某某、某某等与东至县团结房地产开发有限责任公司等合同纠纷一审民事判决书

安徽省东至县人民法院

民 事 判 决 书

（2018）皖1721民初1385号

原告：***，男，1958年2月14日出生，汉族，住安徽省东至县。

原告：**，男，1986年3月5日出生，汉族，住址同上。

原告：王泽英，女，1962年2月11日出生，汉族，住址同上。

原告：王泽胜，男，1974年5月5日出生，汉族，住安徽省东至县。

原告：高胜利，男，1967年12月30日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。

上述五原告委托诉讼代理人：程玉伟，安徽中皖律师事务所律师。

被告：东至县团结房地产开发有限责任公司，住所地安徽省池州市东至县泥溪镇龙溪新城小区。

法定代表人：鮑绍锋，经理。

被告：东至县秋浦建筑工程有限责任公司，住所地安徽省池州市东至县尧渡镇河西南路**。

法定代表人：孟诗林，董事长。

委托诉讼代理人：周新征，安徽安东律师事务所律师。

原告***、王泽英、王泽胜、**、高胜利与被告东至县团结房地产开发有限责任公司（以下简称团结公司）、东至县秋浦建筑工程有限责任公司（以下简称秋浦建司）合同纠纷一案,本院于2018年6月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告***及五原告委托诉讼代理人程玉伟、被告团结公司法定代表人鮑绍锋、被告秋浦建司委托诉讼代理人周新征到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、被告团结公司继续履行2010年4月9日与东至县新状元大酒店有限公司签订的《开发工程项目投资建设管理合同》第三条第六项，协助原告与客户签订购房合同，办理房屋产权证和土地使用证；2、二被告对于开发建设的“大渡口状元楼”32套房屋的质量问题进行修复整改并承担全部费用确保符合法定质量验收标准；3、本案诉讼费用、鉴定费用由二被告承担。

事实与理由：2008年12月3日，五原告作为股东共同投资设立了东至县新状元大酒店有限公司（以下简称状元楼公司），2013年6月19日该公司注销登记。2010年状元楼公司作为甲方，被告团结公司作为乙方签订《开发工程项目投资建设管理合同》，约定由状元楼公司投入资金与土地，以团结公司名义开发与管理，共同开发状元楼项目。此后双方又签订《协议书》，约定将状元楼公司通过挂牌出让方式取得的1604.34平方米的国有土地变更到团结公司名下并实际过户，同时状元楼公司将约定的3万元管理费支付给团结公司。至此状元楼公司履行了前期合同约定的各项义务。2010年9月10日，团结公司与秋浦建司签订《建设工程施工合同》，由秋浦建司承建团结公司开发的“大渡口状元楼”土建工程，合同总价款2224642元，开工日期2010年9月18日，竣工日期2011年2月18日。二被告严重违约，直到2012年8月31日，该工程才带病进行附条件的竣工验收。经原告调查，二被告在开发建设状元楼项目中，恶意串通，损害原告利益，具体表现在：1、共同伪造《建设工程预决算表》擅自将工程造价变更为2779656.38元，虚增555014.38元；2、调解中团结公司未经原告同意，恶意放弃对秋浦建司工程延期违约损失80万元的责任追究；3、2015年12月28日调解中团结公司未经原告同意，与秋浦建司达成和解协议，将实际产权归原告所有的10套房产未经评估、拍卖，擅自抵偿给秋浦建司；4、隐瞒真相，炮制《工程竣工验收报告》通过非法方式获得工程验收。此后监理公司于2012年7月8日、10月28日两次下发《监理工程通知书》要求对工程质量进行整改。但二被告拒不整改。因状元楼公司已于2013年6月19日注销登记，五原告作为股东，依据公司法享受相关权利义务，特提起诉讼。

被告团结公司辩称，1、与原告签订的《开发工程项目投资建设管理合同》属实，但原告从来没有将其与他人签订的合同给团结公司，法院查封房产是因为欠工程款，一共10套房产，经过两次拍卖，已流拍，法院裁定将该房产折价给秋浦建司抵付工程款；2、房屋质量已通过验收，经过这么多年，***与团结公司、秋浦建司于2015年6月3日达成协议，不再追究秋浦建司质量问题。

