某某、秦皇岛天河安装工程有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

天津市第三中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）津03民终577号

上诉人（原审原告）：***，男，1990年1月1日出生，汉族，天津联盟混凝土有限公司职员，住山东省乐陵市。

委托诉讼代理人：王雨，天津法岱律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：秦皇岛天河安装工程有限公司，住所地秦皇岛市经济技术开发区长江中道1号。

法定代表人：顾博杰，董事长。

委托诉讼代理人：武椿泰，男，该公司办公室主任。

被上诉人（原审被告）：顾博杰，男，1961年7月10日出生，汉族，秦皇岛天河安装工程有限公司董事长，住秦皇岛市经济技术开发区。

委托诉讼代理人：武椿泰，男，住河北省秦皇岛市海港区，秦皇岛天河安装工程有限公司推荐。

原审第三人：天津市津安居房地产经纪有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽新港二号路36号。

法定代表人：王同垒，总经理。

委托诉讼代理人：高洪达，男，该公司职员。

上诉人***因与被上诉人秦皇岛天河安装工程有限公司（以下简称天河公司）、被上诉人顾博杰、原审第三人天津市津安居房地产经纪有限公司（以下简称津安居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初21904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人***及其委托诉讼代理人王雨、被上诉人天河公司、被上诉人顾博杰的共同委托诉讼代理人武椿泰、原审第三人津安居公司的委托诉讼代理人高洪达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***上诉请求：1.请求法院撤销原审判决并发回重审，或依法改判支持上诉人的诉讼请求，判令被上诉人向上诉人支付违约金61400元；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：房屋买卖合同中明确约定“甲方须保证该房屋权属无争议，必须保证配偶及其他共有人同意出售该房屋。若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决，并承担一切后果及违约责任。”天河公司明知涉案房屋欠缴巨额契税需要补缴才能办理房屋过户手续，却一直不补缴，且***分别于2017年3月16日和2017年3月31日两次在网上预约办理过户手续，都因天河公司不配合而未成功办理，导致房屋买卖合同无法履行。天河公司严重违反合同约定，应承担违约责任，支付违约金61400元。

天河公司、顾博杰辩称，***上诉的事实和理由，均没有证据予以证明，要求驳回上诉，维持原判。

津安居公司述称，没有意见。

***向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告签订的房屋买卖（置换）合同；二、判令被告赔偿原告违约金61400元，中介费25000元，贷款服务费600元，返还双倍定金40000元，共计127000元；三、案件受理费由被告承担。原告当庭变更第二项诉讼请求为：判令被告天河公司返还定金20000元、支付违约金61400元。

一审法院认定事实：2017年2月25日，原告作为乙方与被告天河公司法定代表人顾博杰，在津安居公司的居间介绍下签订《房屋买卖(置换)合同》，约定天河公司将其所有的天津市滨海新区塘沽新开里5增1栋2门401号房屋出售给原告，建筑面积91平方米，成交价格1228000元；约定该房屋产权过户的相关费用由乙方承担，该房屋配套设施过户的相关费用由乙方承担，个人所得税部分由乙方承担，房屋产权交易中所产生的营业税部分由何方负担处手填/。原告以贷款方式支付房款。约定违约金为总房款的5%。补充条款第5条约定面积以房产证为准，甲方实得单价13500元。被告主张该“实得单价”指所有税费均由原告负担，第三人解释为因被告签订合同之时未携带房产证，无法确定房屋准确面积，该“实得单价”与税费负担无关。涉诉房屋房产证载明建筑面积为91.07平方米。合同签订当日，原告向被告支付了定金20000元。履行过程中，因涉诉房屋系企业房产，交易过户产生较高税费问题，原、被告对于税费负担协商未果，未能签订天津市存量房屋买卖合同。本案审理过程中，被告表示愿意负担法律规定应由卖方承担的税费，要求继续履行合同，原告表示现已距签订《房屋买卖(置换)合同》时隔两年，房价和贷款政策发生了变化，不同意继续履行，要求解除合同，经调解未果。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。房屋买卖属于重大交易，各方当事人应本着诚实信用的原则全面履行己方义务。关于案涉合同是否应予解除的问题，虽然本案中被告表示同意承担相关税费，但此前双方因税费负担问题久久未能达成一致，导致现已距离最初合同签订时间超过两年，时间间隔过大，房屋市场行情及贷款政策等均发生了较大变化，若按原合同继续履行对原告有所不公，综合考虑本案案情，一审法院认为案涉《房屋买卖（置换）合同》予以解除更加公平合理。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告据此要求被告退还定金20000元，予以支持。关于被告是否应承担违约责任的问题，一审法院认为，本案纠纷产生的根本原因在于第三人作为专业的居间机构在原被告签订房屋买卖合同之时未能提供全面的居间及政策咨询服务，致使原、被告在签订合同之时对企业产房屋转让可能产生的税费预估不足，后因双方未能就税费负担达成一致意见，导致网签协议未能如约签订，因此，原告要求被告对其承担违约责任，欠缺事实和法律依据，不予支持，若双方有实际损失，可据证另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告***、被告秦皇岛天河安装工程有限公司、第三人天津市津安居房地产经纪有限公司于2017年2月25日签订的《房屋买卖(置换)合同》;二、被告秦皇岛天河安装工程有限公司于判决生效之日起十日内返还原告***购房定金20000元；三、驳回原告***的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1606元，由原告负担1456元，被告秦皇岛天河安装工程有限公司负担150元（原告已预交，被告于判决生效之日起十日内给付原告）。

二审审理期间，当事人没有提交新证据。依三方当事人申请，本院前往国家税务总局天津市滨海新区税务局，就涉诉房屋纳税情况进行查询。经查询，秦皇岛天河安装工程有限公司税务登记信息1条，土地税、房产税申报记录均为0。税务局工作人员表示，企业产房屋在持有期间和再行过户时均需要纳税。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案系当事人因履行房屋买卖合同产生的纠纷，二审争议焦点为天河公司是否构成违约，是否应当支付***违约金。在当事人签订的《房屋买卖(置换)合同》中第六条对违约责任约定：“1.甲方须保证该房屋权属无争议，必须保证配偶及其他共有人同意出售该房屋。若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决，并承担一切后果及违约责任；4.如甲、乙任何一方拒绝履行或解除合同，均由违约方向本合同的其他方分别支付合同所约定的房屋实际成交价5%的违约金。”现***主张天河公司欠缴巨额税款，符合上述约定中的发生的“债务纠纷”，故构成违约。对此本院认为，从该合同条款约定的意思分析，“与甲方有关的债务纠纷”应指平等主体之间民事纠纷，系防止甲方因与案外人产生其他债务纠纷影响合同履行。而对于国家征收税款行为，并非平等主体之间债务纠纷，故天河公司是否已补缴税款，并不符合双方上述违约责任的约定。且在一审、二审期间，天河公司亦明确同意承担其应承担的税款。至于双方未能如约进行网签合同，确系各方在签约时对企业产房屋过户产生的税费估计不足，在双方对税费负担未能达成一致情况下未能网签过户，不宜认定天河公司构成违约。津安居公司作为专业的居间机构在***与天河公司签订房屋买卖合同时未能提供全面的居间及政策咨询服务，系本案纠纷产生的重要原因，但天河公司、***在未充分了解企业产房屋的相关税收政策以及房屋纳税实际情况下就签订合同，亦存在不妥之处。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费835元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　王　欣

审 判 员　　阎　涛

审 判 员　　何日升

二〇一九年七月二十五日

法官助理　　郭小峦

书 记 员　　王　丽

附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……