北京鹏达伟业房地产开发有限公司等非与执行审查执行裁定书

北京市丰台区人民法院

执 行 裁 定 书

(2022)京0106执异272号

案外人：北京金世源建筑工程有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区美安路5号1幢一层101室。

法定代表人：张春庆，总经理。

委托诉讼代理人：李连贵，北京市恒源律师事务所律师。

申请执行人：北京鹏达伟业房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区大井东里1号院1号楼402房间。

法定代表人：钱雪花，董事长。

委托诉讼代理人：吴登国，北京市秉源律师事务所律师。

被执行人：北京易博投资有限公司，住所地北京市朝阳区外馆东街51号商业100号。

法定代表人：邓培。

本院在执行北京鹏达伟业房地产开发有限公司（以下简称鹏达伟业公司）与北京易博投资有限公司（以下简称易博公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案过程中，案外人北京金世源建筑工程有限公司（以下简称金世源公司）对位于北京市丰台区东铁营顺二条X号住宅X楼的土地（以下简称涉案土地）拍卖程序提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。

金世源公司称，请求立即中止对北京市丰台区东铁营顺二条X号住宅X楼的土地拍卖程序。事实与理由：涉案土地现已不属于被执行人易博公司财产，金世源公司依法单独对该土地享有占有使用权。现已生效的北京市门头沟区人民法院（2019）京0109民初749号判决认定易博公司与金世源公司之间于2014年1月10日所签订的协议实际属于土地使用权转让合同，且金世源公司已支付相应对价，该判决最终判定双方合同有效，北京市第一中级人民法院也对该案作出维持原判的终审判决（2019）京01民终10605号。鹏达伟业公司作为该次诉讼的当事人之一，对相关判决完全知晓。此外，金世源公司自2014年起就已实际占有涉案土地，并已实际开始包括拆迁、办理开工手续等在内的前期开发工作，只是由于金世源公司以外的原因（2016年5月涉案土地被法院查封）导致土地使用权至今未能过户。综上，为维护金世源公司的合法权益，向法院提出执行异议，请求终止对涉案土地拍卖的执行程序。

鹏达伟业公司称，不同意案外人金世源公司的异议请求。首先，鹏达伟业公司与易博公司的执行案件发生在2016年，查封执行涉案土地在前，金世源公司与易博公司之间的诉讼则是在2019年进行的，明显晚于查封时间，另外在金世源公司与易博公司之间的案件中，法院并没有认定涉案土地的使用权归金世源公司，只是对于《长城商住2号住宅楼项目合作协议》进行了效力认定，但该协议并没有涉及土地转让事宜，双方依然是债权债务关系，且法院并没有支持金世源公司请求继续履行合同的诉讼请求。其次，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条的规定，以及金世源公司与易博公司之间合同的性质可以明确且肯定的得出，其双方系债权债务关系，并非系物权返还关系，双方并非存在物权变动的情况，因此不能以其双方的判决书来对抗鹏达伟业公司执行的权利。

本院查明，鹏达伟业公司与易博公司、邓培、赵渝蓉、邓雷雷、北京裕发房地产开发有限公司（以下简称裕发公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2015年6月18日作出的（2014）丰民初字第16139号民事判决书，该判决确定：一、北京易博投资有限公司于本判决书生效之日起10日内给付北京鹏达伟业房地产开发有限公司1685万元；二、北京易博投资有限公司于本判决书生效之日起10日内给付北京鹏达伟业房地产开发有限公司逾期付款违约金，计算方式如下：以1685万元基数，按照中国人民银行同期贷款利率四倍为标准，自2014年1月11日起至还清之日止。三、驳回北京鹏达伟业房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费122900元，由北京易博投资有限公司负担（于本判决书生效之日起7日内交纳）。

易博公司对上述判决结果不服提起上诉，北京市第二中级人民法院于2015年12月28日作出（2015）二中民终字第09285号民事判决书，判决：一、撤销北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第16139号民事判决第三项；二、变更北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第16139号民事判决第一项为：北京易博投资有限公司于本判决生效之日起10日内给付北京鹏达伟业房地产开发有限公司人民币1285万元；三、变更北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第16139号民事判决第二项为：北京易博投资有限公司于本判决生效之日起10日内给付北京鹏达伟业房地产开发有限公司逾期付款违约金，计算方式如下：自2014年1月11日起至2015年11月13日止期间的利息，以1685万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4倍为标准计算；自2015年11月13日起至还清之日止期间的利息，以1285万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4倍为标准计算；四、驳回北京鹏达伟业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费122900元，由北京易博投资有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费14700元，由北京易博投资有限公司负担（已交纳）。

