重庆变维房地产开发有限公司等与重庆水轮机厂有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

重庆市第五中级人民法院

民 事 判 决 书

(2019)渝05民终7580号

上诉人（原审被告）：重庆锦泰实业有限公司，住所地重庆市渝中区解放东路159号，组织机构代码20282872-X。

法定代表人：袁和，总经理。

上诉人（原审被告）：重庆变维房地产开发有限公司，住所地：重庆市南岸区万寿路2号开发区大楼715号，组织机构代码：62204180-0。

法定代表人：宋志成，董事长。

被上诉人（原审原告）：重庆水轮机厂有限责任公司，住所地重庆市江津区珞璜工业园B区中兴二路2号，统一社会信用代码915001132031094524。

法定代表人：周德良，董事长。

委托诉讼代理人：张喜春，重庆达美律师事务所律师。

原审被告：蔡波，男，1973年9月23日出生，汉族，住重庆市渝北区。

委托诉讼代理人：冯寿云，男，1957年12月24日出生，汉族，住重庆市渝中区。

上诉人重庆锦泰实业有限公司（以下简称锦泰公司）、重庆变维房地产开发有限公司（以下简称变维公司）因与被上诉人重庆水轮机厂有限责任公司（以下简称水轮机厂公司）、原审被告蔡波房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院于2019年8月21日作出（2017）渝0103民初13275号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

锦泰公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。事实及理由：一、锦泰公司与蔡波的房屋买卖行为是合法的。本案中，锦泰公司与蔡波签订《购房合同》时案涉房屋的所有权仍登记在锦泰公司名下，故锦泰公司从理论上讲，对此房屋享有自由处分权；二、2005年3月17日的《非住宅安置协议》第七条约定了该协议“经双方签字后生效”。即使该协议内容合法有效，但在没有锦泰公司签字盖章的情况下，该协议并未生效；三、本案诉争的房屋虽为被上诉人现在使用，但仅为过渡补偿，并非占有。上诉人与蔡波的交易行为是发生在安置协议生效之前的合法民事行为。

变维公司上诉请求：撤销原判，发回重审。事实及理由：一审存在程序违法。锦泰公司、变维公司及蔡波均不是一审中的适格诉讼主体，也并非案涉房屋的权利人。变维公司不是拆迁人，而是依市政府指令履行安置任务，案涉房屋应属市工商局所属的锦泰公司所有，故一审对适格主体的认定存在不当。2005年3月17日的《非住宅安置协议》虽然是有效的，但并未生效。

被上诉人水轮机厂公司答辩，原审判决认定事实清楚、适用法律正确且程序合法，应予以维持。锦泰公司没有处分安置房屋的权利，安置协议合法有效，且协议主要内容已经履行，水轮机厂公司已经实际占有并使用案涉安置房屋10余年。《非住宅安置协议》合法有效，具有法律约束力。锦泰公司、变维公司是合法的拆迁人，也是本案原审中适格的被告，水轮机厂公司合法享有案涉安置房屋。

原审被告蔡波述称，不认可原审判决，但因超过上诉期限，故未予上诉。蔡波与锦泰公司间的房屋买卖行为合法，案涉房屋所有权应为蔡波享有。

水轮机厂公司一审诉讼请求：一、判决确认登记在蔡波名下位于重庆市渝中区解放东路159号负1层6#房屋（建筑面积1222.86平方米）中的水轮机厂公司实际占有使用的建筑面积400平方米安置房屋的所有权归水轮机厂公司所有；二、本案诉讼费用由锦泰公司、变维公司、蔡波负担。

一审法院审理查明，水轮机厂公司原在重庆市渝中区白象街106号、108号自有房屋三幢，其中非住宅房屋建筑面积为240平方米。1993年，重庆市住宅建筑工程公司经政府相关部门批准，取得了对渝中区解放东路白象街片区危房改造工程的拆迁许可。

1994年8月30日，重庆市住宅建筑工程公司（甲方）与水轮机厂公司（乙方）签订《拆迁补偿过渡安置协议书》约定：……；二、乙方所有的非住宅房屋建筑面积240平方米，采取产权调换的形式进行拆迁补偿，即甲方在片区新房建好后偿还乙方非住宅房屋建筑面积240平方米，乙方按重庆市房产价格评估事务所评价房屋结构等级付甲方结构差价每平方米380元，计91200元后，就获得该新房产权；……；四、非住宅过渡，甲方提供乙方的临时过渡房不低于40平方米库房一间，30平方米房屋一间作办公室，临街过渡门面一间（13平方米左右）；……。该协议签订后，水轮机厂公司将房屋交重庆市住宅建筑工程公司拆除。此后，解放东路白象街片区危房改造工程项目的建设单位因债务问题无法继续开发。

