情况，现有证据无法证明我公司是涉诉房产的所有权人或历史上的所有权人，因此中包物业公司要求我公司支付涉诉房产的物业费及相关改造费用于法无据。 中包物业公司向一审法院起诉请求判令机械设备工程公司支付：1.2010—2020年物业费201783.70元；2.2016年电梯、水泵更新改造费用72031.33元；3.银行贷款利息11910.96元。 一审法院认定事实：中包物业公司提交的《关于北京市朝阳区***甲7号楼产权说明》载明：为了加强北京市朝阳区***甲7号楼的房屋管理，保护房屋所有权人的合法权益，经中国包装总公司、北京五洲销售服务有限公司、北京城区房屋建设开发公司、中国工艺进出口总公司、中国机械设备进出口总公司（现公司名称已变更为中国机械设备工程股份有限公司，即本案机械设备工程公司）、北京空军房地产处、北京空军直属工区、北京饭店、中国环球租赁有限公司九个单位共同研究，就朝阳区***甲7号楼产权说明达成以下协议：……五、中国机械设备进出口总公司1.甲7号楼13套房（1004.71平方米），房号为101、107、803、908、1008、1108、1208、1308、1408、1508、1608、1708、1808，以上总面积10047.71平方米的产权为中国机械设备进出口总公司所有。……十、其中暖廊、楼梯、电梯井、房上房、配电室、泵房等公用面积为共有共用。此协议各单位盖章后生效。落款处有中国机械设备进出口总公司等8个单位加盖的公章，落款日期为1994年10月4日。 审理过程中，经机械设备工程公司申请，法院向其出具调查令调查《关于北京市朝阳区***甲7号楼产权说明》约定属于机械设备工程公司所有的13套房屋产权情况。根据北京市朝阳区不动产登记事务中心的房屋档案材料记载：101、107、803、908、1108、1208、1408、1508、1808房屋最初登记的产权人均为中国机械设备进出口五洲机电公司，以上房屋的产权均在1999年至2000年期间由中国机械设备进出口五洲机电公司变更登记至各个自然人名下，部分房屋在之后再次或多次发生产权变更登记，但未显示各阶段的所有权人与机械设备工程公司有关；1008、1308、1608、1708房屋未查询到房屋登记信息。 另查，中包物业公司主张其自1999年4月起即为案涉房屋所在小区的提供物业管理服务，且在2009年之前一直由机械设备工程公司向其交纳案涉13套房屋的物业费、供暖费，且至今仍由机械设备工程公司缴纳1008、1608房屋的费用。机械设备工程公司则主张，即便之前交纳过案涉房屋的费用，亦是基于对房屋产权的错误认识或其他原因而交纳。现根据调取的房屋档案，已经证明机械设备工程公司并非案涉房屋的权利人，故不同意再支付费用。经询，中包物业公司、机械设备工程公司未签署书面的物业服务合同。 再查，中国机械设备进出口五洲机电公司为法人单位，状态为吊销。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。本案中，经查询房屋档案，未显示机械设备工程公司系案涉房屋的原所有权人、历史所有权人或现所有权人。中包物业公司提交的《关于北京市朝阳区***甲7号楼产权说明》中关于产权归属的约定，不足以对抗案涉房屋物权登记后的公示效力。中包物业公司提交的会议纪要等其他证据，亦不足以证明机械设备工程公司系案涉房屋的所有权人。中包物业公司、机械设备工程公司之间并未签署物业服务合同，虽机械设备工程公司曾交纳过案涉房屋部分物业费用，但在未有证据证明机械设备工程公司系案涉房屋所有权人且机械设备工程公司明确表示不再负担案涉房屋物业费等费用的情形下，中包物业公司在本次诉讼中要求机械设备工程公司支付物业费及相关费用的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。判决：驳回北京中包物业管理有限公司的全部诉讼请求。 双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对此予以确认。二审中，中包物业公司提交（2009）宣民初字第7860号民事判决，主张该判决查明事实部分认定其公司与机械设备工程公司在2004年曾签订《房屋管理收费协议书》，由机械设备工程公司支付物业费、供暖费、电梯费、水泵费等，如因工作调动或调换住房，需在人员调动或住房调换之前，到中包物业公司办理有关变更手续；因机械设备工程公司一直未办理变更手续，因此应承担相应的支付物业费等费用的责任。机械设备工程公司对此不予认可，并提交其公司于2010年发布的《CMEC职工住房供暖相关补贴管理暂行办法》《关于解除有关供暖、物业管理关系的函》，上述暂行办法规定：“八、……本办法实施后，对于属于个人的供暖费、物业管理费、电梯维修、高压水泵运行等费用，公司不再予以支付”；上述函件载明：“中国机械设备进出口总公司自2010年1月1日起不再同意对外支付职工住房供暖费及物业管理费。职工住房供暖费及物业管理费由职工本人自行支付。以后若发生欠费纠纷由职工本人负责解决，与中国机械设备进出口总公司无关。”中包物业公司表示机械设备工程公司未向其出示过上述文件，其不知晓文件的有关内容。 本院认为，本案双方争议焦点为涉案房屋物业费及其他费用的支付主体问题，是否应由机械设备工程公司支付上述费用。 首先，从涉案房屋的产权变更来看。在案证据显示，涉案房屋自1999年开始陆续由中国机械设备进出口五洲机电公司经房改售房，变更登记至各个自然人名下，其中部分房屋后续通过继承、上市交易等方式又多次发生产权变更。中包物业公司诉请的物业费期间，机械设备工程公司并非涉案房屋的产权人，亦未实际使用涉案房屋。其次，机械设备工程公司二审中提交其公司在2010年发布的有关职工物业费、供暖费等费用的补贴管理政策，明确表明物业费等费用由职工本人自行支付，公司不再予以支付。机械设备工程公司上述公司内部规定符合公有住房产权改革背景下，物业费等费用由单位支付逐渐过渡到由个人支付的基本政策原则。中包物业公司虽主张机械设备工程公司未向其告知过上述公司内部文件，且根据2004年双方签署的《房屋管理收费协议书》，机械设备工程公司应当到中包物业公司办理变更手续，但是否告知公司内部文件规定及是否办理变更手续并不影响费用的实际支付主体问题。中包物业公司作为物业服务企业，理应知悉相应的政策变化，也应当积极向涉案房屋的产权人或实际享受物业服务的主体催收催缴物业费。 综上，中包物业公司本案中要求机械设备工程公司支付涉案房屋物业费及电梯、水泵更新改造费用，缺乏事实和法律依据。中包物业公司应向房屋产权人或实际享受物业服务的主体主张上述费用。中包物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5586元，由北京中包物业管理有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长　** 审 判 员　** 审 判 员　** 二〇二三年二月二十日 法官助理　** 书 记 员　**