某某、丽江市古城某某小额贷款有限责任公司与丽江市某某建筑建材有限公司、丽江某某房地产开发有限公司债权人撤销权纠纷二审民事判决书

云南省丽江市中级人民法院 民事判决书 （2023）云07民终107号 上诉人（原审被告）：***，男，1972年12月8日生，汉族，住云南省丽江市古城区。 上诉人（原审被告）：丽江市古城***小额贷款有限责任公司。 统一社会信用代码：91530702584849752C。 住所地：云南省丽江市古城区太和西路南***3号楼。 法定代表人：***。 二上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权代理）：**，泰和泰（昆明）律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权代理）：***，泰和泰（昆明）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：丽江市**建筑建材有限公司。 统一社会信用代码：91530700770458712D。 住所地：云南省丽江市古城区民主路北段155号。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：***，云南云勇律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：***，云南云勇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：丽江**房地产开发有限公司。 统一社会信用代码：91530702MA6K69MK7U。 住所地：云南省丽江市古城区***207号寨后公寓2-101号商铺。 法定代表人：***。 上诉人***、丽江市古城***小额贷款有限责任公司（以下简称**小贷公司）因与被上诉人丽江市**建筑建材有限公司（以下简称**公司）、丽江**房地产开发有限公司（以下简称**公司）债权人撤销权纠纷一案，不服云南省丽江市古城区人民法院（2022）云0702民初1772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年2月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，***的委托诉讼代理人、**小贷公司的委托诉讼代理人、**公司的委托诉讼代理人、**公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***及**小贷公司共同上诉请求：一、撤销一审判决，并对全案作出公正裁判。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。（一）一审判决以“**小贷公司至今未与借款人结算，双方借款事实仍持续至今”为由，认为本案适用《中华人民共和国民法典》的相关规定，系属错误。**小贷公司与借款人之间签订的《借款合同》对借款本金、借款利率、还款时间、还款方式等做了明确约定，不存在需要进行“结算”的不确定状态，直至借款人还清全部款**前，应付借款利息均持续增加，不具有“结算”的可操作性。同时，案涉借款于2020年5月11日、2020年11月26日一次性完成支付，不存在持续借款等不确定状态。另外，**公司提出的诉讼请求针对的是***、**小贷公司与**公司之间签署协议、办理让与担保手续的行为，与借款事实并无直接的关联性。**公司与**小贷公司签订《以物抵债协议书》《房屋让与担保协议书》，**公司与***签订《商品房买卖合同》的行为在《民法典》实施前均已完成，属于《民法典》实施前发生的“法律事实”，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，应适用《合同法》、相关司法解释中的有关规定。（二）一审判决对**公司行使撤销权已超过法定除斥期间的事实未予认定，系属错误。根据**公司提交的《**广场一、二期项目资金监管协议》，**公司至少于2020年7月6日起参与销售监管，知道或应当知道案涉房屋已用于担保，至**公司提起本案诉讼时已超过一年时限。事实上，**公司在庭审中反复提及其认为案涉房屋的备案价格低于其他房屋，而**公司在销售监管中知悉每套房屋的备案价格；因此，即使其认为案涉房屋为买卖，自案涉房屋的备案时间2020年5月、2020年11月起计算，亦已超过一年时效。（三）一审判决支持**公司关于“解除《商品房买卖合同》登记备案手续”的诉请，系属认定错误。1.一审判决认定**小贷与**等十名借款人签订的《借款合同》无效，并继而认定《房屋让与担保协议书》无效，系属错误。一审法院引用《中国***会办公厅关于加强小额贷款公司监督管理的通知(***86号)》【以下简称“监管通知”】第一条第（五）款规定，以“**小贷公司与十位自然人签订借款合同系为规避上述法律规定，且上述借款已实际用于房地产项目”为由，直接认定：**小贷公司与案外人的上述行为已扰乱市场秩序，违背公序良俗，双方签订的合同应属无效合同，相应的《房屋让与担保协议》亦无效，系属错误，具体如下：(1)《合同法》第52条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效；《民法典》第153条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效；违背公序良俗的民事法律行为无效。”