济南上菱电梯销售有限公司与济南城乡润泽置业有限公司等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

山东省济南市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）鲁01民终4079号

上诉人（原审被告）：济南上菱电梯销售有限公司，住所地济南市。

法定代表人：ＸＸ，总经理。

委托诉讼代理人：杨宝山，山东强将律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：济南城乡润泽置业有限公司，住所地济南市。

法定代表人：孙明堂，董事长。

委托诉讼代理人：马士程，山东鲁舜律师事务所律师。

原审被告：东阿东昌焦化有限公司，住所地山东省东阿县。

法定代表人：陈兆华，总经理。

委托诉讼代理人：杜立军，男，系该公司员工。

委托诉讼代理人：朱成江，山东胶城律师事务所律师。

上诉人济南上菱电梯销售有限公司（以下简称上菱公司）因与被上诉人济南城乡润泽置业有限公司（以下简称润泽公司）、东阿东昌焦化有限公司（以下简称东昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2018）鲁0191民初1143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月29日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

上菱公司上诉请求：依法撤销一审判决书第二项，改判驳回润泽公司要求返还600万元的诉讼请求。事实和理由：一、上菱公司收取润泽公司支付的600万元有合同依据，这是润泽公司交纳的预付租金，一审判决以没有约定租金标准为由判令上菱公司返还600万元，与事实和法律相悖。涉案的《房屋租售合同》签订后，润泽公司于2011年4月支付了第一期预付款600万元，因其放弃购买涉案房屋，因此双方的法律关系实际转为租赁合同关系。润泽公司系房屋承租人，其支付的600万元预付款实为预付租金，《租售合同》第四条第1款（“乙方承租房屋的，该预付款充作租金”）对此明确约定。润泽公司在支付600万元后不久，于2011年7月26日又以经营困难为由向上菱公司要求返还70万元，上菱公司遂将70万元转账支付给润泽公司，因此润泽公司实际支付给上菱公司的预付租金为530万元。虽然《房屋租售合同》中没有明确约定租金价格，但是润泽公司作为承租人必须履行租金支付基本义务。即便对租金标准约定不明，但根据《合同法》第62条规定“价款约定不明的，按照合同履行地的市场价格履行”。因此就本案来讲，参照市场价格租金并不难计算和评估。润泽公司基于《房屋租售合同》，实际租赁了上菱公司2480平方米的房屋和15个地下车位，租期长达993天（自2011年5月10日至2014年1月27日）之久。如果仅以每天每平方米2.2元计算，仅房屋一项的租金就高达540多万元，况且这还不算其租用的15个地下车位的租赁费用。所以，在润泽公司放弃购买转而租赁房屋的前提下，在合同明确约定该600万元为预付租金的情况下，润泽公司要求作为出租人全额返还预付租金，没有事实和法律依据。二、一审判决认定本案合同中没有约定租期，明显错误。上菱公司与润泽公司签订的《房屋租售合同》中第二条第3款明确约定了当润泽公司不购买房屋时，“由乙方（即本案被上诉人）承租合同项下的房屋，租金自2011年5月10日起算”。因此，合同约定了租期的起始时间，只是没有约定租赁终止时间。一审认定“没有约定租期”是错误的，是与合同约定明显矛盾的。本案中润泽公司实际租用房屋的时间并非无法查明，事实上，润泽公司将涉案房产擅自转租给案外人济南鸿天国际贸易有限公司（以下简称鸿天贸易公司）使用，直至2014年1月27日上菱公司才从案外人手中收回租赁房屋，上菱公司为此付出的代价是代替润泽公司赔偿案外人30万元。上菱公司举证的与案外人签订的《协议书》、付款凭证和收据等书证足以证实。三、一审法院对证据的采信不当。一审中上菱公司向法庭提交的证据均为原件，当庭已呈交给法庭，且与本案事实存在一目了然的关联性，一审判决在证据效力采信方面明显不当。综上所述，在诉讼双方存在租赁关系，且租金结算尚未明晰的前提下，一审法院判决出租人全额返还承租人的预付租金不当，请求二审法院支持上菱公司的上诉请求。

润泽公司辩称,一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。

东昌公司述称，一审判决认定东昌公司未收取涉案房屋的相关款项，润泽公司要求东昌公司与上菱公司共同返还上述款项的主张无事实和法律依据，判决驳回润泽公司对东昌公司的起诉是正确的，应予维持。