1999年9月，重庆市人民政府1999-109号专题会议纪要确定市工商局下属的锦泰公司购买该地块的国有土地使用权进行开发建设，履行承担一切与该开发项目有关的法律义务及责任，同时负责安置28户非住宅共计2738平方米，非住宅安置按就近安置的原则，由开发单位用原白象街片区烟草市场内的现房进行安置。

1999年11月23日，锦泰公司与变维公司签订《<变维建筑法>产业化项目联合建设渝中区解放东路白象街片区改造工程合同》，约定合同生效后30日内锦泰公司将位于解放东路159-161号即原烟草市场正、负层房屋计建筑面积2200平方米（以实际面积为准）以每平方米3500元人民币的价格，折价770万元冲抵该工程的投资，交变维公司用于安置该工程被拆迁的非住宅拆迁户，过户手续锦泰公司随后办理；拆迁还房由变维公司负责安置，变维公司并负责支付被拆迁人的过渡费、补偿费等工程项目开发所需的一切相关费用。双方还对其他权利义务进行了约定。

2000年1月19日，锦泰公司（甲方）与变维公司（乙方）签订《房屋移交协议书》约定：双方依据联建合同，将甲方所有的解放东路159号原烟草市场大厅以3500元/平方米折价转让给乙方，用于乙方安置非住宅拆迁户；……；三、甲方承担在拆迁安置以后直接给产权人办理产权手续的责任；四、乙方在接交后到拆迁安置之前承担该房所有权的责任、义务和权利；五、该房移交后因权属问题产生的纠纷责任由甲方承担；……。

2000年5月18日，锦泰公司、变维公司渝中区分公司共同取得《房屋拆迁许可证》。

2001年2月14日，锦泰公司和变维公司共同发布《关于“白象街片区旧城改造工程非住宅房屋安置、补偿实施方案”的公告》，公告要求拆迁户在2001年4月30日前与建设单位重新签订拆迁安置协议，对签了协议的非住宅拆迁户，首先在解放东路159号原烟草市场大厅内进行现房安置；未能安置的非住宅拆迁户继续过渡，回原地新建的商业用房安置。2001年3月16日，锦泰公司和变维公司渝中区分公司共同向水轮机厂公司发出《复函》，载明：……；三、非住宅按就近安置的原则，用白象街片区烟草市场内的现房安置，是市政府（1999）109专题会议纪要精神决定对你们的合法权利的妥善解决办法，是符合拆迁法规原则的；四、希望贵单位站在法律的立场上，以社会稳定的大局为重，依法办事，派出代表进行协商，签订安置补偿协议，取得贵单位的合法权益；五、签约截止日期为2001年4月30日，逾期不签者，视为接受建设方补偿、安置方案。但水轮机厂公司收到该复函后，未与锦泰公司、变维公司签订新的拆迁安置协议。

2001年4月，市政府主持召开了白象街旧改工程非住宅拆迁户安置及经济损失补助费实施标准召开审议会，并形成2001-59号专题会议纪要，该专题会议纪要要求拆迁户与锦泰公司重新签订拆迁安置协议，建立双方新的拆、安、补责任关系。同时，确定非住宅安置方案，同意按以下三种方式，供拆迁户选择安置：（一）原经营性非住宅，就近用解放东路159号原烟草市场现房对原拆单位进行优惠安置；1、以原拆建面为标准，在烟草市场大厅内用净使用面积安置，不以公摊冲抵还房面积，即在原建面外，另增公摊面积，所增公摊面积，按综合价600元/平方米收费；2、拆迁户购回安置房产权的，原建面相等部分，按重值价补差，即440元/平方米计，超建面商品房价按3500元/平方米计费，安置后1年内，由建设方负责协助办理房产证，相关费税，按规定各自负担；3、在烟草市场大厅安置时，结合具体部位，每户另增10-15%建面，免收超安费（即按旧房安置优惠）；……。（二）货币补偿安置……。（三）对确需回原地新建房屋内安置的非住宅户，经协商同意后，可回原地新建的非住宅房屋内，由建设单位统一安置；……。

