佛山市某某某某有限公司、佛山市顺德区某某花卉世界物业管理有限公司合同纠纷民事一审民事判决书

广东省佛山市顺德区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤0606民初12514号

原告：佛山市******有限公司，住所地广东省佛山市高明区。

法定代表人：钟海旺。

委托诉讼代理人：杨强华，广东明宜律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈敏仪，广东明宜律师事务所律师。

被告：佛山市顺德区**花卉世界物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。

法定代表人：胡子毅。

委托诉讼代理人：谭玉玲，广东海迪森律师事务所律师。

原告佛山市******有限公司与被告佛山市顺德区**镇花卉世界物业管理有限公司合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。上述当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告因花卉文化生活体验基地建设项目终止和被拆除所导致的损失人民币5559738元、营业损失3240000元；2.判令被告承担本案全部受理费。

原告的事实与理由：**是著名的岭南花乡，有两千多年的花卉种植历史，素有“岭南千年花乡”和“中国花卉第一镇”的美誉。作为佛山新八景——花海奇观的**花卉世界整个布局是以花卉为主题，以现代农业、观光、旅游为中心构想，是国内最大的花卉交易市场，是集花卉生产、销售、科研、花卉展览、花卉观光旅游于一体的大型花卉交易中心和花卉文化主题公园。为了进一步提升和推动花卉产权升级，被告于2014年7月启动“花卉文化生活体验基地建设”项目，原告中标并于2014年7月30日签订《**花卉世界土地租用合同书》（合同编号：X区XX号）、2014年8月1日签订《合同书》（项目编号：0658-140XXXXXXX，项目名称：花卉文化生活体验基地投资建设及土地租赁项目），根据合同书的要求，承租人根据招租人提供的平面图（附件5）进行景观建设花卉文化体验基地（包括生产大棚、游客中心等），原告根据招租文件的要求完成旺林花卉文化体验馆的建设，完全符合招标文件的要求。项目运营的五年来，作为园区的核心景区景点，获得市民、游客和各级政府的高度评价，取得极好的社会效果，园区因此还获得包括4A景区、佛山和广东农业公园、花卉特色小镇等各项荣誉称号，说明被告启动花卉文化馆建设项目是正确的，也说明政府一直鼓励被告推动“三产融合”和“农业+旅游”转型升级的战略方针是正确的。

然而在2019年3月22日，被告以配合上级“大棚房”清理整治工作为理由，通知要求原告拆除位于世界芳华大道4号地块内的建筑，即花卉文化生活体验基地项目的建筑，包括游客中心的设施予以拆除，导致原告与被告签订的土地租赁合同仅用于一般的花卉展示和种植用途，完全违背了原告推动“三产融合”和“农业+旅游”转型升级的战略方针，原告就因此导致巨大损失与被告多次协商，被告在拆迁时承诺补偿对原告前期投入和被拆除部分的建筑物的损失，因此，被告委托广东信德资产评估与房地产土地评估有限公司，对原告项目被拆迁部分地上建（构）筑物和附着物和机器设备的现价进行评估。

原告认为，评估报告只评估和确定了其中一部分损失，没有完全反映原告全部实际损失，评估报告也特别说明“由于拆除的二层钢结构与大棚有结合部，拆除后应对大棚结合进行善后修复，评估结论不含与大棚结合部的善后修复费用”，所以，原告认为，被告应当根据原告提供的相关凭证在评估报告结论基础上，按照原告实际损失赔偿。除了因项目终止，导致的营业损失324万元外，就2014年中标并投入项目被拆除部分直接资产损失就达到7572128元。

原告认为，被告的投资人系佛山市顺德区**镇农业发展集团公司，而佛山市顺德区**镇农业发展集团公司又是**镇人民政府投资设立的公司，所以原告基于对招标项目信任而与被告签订合同并投资建设，原告作为合同善意相对人，完全信赖和默认被告花卉文化体验基地建设招标项目的合法性和合规性。根据合同第六条第27点的约定“合同期限内经营权收益归承租人所有”，自项目被叫停和拆除后，原告仅剩下土地租赁合同项下租赁土地的权利，而对于被告当初出租土地用以建设花卉文化生活体验基地（花卉世界游客中心）整体项目运营和收益的合同目的没有实现，被告应当就原告的相关损失承担赔偿责任。