润泽公司向一审法院起诉请求：1.解除润泽公司与东昌公司、上菱公司签订的房屋租售合同；2.判令东昌公司、上菱公司返还润泽公司购房款18000000元；3.案件受理费、财产保全费等全部费用由东昌公司、上菱公司承担。

一审法院认定事实：2010年5月26日，东昌公司（委托人）与济南高新控股集团有限公司（受托人）签订《“IT产业研发生产综合楼”建设项目委托建设合同》，合同约定：委托人委托建设房屋的项目位于济南高新技术产业开发区的知识经济总部基地“IT产业研发生产综合楼”地块，房屋位于该地块的35层至37层，共三层，建筑面积约为7440平方米（以产权登记面积为准），地下停车位45个。2010年6月2日，东昌公司（甲方）与上菱公司（乙方）、案外人王群（丙方）三方就高新控股集团开发的“软件研发生产B6#综合楼”35层（面积2480㎡、车位15个）的房产转让达成如下协议：一、甲方与高新控股集团签订购房协议并支付首款11574400元；二、乙方在此协议签订后7日内支付甲方此房定金1000000元；三、丙方在此协议签订后7日内支付甲方此房定金574400元；……七、乙、丙双方按以上协议执行后，乙方占该房屋产权60%，丙方占该房屋40%。

2011年3月30日，甲方东昌公司、上菱公司（卖房/出租方）与乙方润泽公司（买方/承租方）签订《房屋租售合同》一份，合同明确了甲方东昌公司与济南高新控股集团有限公司于2010年5月16日签订的编号为ZBJD-B6-062号的《“IT产业研发生产综合楼”建设项目委托建设合同》中所涉及的是济南高新区“IT产业研发生产综合楼”，即总部基地B6楼35层至37层及45个地下停车位，另根据东昌公司与上菱公司之间签订的内部协议，上菱公司对该“IT产业研发生产综合楼”享有部分权益。东昌公司、上菱公司有意将“IT产业研发生产综合楼”，即总部基地B6楼35层及15个地下停车位（以下简称本合同项下房屋）转让或出租，乙方润泽公司有意购买或承租本合同项下的房屋。故三方下方如下协议：二、交易方式：在2011年10月1日前，乙方有权选择购买或承租本合同项下的房屋，如乙方在2011年10月1日前通知甲方，正式确认购买本合同项下的房屋的，甲方应于收到乙方通知之日起五个工作日内，协调济南高新控股集团有限公司与乙方签订有关本合同项下房屋的委托建设合同（以下简称：新委托建设合同），并将新委托建设合同交付乙方。如乙方在2011年10月1日前通知甲方，正式确认不再购买本合同项下房屋的，则由乙方承租本合同项下房屋，租金自2011年5月10日起算，有关租赁的具体事宜双方另行协商确定。另外，合同第三条关于转让价格的约定为：如乙方在2011年7月31日前（含当日）通知甲方，正式确认购买本合同项下房屋的，则本协议项下房屋转让总价为20500000元；如乙方在2011年8月1日后通知甲方，正式确认购买本合同项下房屋的，则本协议项下房屋转让价格每平方米上调200元，共计上调496000元，即房屋转让总价调整为20996000元。第四条关于支付方式约定具体如下：1、第一期：乙方于2011年3月31日前向甲方上菱公司支付6000000元作为预付款，如乙方正式确认购买本合同项下房屋的，该预付款充作购房款，如乙方正式确认承租本合同项下房屋的，该预付款充作租金。2、第二期：乙方于2011年7月31日前通知甲方，正式确认购买本合同项下房屋的，在甲方将新委托建设合同交付乙方的当日，乙方向甲方东昌公司支付13776600元；如乙方在2011年8月1日后通知甲方，正式确认购买本合同项下房屋的，乙方则应于甲方将新建委托建设合同交付乙方的当日，根据调整后的房屋转让价格，向甲方东昌公司支付14272600元。3、第三期：甲方协调济南高新控股集团有限公司等有关单位，将本合同项下房屋的所有权证办理至乙方名下后，由乙方直接将剩余723400元支付给济南高新控股集团有限公司。上述合同签订后，润泽公司通过中国工商银行转账支票的方式分别于2011年3月25日、2011年4月12日向上菱公司支付了3000000元，共计支付了6000000元。上菱公司向润泽公司出具了两张金额为3000000元的收据，并在收款事由处载明“购房定金”。

