鸡西市新兴建筑工程有限公司、徐淑贤房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

**江省鸡西市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2023)黑03民终333号 上诉人（原审被告）：鸡西市新兴建筑工程有限公司，住所地**江省鸡西市鸡冠区电台路广播局2号住宅楼1号门市。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，女，1989年7月12日出生，汉族，该公司员工，住**江省鸡西市鸡冠区。 被上诉人（原审原告）：徐淑贤，女，1954年7月15日出生，汉族，无职业，住**江省鸡东县。 委托诉讼代理人：***，*****律师事务所律师。 上诉人鸡西市新兴建筑工程有限公司因与被上诉人徐淑贤房屋买卖合同纠纷一案，不服鸡东县人民法院（2022）黑0321民初1231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年3月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 鸡西市新兴建筑工程有限公司上诉请求：1、撤销鸡东县人民法院（2022）黑0321民初1231号民事判决；2、驳回徐淑贤的诉讼请求。事实和理由：1、原审判决认定事实不清，证据不足，遗漏必须参加诉讼的主体。一是鸡西市新生建筑工程有限公司方友综合楼基建办与鸡西市新生建筑工程有限公司不是同一法律主体，原审判决认定基建办系新生公司的下设部门并依此判决上诉人承担产权过户登记义务没有事实和法律依据。一审案件审理期间，被上诉人徐淑贤没有举示任何证据证明基建办是由新生公司开办的下属部门，其所举示的证据及通过法院调取的证据中均没有任何新生公司授权成立基建办的手续，其提交的《方友综合楼房屋买卖协议书》及《商品房买卖合同》均没有加盖新生公司公章，一审判决仅依据原告提交的部分不能确定真实性和来源的合同和加盖所谓基建办公章的买卖合同确定应由上诉人新兴公司履行相关的附随义务，事实不清，证据不足，主体有误。二是被上诉人在原审中主张的是办理产权登记，是房屋买卖的附随义务，不属于债权债务，原审判决认定上诉人应承担原新生公司的债权债务，不代表上诉人可以代原新生公司履行房屋买卖的附随义务。三是本案遗漏必须参加诉讼的主体***，致案件事实、合同真伪均无法查明。***是参与、主导本案房屋买卖的主要人员，该合同是否有效、真实履行、未能办理房屋过户手续的原因，均须***到庭说明，上诉人未参与原合同的全过程，对于该合同的相关情况无法证明。但一审判决在未核实相关人员的情况下直接确认买卖合同有效，明显缺乏事实依据。2、办理房屋产权登记手续是开发单位的义务，建设单位无权也不能办理房屋产权登记手续。根据新兴公司的工商登记信息显示，新兴公司的经营范围是“在资质证书规定的范围内从事经营活动；木制品加工......”，新兴公司的《建筑业企业资质证书》中注明的资质等级为建设工程和市政公用工程总承包三级，即新兴公司不具有房屋开发的资质；另外根据《商品房销售管理办法》第三十四条第三款规定：房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，故被上诉人所主张的买卖房屋附随义务依法不应由新生公司承担。另外，上诉人既没有开发、也没有建设鸡东县方友综合楼，更没有与被上诉人签订过房屋买卖协议及收取房屋买卖价款，被上诉人的房屋买卖行为与上诉人没有任何关联。上诉人不知晓方友综合楼工程，也从来没有开发或建设施工过方友综合楼，更没有授权任何人以所谓方友综合楼基建办的名义进行施工，因此无权协助被上诉人办理房屋产权过户登记手续。3、被上诉人提交的商品房买卖合同应依法认定无效，相关法律责任应由原出卖人承担。被上诉人提交的2004年10月30日《方友综合楼门市房买卖协议书》中的出卖方是“基建办”，而不是新生公司；2009年5月15日签订的《商品房买卖合同》中虽然注明出卖人为鸡西市新生建筑工程有限公司，但在该合同末页加盖的公章是“鸡西市新生建筑工程有限公司方友综合楼基建办”，而原新生公司在2007年就变更为新兴公司，在2009年签订该《商品房买卖合同》时，已不存在新生公司，更不存在所谓的新生公司基建办。在没有新生公司明确授权的情况下，基建办对于房屋的处分属无权处分，新生公司与被上诉人签订的合同应当认定无效。4、本案遗漏了必须参加诉讼的主体***。根据被上诉人提交的合同可以显示，被上诉人的两份买卖合同均是由***经手，该合同是否是双方真实意思表示、是否由***本人签名、被上诉人是否支付房屋对价及如何支付均无法查证，故应当通知***出庭，以进一步查明案件事实。 综上，原判决认定事实不清、证据不足、遗漏了必须参加诉讼的主体，强行判决了上诉人无法履行的义务，必然导致判决无法执行，故恳请二审法院依法查明事实后予以改判。 