无论是依据《合同法》还是《民法典》，认定案涉合同无效需“违反法律、行政法规的强制性规定”，或者“违背公序良俗”；本案应适用合同法的相关规定。2020年9月16日，中国银行保险监督管理委员会有关部门负责人就《监管通知》答记者问，明确：《监管通知》仅是中国银行保险监督管理委员会为加强监督管理、规范经营行为、促进行业规范健康发展作出的“监管规则”，属于其他规范性文件，效力层级低于规章，更不是行政法规或法律。因此，一审判决以效力层级低于规章的《监管通知》中的相关规定认定案涉合同无效，系属错误。(2)《九民会议纪要》第31条载明，人民法院在认定规章是否涉及公序良俗时，要在考察规范对象基础上，兼顾监管强度、交易安全保护以及社会影响等方面进行慎重考量，并在裁判文书中进行充分说理。一方面，《监管通知》的效力低于规章；另一方面，案涉借款合同系各方真实意思表示，法院因**公司为房地产企业，未依据前述条款进行充分说理，甚至未载明事由直接认定案涉借款合同、担保合同违背公序良俗；事实上，在借款发生时，不存在任何损害第三人合法权益或可能造成不良社会影响的情形。一审法院认定借款、担保合同无效，可能直接导致**小贷公司无法收回借款。(3)《监管通知》提出“小额贷款公司贷款不得用于房地产市场违规融资”，但是，一审判决并未对案涉借款是否属于“违规融资”进行评判，仅是简单以“案涉借款系用于**公司房地产项目”为由进行定性，显属认定事实不清；并非涉及房地产企业的借款均属违规。综上所述，案涉借款合同合法有效，相应的《房屋让与担保协议》亦合法有效。2.一审判决认定《商品房买卖合同》无效，系属错误。**小贷公司、***、**公司皆认可签订《商品房买卖合同》、办理备案登记至***名下的行为是让与担保，应认定案涉房产系**小贷公司与**公司之间建立的让与担保关系。让与担保要想实现担保的功能，就必须进行房屋备案登记，而要实现备案登记的目的，就必须签订《商品房买卖合同》。鉴于此，一审判决在已查明前述事实的情况下，又以双方无订立《商品房买卖合同》的真实意思表示为由，认定《商品房买卖合同》为虚假合同而无效，系属错误。3.一审判决以“合同的网签备案登记并非物权意义上的登记备案，不具有物权公示效力”为由，认定**小贷公司不能基于让与担保的约定取得抵押权，显属错误。(1)一审中“关于案涉房屋在2020年期间能否办理抵押登记”的问题，丽江市古城区自然资源局回复“房地产开发公司在有地、有房（在建状态），未网签、查封、抵押、销售的情况下，房地产开发公司可以用五证做抵押（在建工程抵押）。”即2020年期间在符合条件的情况下可办理“在建工程抵押”，而无法办理“房屋抵押”。同时，根据**公司提交的销售表可见，在**公司与**小贷公司办理“让与担保”前，案涉房屋所处楼盘已有销售，不符合丽江市古城区自然资源局回复的办理条件。但是，一审法院仍以“**小贷公司无证据证明案涉房产不能办理房屋抵押登记”为由，对前述在案证据已能反映的事实不予认定，无端加重上诉人的举证责任。另外，“在建工程抵押”不同于“房屋抵押”。根据《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，在建工程抵押的目的是“取得在建工程继续建造资金的贷款”，只能为抵押人自己提供抵押，但是本案部分贷款为“为10个自然人提供担保”；同时，该条款已明确“在建工程抵押”的抵押权人为“贷款银行”，而**小贷公司并非银行。(2)《九民会议纪要》第71条【让与担保】规定：债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。....当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持。《以物抵债协议书》《房屋让与担保协议书》约定：**公司提供的抵押物，备案至**小贷公司法定代表人名下。……本协议中**小贷指定法定代表人为商品房买卖合同的购房人，系受**小贷公司委派的职务行为，并非个人行为，其权利义务均归属于**小贷公司，与其个人行为无关。该约定并不违反法律规定，合法有效。因此，基于《以物抵债协议书》《房屋让与担保协议书》的约定，**公司提供案涉房屋作为抵押物，办理备案登记至**小贷公司法定代表人***名下，符合《九民会议纪要》中“已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下”的规定，**小贷公司依法享有案涉房产的抵押权。4.一审判决认定**公司与***签订《商品房买卖合同》并将案涉房屋网签备案至***名下的行为实际影响了**公司债权的实现，系属错误。**小贷公司、***与**公司以及借款人之间签订协议、约定让与担保、完成合同备案登记的时间为2020年5月11日和11月25日。