被告秋浦建司辩称，1、秋浦建司不是本案适格被告主体。五原告系已注销的东至县新状元楼大酒店有限公司的股东，秋浦建司与原告及东至县新状元楼大酒店有限公司没有任何合同关系，原告突破合同相对性原则将秋浦建司列为共同被告于法无据，属于滥用诉权；2、五原告不是本案适格主体。案涉房屋初始登记产权人为团结公司，其中10套房屋经法院强制执行以物抵债给秋浦建司，产权已登记在秋浦建司名下，其他房屋已被团结公司销售给其他业主，五原告及新状元楼大酒店有限公司既不是案涉房屋初始不动产所有权人，也不是现有登记不动产所有权人，从始至终不是案涉房屋的权利人，且与秋浦建司没有任何合同关系，五原告无权就案涉房屋质量问题起诉反而是不动产权所有人的秋浦建司；3、案涉房屋于2012年8月31日就已通过竣工验收合格并备案，案涉房屋不论是否存在质量问题，均早已超过质保期，如需维修，资金问题应从业主缴纳的房屋维修基金中解决；4、2015年6月3日，秋浦建司与团结公司就案涉工程造价、质量缺陷等事宜已签订协议，***作为项目负责人和原新状元楼大酒店有限公司法定代表人亦在该协议上签字，该协议明确约定甲方放弃工程缺陷的责任追究，该协议已被法院生效的调解书确认，原告诉求明显没有事实和法律依据；5、案涉司法鉴定对本案裁判没有任何参考价值，该司法鉴定仅是原告单方参与下形成，程序违法，鉴定机构是在没有掌握图纸变更事实的情况下作出的，鉴定意见描述的问题不可归责于秋浦建司，而是***代表团结公司在施工图纸会审纪要中签字确认变更图纸而形成，且设计单位应建设单位要求出具了工程变更通知单，将12#钢筋改为14#钢筋，外墙保温改为30厚，加气砖改为多孔砖。综上五原告主体不适格，其诉求缺乏事实和法律依据，且已超过诉讼时效，请依法驳回原告对秋浦建司的诉求。

本院经审理认定事实如下：

2008年12月3日，五原告作为股东成立状元楼公司，***任公司法定代表人，2013年6月19日该公司注销。

2010年4月9日，状元楼公司（甲方）与团结公司（乙方）签订《开发工程项目投资建设管理合同》。约定：“一、甲方委托乙方开发东至县大渡口镇状元楼工程项目。…三、乙方开发的工作范围：…6、协助甲方进行商品房销售，与客户签订购房合同、办理房屋产权证和土地使用权证…。四、开发管理服务费标准为三万元整（不含物业管理）…乙方的一切经济活动亦与甲方（状元楼）住宅楼项目无关。七、合同期限：该项目销售完毕办理完分户房产证、土地证时结束。本合同自签订之日起生效。”

2010年4月10日，状元楼公司（甲方）与团结公司（乙方）签订《协议书》，约定：“甲方于2008年11月12日通过挂牌出让方式取得原大渡口镇大同路和湖章路交叉口南侧地块，用途为商住。于2008年办理了土地证，宗地号为：210106188，证号为东国用（2008）第1519号。根据有关文件规定，非房地产开发企业不得从事房地产开发经营，必须由具有房地产开发资质的公司开发。因此，甲方将210106188宗地内其中部分国有土地使用权变更到乙方名下。经双方共同协商，决定开发该地块并达成如下协议：一、开发地块为大渡口镇大同路和湖章路交叉口南侧。土地面积1604.34平米，宗地号为210106188-2，用途为住宅，具址见附图。二、为了便于办理相关开发经营手续，甲方将210106188-2号宗地变更到乙方名下，由乙方登记办理国有土地使用权证。本协议自双方签字（盖章）之日起生效。”后经状元楼公司向东至县国土资源局申请土地管理部门将该地块变更登记到团结公司名下。

2010年9月10日，团结公司与秋浦建司签订《建设工程施工合同》，约定：由秋浦建司承建团结房地产公司开发的“大渡口状元楼”土建工程，工程总价款2224642元，开工日期2010年9月18日，竣工日期2011年2月18日。2012年8月31日，该工程竣工并通过验收。在该工程施工过程中，***作为团结公司项目负责人一直参与监管工程施工建设，工程完工后，团结公司将销售房屋的发票、印章等提供给***，由***以团结公司名义对外出售房屋。

2014年5月8日，秋浦建司因团结公司欠付工程款向安徽省池州市中级人民法院起诉，池州中院作出（2014）池民三初字第00041号民事判决书，认定该工程的工程款为2779656.38元，扣除秋浦建司自认领取的工程款700000元，判决团结公司给付秋浦建司工程款2079656.38元。团结公司不服上诉至安徽省高级人民法院。安徽省高级人民法院作出（2014）皖民四终字第00301号民事判决书，驳回上诉维持原判。2015年6月3日。团结公司（甲方）与秋浦建司（乙方）及团结公司项目负责人***（甲方）达成协议：1.最终工程结算造价220万元，2.甲方放弃对工程缺陷的责任追究，3.工程延期付款利息按池州中级人民法院判决书计算。2015年8月17日，团结公司与秋浦建司就上述协议向本院起诉，后双方达成调解协议，确定：团结公司与秋浦建司于2015年6月3日签订的协议有效；团结公司应支付秋浦建司工程款220万元。本院依据该协议制作（2015）东民二初字第00544号民事调解书。后由于团结公司未履行生效的法律文书，秋浦建司向池州中院申请强制执行，池州中院对相关房产进行了查封。在法院执行过程中，秋浦建司与团结公司于2015年12月28日就安徽省池州市中级人民法院（2014）池民三初字第00041号民事判决书、安徽省高级人民法院（2014）皖民四终字第00301号民事判决书及本院（2015）东民二初字第00544号民事调解书所确定的权利义务内容合并处理，并签订执行和解协议，约定将该项目中的10套房产交由秋浦建筑公司抵偿上述案件所欠款项。