徐淑贤辩称，鸡西市新兴建筑工程有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 徐淑贤向一审法院起诉请求:1、请求法院依法确认2004年10月30日签订的《方友综合楼门市买卖协议书》、2009年5月15日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、请求法院依法判决被告协助原告办理方友综合楼1**8号门市房屋过户手续；3、诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：2003年7月2日，鸡西市新生建筑工程有限公司与鸡东县方友调味品有限公司签订《还面积合作开发住宅综合楼合同》，承包开发单位为鸡西市新生建筑工程有限公司，工程范围为方友调味品有限公司职工住宅综合楼一座。建设开发地点为方友调味品有限公司院内。徐淑贤与鸡西市新生建筑工程有限公司方友综合楼基建办于2004年10月30日签订了《方友综合楼门市房买卖协议书》，房屋为方友综合楼8号门市房，房屋总价款69740元，建筑面积69.74平方米，徐淑贤已经交纳全部购房款，2004年11月30日房屋交付给徐淑贤占有使用至今，一直对外出租。2009年5月15日，徐淑贤与鸡西市新生建筑工程有限公司方友综合楼基建办补签了《商品房买卖合同》，合同中约定出售的房屋为方友综合楼1**8号门市房，房屋预售许可证号为鸡房预字第（0405）号。另查明，2007年1月17日，鸡西市新生建筑工程有限公司变更为鸡西市新兴建筑工程有限公司。再查明，鸡东县房产管理处出具的方友综合楼门市统计表中体现徐淑贤8号门市69.72平方米房屋。以上事实，有双方当庭陈述、鸡西市新兴建筑工程有限公司工商档案信息、《方友综合楼门市房买卖协议书》、《商品房买卖合同》、房屋租赁合同、方友综合楼其他业主商品房买卖合同在卷佐证。 一审法院认为，徐淑贤与鸡西市新生建筑工程有限公司方友综合楼基建办签订《方友综合楼门市房买卖协议书》和《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，徐淑贤已按合同约定交付了全部购房款，并已实际占有使用至今，故《方友综合楼门市房买卖协议书》和《商品房买卖合同》合法有效。鸡西市新兴建筑工程有限公司辩称***使用虚假的名称和私刻的基建办公章与徐淑贤签订房屋买卖合同未提供证据予以证实，本院依法不予采信。鸡西市新生建筑工程有限公司方友综合楼基建办系鸡西市新生建筑工程有限公司的下设部门，其权利义务应由鸡西市新生建筑工程有限公司承担。2007年1月17日，鸡西市新生建筑工程有限公司变更为鸡西市新兴建筑工程有限公司，鸡西市新生建筑工程有限公司的债权债务应由变更后的鸡西市新兴建筑工程有限公司全部承担。故徐淑贤起诉鸡西市新兴建筑工程有限公司主体正确。虽然在《商品房买卖合同》中没有房屋过户的约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。而且在审理过程中，法院工作人员向不动产登记中心了解，该楼其他业主均以同样的合同正常办理了房屋产权登记手续，故鸡西市新兴建筑工程有限公司应协助徐淑贤履行房屋产权过户登记义务。鸡西市新兴建筑工程有限公司辩解理由不成立，本院依法不予采信。综上，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第六十条、第一百三十五条规定，判决：一、徐淑贤与鸡西市新生建筑工程有限公司方友综合楼基建办于2004年10月30日签订的《方友综合楼门市买卖协议书》、2009年5月12日签订的《商品房买卖合同》合同有效；二、鸡西市新兴建筑工程有限公司于判决生效之日协助徐淑贤办理房屋产权过户登记义务。 二审期间，上诉人与被上诉人均未向本院提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人与被上诉人签订《方友综合楼门市房买卖协议书》，并补签了《商品房买卖合同》，应当认定双方签订的买卖协议书合法有效。上诉人做为商品房出售方，应当履行协助买受方办理房屋产权登记变更的相关手续。上诉人未提供有效证据证实与被上诉人签订的《门市房买卖协议书》无效，并不能办理案涉房屋的产权登记手续的有效证据，应承担举证不能的不利后果。故一审法院判决并无不当。 综上所述，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。上诉人的上诉主张和理由，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人鸡西市新兴建筑工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　杜　平 审判员　*** 审判员　*** 二〇二三年五月十二日 书记员　***