**公司与**公司于2022年9月才对结算结果进行确认，**公司尚欠工程款约2000余万元，远在**小贷、***与**公司之间的担保行为之后2年；且**公司已支付大部分的工程进度款，也即前序两年原告基本不存在未受偿的债权，**小贷公司与**公司之间两年前的担保行为不可能对**公司两年后的债权造成损害。庭审中，**公司亦未提交证据证明**小贷公司与**公司之间让与担保行为可能导致**公司丧失清偿能力、损害其债权。（四）一审判决未支持**公司行使撤销权的诉请，却又判决解除案涉房屋的备案登记，超出诉讼请求。1.一审判决未对**公司行使撤销权是否符合法定要件进行评判，若**公司行使撤销权不符合法定要件，其基于撤销提出的解除房屋备案登记的诉请不应得到支持。但是，一审判决基于合同无效而解除房屋备案登记，已超出了**公司的诉讼请求。2.债权人享有的撤销权及代位权是两项完全不同性质的权利，当事人在诉讼中的地位、法律关系、构成要件等均存在差别，若允许债权人在同一案件中同时主张代位权与撤销权，则会造成实体权利认定、程序适用、法律适用等方面的混乱与冲突。**公司同时行使撤销权和代位权没有法律依据，且严重损害债务人及相对人的权利，不应准许；更不应在不予支持撤销权的情况下，径直基于无效对代位权的内容作出判决。（五）一审判决上诉人承担一审案件受理费系属错误。《合同法》第73、74条、《民法典》第535、540条规定，债权人行使代位权和撤销权的必要费用，由债务人负担。**小贷公司、***均不是**公司的债务人，一审法院判令上诉人承担案件受理费，显属错误。二、一审判决因认定事实不清，违背明确约定的合同内容及法律规定，支持**公司的诉讼请求，属适用法律错误。 二上诉人的委托诉讼代理人提出的代理意见与二上诉人的上诉意见一致。 **公司辩称：一、关于适用《中华人民共和国民法典》的问题。尽管上诉人**小贷公司、***与被上诉人**公司签订《商品房买卖合同》《房屋让与担保协议》《以物抵债协议书》的时间是在《中华人民共和国民法典》施行之前，但是一方面上诉人**小贷公司确认至今与借款人未结算，双方借款事实仍持续至今；另一方面上诉人**小贷公司、***均确认案涉房屋备案在***名下是为借款提供抵押担保，但是案涉房屋尚未办理不动产权证，也未办理抵押登记，无论是让与担保行为、以物抵债行为还是抵押担保行为均尚未完成，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第1条第2款规定，本案适用《中华人民共和国民法典》的规定并无不当。 二、关于答辩人行使撤销权已超过法定除斥期间的事实未予认定的问题。 《**广场一、二期项目资金监管协议》约定的内容是：在2020年7月6日24:00内由被上诉人**公司如实提交整体项目楼盘销控表，明确整个项目当前的销售状况；自2020年7月6日起至项目结算结清工程款和材料款为止，项目所发生的销售款全部归集至四方监管账户。 然而被上诉人**公司提供的截止2020年7月5日的《住宅房源台账7.5》中并未将已于2020年5月11日备案至上诉人***名下的商品房列入其中；并且在2020年11月25日将其余案涉商品房买卖合同备案登记至上诉人***名下时，二上诉人也未将款项支付至四方监管账户，因此答辩人无从得知案涉房屋在什么时间基于什么原因备案至上诉人***名下。对于案涉商品房买卖合同备案登记在***名下的情况，答辩人是在对被上诉人**公司、案外人***提起建设工程施工合同纠纷诉讼之后才得知，故答辩人行使撤销权并未超过一年的除斥期间。 三、关于上诉人**小贷公司与**等十名借款人签订的《借款合同》《房屋让与担保协议书》无效，以及解除《商品房买卖合同》登记备案手续的问题。 一审中，上诉人***的代理人明确提出**等十名借款人的借款，实际用款人为被上诉人**公司，就此可以证实：上诉人**小贷公司、***、被上诉人**公司以及**等十名借款人是在规避《关于加强小额贷款公司监督管理的通知》中的“小额贷款公司贷款不得用于房地产市场违规融资等法律法规、***会和地方金融监管部门禁止的其他用途”的规定，虽然上述规定不属于法律、行政法规，但正是由于小额贷款公司贷款流入房地产市场违规融资的问题已严重扰乱了正常的金融市场秩序、房地产市场秩序，***会才对“小额贷款公司贷款不得用于房地产市场违规融资”作出具体明确的规定，一审判决据此认定《借款合同》因违背公序良俗而无效以及基于《借款合同》而形成的从合同无效，认定事实清楚，适用法律正确。 一审判决根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》“关于合同效力”中“人民法院在审理合同纠纷案件过程中，要依职权审查合同是否存在无效的情形，注意无效与可撤销、未生效、效力待定等合同效力形态之间的区别，准确认定合同效力，并根据效力的不同情形，结合当事人的诉讼请求，确定相应的民事责任”的规定，依职权对案涉合同的效力进行审查，并在认定案涉《借款合同》《房屋让与担保协议》无效的前提下判决解除案涉房屋买卖合同的备案登记并未超出答辩人的诉讼请求。 关于根据案涉《房屋让与担保协议》《以物抵债协议书》的约定，案涉商品房买卖合同备案登记至上诉人***名下已完成财产权利变动的问题。 