台河市金全煤业有限责任公司、哈尔滨市永兴房地产开发有限公司等买卖合同纠纷执行异议执行裁定书

黑龙江省七台河市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）黑09执异2号

案外人：河南省林州市汇鑫安装工程有限公司。

法定代表人：高志岗，该公司董事长。

委托诉讼代理人：汪胜茂，该公司法务。

申请执行人：七台河市金全煤业有限责任公司，住所地七台河市新兴区太河村。

法定代表人：杨玉峰，该公司董事长。

委托诉讼代理人：刘磊，男，黑龙江宏昌律师事务所律师。

被执行人：哈尔滨市永兴房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市道外区南头道街56号。

法定代表人：郑祖江，该公司董事长。

在本院执行七台河市金全煤业有限责任公司（以下简称金全煤业）与哈尔滨市永兴房地产开发有限公司（以下简称永兴公司）买卖合同纠纷一案中，2021年10月13日，作出（2021）黑09执8号执行裁定书，裁定拍卖已查封的被执行人永兴公司所有房产81户。案外人河南省林州市汇鑫安装工程有限公司（以下简称林州公司）以该查封、拍卖是错误的，该房产已经顶抵给案外人，属案外人所有为由提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

异议人林州公司称，请求撤销七台河市中级人民法院作出的（2021）黑09执8号执行裁定书；撤销被七台河市中级人民法院查封和即将拍卖的永兴公司开发的城中名府二期6号楼全部和11号楼西侧两个单元。事实及理由：2019年5月20日和2019年5月6日，永兴公司与申请人签订了《建设工程施工合同》和《工程施工补充协议》，根据《工程施工补充协议》第六条工程款拨付方式的规定，永兴公司承诺在城中名府二期建成后，将6号楼整栋楼和11号楼西侧两个单元全部归申请人所有抵顶工程款，并归申请人销售，销售所得归申请人所有。由于永兴公司没有兑现合同承诺导致该工程进程一拖再拖，双方最终约定，2021年12月交付并最终结算。2021年10月13日，七台河市中级人民法院作出了（2021）黑09执8号执行裁定书，裁定拍卖已查封的永兴公司81户楼房。申请人认为，该楼房已归申请人所有，由申请人销售，销售所得用于给付拖欠农民工工资和工程款，应依法享有优先受偿权。故请求依法撤销七台河市中级人民法院作出的（2021）黑09执8号执行裁定书，撤销对永兴公司城中名府二期6号楼全部和11号楼西侧两个单元房屋的查封和拍卖。

申请执行人金全煤业称，因被答辩人对答辩人执行永兴公司一案，现依据事实和法律答辩如下：被答辩人主张该(2021)黑09执8号执行裁定书所拍卖的永兴公司开发的城中名府二期6号楼全部和11号楼西侧两个单元具有所有权，根据民法典第二百零九条规定，不动产所有权产生依法登记取得所有权，其没有到不动产部门登记，不具有所有权。并且双方在所谓签订的补充协议，该协议签订时工程尚未建成并验收合格，房屋不能作为合格合法商品销售，商品房预售是房屋开发企业获得行政许可赋予的权利，开发企业将商品房预售权非法转移给施工企业，违反国家强制性法律规定。故双方签订协议属于无效协议。故其主张属于非法主张，其不具有房屋所有权，无权提出执行异议，依法应予以驳回。被答辩人主张销售房屋所得用于给付农民工工资和工程款享有优先受让权。答辩人认为，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，即：自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算，而被答辩人主张双方2021年12月交付并最终决算，其主张早已超过行使优先权的除斥期限，并且答辩人已经在起诉时已经查封涉案财产，被执行人仍与被答辩人达成以房抵债协议，双方属于明知人民法院查封财产仍然处置涉案财产，属于妨害执行行为，依法应当查处。

本院查明，2020年6月28日，原告金全煤业与被告永兴公司买卖合同纠纷一案，七台河市中级人民法院作出（2020）黑09民初2号民事判决书，判决：一、被告(反诉原告)永兴公司于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)金全煤业14，710，512.00元，并于2020年5月1日起以10，000，000.00元为基数，按年利率11.583％(5.94％×1.5×1.3=11.583％)的标准，向原告(反诉被告)金全煤业支付违约金至上述款项履行完毕之日止;二、驳回原告(反诉被告)金全煤业的其他诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)永兴公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延行期间的债务利息。案件受理费220，200.00元，由原告(反诉被告)金全煤业负担110,137.00元、被告(反诉原告)永兴公司负担110,063.00元;反诉费57,241.00、保全费5,000.00元，由被告(反诉原告)永兴公司负担。

