某某、北京信厦大通电梯工程有限公司等买卖合同纠纷执行异议执行裁定书

山东省荣成市人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）鲁1082执异206号

异议人（案外人）:**，男，1980年3月16日出生，汉族，住荣成市杏林西区。

委托诉讼代理人：冯苏杰，山东恺维律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王心琳，山东恺维律师事务所实习律师。

申请执行人：北京信厦大通电梯工程有限公司，住所地北京市平谷区东高村兴业路55号。

法定代表人：张君成，总经理。

委托诉讼代理人：姚晓光，山东康桥（威海）律师事务所律师。

被执行人：荣成市和晟置业有限公司，住所地荣成市观海东路。

法定代表人：高均凤，执行董事兼经理。

委托诉讼代理人：房培彩，公司职工。

本院在执行申请执行人北京信厦大通电梯工程有限公司（以下简称信厦大通公司）与被执行人荣成市和晟置业有限公司（以下简称和晟公司）买卖合同纠纷一案中，案外人**向本院提出书面异议,本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

异议人**称，法院在执行北京信厦大通电梯工程有限公司与荣成市和晟置业有限公司买卖合同纠纷一案（审判案号：2020鲁10**民初6713号），查封了位于荣成市成山大道东段139号博隆金湾城市广场项目133楼210号房产，异议人对此提出异议如下：涉案房产系异议人从被执行人荣成市和晟置业有限公司处购买，且已经全额支付了购房款，虽然没有办理过户登记，但依然不影响异议人是合法权利人，法院的查封行为已经严重侵害了异议人的合法权益，请求停止对荣成市成山大道东段博隆金湾城市广场××楼××号房产的执行。

申请执行人信厦大通公司称，案涉房产登记在被执行人荣成市和晟置业有限公司名下，异议人所提异议理由不成立，请求法院驳回异议人的异议请求。

被执行人和晟公司称，案外人交款买房,委托我公司对外出租是事实，2017年11月21日案外人要求开具发票并办理网签手续，我公司提出等返祖合同期满后再办理网签和不动产登记。

本院查明，本院在审理信厦大通公司与和晟公司买卖合同纠纷一案中，于2022年12月23日作出（2020）鲁1082民初6713号民事裁定书，裁定：查封被申请人荣成市和晟置业有限公司所有的荣成市××道××段××号楼商业106号、204号、210号、211号、216号、217号、218号、219号不动产，上述房屋不动产权证号：鲁（2017）荣成不动产权第0××7号。查封期限三年。2021年2月18日，本院作出（2020）鲁1082民初6713号民事判决，信厦大通公司申请执行，本院于2021年6月5日立案执行。

执行听证过程中，案外人**提供如下证据：证据一，房屋认购协议书一份，证明案外人与被执行人与于2012年6月23日签订案涉房产的买卖合同；证据二，山东省增值税普通发票一张，证明案外人付清案涉房产购房款498940元；证据三，《博隆金湾城市广场商铺委托出租及管理协议》一份、租金收取银行流水九页，证明案外人于2013年10月起就对案涉房产进行了出租并收取租金。申请执行人对案外人提供的证据一的真实性不认可；对证据二的真实性予以确认，但并不能证明案外人已支付相应的款项；对证据三返租协议的真实性不认可，对返租租金的九笔银行流水的真实性予以确认，但对关联性及证明目的不认可，该九笔银行流水是通过被执行人的法定代表人、股东、职工及其他关联的第三方公司进行支付的。被执行人对案外人提供的证据均予以认可。被执行人和晟公司提供收款收据2份，证明2012年8月15日收取**房款480000元，2013年2月17日收取**房款25570元；今收到及银行流水各一张，证明2017年11月21日向耿斌退面积差额款6630元。申请执行人对被执行人提供的收款收据的真实性不认可，对银行流水的真实性认可，但付款人与被执行人与被执行人并非同一主体，案外人对被执行人提供证据均予以认可。

本院认为，本案争执焦点为案外人所提执行异议能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外人**在本院查封前即2012年6月23日与被执行人签订了案涉房产的认购协议，该认购协议被执行人认可，符合房屋买卖合同性质，应当认定合法有效。案外人提供的增值税普通发票与被执行人提供的记账凭证中的收款收据及退面积差额收条相互对应，能够证明案外人已付清了房款，案外人提供的委托出租及管理协议等证据能够证明案涉房屋在法院查封前案外人已合法占有，被执行人自认未办理过户登记是被执行人的原因，故案外人所提执行异议足以排除执行，案外人异议成立，异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法第》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：

中止（2020）鲁1082民初6713号民事裁定书对荣成市××道××段××号楼××号房产的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审　判　长　　邹国强

人民陪审员　　韩赤军

人民陪审员　　宋永明

二〇二二年八月十六日

书　记　员　　陈明涵