虽然上诉人***与被上诉人**公司签订了《商品房买卖合同》，但是仅办理了合同备案登记，无论是让与担保关系的成立还是抵押权的成立，认定的基本条件是“已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下”，以及已经办理抵押登记。而商品房买卖合同备案登记并非不动产物权变动的法定公示方式，上诉人将完成商品房买卖合同备案登记等同于已经完成财产权利变动，转让至债权人名下或者债权人指定的人员名下的上诉观点，没有相应的事实及法律依据。 五、关于上诉人***与被上诉人**公司签订《商品房买卖合同》并将案涉商品房网签备案至上诉人***名下是否影响答辩人债权实现的问题。 答辩人与被上诉人**公司签订《建设工程施工合同》约定的开工日期为2019年10月20日，答辩人签订合同进场施工后双方的债权债务关系已经形成，仅仅是债权数额尚未确定，上诉人将债权确定的时间等同于债权形成时间，从而得出先实施的行为不可能影响后形成的债权的实现与本案客观事实及法律规定不符。（二）案涉商品房备案至上诉人***名下，是由于签订了《房屋让与担保协议》《以物抵债协议书》，结合案涉《商品房买卖合同》中约定的用于抵债的商品房的单价为别墅4876.95元/㎡，公寓1897.17元/㎡至3151.46元/㎡来看，上诉人与被上诉人**公司在签订《以物抵债协议书》时，并未考虑《借款合同》的实际履行情况以及被上诉人**公司实际还款情况，就约定“债务到期如不偿还，甲方享有所有权或者合法的处分权”，该约定无效，并且案涉商品房由答辩人承建施工，被上诉人**公司欠付工程款，未对双方债权债务结算的情况下，以明显不合理的低价确定抵债资产的价格，必然影响答辩人债权的实现。综上，请求人民法院依法驳回上诉。 **公司二审中未予答辩。 **公司向一审法院起诉请求：1.依法撤销被告丽江**房地产开发有限公司与被告***就位于古城区××路××号××幢××幢××幢商品房以及1幢201至220号、221至308号、309至328号、329至411号、412至431号、432至506号商品房所签订的《商品房买卖合同》，并判令二被告于本判决生效之日起十日内到古城区房产管理所办理解除商品房买卖合同登记备案手续；2.依法判令诉讼费由被告丽江**房地产开发有限公司、***承担。庭审中将诉讼请求变更为：1.依法撤销被告丽江**房地产开发有限公司与被告***就位于古城区××路××号××幢××幢××幢商品房以及1幢201至220号、221至308号、309至328号、329至411号、412至431号、432至506号商品房所签订的《商品房买卖合同》，并判令二被告于本判决生效之日起十日内到古城区房产管理所办理解除商品房买卖合同登记备案手续；2.依法撤销被告丽江**房地产开发有限公司与被告丽江市古城***小额贷款有限责任公司签订的《房屋让与担保协议》《以物抵债协议书》；3.依法判令诉讼费由被告丽江**房地产开发有限公司、***承担。 一审法院认定事实：被告丽江**房地产开发有限公司系**城市广场（二期）项目的建设方，其在商品房预售方案中明确独栋别墅的平均预售单价为12980元／㎡，联排别墅的平均预售单价为10680元至10180元／㎡，公寓平均预售单价为8320元／㎡，商业用房平均预售单价为27120元／㎡。原告丽江市**建筑建材有限公司系**城市广场（二期）项目的施工方，其与被告丽江**房地产开发有限公司签订有《建设工程施工合同》，双方约定暂估合同总价为8000万元，最终结算价以承、发包双方核定认可结算价为准。2022年9月6日，双方签订了《协议书》，约定双方自愿解除原《建设工程施工合同》中关于**城市广场二期项目包含的2栋、3栋（未建）建设施工部分约定。2022年9月5日，原告丽江**建筑建材有限公司（施工单位）与被告丽江**房地产开发有限公司（建设单位）及云南安盛工程造价咨询有限公司（审计单位）签订了《**城市广场二期中期结算审核报告》，明确对**城市广场二期项目的中期结算进行审核，丽江市**建筑建材有限公司送审造价为86839591.66元，经审计单位审查，并经建设单位及施工单位签章认可，审核工程结算造价为61067469.83元，审减金额为25772121.83元。现原告丽江市**建筑建材有限公司经与被告丽江**房地产开发有限公司确认尚未支付工程款27077469.83元，已生效的（2022）云0702民初1216号民事判决书对上述欠付款项亦予以确认。2020年11月23日，被告丽江**房地产开发有限公司形成了六份《股东会决议》，明确同意用位于丽江市古城区××路××学校××广场××期××幢××，建筑面积为979.01平方米以300万元价格网签备案抵押给丽江市古城***小额贷款有限责任公司的法定代表人***；同意用位于丽江市古城区××路××学校××广场××期××幢××房屋，建筑面积为951.94平方米以300万元价格网签备案抵押给丽江市古城***小额贷款有限责任公司的法定代表人***；同意用位于丽江市古城区××路××学校××广场××期××幢××房屋以300万元价格网签备案抵押给丽江市古城***小额贷款有限责任公司的法定代表人***；同意用位于丽江市古城区××路××学校××广场××期××幢××房屋总建筑面积955.92平方米以300万元价格网签备案抵押给丽江市古城***小额贷款有限责任公司的法定代表人***；同意用位于丽江市古城区××路××学校××广场××期××幢××共20套总建筑面积971.67平方米以300万元价格网签备案抵押给丽江市古城***小额贷款有限责任公司的法定代表人***；同意用位于丽江市古城区××路××学校××广场××期××幢××共12套总建筑面积579.81平方米以110万元价格网签备案抵押给丽江市古城***小额贷款有限责任公司的法定代表人***。