乌鲁木齐市某某牧业科技发展有限责任公司、中建新疆建工集团第五建筑工程有限公司租赁合同纠纷民事二审民事判决书

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）新01民终3128号 上诉人（原审被告）：乌鲁木齐市***牧业科技发展有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区河滩北路64号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，四川法邦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中建新疆建工集团第五建筑工程有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区米东南路2号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，女，该公司员工。 上诉人乌鲁木齐市***牧业科技发展有限责任公司（以下简称***公司）因与被上诉人中建新疆建工集团第五建筑工程有限公司（以下简称中建五建公司）租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2022）新0109民初2729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年12月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 ***公司上诉请求：1．撤销一审判决；2．改判驳回中建五建公司索要场地租赁费及场地占用使用费的诉讼请求。事实和理由：一、我公司系依合同向案外人***、***交纳场地租赁费并投资几百万元开办公司，修建厂房和购置安装全套饲料加工设备，我公司与中建五建公司不存租赁法律关系，我方在2010年-2016年期间是被迫向中建五建公司缴纳场地费的；二、中建五建公司将该地块办理了授权经营，并没有取得土地使用权，授权经营的资产如改变用途转让、租赁给集团以外的单位或个人的，应当报请土地行政部门批准，并缴纳土地出让金；三、自2016年起中建五建公司阻挠我公司经营，至今处于停业状态，法院已判决中建五建公司向我公司赔偿10万元，我公司与案外人的场地租赁合同2016年9月到期后，因案外人明确表示无法保证中建五建公司再次阻挠经营，导致我公司无法续签租赁合同。我公司在该场地投资建设的合法固定资产，因案外权利人无能力补偿，中建五建公司拒绝补偿，我公司还要承担整个厂房、设备不能正常使用造成的折旧贬损，过错完全在中建五建公司一方，中建五建公司补缴土地出让金获得该土地使用权后才能让我公司搬迁，并依法补偿；四、2009年因城市规划修建米东大道和2015河北路东延线时，政府拆迁办对场地上的部分厂房土地进行了征迁，征迁对象不是中建五建公司，而是***、***和我公司；五、一审认定未过诉讼时效，与本案事实不符。中建五建公司在本案起诉之前的20多年期间，从未向我公司提出过场地租赁费要求，仅在2016年6月17日、8月31日、2021年9月6日，向我公司发出过搬离请求，两者请求不同，一审法院错误的将搬离请求权与租赁费请求权混同，认为本案租赁费请求全部未过时效显属错误。 中建五建公司辩称，***公司非法占有我方所有土地，自2015年至今没有缴纳场地租赁费，依法应当支付欠付费用。双方发生争议期间我方多次以发函、通知等形式主张我方权利，因此***公司所称诉讼时效超过不能成立。本案在一审中已经查明***公司在未合法取得土地使用权的情况下私自建设违章建筑，已经米东区拆违办进行了确认。因此***公司不能证明其合法的占有使用我方所有土地。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持。 中建五建公司向一审法院起诉请求：判令***公司向中建五建公司支付场地租赁费及利息473，864.38元（自2015年9月至2022年1月）。 一审法院认定事实：2002年6月14日，乌鲁木齐市人民政府向新疆建工（集团）有限责任公司制发国有土地使用证，土地使用证记载该土地使用面积为590，307平方米，使用权类型为授权经营，终止日期为2051年11月28日。 2014年2月18日，乌鲁木齐市人民政府再向新疆建工（集团）有限责任公司制发国有土地使用证，土地使用证记载该土地使用面积为5387.67平方米，使用权类型为授权经营，终止日期为2051年11月28日。 2002年6月24日，新疆建工（集团）有限责任公司授权***公司对上述土地进行经营管理，期限至2022年6月23日。 