天门市阳光商贸发展有限公司、湖北富迪实业股份有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

湖北省汉江中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鄂96民终240号

上诉人（原审被告）：天门市阳光商贸发展有限公司。住所地：湖北省天门市竟陵办事处东街16号。

法定代表人：朱龙光，该公司总经理。

委托诉讼代理人：金晓葵，湖北鹰之歌律师事务所律师。

委托诉讼代理人：童庆玲，湖北鹰之歌律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：湖北富迪实业股份有限公司。住所地：湖北省仙桃市干河办事处汉江路。

法定代表人：李俊明，该公司总经理。

委托诉讼代理人：程腊香，女，该公司行政副总经理。

委托诉讼代理人：许懿方，该公司法律顾问。

上诉人天门市阳光商贸发展有限公司（以下简称阳光商贸公司）因与被上诉人湖北富迪实业股份有限公司（富迪股份公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省天门市人民法院（2020）鄂9006民初3591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

阳光商贸公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回富迪股份公司的诉讼请求；2、本案诉讼费用由富迪股份公司负担。事实与理由：1、一审判决为查清案涉房屋的产权归属直接认定富迪股份公司具有房屋出租资格错误；2、案涉房屋属国有经营性房屋，应当享受租金减免政策；3、阳光商贸公司已经与富迪股份公司达成一致，按照75万元价格继续租赁一年，阳光商贸公司已足额支付2020年8月10日至2021年8月9日的租金，富迪股份公司无权要求阳光商贸公司返还房屋；4、一审判决按照年租金100万元计算房屋占用费过高。

富迪股份公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

富迪股份公司一审诉讼请求：1、判令阳光商贸公司将租赁房屋恢复原状后返还给富迪股份公司；2、判令阳光商贸公司自2020年8月10日起，按每日2740元租金标准向支付占用期间的租金损失至租赁物返还之日止；3、本案诉讼费用由阳光商贸公司负担。

一审法院认定的事实：2009年7月29日，湖北富迪实业有限公司（以下简称富迪实业公司）与阳光商贸公司签订《租赁合同》和《会员管理协议》各一份，合同及协议约定，富迪实业公司将其经营的位于天门市城区接官大道市水利局船闸管理处的富迪竟陵购物广场的一楼整层租赁给阳光商贸公司开办家用电器城，并为阳光商贸公司提供相应的租赁服务，租赁期11年，自2009年8月10日至2020年8月9日止。双方于2015年10月31日签订了一份《补充协议》，约定自2015年8月10日至2020年8月9日止年租金及会员管理费标准调整为100万元。合同及补充协议签订后，富迪实业公司按约向阳光商贸公司交付租赁物，阳光商贸公司此前亦履行了支付租金的义务。在2019年租赁期限内阳光商贸公司未依约向富迪实业公司支付租金，富迪实业公司于2020年1月2日提起诉讼，要求提前解除租赁合同及补充协议并要求阳光商贸公司支付租金。后经天门市人民法院主持调解，双方达成一致的调解协议：双方继续履行原租赁合同及补充协议直至租赁合同期满。2020年8月9日租赁合同期满，阳光商贸公司继续占有和使用租赁房屋，并于2020年8月14日转账预付房屋使用费75万元，后双方就租赁合同续签事宜经多次协商未达成一致。

2016年9月18日，经工商管理部门核准，富迪实业公司变更名称为富迪股份公司。

一审法院认为，富迪股份公司与阳光商贸公司之间签订的《租赁合同》、《会员管理协议》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性的规定，合同合法有效，双方均应认真履行。合同签订后，富迪股份公司按约定向阳光商贸公司交付租赁房屋，阳光商贸公司亦应依约履行按期支付租金的义务。租赁合同期满，阳光商贸公司应当及时返还租赁物即退还占有的富迪竟陵购物广场一楼整层房屋。现租赁合同到期后未及时归还，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。阳光商贸公司未及时返还租赁物，继续占有使用租赁房屋，给阳光商贸公司造成一定的经济损失，应参照租赁合同约定的租金标准支付自合同期满之日起至腾退房屋之日止的房屋占有使用费。故富迪股份公司要求阳光商贸公司将租赁房屋恢复原状后返还及支付租赁房屋占用期间的租金损失的诉讼请求，在合理范围内依法予以支持。阳光商贸公司已预付75万元租金，但双方并未签有新的续租合同，其预付的75万元应予以退还。但阳光商贸公司未主张退还，对此不作评判。判决：一、阳光商贸公司于判决生效之日起三十日内将位于天门市城区××广场××楼整层返还给富迪股份公司；二、阳光商贸公司于判决生效之日起三十日内向富迪股份公司支付房屋占用期间的租金损失，自2020年8月10日起，按每日2740元（1000000元÷365日）租金标准至租赁房屋返还之日止。案件受理费150元，由阳光商贸公司负担。

本院二审期间，阳光商贸公司围绕上诉请求依法提交了证据，富迪股份公司未提交新的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

