浙江省杭州市中级人民法院

民事判决书

(2015)浙杭民终字第2518号

上诉人（原审被告）：杭州创实标识系统有限公司。

法定代表人：***。

委托代理人：***。

被上诉人（原审原告）：杭州市城市建设发展有限公司。

委托代理人：***、***，浙江泽大律师事务所律师。

上诉人杭州创实标识系统有限公司（以下简称创实公司）因yi与被上诉人杭州市城市建设发展有限公司（以下简称城建公司）房屋租赁纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2015）杭下民初字第694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审判决认定：2012年1月4日，城建公司与创实公司签订房屋租赁合同一份，合同约定城建公司将位于杭州市大成巷10号1#仓库（总面积1000平方米）出租给创实公司使用，租赁期限自2012年1月16日起至2015年1月15日止，第一年租金为71500元，第二年、第三年租金均在上一年度租金基础上递增5%收取。同时，该租赁合同约定创实公司应在租赁期满后十天内清场，每延迟一天，应向城建公司支付原日租金2倍的违约金。2015年1月12日，城建公司发送律师函给创实公司，要求创实公司应于2015年1月25日前腾退并移交房屋。后因创实公司至今仍占用租赁房屋不予腾退，遂成讼。城建公司于2015年4月20日向原审法院请求判令：1、创实公司腾空位于杭州市大成巷10号1#仓库，并交付归还城建公司；2、创实公司支付违约金暂计22700元（暂算至2015年3月15日止，应算至创实公司实际腾退并归还房屋日止）；3、创实公司承担本案诉讼费用。

原审法院认为：城建公司与创实公司之间的房屋租赁关系明确，双方理应按照租赁合同的约定履行各自的义务。根据双方在合同中的约定，该租赁合同已于2015年1月15日终止，合同终止后，创实公司负有及时腾退并交还房屋的义务，现创实公司未按约履行“租赁期满后，乙方在十天内清场”的义务，显属不当，故应按合同约定腾退房屋并支付违约金。根据法律规定，违约金应以违约行为所造成的实际损失为衡量标准，不得过高。在本案中，城建公司未举证证明创实公司的违约行为已造成城建公司除房屋占用费之外其他损失，故合同约定“每迟延一天，应向甲方支付日租金2倍的违约金”明显过高，依法应予减少，原审法院认为违约金当以创实公司逾期腾空房屋所产生的占有使用费为考量依据，以原日租金215.97元为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定违约金按上一年度日租金的1.1倍即237.57元从2015年1月26日开始暂计至2015年3月15日止，为49天，共计11640.93元。创实公司有关城建公司曾口头承诺租赁期满后由其续租的辩解意见，于法无据，原审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院于2015年6月23日判决：一、创实公司应于判决生效之日起十日内将杭州市大成巷10号1#仓库（总面积1000平方米）腾空，归还给城建公司；二、创实公司应于判决生效之日起十日内支付城建公司违约金11662元（暂计至2015年3月15日，此后以日租金237.57元计算至实际腾空之日止）；三、驳回城建公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的履行期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费368元，减半收取为184元，由城建公司负担90元（已预交368元，剩余部分于判决生效之日起十五日内退还），创实公司负担94元（于判决生效之日起十五日内向原审法院交纳）。

宣判后，创实公司不服，向本院提起上诉称：1、创实公司与城建公司之间所签订的实际是一份《场地租赁合同》并不是《房屋租赁合同》，城建公司在该场地上只搭建了40多平方米的简易****并没有房屋及仓库，故该《房屋租赁合同》是不成立的。2、创实公司租赁场地后，经与城建公司协商，在征得城建公司同意后，城建公司自行拆除了40多平方米的简易****并承诺如租赁期满后，创实公司可继续租赁使用该场地，除遇国家征用拆迁需要外；为此创实公司在该租赁场地上投入了大量的财力、物力及精力并建造了公司用房，面积为1600多平方米，造价200多万元，如果城建公司没有承诺，则创实公司不会在短暂的三年租赁期间内投入大量的财力、物力及精力建造200多万元公司用房。3、创实公司建造公司用房后，由于城建公司的子公司杭州通源广告发展有限公司需要租赁房屋，杭州通源广告发展有限公司在征得城建公司同意后与创实公司签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为2012年5月20日至2015年5月19日止，租赁期限也超过了城建公司与创实公司所签订的租赁期限，这也证明了城建公司的承诺。4、创实公司是依据双方约定的合意履行，并没有违约，不存在违约责任。综上，请求：撤销原审判决，依法改判，或发回重审，并由城建公司承担本案一、二审诉讼费用。