2020年11月25日，被告丽江市古城***小额贷款有限责任公司作为甲方与作为乙方的被告丽江**房地产开发有限公司签订了《房屋让与担保协议》，约定甲方于2020年11月26日与借款人**、***、***、***、**、**、***、**、***、***签订《借款合同》，约定向甲方借款人民币共计16100000元。为担保甲方债权之实现，乙方自愿将其开发建设的商品房以签订商品房买卖合同转让给甲方的方式为上述借款提供担保。担保范围为：主债权（包括全部本金）及利息（包括复利和罚息）、违约金、损害赔偿金以及甲方为实现债权和担保权利所花费的费用（包括但不限于诉讼费或仲裁费、律师费、差旅费、保全费、执行费、公告费、保险费、评估费、拍卖费、保管费、鉴定费等所有其他应付合理费用）。合同项下的担保物为：1.201-220号（古城区清溪路北侧）的20套房屋，建筑面积为979.01平方米。2.221-308号（古城区清溪路北侧）的20套房屋，建筑面积为951.94平方米。3.309-328号（古城区清溪路北侧）的20套房屋，建筑面积为971.56平方米。4.329-411号（古城区清溪路北侧）的20套房屋，建筑面积为955.92平方米。5.412-431号（古城区清溪路北侧）的20套房屋，建筑面积为971.67平方米。6.432-506号房屋（古城区清溪路北侧）的20套房屋，建筑面积为579.81平方米。具体信息以双方签订的商品房买卖合同及备案登记表记载的信息为准。甲乙双方同意，自本协议签订后的两日内，双方办理上述商品房买卖合同登记备案手续，将上述房屋的备案到甲方法定代表人名下。若借款人依据《借款合同》足额向甲方偿还了借款本息，则甲方应将上述房屋返还给乙方。并且应在借款人完全偿还借款本息之日起5日内配合撤销上述商品房买卖合同的备案登记。若在上述期限内，乙方未能依据《借款合同》向甲方偿还借款本息或未足额向甲方偿还借款本息，则甲方有权处分上述房屋并且就上述房屋优先受偿。借款人未履行或未完全履行担保物未作清偿前，借款人依《借款合同》所欠甲方之借款不停止计息。借款人未履行或未完全履行债务前，协议项下的房屋由乙方自行妥善保管。乙方应负责房屋的维修、保养。甲方对乙方的保管义务享有监督的权利。协议项下的房屋未作清偿前，房屋意外损毁的风险由乙方承担。发生对借款人履行还款义务产生或可能产生重大不利影响的事件时，甲方有权提前处分房屋优先受偿。发生上述情形的，乙方同意甲方在事件发生之日起即可以拍卖、变卖、折价等方式处分房屋以优先受偿。担保物拍卖、变卖或折价后，价款超过借款人所欠借款本息和的，超过部分归乙方所有；不足部分由借款人及其它担保人继续清偿。协议还对其他事项进行了约定。2020年11月25日，被告***便就上述商品房分别与被告丽江**房地产开发有限公司签订了6份《商品房买卖合同（预售）》，约定被告***以被告丽江**房地产开发有限公司《股东会决议》确定的价格购买相应商品房，合同还对其他事项进行了约定。签订合同当日，双方进行了商品房买卖合同登记备案，登记备案表中明确备案价格合计为1610万元，备案的商品房总建筑面积为5409.91㎡。2020年11月26日，被告丽江市古城***小额贷款有限责任公司分别与案外人**、***、***、***、**、**、***、**、***、***签订了十份《借款合同》，约定上述案外人向被告丽江市古城***小额贷款有限责任公司借款合计1610万元，双方对借款期限、利息等事项进行了约定。在上述合同签订当日，被告丽江市古城***小额贷款有限责任公司分别向案外人转账支付了上述合同约定的借款。被告丽江**房地产开发有限公司当庭明确上述十人借系帮公司借款，实际是用在公司的项目上，被告丽江市古城***小额贷款有限责任公司认可被告丽江**房地产开发有限公司已实际收到上述借款。被告丽江市古城***小额贷款有限责任公司亦确定其与上述十位借款人之间未进行清算。2020年5月11日，被告丽江**房地产开发有限公司作为借款人与作为贷款人的被告丽江市古城***小额贷款有限责任公司分别签订了三份《借款合同》，分别约定被告丽江**房地产开发有限公司向被告丽江市古城***小额贷款有限责任公司借款130万元，合390万元，借款期限均为6个月，借款合同还对其他事项进行了约定。双方在当日还分别签订了三份《以物抵债协议书》，分别约定由被告丽江**房地产开发有限公司将位于古城区××路××广场××期××幢××号××幢××号××幢××号的房产（面积均为266.56平方米）作为乙方向甲方三笔借款的抵押物。如被告丽江**房地产开发有限公司到期不偿还借款，被告丽江市古城***小额贷款有限责任公司享有所有权或合法的处分权。