2002年8月，锦泰公司办理取得了重庆市渝中区解放东路159号第一层、负一层共计建筑面积2448.4平方米房屋的《房屋所有权证》后，又将该部分房屋抵押给中国银行。

2005年3月17日，变维公司以变维公司、锦泰公司作为甲方与水轮机厂公司（乙方）签订《非住宅安置协议》约定：乙方属白象街片区旧城改造工程红线范围内的被拆迁房，于1995年9月被拆除；甲方根据重庆市拆迁管理条例精神，用就近范围的旧房进行安置；乙方原被拆迁房屋坐落解放东路183号，建面16平方米，白象街106、108号，建面224平方米，合计240平方米，自有产权经营性非住宅；甲方应补偿乙方214792.48元，乙方应补甲方90480元，甲、乙双方抵扣，甲方补乙方124312.48元；乙方原被拆建面240平方米，现甲方还乙方证上安置建筑面积不低于400平方米（房产证上建筑面积以房屋监测部门测定的面积为准），其中超出面积冲抵甲方补偿给乙方的费用124312.48元，甲乙双方互不补偿费额；还房安置位置仍为渝中区解放东路159号负一层（见还房面积分割图），朝向白象街（原烟草大厅第7-8号门面），即靠朝天门方向贰个卷闸门向里延伸（满足证上建筑面积不超过400平方米），还房纵、向横、向隔断均以现立柱中心线修建0.24米隔墙，隔墙由乙方自行负责修建；两证办理的费用，按照国家相关规定执行，办证时间在双方签订协议之日起甲方一年内负责办理给乙方；……等内容。该协议落款“甲方”处由变维公司加盖公章及法定代表人签名，锦泰公司未盖章，其法定代表人亦未签名，该协议落款“乙方”处由水轮机厂公司加盖公章和法定代表人的印鉴章。前述协议签订后，变维公司便将该协议约定的安置房屋交付给水轮机厂公司。

2009年3月20日，蔡波、蒋明清等19人签订《房屋共同购买协议书》，约定共同出资购买重庆市渝中区解放东路159号第一层、负一层共计建筑面积2448.4平方米，一致同意将重庆市渝中区解放东路159号第一层房屋的权属证书办理登记到蒋明清名下，将重庆市渝中区解放东路159号负一层房屋的权属证书办理登记到蔡波名下。2009年3月25日，蔡波和蒋明清出具《委托书》，委托冯寿云代为与锦泰公司签订该房屋的买卖合同、交纳房款及税费、办理房屋买卖产权过户手续。2009年4月19日，锦泰公司（甲方）与冯寿云（乙方）签订《购房合同》约定：甲方将位于重庆市渝中区解放东路159号平街负一层至一层建筑面积2448.4平方米房屋的所有权卖给乙方，买卖价格为750万元，其他有关过户的一切费用（含双方的过户费、税费）均由乙方承担。合同签订后，冯寿云代表19个购房人付清了全部购房款750万元。2009年7月，锦泰公司与蔡波签订《重庆市房地产买卖合同》，并将重庆市渝中区解放东路159号负一层建筑面积1508.59平方米房屋的所有权证办理至蔡波名下，其中包含变维公司安置给水轮机厂公司实际使用的重庆市渝中区解放东路159号负一层原烟草市场大厅第7-8号门面房屋在内。

2009年8月，水轮机厂公司因变维公司、锦泰公司未为其办理安置房屋的权属证书，便以锦泰公司、变维公司、蔡波为被告向一审法院提起诉讼，要求：一、确认水轮机厂公司与锦泰公司、变维公司签订的《非住宅安置协议》合法有效；二、判令蔡波与锦泰公司、变维公司签订的位于渝中区解放东路159号负一层面积为400平方米的房地产买卖合同无效；三、判决水轮机厂公司优先取得解放东路159号负一层面积为400平方米的安置房地产，并要求锦泰公司、变维公司、蔡波协助办理过户手续；四、判决锦泰公司、变维公司赔偿逾期办证的损失。2011年5月6日，该院经审理后作出（2009）中区民初字第5837号民事判决书，判决：一、水轮机厂公司与变维公司于2005年3月17日签订的《非住宅安置协议》合法有效；二、水轮机厂公司优先取得其现实际使用的渝中区解放东路159号负一层建筑面积为400平方米的安置房屋；三、驳回水轮机厂公司的其它诉讼请求。宣判后，锦泰公司、蔡波不服该判决，向本院提起上诉。2011年10月31日，本院作出（2011）渝五中法民终字第04068号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。