针对创实公司的上诉，城建公司答辩认为：一审判决认定事实清楚，证据充分，双方之间的房屋租赁合同关系真实有效，履行期限届满，创实公司应及时腾退，归还给城建公司。创实公司上诉的事实均不能成立。综上，请求维持原判。

二审举证期限内，城建公司未向本院提交属于二审程序的新的证据。创实公司向本院提交如下证据材料：

1、工商信息，拟证明：城建公司与其子公司关系（包括内部组织机构）是相互关联实际为一体，创实公司与其子公司的租赁期限城建公司是明知的；租赁期满后，城建公司同意创实公司可继续租赁使用该场地的事实；

2、租赁合同及补充协议，拟证明：创实公司与城建公司、其子公司的的租赁关系，创实公司与其子公司的租赁期限城建公司是明知的；租赁期满后，城建公司同意创实公司可继续使用该场地等事项；

3、图片，拟证明：创实公司与城建公司之间的租赁关系实际是场地租赁；创实公司经城建公司同意在该场地上建造公司用房等相关事项；

4、发票及当时房屋的建造人***出具的说明，拟证明：由于城建公司承诺“如租赁期满后，创实公司可继续租赁使用该场地”，为此，创实公司在该租赁场地上投入了大量的财力、物力及精力并建造了公司用房，面积为1600多平方米，造价200多万元等相关事项。

上述证据经出示，城建公司发表意见认为：创实公司提交的证据均不是新证据，不予质证。在此基础上，证据1工商信息真实性无异议，关联性有异议，与本案无关，无法达到创实公司的证明目的；证据2租赁合同及补充协议真实性无法确定，与城建公司无关，与本案没有关联性，也无法达到创实公司证明目的，其与第三人的租赁关系不能证明城建公司同意其就涉案房屋续租的事实；证据3图片的真实性、合法性、关联性均有异议，不符合证据的有效要件，证据来源不明；证据4发票和说明，其中发票真实性无法确定，关联性有异议，与本案无关，无法达到创实公司证明目的，发票不能证明是用于涉案场地的装修和扩建，对说明的真实性、合法性、关联性均有异议，形式上属于证人证言，证人未到庭不符合证据的有效形式。

本院经审核认为，上述证据依法不属于二审新证据。况且，杭州通源广告发展有限公司与城建公司均为独立的法人，创实公司仅以其与杭州通源广告发展有限公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》中约定的租赁期限超过其与城建公司签订的《房屋租赁合同》，难以证实城建公司同意其在租赁期限届满后续租的事实；至于创实公司所提交的图片及发票等即使属实，也仅证明其在案涉场地上增建了公司用房，但其修建公司用房的行为同样无法证明城建公司同意其在租赁期限届满后可以续租的事实。对于创实公司提交的说明，不符合证据的形式要件。综上，城建公司的异议成立，上述证据与本案不具有关联性，本院不予采信。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为，当事人对其主张，负有举证的义务，其举证不能的，应承担不利的法律后果。创实公司上诉所称的城建公司承诺租赁期满后由创实公司继续租赁，以及城建公司的子公司杭州通源广告发展有限公司在征得城建公司同意后，与创实公司签订的房屋租赁合同租期超过创实公司与城建公司的租赁期限，缺乏事实依据，本院难以支持。依据双方合同的约定，创实公司应在租赁期满后十日内清场，但其未履行合同约定的腾空义务，故应当承担违约金。对于违约金的数额，原审法院斟酌城建公司的实际损失，酌定为上一年度日租金的1.1倍，而城建公司对此亦未提出异议，故本院予以维持。综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费91元，由杭州创实标识系统有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 ***

代理审判员 ***

代理审判员 睢晓鹏

二〇一五年九月八日  

书 记 员 ******;颖