庭审中中建五建公司提交部分***公司缴纳场地租赁费票据，分别为：2010年3月9日，***公司向中建五建公司缴纳场地费15，000元、2010年4月23日，***公司向中建五建公司缴纳场地费10，000元、2010年6月25日，***公司向中建五建公司缴纳场地租赁费（2010年6月1日至2010年7月3日），共计10，000元、2010年9月9日，***公司向中建五建公司缴纳场地租赁费（2010年8月1日至2010年9月30日）10，000元、2011年1月17日，***公司向中建五建公司缴纳场地租赁费（2010年10月至2010年11月）10，000元，并自认***公司场地租赁费缴纳至2015年8月31日。2015年5月24日，***公司通过网上银行转账方式向中建五建公司支付场地租赁费20，000元。***公司质证认可真实性，但是认为缴纳的不是场地租赁费，并认为缴纳场地租赁费属于不懂法才误交的，自2015年9月1日以后没有再缴纳场地租赁费。 中建五建公司分别于2016年8月31日、2016年6月17日、2021年9月16日分别向***公司出具《通知》及《搬离告知函》，要求***公司限期内搬离，并于2021年9月17日将《搬离告知函》邮寄给***公司负责人，并于2021年9月18日签收。***公司质证，认为告知函均予以回复，并认为属于无理要求，故不予理会。 2011年9月27日，***公司出具《回复函》，载明：贵公司2011年9月26日向我公司发出的限期搬迁通知已收悉…… 2015年12月3日，乌鲁木齐市城乡规划管理局出具乌城规函（2015）884号《关于对***牧业科技发展有限责任公司占用绿化用地予以查处的函》，载明：今日，接市民举报，要求对***牧业科技发展有限责任公司占用公共绿化用地的行为进行查处。经现场踏勘并核实，该处用地权属为中建新疆建工集团第五建筑工程有限公司，用地性质为工业用地，权证面积为5387.67平方米。***牧业科技发展有限责任公司法定代表人***于2003年9月以租赁方式从新疆建工集团第五建筑工程有限公司取得使用权，租赁期限为18年。2003年该公司未取得规划许可手续，擅自在该用地范围内建设钢结构生产车间一间，面积约700平方米，钢结构库房一间，面积约2000平方米……在城市绿化范围内，不符合规划要求的建筑物、构筑物及其它设施应当限期迁出，建议市拆违办领导小组协调米东区人民政府对该用地予以征收，对违法建筑予以拆除。 庭审中，***公司提交其与案外人分别于2003年、2006年、2009年涉及位于乌鲁木齐市河滩北路64号大院的《房屋租赁合同》。经质证，中建五建公司均不认可。理由是前两份房屋租赁涉及无权使用，最后一份合同出租方空白且是复印件。 经询问，中建五建公司认为2015年9月1日***公司拒交租赁费后，双方之间的租赁合同已经解除。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷事实，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典实施施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实持续至民法典施行后，故本案适用民法典。 根据庭审查实，根据《中华人民共和国民法典》第三百二十四条规定，国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源，组织、个人依法可以占有、使用和收益。涉案土地使用权人为中建五建公司，使用权类型为授权经营，期限为2002年6月14日至2051年11月28日。***公司自认长期占用使用至今，双方并未签订书面的租赁合同，但是双方均认可自2010年开始***公司陆续在向中建五建公司缴纳场地租赁费的事实。尽管***公司不认可与中建五建公司之间的租赁关系，但现有证据无法证实其辩称，故一审法院可以认定中建五建公司、***公司之间不定期租赁合同关系。另根据《中华人民共和国民法典》第七百三十条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第五百一十条规定仍不能确定的，视为不定期租赁合同。当事人可以随时解除合同，但是出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，中建五建公司、***公司均认可自2015年9月1日之后再未支付过租赁费用，中建五建公司数次向***公司发出责令***公司搬离的通知，***公司收悉并作出拒绝搬离答复，直至2021年9月16日中建五建公司再次向***公司发出《搬离告知函》作出解除合同，责令搬离的意思表示，同时向***公司负责人邮寄，***公司负责人于2021年9月18日收到，并未提出异议。