2012年2月23日，登记在蔡波名下的位于重庆市渝中区解放东路159号负一层建筑面积1508.59平方米房屋经重庆欣荣土地房屋勘测技术研究院分户测绘后，重庆欣荣土地房屋勘测技术研究院出具的《房屋面积分户汇总表》载明：重庆市渝中区解放东路159号负一层1号房屋（建筑面积46平方米）、2号房屋（建筑面积50平方米）、3号房屋（建筑面积47.73平方米）、4号房屋（建筑面积48.94平方米）、5号房屋（建筑面积93.07平方米）、6号房屋（建筑面积1222.86平方米）。重庆市渝中区解放东路159号负一层1508.59平方米房屋经分户后的1号、2号、3号、4号、5号房屋的所有权证办理给其他5户非住宅拆迁户，蔡波于2012年3月28日取得了重庆市渝中区解放东路159号负一层6#建筑面积为1222.86平方米房屋的所有权证，该所有权证上载明的建筑面积包含变维公司于2005年3月17日安置给水轮机厂公司实际使用的安置房屋在内。现水轮机厂公司遂诉至法院。

一审审理中，一审法院于2018年6月依水轮机厂公司的申请，委托重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所对蔡波取得的重庆市渝中区解放东路159号负1层6#房屋的不动产权证中水轮机厂公司现实际使用的安置房屋进行勘察分割测绘。2018年7月，重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所以权属面积分割测绘需提供规划、建委、消防等部门的审批手续的测绘成果才能用于办理房屋登记为由，将该院委托的分割测绘予以退件，水轮机厂公司便将本案的诉讼请求变更为：一、判决确认登记在蔡波名下位于重庆市渝中区解放东路159号负1层6#房屋（建筑面积1222.86平方米）中的水轮机厂公司实际占有使用的建筑面积400平方米安置房屋的所有权归水轮机厂公司所有；三、本案诉讼费用由锦泰公司、变维公司、蔡波负担。

一审法院认为，水轮机厂公司与变维公司于2005年3月17日签订的《非住宅安置协议》，已经生效法律文书即（2011）渝五中法民终字第04068号民事判决书，判决确认合法有效，锦泰公司应对该《非住宅安置协议》中变维公司所承担的合同义务承担法律责任。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”本案中，水轮机厂公司与变维公司于2005年3月17日签订的《非住宅安置协议书》对安置房屋的位置、用途等进行了明确约定，同时变维公司将该安置房屋交付给水轮机厂公司，且锦泰公司在将房屋出售给蔡波之前应当知晓水轮机厂公司已实际使用安置房屋多年，蔡波在购买房屋前也知晓该房屋有使用人，故该安置房屋具有特定性，水轮机厂公司作为被拆迁人对该特定房屋的债权为特种债权，赋予了物权的优先效力，也就是债权物权化。而特种债权优先权作为一种特殊的具有担保物权性质的优先权，其优先权是由法律直接规定的，无须公示，具有对抗第三人的效力即排他性，同作为拆迁人的锦泰公司本应依照其与变维公司签订《房屋移交协议书》约定及时为水轮机厂公司办理安置房屋的产权登记手续，履行完对水轮机厂公司的全部安置义务，锦泰公司更无权将变维公司已安置给水轮机厂公司的房屋出卖给第三人，即使第三人办理房屋所有权转移登记，被拆迁人也可基于特种债权的物权优先效力，请求撤销登记，优先取得拆迁补偿安置房屋，第三人的物权变动不得对抗被拆迁人的物上请求权。鉴于目前水轮机厂公司实际占有使用的安置房屋因多种客观因素造成暂不能从蔡波已取得的重庆市渝中区解放东路159号负一层6#房屋的所有权证中进行权属面积分割测绘，致使水轮机厂公司目前仍不能取得其实际使用安置房屋的权属证书。但该安置房屋系水轮机厂公司用其原自有产权房屋与变维公司就拆迁安置达成一致并以产权调换的形式取得了安置房屋的所有权，水轮机厂公司履行了各项手续，补足了房屋价差，该安置协议对锦泰公司也具有约束力，且该安置房屋所有权的权利一直由水轮机厂公司行使至今，故该院能够确认水轮机厂公司已于2005年3月17日取得了安置房屋的所有权。因此，现水轮机厂公司要求确认登记在被告蔡波名下位于重庆市渝中区解放东路159号负1层6#房屋（建筑面积1222.86平方米）中水轮机厂公司实际占有使用的建筑面积400平方米安置房屋的所有权归水轮机厂公司所有的请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，判决：登记在蔡波名下的位于重庆市渝中区解放东路159号负1层6#房屋（建筑面积1222.86平方米）中重庆水轮机厂有限责任公司实际占有使用的建筑面积400平方米安置房屋（以实际分割测绘的建筑面积为准，不得超过建筑面积400平方米）的所有权归重庆水轮机厂有限责任公司所有。案件受理费80元，由重庆锦泰实业有限公司负担。