该案上诉后，2020年10月21日，黑龙江省高级人民法院作出（2020）黑民终403号民事判决书，判决：一、撤销黑龙江省七台河市中级人民法院(2020)黑09民初2号民事判决第一项；二、维持黑龙江省七台河市中级人民法院(2020)黑09民初2号民事判决二项、第三项;三、永兴公司于本判决生效之日起十日内，向金全煤业支付10，849，512.00元，并于2020年5月1日起，以1000万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×1.3的标准向金全煤业支付违约金，直至上述款项付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费497，641.00元，由金全煤业负但149，292.30元、永兴公司负担348，348.70元；一审反诉费57，241.00元、保全费5，000.00元，由永兴公司负担。

2020年1月7日，七台河市中级人民法院作出（2020）黑09民初2号民事裁定书，裁定保全查封永兴公司城中名府下列房产：2号楼10户:1单元701、702；2单元701、702；3单元701、702；4单元701、702;5单元701、702；9号楼8户:1单元701、702；2单元701、702;3单元701、702；4单元701、702;10号楼14户:1单元701、702；2单元701、702;3单元701、702、703；4单元701、702、703；5单元701、702;6单元701、702；11号楼4户:1单元701、702；2单元701、702；6号楼的全部房产56户。以上房产查封期限为三年。查封期间不允许变卖、抵债、转让等各种方式变更所有权，允许正常使用，如需转让或变卖，需经黑龙江省七台河市中级人民法院同意并将价款提存至黑龙江省七台河市中级人民法院。案件申请费5，000.00元，由申请人金全煤业负担。

2021年8月6日，七台河市中级人民法院作出“（2021）黑09执8号委托书”委托黑龙江天策土地房地产评估有限公司，对本案保全查封的七台河市桃山区城中名府81处房产进行评估作价。

2021年9月8日，黑龙江天策土地房地产评估有限公司向本院出具了“房地产估价结果报告书”。

2021年10月13日，七台河市中级人民法院作出（2021）黑09执8号执行裁定书，裁定：拍卖已查封的被执行人永兴公司所有的房产81户（祥见附件清单）。“附件清单”中包含本案案外人林州公司提出执行异议中所涉及到的房产。

本院认为，本院在执行金全煤业与永兴公司买卖合同纠纷一案中，案外人林州公司提出执行异议，申请执行人作出了答辩意见，争议的焦点为：案外人林州公司提出的其与本案被执行人永兴公司之间签订的《工程施工补充协议》、《建设工程施工合同》涉及的房产归其所有，能否对抗法院的查封、拍卖执行行为。原告金全煤业与被告永兴公司买卖合同纠纷一案，2020年1月7日，七台河市中级人民法院作出（2020）黑09民初2号民事裁定书，裁定保全查封永兴公司城中名府涉案房屋，法院在执行中正是基于该保全裁定，作出了对保全财产的拍卖处置行为，具有法律事实依据，应当得到支持。案外人提出的《工程施工补充协议》、《建设工程施工合同》及其他相关证明材料是其与本案被执行人在经济活动中达成的处理他们之间的争议的协议，在没有经过一定的法律程序，没有取得法律的确认的情形下，涉案房产之所有权并没有转移，仍然归开发商即本案的被执行人永兴公司所有，因此不能对抗经过诉讼，并进入执行程序的查封、拍卖行为。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，判断案外人是否为权利人，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。因此，涉案房产依然登记在被执行人名下，案外人不是权利人，不是涉案房产的所有权人，不能对抗法院对该房产的处置。对于案外人林州公司提出的优先受偿权问题，属另一个法律关系，非经法定程序不能确定其是否具有优先受偿权。

综上，案外人林州公司对法院查封、拍卖的房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其提出的执行异议理由不能成立，应当予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，裁定如下：

驳回河南省林州市汇鑫安装工程有限公司的异议请求。

如果对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审 判 长　刘可臣

审 判 员　丁文博

审 判 员　潘　熙

二〇二二年一月二十一日

法官助理　张越然

书 记 员　杨　博