故在中建五建公司提出解除合同关系的通知到达***公司后，***公司并未在合理期间内对解除合同提出异议，因此，一审法院认定双方之间的租赁合同关系于2021年9月18日已经解除。 关于中建五建公司主张的场地租赁费，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失……本案中，首先***公司在租赁合同存续期间，双方并未约定具体支付租赁费的时间，应当按照规定每届满一年支付，或者剩余不满一年的应当在租赁期届满之间支付完毕，但是***公司自2015年9月1日起再未支付租赁费，却依然占用涉案土地，因此中建五建公司主张的场地租赁费，***公司应当给付。其次，***公司在租赁合同解除后，继续占用中建五建公司土地，应当继续向中建五建公司支付占用使用期间的费用。再次，双方并未约定场地租赁费的支付标准，但是根据中建五建公司出具***公司缴纳场地租赁费票据显示2010年6月1日至2010年7月3日，金额10，000元，2010年8月1日至2010年9月30日，金额10，000元，2010年10月至2010年11月，金额10，000元，***公司出具场地费缴纳票据显示2010年4月23日缴纳10，000元。以上缴纳规律可以证实，***公司缴纳场地费是按照每月5，000元的标准缴纳的。对此***公司不认可，同时向法庭提交三份房屋租赁合同，因三份合同均为复印件且涉及案外人，真实性无法确认，并且房屋租赁合同与土地使用并非同一概念，故一审法院对***公司辩称不予采纳。***公司亦未提交其他证据证实双方之间的租金标准与此不同，故一审法院认定中建五建公司、***公司租赁合同期间，场地租金的收取标准为每月5，000元。 综上，租赁合同解除后，***公司应当立即搬离涉案土地。但是***公司仍然继续占用该土地，故***公司继续占用期间的占用使用费，中建五建公司可参照每月5，000元标准计算。关于中建五建公司主张2015年9月至2022年1月，共计76个月，场地租赁费应当分段表述，即第一段租赁期间2015年9月至2021年9月场地租赁费为360，000元（5，000元／月×72个月）；第二段自2021年10月至2022年1月期间的场地占用使用费20，000元（5，000元／月×4个月），两段共计380，000元，一审法院予以支持。 关于中建五建公司主张的利息。中建五建公司、***公司租赁合同期间，并未签订书面租赁合同，也并未对租赁费的支付时间作出约定，根据现有证据无法证实双方对租赁费缴纳时间达成过合意，故中建五建公司可以随时向***公司主张租赁费，但是中建五建公司并未提供证据证实其向***公司主张租赁费的事实。故中建五建公司在本案中主张的租赁费及占用使用费的利息没有合同及法律依据，一审法院不予支持。 关于诉讼时效，结合庭审，可以证实双方持续洽谈关于搬离等涉案土地相关事宜，且***公司陆续向中建五建公司履行场地租赁费，故可以认定本案中建五建公司主张场地租赁费并未超过诉讼时效。 关于中建五建公司主张拆除、搬离的诉讼请求，中建五建公司在庭审后撤回，另案进行主张，本案中不作处理。判决：一、***公司于本判决生效后十日内向中建五建公司支付自2015年9月至2022年1月场地租赁费及场地占用使用费共计380，000元；二、驳回中建五建公司关于利息的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。***公司向本院提交证据：证据1．乌鲁木齐市**运输公司的工商登记信息。证明出租人***于1993年12月30日在该场地出资66万元开办了集体企业乌鲁木齐**运输公司，后更名为乌鲁木齐**机械设备租赁公司。***具有该房产及场地出租的主体资格；证据2．房产登记信息，***死亡后，该公司的场地及地上建筑所有权归其女儿***所有和使用，承接了***的权益，具有出租的资格；证据3．***公司营业执照及工商登记信息，证明***公司在1999年7月19日以前从出租人***处租赁了该场地，开办了***公司；证据4.2010年12月31日***公司与***签订的大院租赁合同、2011年9月8日***与***签订的租赁合同，证明从2011年9月10日至2016年9月9日租赁的还是涉案大院。中建五建公司质证意见为：证据1．**公司工商登记信息真实性认可，关联性不认可，证明问题不认可，通过该工商登记可以看出**公司的性质是集体所有企业，也就是公有制的一种形式，***仅仅是企业的负责人，他无权对集体的财产进行处置；证据2．房产登记信息真实性认可，关联性不认可，证明问题不认可，通过产权登记手续可以看出房屋面积是204.6平方米，也就是***有权处置的仅仅是这204.6平方米的房屋，不包括5000多平方米的场地，***公司以此证明其租赁了场地，明显不成立；证据3．