现涉案房产，10套已过户至秋浦建司名下，7套房产已出售给夏美清、汪成富等其他业主，其余房产登记在团结公司名下。

2018年6月20日，本案五原告就案涉房屋的质量问题及状元楼公司与团结公司签订的《开发工程项目投资建设管理合同》的履行问题向本院起诉，在诉讼过程中，对涉案房屋五原告要求对12#钢筋螺纹钢和屋面钢筋网、外墙保温是否符合图纸要求及相关标准、二层结构梁是否断裂及原因、四层墙体以下是否采用加气砖等问题申请鉴定，本院委托上海华碧检测技术有限公司司法鉴定所进行鉴定，鉴定意见为：1、涉案12#钢筋螺纹钢和屋面钢筋网符合图纸要求，屋面混凝土抗压强度符合图纸要求，厚度不符合图纸要求，外墙保温砂浆厚度满足图纸第三页的要求，存在不满足图纸中《建筑设计说明》的要求，2、二层结构梁存在裂缝，未断裂；3、四层以下墙体存在未按图纸要求采用加气砖的物证特征。五原告支付鉴定费65000元。

上述事实有双方当事人的当庭陈述、原、被告签订的合同、协议、安徽省高院判决书、池州中院判决书、本院调解书、东至县不动产登记查档证明等在卷佐证，足以认定。

本院认为，根据我国城市房地产开发经营管理等法律规定，只有具备开发资质的企业才能开发房地产，并对其开发的房地产项目进行转让、销售或出租等行为。2010年4月9日，状元楼公司与被告签订了《开发工程项目投资建设管理合同》。从合同内容来看，该宗土地的开发及实际投资人即状元楼公司，团结公司在案涉土地开发中仅收取30000元管理费，双方并非合作开发，仅是状元楼公司借用团结公司的开发资质进行房产开发，该种借用开发资质的行为违反了我国强制性法律规定，应属无效。即，2010年4月9日签订的《开发工程项目投资建设管理合同》因违反法律强制性规定，为无效合同。根据我国房地产开发建设等其他特别法律规定，没有开发资质的个人或单位是无权对其享有的土地使用权进行房地产开发建设，也无权进行对开发建设的房产进行转让、销售或出租等行为。实际上，对于大渡口状元楼工程的建设与销售，***作为状元楼公司的法定代表人已全程参与。对于开发楼盘的销售，一直是由***以团结公司名义进行，至今，团结公司仍未收回提供给***的相关印章、发票等，之所以无法销售是由于法院对房产的查封。现五原告要求团结公司协助原告销售房屋，既无法律依据，也无事实依据。本院不予支持。

诉状中，原告主张二被告合谋伪造决算表将工程造价变更，该主张与池州中院生效判决认定事实不符，本院不予支持。10套房产抵偿给秋浦建司是池州中院执行生效判决过程中的执行和解行为，无需原告同意。原告依据该工程验收报告销售房屋，说明原告认可该验收报告，现又诉称二被告炮制验收报告通过非法方式获得工程验收，原告行为与其诉称相矛盾，且原告对其诉称并未提供充足依据，故本院对原告该诉称不予采信。

《物权法》规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。物权受到侵害，权利人可以通过和解、调解、诉讼等途径解决。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案五原告起诉的房产，经查实均登记在本案两被告及其他业主名下，该房屋所有权人应该为被告及其他业主，房屋有质量问题或者物权受到侵害，也应该由物权所有人主张，五原告主张房屋质量问题，主体不适格。对秋浦建司关于“五原告不是本案适格主体”的答辩意见，本院予以采纳。

综上，依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条、第三十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条、第三十条、第四十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

驳回原告***、王泽英、王泽胜、**、高胜利的诉讼请求。

案件受理费80元，由五原告负担；鉴定费65000元，由五原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。

审判长　李　萍

审判员　彭正平

审判员　金　蜜

二〇一九年九月二十七日

书记员　王庆环

附：本案适用的相关法律条文

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。

本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

第三十条房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：

（一）有自己的名称和组织机构；

（二）有固定的经营场所；

（三）有符合国务院规定的注册资本；

（四）有足够的专业技术人员；

（五）法律、行政法规规定的其他条件。

第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

《中华人民共和国物权法》

第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

不动产登记簿由登记机构管理。

第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产证书记载的事项应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿却有错误外，以不动产登记簿为准。

第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。