被告辩称，一、被答辩人因未经批准非法占用土地建设，违反相关法律规定，其对建筑物被拆应自行承担相关责任。《招标项目文件》第二章第（二）条第5.1款、第5.2款约定，被答辩人在经营期间应执行国家法律规定，在经营期间违反国家法律法规收到责令停业等处罚，答辩人有权终止合同。《**花卉世界土地租用合同书》第一条第2款约定，本项目项下土地限用用于园艺种植及相关产业经营，未经答辩人同意，被答辩人不得擅自改变改土地的用途；否则，答辩人有权终止合同，收回土地，没收履约保证金和进场保证金、地上建筑物及附属设施，要求被答辩人支付违约金。《**花卉世界土地租用合同书》第四条第2款约定，答辩人检查、监督以及责令整改行为是否作出，不作为被答辩人违约、违规行为构成的必要条件和免责事由；根据《整改通知书》，被答辩人因未经批准非法占用土地建设而被责令停止并改正违法行为，因而其对建筑物被拆应自行承担相关责任。

二、涉案钢架亭、砖木房、木架房、钢架房等建筑物被答辩人未按照合同约定以及相关法律规定申报审批被拆除，其对建筑物被拆应自行承担全部责任。涉案地块为设施农用地，根据合同约定，被答辩人应自行实施项目建设、办理规划报建、报批、报装等。被答辩人报建设施农用地按《**花卉世界物业管理细则》办理报建审批。评估报告中“地上建（构）筑及附着物-评估明细表”钢架亭、砖木房、木架房、钢架房等建筑物，被答辩人应按合同约定以及相关法律规定进行报批报建手续，其未按要求报批建设且违反设施农用地相关规定经营餐饮，对于上述建筑物被拆除应自行承担全部责任。

三、被答辩人未按法律规定以及合同约定进行建设导致案涉建筑物被拆除并不导致合同终止，其他符合法律规定的项目仍继续正常经营。根据《花卉文化生活体验基地投资建设及土地租赁项目文件》第二章第（一）条约定，被答辩人应在项目土地投资建设一个花卉文化生活体验基地，基地只能进行草花、盆花以及相关园艺和园林资材类产品的经营，不能经营大乔木、古木、大型盆景等大本植物。被答辩人应按要求建设经营，案涉建筑物因违反相关法律规定被拆除，是被答辩人自身原因所致与答辩人无关，且拆除部分建筑物并不导致整个合同终止，被答辩人仍可继续正常经营，对被拆除建筑物所涉土地被答辩人可根据法律、合同约定重新建设经营。

四、涉案建筑物的投资收益不具有确定性和可预见性，被答辩人要求答辩人赔偿预期利益以及其向第三方赔付的相关损失缺乏法律依据。1.被答辩人投资兴建涉案建筑物不符合相关法律规定以及设施农用地建设、使用要求，其应自行承担相关法律风险。另外，涉案建筑物拆除与否，相关土地仍可继续经营并产生收益。因而答辩人要求对预期利润进行鉴定，并认定相关损失，没有法律依据。2.被答辩人与第三人间是否需赔付，系第三方与被答辩人之间的合同纠纷关系，属于被答辩人的经营风险，与答辩人无关。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，不再论述。对有争议的证据，本院在本院认为中再作综合论述。