***公司的营业执照真实性认可，关联性不认可，营业执照及相关登记信息内容，仅仅是记录***公司在河滩北路64号这个地方，根据相关工商管理法律的规定，企业是可以以租赁的房屋作为办公地点的，这并不能证明***公司就合法拥有了土地；证据4．租赁合同是***公司与案外人签订的，真实性我方无法确认。从合同内容来讲，2010年12月31日的合同中租赁标的写得很清楚，租赁办公室104.6平方米，年租金12，000元，并没有关于场地的说法，另外加上房屋和场地年租金仅仅12，000元是不符合常理的。结合第二份合同，很明确是房屋租赁合同，并非场地租赁合同，而且租赁物也非常的明确，房屋面积204.6平方米，用于办公使用，该合同里面也没有任何涉及租用场地的内容。这两份合同恰恰证明了***公司与***所租赁的标的物，也足以证明***公司非法占用我方所有土地。本院对工商登记信息、房产登记信息、***公司营业执照及工商登记信息、租赁合同的真实性、合法性、关联性综合全案予以认定。 二审另查明：中建五建公司2014年2月18日获得土地使用权证，用途为工业用地，使用权面积5387.67平方米，使用权类型授权经营。 再查，***公司2015年11月7日出具《关于公司建筑及土地面积的说明》中载明内容“2014年2月18日中建五建公司取得了我公司所在位置的土地证” 本院对一审查明的事实其他事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：中建五建公司要求***公司支付场地租赁费及利息有无事实及法律依据。 关于***公司与中建五建公司之间是否为租赁关系的问题，首先，关于***公司认为其系与案外人签订租赁合同使用场地，中建五建公司无权利对外租赁场地的意见，本院认为中建五建公司的《中华人民共和国国有土地使用证》的使用权类型为授权经营，但记事部分并无***公司所陈述的限制出租内容的备注，通过乌鲁木齐市城乡规划管理局出具的函的内容可以看出***公司确实在中建五建公司的该土地证书座落范围内占用了场地，而且2015年11月7日***公司自行出具的关于公司建筑及土地面积的说明中其自认“2014年2月18日中建五建公司取得了我公司所在位置的土地证”，虽***公司上诉称其与案外人签订租赁合同使用场地，但通过***公司出示的证据可以看出，其与案外人签订的系房屋租赁合同，庭审中***公司也认可在涉案场地中除了办公用房外，确实新建了厂房，而且***公司在本案中提供的案外人的房屋产权证上明确记载的是办公用房，面积204.6平方米，也正好对应***公司与案外人签订的房屋租赁合同的内容，综合上述理由，本院认为，***公司确实占有使用了中建五建公司的场地。其次，通过***公司2010年及2015年期间的缴费凭据上，均记载了场地租赁费的字样，故结合上述两点，本院认为，***公司与中建五建公司之间确实形成了租赁合同关系。 关于租金的数额问题，《中华人民共和国民法典》第四百六十九条第一款规定：“当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式”，第五百一十条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款、或者报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。”***公司并未举证证明其与中建五建公司有过关于涉案场地租赁费的约定标准，一审法院根据***公司以往向中建五建公司支付款项的时间及金额认定涉案场地租赁费每月为5，000元并无不当。结合***公司自认的自2015年9月1日再未向中建五建公司支付涉案场地的租赁费用的事实，本院认为一审法院认定***公司欠付中建五建公司租赁费数额正确，本院予以维持。 关于***公司陈述其2016年搬走未再使用涉案场地故不应当缴纳费用的意见。本院认为，***公司的厂房确实在中建五建公司的土地上，即使如其陈述无法经营，但并未拆除，客观上确实占用了中建五建公司的场地，而且其也并未举证已搬走的事实，故本院对其该抗辩意见不予采纳。关于***公司认为诉讼时效已过的问题，本院认为，本案中***公司占用场地的事实一直在持续，而且直至2021年中建五建公司仍在主张***公司搬离，故***公司的关于本案超过诉讼时效的理由不予采纳。 综上所述，***公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7，000元，由***公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　曾　敏 审判员　杨　扬 审判员　王　辉 二〇二三年三月二十九日 书记员　***