庭审中，上菱公司认可收到了润泽公司所支付的款项共计6000000元，但主张该笔款项不应返还给润泽公司，系由于润泽公司支付了6000000元后，其又以借款的名义要求上菱公司返还了700000元，故上菱公司所收到的实际款额为5300000元，为此提交了2011年7月26日的电子转账凭证及《收据》复印件以证明。经审查，《收据》上载明的收款事由为“借款”，虽上菱公司于庭审中主张该笔款项为退还本案所涉款项而并非借款，但并无其他证据佐证。故上菱公司上述700000元款项为退款的主张，本案不予采纳。而对于另外5300000元，上菱公司亦主张不应返还，并保留追索的权利，而该款项不应返还的理由系由于润泽公司长期占有使用涉案的房屋及车位，其所应缴纳的占用使用费已远超该5300000元，故在抵扣后，已无返还的依据。审理中，上菱公司对上述主张并无相关举证，另结合双方于《房屋租售合同》中并未具体约定租金的收取标准及租期，故不予采纳。综上，一审法院认定润泽公司向上菱公司就涉案房屋支付的款项共计为6000000元。

另外，润泽公司主张其以口头通知的方式向东昌公司、上菱公司通知购买涉案房屋，但并无证据证明，且东昌公司、上菱公司对此亦不予认可，故对其该主张不予采信。涉案房产已出售给了案外人，庭审中三方均同意解除签订的上述《房屋租售合同》。

一审法院认为，东昌公司与上菱公司、润泽公司签订的《房屋租售合同》，系三方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。现涉案房屋已出售给案外人，三方签订上述合同的合同目的已无法实现，且庭审中三方均同意解除《房屋租售合同》，故一审法院对润泽公司要求解除该合同的诉讼请求予以支持。润泽公司主张共计向上菱公司支付购房款18000000元，但其中的12000000元，润泽公司无法证明该款项是否以由合慧伟业商贸（北京）有限公司背书给了上菱公司，也没有证据证明上菱公司收到了该笔款项，故对润泽公司已向上菱公司支付12000000元购房款的主张，一审法院不予采信。对润泽公司共向上菱公司支付涉案房屋款项6000000元的事实，一审法院予以确认。故一审法院支持在《房屋租售合同》解除后，上菱公司应返还润泽公司已支付的6000000元款项。东昌公司并未收取涉案房屋的相关款项，故润泽公司要求东昌公司与上菱公司共同返还上述款项的主张，无事实和法律依据，不予支持。

综上，一审法院判决：一、解除原告济南城乡润泽置业有限公司与被告东阿东昌焦化有限公司、被告济南上菱电梯销售有限公司三方于2011年3月30日签订的《房屋租售合同》；二、被告济南上菱电梯销售有限公司于判决生效之日起十日内返还原告济南城乡润泽置业有限公司6000000元；三、驳回原告济南城乡润泽置业有限公司对被告东阿东昌焦化有限公司的起诉；四、驳回原告济南城乡润泽置业有限公司的其他诉讼请求。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上菱公司提交济南鸿天服装有限公司（以下简称鸿天服装公司）出具的证明材料一宗，共9页，欲证实：2013年4月鸿天贸易公司从润泽公司处租赁涉案房屋775平方米，租期3年，双方签订了租赁合同，鸿天贸易公司缴纳了押金及房租，2014年1月初上菱公司要求鸿天贸易公司腾出租赁房屋，理由是润泽公司没有转租权，其擅自转租涉案房屋不合法，上菱公司经与鸿天贸易公司协商，在上菱公司代润泽公司赔付鸿天贸易公司30万元后，鸿天贸易公司从租赁房屋中搬迁，鸿天服装公司对该情况进行了书面证实，同时提供鸿天贸易公司与润泽公司签订的房屋租赁合同一份，润泽公司向鸿天贸易公司出具收款收据一份，鸿天服装公司对其与上菱公司签订的协议以及收到上菱公司代润泽公司赔偿30万元的事实予以确认，出具证明的鸿天服装公司系鸿天贸易公司更名后的名称，为同一主体。润泽公司对该证明材料的真实性有异议，对证明目的不予认可：1.该情况说明仅有鸿天服装公司的公章，没有经办人的签名，不符合民诉法的相关规定；2.复印件不清晰且租赁合同中润泽公司仅在尾页盖章，故即使存在原件，对内容也不予认可，因为没有充分证据证明润泽公司与鸿天服装公司存在租赁合同，也没有证据证明上菱公司向润泽公司交付了房屋；3.上菱公司提供的该份证据在一审时就理应能够取得，且该证据的部分附件在一审时也向法院提供，因此该证据不属于新证据。东昌公司对上菱公司提供的证据所主张的事实不清楚。