被告丽江**房地产开发有限公司必须在2020年5月11日之前将抵债财产网签给被告丽江市古城***小额贷款有限责任公司，被告丽江**房地产开发有限公司把房产交付给丽江市古城***小额贷款有限责任公司法定代表人***，被告丽江**房地产开发有限公司同意将上述财产交***个人处置。借款到期如不归还，在经丽江市古城***小额贷款有限责任公司同意情况下可以延期壹个月，如还不能够归还，丽江市古城***小额贷款有限责任公司可以无条件对被告丽江**房地产开发有限公司的抵押物进行处置，并且抵押房产不再另行计价，丽江市古城***小额贷款有限责任公司承诺丽江市古城***小额贷款有限责任公司对抵押房产不再另行支付房款。经双方协商，被告丽江**房地产开发有限公司有条件如数还清所有款项，丽江市古城***小额贷款有限责任公司应当及时配合解除所抵押房产网签手续。被告丽江**房地产开发有限公司与被告丽江市古城***小额贷款有限责任公司确认双方至今未对上述借款进行清算。2020年7月6日，被告丽江**房地产开发有限公司与束河街道办事处开***会**一组、丽江乙立建筑装饰有限公司、原告丽江市**建筑建材有限公司签订了《**城市广场一、二期项目资金监管协议》，约定四方对丽江**房地产开发有限公司8300××××0012账户进行监管，协议还对其他内容进行了约定。丽江市古城区房产管理所出具书面材料中已明确被告丽江**房地产开发有限公司建设的“晟璟苑”在2020年5月15日备案登记的建筑面积为266.56平方米的两套房屋合同金额均为191.9232万元，在2020年6月1日备案登记的建筑面积为266.56平方米的房屋合同金额均为234.12万元，在2020年6月2日备案登记的建筑面积为266.56平方米的房屋合同金额均为213.248万元，在2020年7月18日备案登记的建筑面积为266.56平方米的房屋合同金额均为210.0492万元，在2020年7月18日备案登记的建筑面积为266.56平方米的房屋合同金额均为293.216万元。与“晟璟苑”毗邻的“中云小区”在2020年5月13日备案登记的建筑面积为256.65平方米的房屋合同金额均为216万元，在2020年5月19日备案登记的建筑面积为256.65平方米的房屋合同金额均为216万元，在2020年6月13日备案登记的建筑面积为256.65平方米的房屋合同金额均为216万元，在2020年5月19日备案登记的建筑面积为256.65平方米的房屋合同金额均为216万元，在2020年6月5日备案登记的建筑面积为256.65平方米的房屋合同金额均为203万元，在2020年6月18日备案登记的建筑面积为256.65平方米的房屋合同金额均为221.5433万元，在2020年7月10日备案登记的建筑面积为256.65平方米的房屋合同金额均为220万元，在2020年7月15日备案登记的建筑面积为256.65平方米的房屋合同金额均为195.5048万元，在2020年7月15日备案登记的建筑面积为256.65平方米的房屋合同金额均为195.0072万元，在2020年8月3日备案登记的建筑面积为256.65平方米的房屋合同金额均为215.3523万元，在2020年8月16日备案登记的建筑面积为256.65平方米的房屋合同金额均为217.0646万元，在2020年9月4日备案登记的建筑面积为256.65平方米的房屋合同金额均为216.1959万元，在2020年9月8日备案登记的建筑面积为256.65平方米的房屋合同金额均为234.415万元。 一审法院认为，1.关于本案新旧法律适用的问题？2.原告的撤销权是否已超过法定除斥期间？3.原告对被告丽江**房地产开发有限公司与被告丽江市古城***小额贷款有限责任公司签订的《房屋让与担保协议》《以物抵债协议书》是否享有撤销权？其撤销的诉讼请求能否得到支持？4.原告提出的撤销被告丽江**房地产开发有限公司与被告***就位于古城区××路××号××幢××幢××幢商品房以及1幢201至220号、221至308号、309至328号、329至411号、412至431号、432至506号商品房所签订的《商品房买卖合同》，并要求二被告办理解除商品房买卖合同登记备案手续的诉讼请求能否得到支持？ 关于第1个争议焦点：根据庭审查明的事实可以确认被告丽江**房地产开发有限公司与被告丽江市古城***小额贷款有限责任公司之间签订的《房屋让与担保协议》《以物抵债协议书》以及被告丽江**房地产开发有限公司与被告***之间签订的《商品房买卖合同》系各方基于被告丽江市古城***小额贷款有限责任公司与案外借款人**、***等十人签订的《借款合同》及被告丽江市古城***小额贷款有限责任公司与被告丽江**房地产开发有限公司之间签订的《借款合同》而签订的从合同，现被告丽江市古城***小额贷款有限责任公司确认其至今与借款人未结算，双方借款事实仍持续至今，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，民法典实施前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，当时法律、司法解释另有规定的除外。本案应适用《中华人民共和国民法典》的相关规定。 