某某、北京信厦大通电梯工程有限公司等买卖合同纠纷执行异议执行裁定书

山东省荣成市人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）鲁1082执异193号

异议人（案外人）:***，男，1958年10月1日出生，汉族，住荣成市。

委托诉讼代理人：冯苏杰，山东恺维律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王心琳，山东恺维律师事务所实习律师。

申请执行人：北京信厦大通电梯工程有限公司，住所地北京市平谷区东高村兴业路55号。

法定代表人：张君成，总经理。

委托诉讼代理人：姚晓光，山东康桥（威海）律师事务所律师。

被执行人：荣成市和晟置业有限公司，住所地荣成市观海东路。

法定代表人：高均凤，执行董事兼经理。

委托诉讼代理人：房培彩，公司职工。

本院在执行申请执行人北京信厦大通电梯工程有限公司（以下简称信厦大通公司）与被执行人荣成市和晟置业有限公司（以下简称和晟公司）买卖合同纠纷一案中，案外人***向本院提出书面异议,本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

异议人***称，法院在执行北京信厦大通电梯工程有限公司与荣成市和晟置业有限公司买卖合同纠纷一案（审判案号：2020鲁10**民初6713号），查封了位于荣成市成山大道东段139号博隆金湾城市广场项目133楼218号、219号房产，异议人对此提出异议如下：涉案房产系异议人从被执行人荣成市和晟置业有限公司处购买，且已经全额支付了购房款，虽然没有办理过户登记，但依然不影响异议人是合法权利人，法院的查封行为已经严重侵害了异议人的合法权益，请求停止对荣成市成山大道东段博隆金湾城市广场××楼××号××号房产的执行。

申请执行人信厦大通公司称，案涉房产登记在被执行人荣成市和晟置业有限公司名下，法院查封并非错误，异议人所提异议理由不成立，请求法院驳回异议人的异议请求。

被执行人和晟公司称，案外人交款买房,委托我公司对外出租是事实，未办理网签和不动产登记的原因是我公司的责任。

本院查明，本院在审理信厦大通公司与和晟公司买卖合同纠纷一案中，于2022年12月23日作出（2020）鲁1082民初6713号民事裁定书，裁定：查封被申请人荣成市和晟置业有限公司所有的荣成市××道××段××号楼商业106号、204号、210号、211号、216号、217号、218号、219号不动产，上述房屋不动产权证号：鲁（2017）荣成不动产权第0××7号。查封期限三年。2021年2月18日，本院作出（2020）鲁1082民初6713号民事判决，信厦大通公司申请执行，本院于2021年6月5日立案执行。

执行听证过程中，案外人***提供如下证据：证据一、房屋认购协议书两份，证明案外人***与被执行人于2012年5月10日签订房屋认购协议书，购买218、219号商铺；证据二、付款明细一份，证明案外人根据双方购房协议约定交付了全部款项；证据三、博隆金湾城市广场商铺委托出租及管理协议两份，证明案外人已合法占有案涉房屋，并行使财产所有权的合法权益，将房产委托被执行人统一出租经营并收取租金；证据四、案外人关于案涉房产收取租金明细，证明案外人合法占有了该房产，并合法使用对案涉房屋的使用、收益的权利；证据五、案涉房屋照片三张，证明案涉房屋自案外人出租后一直在正常经营中。申请执行人对证据一的真实性予以认可，但按照该协议2013年10月1日就该交付该房屋并于180日之后办理产权手续，案外人明确知道该约定却没有办理相应的产权手续，自身存在过错。对于证据二的真实性予以认可，但该证据所证明的款项并不全面，对于该款项支付至对方账户（5902）无法证实是被执行人的账户，不能明确其支付的方向。对于现金及汇票支付不予认可，综合本证据案外人并未完全履行付款义务。对于证据三的真实性予以认可，可以证实实际经营控制管理人仍未被执行人。对证据四的真实性予以认可，但证明内容不认可，首先该部分的银行流水的金额与证据三的数额并不完全吻合，其次该银行流水只是证明17年之后，之前的并未有相应的证据进行证实。对证据五的真实予以认可，但对该房屋是否对应是218、219需要结合房屋规划设计具体的勘验报告才能证实。被执行人对案外人提供的证据均予以认可。被执行人提供如下证据：证据一、收款记账凭证六张，证明案涉商铺的确卖给案外人，案涉商铺的房款已收齐；证据二、2013年到2021年向案外人支付租金的银行流水，证明向案外人支付租金。案外人对被执行人提交的证据没有异议。申请执行人对证据一的真实性不予认可。对证据二的真实性予以认可，但对证明内容不予认可，该部分证据所用账户并非是被执行人，无法证明与被执行人有关联。

本院认为，本案争执焦点为案外人所提执行异议能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外人***在本院查封前即2012年5月10日与被执行人签订了案涉房产的认购协议，该认购协议被执行人认可，符合房屋买卖合同性质，应当认定合法有效。案外人提供的收款收据及银行流水，与被执行人提供的记账凭证相互对应，能够证明案外人已付清了房款，案外人提供的委托出租及管理协议等证据能够证明案涉房屋在法院查封前案外人已合法占有，被执行人自认未办理过户登记是被执行人的原因，故案外人所提执行异议足以排除执行，案外人异议成立，异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法第》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：

中止（2020）鲁1082民初6713号民事裁定书对荣成市××道××段××号楼××号房产的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审　判　长　　邹国强

人民陪审员　　于吉勇

人民陪审员　　孙永宁

二〇二二年七月十九日

书　记　员　　陈明涵