润泽公司提交中国工商银行的业务委托书回执两张，欲证实其中70万元实际上是润泽公司先打给上菱公司，上菱公司又把钱还给润泽公司，上菱公司借钱给润泽公司的主张不成立。上菱公司质证认为上述两份业务委托回执不能证实润泽公司向上菱公司支付相关款项，如果存在款项的支付，润泽公司应当提交转账的凭证，而非业务委托回执。如果双方存在如此大的资金往来，润泽公司在一审期间不可能不主张相应的事实，其二审陈述的观点在一审中从未涉及，双方根本不存在相应的资金往来。

本院对一审查明的其他事实予以确认。

本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，涉案《房屋租售合同》经东昌公司、润泽公司、上菱公司盖章确认，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。

对于涉案《房屋租售合同》，合同各方均同意解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”依照上述规定，在合同解除情形下，润泽公司要求返还支付的款项应予支持。

涉案合同名为“房屋租售合同”，并赋予了润泽公司选择购买或承租合同项下房屋的权利，本案所涉纠纷系房屋买卖合同还是房屋租赁合同应基于合同的约定和履行情况进行判断。就本案合同约定来看，合同对于房屋的基本情况、交易方式、转让价格、支付方式、违约责任等进行了明确约定，上述约定均是围绕买卖合同所应具备的条款作出的约定，符合买卖合同的构成要件。按照合同的交易方式约定，2011年10月1日为润泽公司选择购买或承租的时间界限，2011年10月1日前，润泽公司通知上菱公司，正式确认购买本合同项下的房屋的，双方之间的合同关系为买卖合同关系，如润泽公司在2011年10月1日前通知上菱公司，正式确认不再购买本合同项下房屋的，则双方之间的合同关系为租赁合同关系，租金自2011年5月10日起算，有关租赁的具体事宜双方另行协商确定。按照合同支付方式约定，购房款分三期支付，第一期润泽公司于2011年3月31日前向上菱公司支付6000000元作为预付款，如润泽公司正式确认购买本合同项下房屋的，该预付款充作购房款，如润泽公司正式确认承租本合同项下房屋的，该预付款充作租金。按照上述合同约定，润泽公司负有通知义务，对于购买或承租合同项下房屋需通知上菱公司，进行正式确认，但合同各方均未提交证据证实润泽公司履行了正式确认购买或承租的通知义务。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。润泽公司没有履行购买或租赁的通知义务，不能当然视为默示租赁涉案房屋。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款，但本案租售合同并未就租赁期限、租金、支付期限及方式进行约定，由于租赁合同的构成要件不完备，涉案合同当事人不能按照租赁合同履行。从合同履行来看，润泽公司在2011年10月1日前向上菱公司支付600万元，以实际行动表达了购买的意思表示，且上菱公司为润泽公司出具的收据收款事由注明购房订金，亦是对支付购房款事实的确认，双方达成的应是购房合意，至于后期的购房款未能支付，是买卖合同履行的问题，而不是合同性质变更的问题。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”依照上述规定，合同当事人对于合同履行产生争议，应通过达成补充协议的方式进行弥补。润泽公司、上菱公司在交易方式中也有“有关租赁的具体事宜双方另行协商确定”，但双方并未就有关租赁的事宜达成补充协议，上菱公司也未在合同履行过程中向润泽公司主张租金，在上菱公司将涉案房屋转让给第三人时，亦未通知润泽公司行使优先购买权。综上，上菱公司主张其与润泽公司构成租赁合同关系的上诉请求不能成立，不予支持。

《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”依照上述规定，债务抵销需满足：第一，当事人互负债务；第二，双方所负的债务都已到履行期限；第三，当事人所负债务的标的物种类、品质相同；第四，依照法律规定和按照合同性质可以抵销。当事人只有在同时具备以上四个条件的情况下，才可以将其债务抵销。本案中，上菱公司主张与润泽公司构成租赁合同关系，由此产生的租金可以抵销润泽公司的付款，但是润泽公司不认可是租赁关系，在双方未就租赁合同达成补充协议的情况下，无法确定上菱公司主张因租赁关系产生的租金债务，在不能确定双方互负债务的情况下，不适用上述法律规定的债务抵销，上菱公司关于租金折抵后不应返还购房款的理由不能成立。如上菱公司认为润泽公司解除合同给其造成损失，可另行主张权利。

综上所述，上菱公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费53800元，由上诉人济南上菱电梯销售有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　李　静

审判员　刘晓菲

审判员　焦玉兴

二〇一九年七月二十二日

书记员　赵雪晗