经开庭审理，本院查明事实如下：为了进一步提升和推动花卉产权升级，被告于2014年7月启动“花卉文化生活体验基地建设”项目，公开向社会招标承租位于佛山市顺德区域内的XX区XX号地块，土地面积为7.42亩。招标文件规定，承租人按招租人的要求在招标土地上投资建设一个花卉生活体验基地，建设好的基地须对处公开开放，基地中只能进行草花、盆花以及相关园艺花卉和园林资材类产品的经营，不能经营大乔木、古木、大型盆景等木本植物；未经招租人书面同意，承租人不得擅自改变该基地的用途；招租土地中现有的三层办公楼由承租人负责翻新，且须按招租人功能布置要求进行装修，所有装修费用由承租人承担，装修好的三层办公楼，一、二层交由承租人使用，三楼由招租人使用；为匹配花卉文化生活体验基地相关生活设施，还须在基地范围内建造一座以花卉为主题的生态洗手间；体验基地必须根据国家4Ａ级旅游景区的要求进行建设，游客中心的面积不少于50平方米（含医务室、导游室和待客室）；承租人须负责大棚的建设，其中大棚的报建由承租人负责，招租人可给予适当的协助（招租人协助办理规划报建、施工审图、报批、报装等）。招租文件并对项目建设需要的材料、质量及布局等进行了详细的规定。被告发布招标后，原告参与竞标并获得了中标。2014年7月30日，原告与被告签订一份《**花卉世界土地租用合同书》（合同编号：XX区XX号）、2014年8月1日签订《合同书》（项目编号：0658-1XXXX9，项目名称：花卉文化生活体验基地投资建设及土地租赁项目），合同约定原告承租上述招标文件中确定的地块，及根据上述招标文件的要求，由原告根据被告提供的平面图进行景观建设花卉文化体验基地（包括生产大棚、游客中心等），基地建设的内容及要求，与前述招标文件一致。上述合同签订后，原告根据招租文件的要求，向被告及相关部门报请建设了花园中心温室、2层钢结构温室棚及游客中心，另在没有向被告或相关部门报请的情况下，自行建设了钢架亭1间、砖木房2间、木架房1间、钢架房1间。原告建设了上述建筑物后，在钢结构温室棚开设了餐馆对外经营。

2019年3月4日，佛山市顺德区国土城建和水利局向原告送达了一份《责令停止（改正）违法行为通知书》：“钟海旺花场：经查，你单位未经批准非法占用位于**镇××村花卉世界××大道东面地块建设的行为，涉嫌违反《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定，现责令你单位立即停止违法行为、限期三日内自行改正违法行为。”2019年3月22日，被告向原告送达了一份《关于协商解决花卉文化生活体验基地投资建设及土地租赁项目的函》：“根据上级‘大棚房’清理整治工作要求，**镇国土城建和水利分局将对你司位于花卉世界芳华大道4号地块内的建筑部分进行依法拆除。现致函给你司，我司将根据你司按照《花卉文化生活体验基地投资建设及土地租赁项目》提供的前期实际投入的证据以及被拆除建筑物等的合法中介评估等作为依据，经审查核定，双方协商后，依法依规对你司进行合理补偿。”

2019年3月28日，被告指派拆迁人员进场，将租赁物强行拆除。同时，原告（作为乙方）与被告（作为甲方）签订了一份《关于确定评估对象和认定评估资料的协议》，主要内容为：“一、双方共同选聘广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司作为本项目评估机构。二、因建筑物及装饰装修物和附属设备已被拆除或搬离，无法通过现场勘查取得评估资料，双方一致同意：（一）确定评估项目内容为：1.建筑物主体及装饰装修物的重置价值；2.水电安装工程和地面硬化工程的重置价值；3.厨房工程的重置价值，其中可移动厨房设备按照市场价值加上搬运和重新安装费用评估；4.因拆除建筑物后，该建筑物按规定配置所须占用范围土地的复原费用；5.因建筑物等被拆除而给整个项目经营所造成的损失……三、由乙方负责向甲方提供上述评估项目的下列评估资料：1.全部设计施工图纸（对应一致的纸质版图纸和CAD电子版各一份）；2.全部工程施工合同及预（结）算文件（对应一致的纸质版和电子版各一份）；3.全部设计变更和现场签证文件（原件或经校对确认的复印件）4.发票或原所购物品的合理收据或拆除前的照片。四、双方约定，乙方必须在2019年4月2日前向甲方提交上述评估资料，如乙方不提供或在约定期限内没有提供上述评估资料，则视同乙方放弃索赔，部分不提供的视同放弃该部分索赔。”

2020年4月13日，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司出具《资产评估报告》，报告载明的评估范围为：涉案房屋的地上建（构）筑物及附着物：包括钢结构温室棚（两层）、钢架屋（1栋）和木架屋（2栋）等；机器设备：包括洗菜池、冷柜和工作台等，评估基准日为2019年3月28日，其中地上建（构）筑物及附着物的重置价值为3233101元、机器设备的现有价值为159289元，在上述评估价值之中，包括未有向被告报建的钢架亭1间、砖木房2间、木架房1间、钢架房1间的重置价值为605858元。评估报告中特别说明：由于拆除的二层钢结构与大棚有结合部，拆除后应对大棚结合部进行修复，本资产评估评估业务未对该善后修复费用进行评定估算，建议以实际发生费用作为赔偿的参考依据，评估结论不含与大棚结合部的善后修复费用。