阳光商贸公司向本院提交了如下证据：证据一，企业法人营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件各一份，拟证明阳光商贸公司的主体资格；证据二，湖北银行网上银行电子回单二份，拟证明阳光商贸公司分别于2020年1月13日、2020年8月14日向富迪股份公司转款60万元、75万元；证据三，租赁合同一份及照片二张，拟证明富迪股份公司从天门市水利局租赁案涉房屋，租金为每年10万元；证据四，天门市财政局文件，拟证明案涉房屋应当享受租金减免政策；证据五，房屋租赁合同三份、收据二份，拟证明类似的商铺均已享受租金减免政策。

本院认为，阳光商贸公司提交的证据一、证据二，富迪股份公司未提出异议，予以采信。证据三系富迪股份公司与天门市水利局就案涉房屋签订的租赁合同，阳光商贸公司的证明目的与本案无关，对该证据的证明内容不予采信。同时该证据可以证实富迪股份公司对案涉房屋有使用权和租赁权。证据四，该文件规定的内容系针对2020年2-4月份疫情期间相关房屋租金的减免政策，本案中双方争议的租赁或占用期限为2020年8月10日之后，不在上述文件规定的时间范围之内，且此前的纠纷已于2020年5月15日经一审法院调解解决，对该证据的证明内容不予采信。证据五、证据六与本案不具有关联性，不予采信。

本院对原判认定的案件事实予以确认。

二审另查明，2006年6月18日，富迪实业公司与天门市水利局签订《租赁合同》一份，约定天门市水利局将天门市城区闸北路以东临街面市水利局所属船闸管理处12间门面门栋及附着东面的空场地租赁给富迪实业公司，租赁期限为合同签订之日起至2021年9月30日止。租赁期内，富迪实业公司可以在租赁土地上建造临时简易商贸市场。后富迪实业公司在租赁土地上建成富迪竟陵购物广场，并于2009年7月29日与阳光商贸公司签订《租赁合同》、《会员管理协议》，将建成后的购物广场一楼租赁给阳光商贸公司开办电器城。

本院认为：1、阳光商贸公司与富迪股份公司签订的《租赁合同》、《会员管理协议》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性的规定，合同合法有效，双方均应按约履行。租赁期限届满后，阳光商贸公司未按约定向富迪股份公司返还租赁物，构成违约，应承担返还租赁物并支付占用租赁物期间损失的责任。案涉房屋系富迪股份公司向天门市水利局租赁土地后按照合同约定自行建造，富迪股份公司对案涉房屋具有使用权和租赁权。阳光商贸公司就此提出的上诉理由不能成立，不予采纳。2、阳光商贸公司称已经与富迪股份公司达成一致，按照75万元价格继续租赁一年，并已支付75万元的租金。根据现有证据，只能证实阳光商贸公司已向富迪股份公司汇款75万元，但双方对于该款项的性质陈述不一致，阳光商贸公司也未提供其他证据证实双方就续租事宜达成一致，对其该项上诉理由不予采纳。对于该75万元，阳光商贸公司可另行主张，或者在承担违约责任时进行抵扣。3、关于占用期间的损失标准问题，双方在《租赁合同》、《会员管理协议》及《补充协议》均未明确约定。按照合同约定，阳光商贸公司租赁案涉房屋期间，每年需向富迪股份公司支付租金50万元，支付会员管理费50万元，合计100万元。一审判决按照此标准计算房屋占用费并无不当。阳光商贸公司提出一审判决认定的房屋占用费标准过高的上诉理由不能成立，不予采纳。4、关于房屋占用费用的起止时间问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。富迪股份公司与天门市水利局签订《租赁合同》中约定富迪股份公司对案涉房屋所在土地的使用期限截止2021年9月30日。根据上述规定，富迪股份公司仅能主张此前的房屋占用费。如阳光商贸公司未能在2021年9月30日前返还租赁房屋，则后期的占用费应由天门市水利局主张，富迪股份公司无权主张。一审法院判决阳光商贸公司自2020年8月10日起按每日2740元租金标准支付房屋占用费至返还之日止，表述有误，应予纠正。阳光商贸公司就此提出的上诉理由成立，予以采纳。5、关于案涉房屋是否应当享受租金减免政策的问题。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》及天门市财政局相关文件，所规定的内容均系针对2020年疫情期间相关房屋租金的减免，本案中双方争议的租赁或占用期限为2020年8月10日之后，不在上述指导意见及文件规定的时间范围之内，且此前的纠纷已于2020年5月15日经一审法院调解解决。阳光商贸公司提出案涉房屋应当享受租金减免政策的上诉理由不能成立。

综上，阳光商贸公司提出的上诉理由部分成立。《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持湖北省天门市人民法院（2020）鄂9006民初3591号民事判决第一项，即：天门市阳光商贸发展有限公司于判决生效之日起三十日内将位于天门市城区××广场××楼整层返还给湖北富迪实业股份有限公司；

二、撤销湖北省天门市人民法院（2020）鄂9006民初3591号民事判决第二项；

三、天门市阳光商贸发展有限公司于本判决生效之日起三十日内向湖北富迪实业股份有限公司支付房屋占用期间的租金损失（自2020年8月10日起，按每日2740元标准计算至租赁房屋返还之日止，至迟计算至2021年9月30日）；

四、驳回湖北富迪实业股份有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费150元，二审案件受理费150元，均由天门市阳光商贸发展有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　苏　哲

审 判 员　　别瑶成

审 判 员　　刘汝梁

二〇二一年四月二十二日

法官助理　　张　双

书 记 员　　李碧佳