关于第2个争议焦点：被告***及丽江市古城***小额贷款有限责任公司主张原告在2020年7月6日签署资金监管协议时已通过**公司提交的项目已销售应收款明细及未销售部分的销售计划知晓案涉房屋并未销售也不在销售计划，而是进行了抵押，撤销权自2020年7月6日起算已超过法定除斥期间，对此原告不予认可，原告等人签订资金监管协议时被告丽江**房地产开发有限公司尚未与被告丽江市古城***小额贷款有限责任公司签订《让与担保协议》，且被告丽江**房地产开发有限公司与被告***是以签订《商品房买卖合同》的形式办理网签备案手续，在无证据证实被告已告知原告上述以网签备案形式提供担保的情形下，原告有理由相信双方系房屋买卖合同关系，故对被告提出的原告应知案涉房屋进行了抵押，原告撤销权已超过法定除斥期间的抗辩主张不予采信。 关于第3个争议焦点：被告丽江市古城***小额贷款有限责任公司认为被告丽江**房地产开发有限公司与其签订的《房屋让与担保协议》《以物抵债协议》中的让与担保合法有效，基于上述协议约定签订《商品房买卖合同》并办理备案登记，不违反法律规定，对此，根据《最高人民法院关于印发〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉的通知》第71条之规定，债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。让与担保权人系通过将财产转让至债权人名下的形式享有担保物权。本案中，被告丽江市古城***小额贷款有限责任公司在与被告丽江**房地产开发有限公司签订《以物抵债协议》时已约定“借款到期如不归还，在经丽江市古城***小额贷款有限责任公司同意情况下可以延期壹个月，如还不能够归还，丽江市古城***小额贷款有限责任公司可以无条件对被告丽江**房地产开发有限公司的抵押物进行处置，并且抵押房产不再另行计价，丽江**房地产开发有限公司承诺被告丽江市古城***小额贷款有限责任公司对抵押房产不再另行支付房款”，上述约定系被告丽江市古城***小额贷款有限责任公司在与借款人未对借款进行清算前提下，对抵押财产所有权进行处置的约定，违反了上述法律规定，应属无效约定。对于该协议中的其他约定，系二被告真实意思表示，原告提出撤销的诉讼请求无事实及法律依据，依法不予支持。对于被告丽江市古城***小额贷款有限责任公司与被告丽江**房地产开发有限公司签订的《房屋让与担保协议》系双方基于为被告丽江市古城***小额贷款有限公司与案外借款人**、***等十人签订的《借款合同》提供担保而签订的合同。被告丽江市古城***小额贷款有限公司与案外借款人**、***等十人签订的《借款合同》中约定的借款用途均为资金周转，被告丽江**房地产开发有限公司当庭明确以上述十人名义为公司项目借款，根据2020年9月7日《中国***会办公厅关于加强小额贷款公司监督管理的通知》（***办发〔2020〕86号）第一条第（五）**规定，小额贷款公司应当与借款人明确约定贷款用途，并且按照合同约定监控贷款用途，贷款用途应当符合法律法规、国家宏观调控和产业政策。小额贷款公司贷款不得用于以下事项：股票、金融衍生品等投资；房地产市场违规融资；法律法规、***会和地方金融监管部门禁止的其他用途。本案中，被告丽江市古城***小额贷款有限公司在与案外人签订借款合同前，已与被告丽江**房地产开发有限公司签订了《房屋让与担保》，且其当庭对被告丽江**房地产开发有限公司陈述收到上述十位自然人借款的事实予以确认，故其在出借款项时应当知晓上述借款系用于被告丽江**房地产开发有限公司房地产项目，其与十位自然人签订借款合同系为规避上述法律规定，且上述借款已实际用于房地产项目，被告丽江市古城***小额贷款有限公司在与案外人的上述行为已扰乱市场秩序，违背社会公序良俗，双方签订的合同应属于无效合同，相应的《房屋让与担保协议》亦无效，故对原告提出要求撤销的诉讼请求依法不予支持。 对于第4个争议焦点，如前所述，被告丽江**房地产开发有限公司基于无效《房屋让与担保协议》，与被告***就位于古城区××路××号××幢××号××号××号××号××号××号商品房订立无真实意思表示的《商品房买卖合同》，上述《商品房买卖合同》实属虚假合同，应认定为无效合同，故对于原告提出要求撤销《商品房买卖合同》的诉讼请求依法不予支持。对于原告提出解除上述房屋网签备案手续的诉讼请求，现已查明，原告系案涉房屋的施工方，且其与被告丽江**房地产开发有限公司确认被告丽江**房地产开发有限公司尚有建设工程款27077469.83元未支付，现被告丽江**房地产开发有限公司与被告***签订虚假的上述《商品房买卖合同》并将案涉房屋网签备案至被告***名下的行为已实际影响了原告上述债权的实现，且网签备案系基于无效合同办理，故其提出要求解除上述合同网签备案手续的诉讼请求依法予以支持。对于被告丽江**房地产开发有限公司基于《以物抵债协议》与被告***就位于古城区××路××号××幢××幢××幢商品房签订《商品房买卖合同》，并办理网签备案登记行为，被告丽江市古城***小额贷款有限责任公司虽主张成立让与担保，但合同的网签备案登记并非物权意义上的登记备案，不具有物权公示效力，故对其提出的上述主张均不予采信，其不能基于让与担保的约定取得抵押权。同时根据《中华人民共和国民法典》第四百零二条之规定，以本法规定第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押***记时设立。