本院认为，原告与被告签订的《**花卉世界土地租用合同书》，约定经过被告招标，由原告按照招标书的要求，在农用地上建筑非农设施。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”上述条款为效力性强制性规定，双方签订的合同中关于约定建筑非农设施的条款，违反了上述法律的规定，故合同中对于该部分的约定无效。如今，因合同该部分无效条款所约定建造的建筑物已被国土城建和水利部门依法拆除，原告为履行合同的约定而建造建筑物、装修及其他投入而产生的损失，应根据双方的过错来进行承担相应责任。在本案中，被告作为租赁方，向社会公开招标出租土地，并要求建设违反土地管理法的建筑物，并提供协助报建的服务，其对合同无效的过错是主要的。而原告在签订了租赁合同时，未有对租赁物的性质尽到严格审查的义务，其也存在一定的过错。本院根据双方的签订合同起因、主导地位、目的及各自的过错程度，酌定被告应对原告的损失承担70%的赔偿责任，原告自行承担30%的责任。

对于原告损失的确定。一、广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司出具《资产评估报告》确认涉案建筑及机器设备在拆除日的价值为3392390元，该报告系双方共同委托评估公司所作出，但其中包括未有向原告报建的钢架亭1间、砖木房2间、木架房1间、钢架房1间的重置价值为605858元，该部分建筑为原告私自所建设，该后果应由其自行承担，故应予剔除；另机器设备价值为159289元，该机器设备为原告经营餐饮生意之用，超出合同了约定范围的，且原告庭审中确认该物品仍放置其所租赁的土地内，故上述机器设备原告仍可利用，亦应予剔除。将上述两部分项目扣减后，原告可主张的合理损失为2627243元。二、搬迁费、装运费30000元，涉案房屋被拆除，原告要搬运走相关物品及设备，必然会产生上述费用，本院根据原告提供的正式发票及原告需要搬运的物品酌定支持该项费用30000元。三、大棚结合部的修复费用，评估报告中注明拆除后应对大棚结合部进行修复，而评估报告未对该善后修复费用进行评定估算，故原告确需产生修复费用，原告未有提供具有合法资质的评估机构对修复费用进行评估，亦未有提交汇款凭证，故本院对其主张的150686元不予确认。本院根据需要修复的部分的性质、面积及所需材料，酌定支持原告该项费用120000元。四、关于原告主张的8号房、二楼厕所建设及装修、杂物间改建、餐厅厨房主体建设（含土建、海鲜池、水电安装等）、楼梯间（2019.1装修加建地板及酒柜等）、花瑟吧台、花瑟餐厅及餐具、花园中心物料损失（含酒柜装修）、2014年-2015年建设专电变压器费用、园林绿化（拆后地面种植草花）等损失。首先，双方在《关于确定评估对象和认定评估资料的协议》中约定，原告必须在2019年4月2日前向被告提交上述评估资料，如原告不提供或在约定期限内没有提供上述评估资料，则视同原告放弃索赔，部分不提供的视同放弃该部分索赔。原告未有在约定时间内提交相关资料，可推定其未有产生该几项损失，且即使有，也超过了双方约定提交的时间，视为原告放弃索赔。其次，原告所主张的上述损失基本上为建设餐馆之用，超出了合同约定的范围，即使原告存在相关损失，也应由原告自行承担。其次，建筑物被拆除后，专电变压器原告可以继续使用，而园林绿化则可作为原告经营花木之用，并非产生实际损失。故对于本项的该几项损失，本院不予支持。五、营业损失，原告的生产经营盈利与否存在不确定性，也不属于双方在签订合同时可预见的范围，故对于原告的该项主张，本院不予支持。综上，本院确定原告的相关损失的总金额为2777243元，由被告承担70%的赔偿责任即为1944070.1元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款、第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：

一、被告佛山市顺德区**镇花卉世界物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市******有限公司支付赔偿款1944070.1元；

二、驳回原告佛山市******有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半计收为36699.09元（原告已预交），由原告佛山市******有限公司负担28499.09元，被告佛山市顺德区**镇花卉世界物业管理有限公司负担8200元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。

审判员　　庞尔谦

二〇二〇年九月三日

书记员　　杨　阳