本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。

本院认为，本案的争议焦点是：一、水轮机厂公司与变维公司于2005年3月17日签订的《非住宅安置协议》效力问题；二、案涉安置房屋的权利归属问题；三、一审是否存在程序不当。

首先，关于《非住宅安置协议》效力问题。水轮机厂公司与变维公司于2005年3月17日签订的《非住宅安置协议》，已经由（2011）渝五中法民终字第04068号生效民事判决书确认合法有效。二上诉人认为该安置协议中锦泰公司并未签字盖章，故该协议并未实际生效。但锦泰公司与变维公司签订的《<变维建筑法>产业化项目联合建设渝中区解放东路白象街片区改造工程合同》中明确约定了“拆迁还房由变维公司负责安置，变维公司并负责支付被拆迁人的过渡费、补偿费等工程项目开发所需的一切相关费用”，表明锦泰公司对变维公司与被拆迁人进行拆迁安置事宜行为的认可，变维公司有权代表锦泰公司、变维公司双方与水轮机厂公司签订《非住宅安置协议》。该安置协议符合双方约定的生效要件，成立并生效，锦泰公司应对该《非住宅安置协议》中变维公司所承担的合同义务承担法律责任。故锦泰公司、变维公司所主张的该安置协议并未生效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。

其次，关于案涉房屋权利归属问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案中，水轮机厂公司对其实际使用的案涉安置房屋享有优先取得权系经（2011）渝五中法民终字第04068号生效民事判决书所确认。案涉安置房屋系水轮机厂公司用其原自有产权房屋与变维公司就拆迁安置达成一致并以产权调换的形式取得了安置房屋的所有权。水轮机厂公司与变维公司于2005年3月17日签订的《非住宅安置协议书》对安置房屋的位置、用途等作出了明确约定，该标的物具有特定性。水轮机厂公司作为被拆迁人对该特定房屋所享有的债权属于特种债权，赋予物权的优先效力，即债权物权化。该特种债权优先权是一种具有担保物权性质的特种债权，是独立的民事权利，具有对抗第三人的效力，且特种债权优先权由法律直接规定，无须公示即具有排他性。锦泰公司作为拆迁人出卖拆迁补偿安置协议的标的物补偿安置房屋给第三人的行为属于侵权行为，即使第三人办理房屋所有权转移登记，被拆迁人也可以基于特种债权的物权优先效力，请求撤销登记，优先取得拆迁补偿安置房屋，第三人的物权变动不得对抗被拆迁人的物上请求权。故一审判决确认水轮机厂公司已于2005年3月17日取得案涉安置房屋的所有权，并无不当。

最后，关于变维公司认为一审存在程序违法问题。本案系因锦泰公司、变维公司在与水轮机厂公司履行《非住宅安置协议》过程中产生纠纷导致，锦泰公司、变维公司作为该安置协议的合同相对方，均为本案适格当事人，一审对此认定并无不当。故变维公司认为一审程序违法的上诉意见不能成立，本院不予采纳。

综上所述，上诉人锦泰公司、变维公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人重庆锦泰实业有限公司负担40元、重庆变维房地产开发有限公司负担40元。

本判决为终审判决。

审 判 长　张泽兵

审 判 员　韩　艳

审 判 员　苏　渝

二〇二〇年四月七日

法官助理　陈治宇

书 记 员　尹子依