本案中，被告丽江市古城***小额贷款有限责任公司亦未能按照法律规定对案涉商品房办理抵押登记，其虽抗辩称上述商品房不能办理抵押登记，但无证据证实，结合丽江市古城区自然资源局的回复，对其上述抗辩主张不予采信。被告对上述商品房依法不享有抵押权。根据三被告陈述，被告***系基于办理抵押登记与被告丽江**房地产开发有限公司签订上述《商品房买卖合同》并办理网签备案登记，双方不存在真实的商品房买卖意思表示，上述《商品房买卖合同》实属虚假合同，依法应认定为无效合同，故对原告提出撤销上述《商品房买卖合同》的诉讼请求依法不予支持。被告丽江**房地产开发有限公司与被告***签订虚假的《商品房买卖合同》并将案涉房屋网签备案至被告***名下的行为已实际影响了原告债权的实现，且网签备案系基于无效合同办理，故其提出要求解除上述合同网签备案手续的诉讼请求依法予以支持。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百四十六条、第一百五十三条、第四百零一条、第四百零二条、第五百三十八条、第五百四十一条，《最高人民法院关于印发〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉的通知》第71条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、限被告丽江**房地产开发有限公司与被告***于本判决生效之日起十日内办理解除双方就位于古城区××路××号××幢××幢××幢商品房以及1幢201至220号、221至308号、309至328号、329至411号、412至431号、432至506号商品房所签订的《商品房买卖合同》登记备案手续；二、驳回原告丽江市**建筑建材有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告丽江**房地产开发有限公司承担50元，由被告***承担50元。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。 经二审审理查明，一审判决围绕当事人举证、质证和认证后查明的事实清楚，应当予以确认。另查明，***与**公司签订《商品房买卖合同》所依据的《借款合同》《以物抵债协议书》《房屋让与担保协议》在本院（2023）云07民终96、97号生效判决中已被认定为无效合同。 本院认为，本案二审主要争议焦点为：本案适用《中华人民共和国民法典》的相关规定是否正确；***与**公司签订的《商品房买卖合同》是否有效；案涉商品房买卖合同的登记备案手续能否解除。 首先，关于法律适用问题。本案系民法典施行之前的法律事实引起的民事纠纷，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，应适用当时的法律、司法解释的规定，即应当适用《中华人民共和国合同法》。一审法院认定本案系民法典施行前法律事实持续至民法典施行后引起的民事纠纷，并适用民法典对本案作出评判不当，本院予以纠正。 其次，关于《商品房买卖合同》的效力问题。其一，《商品房买卖合同》系***与**公司签订，而***与**公司并无房屋买卖的真实意思表示，***亦未向**公司支付对应的购房款。其二，***与**公司签订《商品房买卖合同》的依据是**公司向**小贷公司借款，为此**公司与**小贷公司签订《房屋让与担保协议》《以物抵债协议书》，将案涉房屋抵押给**小贷公司。其三，《借款合同》《以物抵债协议书》《房屋让与担保协议》已在本院（2023）云07民终96、97号生效判决中认定为无效合同。故此，***与**公司签订《商品房买卖合同》是基于**公司与**小贷公司签订的《借款合同》形成的从合同，《借款合同》是主合同，主合同无效，从合同亦属无效，即《商品房买卖合同》属无效合同。 关于登记备案的解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力。因《商品房买卖合同》属无效合同，故该合同自始没有法律约束力，基于无效合同进行的商品房买卖合同登记备案亦属无效行为，不具有法律约束力，**公司要求解除商品房买卖合同登记备案的请求无事实和法律依据，一审判决解除案涉《商品房买卖合同》登记备案手续不当，应予纠正。 综上所述，***与**小贷公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审审理程序合法，但适用法律错误，应予纠正。本院经审判委员会民事行政审判专业委员会会议讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下： 撤销云南省丽江市古城区人民法院（2022）云0702民初1772号民事判决； 二、驳回丽江市**建筑建材有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由丽江市**建筑建材有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年六月一日 书记员***