另查一，2016年2月1日鹏达伟业公司向本院申请强制执行，本院依法受理，执行案号为（2016）京0106执894号。本院于2016年7月19日作出（2016）京0106执894号执行裁定书，载明：本案在执行过程中，本院于2016年5月11日查封了北京市裕发房地产开发集团名下但北京易博投资有限公司实际所有的位于北京市丰台区东铁营顺二条X号住宅X楼的国有土地使用权（京丰国用（2005出）第000810号），查封期限为三年，尚待处置；本院依申请执行人的申请，依法将被执行人北京易博投资有限公司列入失信被执行人名单，并限制高消费；经查，被执行人名下无其他可供执行的财产。该裁定认为，被查封的财产尚未处置，被执行人无其他可供执行的财产线索，申请执行人亦未提供其他可供执行的财产线索，本案目前不具备执行条件，应当终结本次执行程序。该裁定书裁定：本院（2016）京0106执894号案本次执行程序终结。2019年1月14日，鹏达伟业公司向本院申请恢复执行，本院已受理，案号为（2019）京0106执恢35号，本院分别于2019年4月28日及2022年3月25日继续查封涉案土地使用权，现查封期限截至2025年3月24日。

另查二，2021年10月8日，鸽尚（北京）置业有限公司（以下简称鸽尚公司）向本院申请变更其为（2019）京0106执恢35号案件的申请执行人，本院于2021年11月8日作出（2021）京0106执异1487号执行裁定书，认为鸽尚公司与鹏达伟业公司之间的债权转让成立，裁定变更鸽尚公司为（2016）京0106执894号案件的申请执行人。目前该案已进入复议程序。

另查三，金世源公司与易博公司、裕发公司、鹏达伟业公司、北京江南投资集团有限公司（以下简称江南公司）合同纠纷一案，北京市门头沟区人民法院于2019年9月2日作出（2019）京0109民初749号民事判决书，该判决书查明，易博公司与金世源公司就位于丰台区东铁营顺X条X号，项目名称为长城商住X号住宅楼的项目进行合作协商，双方最终以2014年1月10日的书面协议为准，协议载明：易博公司（甲方）与金世源公司（乙方）。项目概况：本项目位于丰台区东铁营顺二条十五号，项目名称为长城商住2号住宅楼，规划用地性质为商业住宅用地；合作形式：甲方负责该项目办理土地证、拆迁拆除、前期所有开发手续、开工建设手续和后期办理销售许可证、开售房发票等相关手续。费用由甲方先行垫付，乙方承担以上所有投资，甲方在本协议生效之日开始，2014年2月15日前完成2号楼地上物的拆除工作及该场地的平整，乙方随拆除进度配合进入工地工作，乙方对本项目具有独立的开发区与经营权，并享有本项目的全部所有权和收益权；付款方式：乙方支付甲方总金额人民币4500万元整，该款项包括取得土地证、土地出让金、项目土地上的拆迁、拆除费用、准许该项目开发、开工建设的所有前期手续费、直至房屋售罄过程中的配合费和甲方全部收益，签订合同时乙方应向甲方支付人民币3500万元，先支付人民币1250万元（现金或转让乙方法人个人卡）。两周内本合同甲乙方共同盖章后，以电子汇兑、转账划拨等形式向乙方账户支付人民币2250万元，拆除工作2014年2月15日完成，乙方进入现场，达到正式开工建设时，乙方再支付甲方人民币500万元，该工程取得销售许可证时乙方再向甲方支付人民币500万元。关于协议履行情况，该判决认定，尽管付款单据记载的付款主体并非金世源公司，而是其法定代表人或公司指定的工作人员或第三人，收款人均为易博公司的法定代表人邓培，但易博公司认可收到金世源公司支付2014年协议项下的3700万元，故金世源公司已给付易博公司3700万元。关于双方签订协议的效力问题，该判决认为，双方协议虽名为合作协议，但并未以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产作为基本内容，且易博公司作为土地使用权的实际所有权人仅提供土地使用权证及相关开发、开工建设、销售手续，并收取固定收益，而不承担房地产开发的经营风险，因此该协议实际上属于土地使用权转让合同。该判决确定：一、北京易博投资有限公司与北京金世源建筑工程有限公司于2014年1月10日签订的《长城商住2号住宅楼项目合作协议》有效；二、驳回北京金世源建筑工程有限公司其他诉讼请求；三、驳回北京江南投资集团有限公司的诉讼请求。江南公司对上述一审判决不服提起上诉，北京市第一中级人民法院于2019年11月18日作出（2019）京01民终10605号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。

另查四，金世源公司向本院补充提交付款凭证四份，载明：高爱平于2013年12月6日向于德宁转账600万元，高爱平于2014年4月4日向邓培转账100万元，李海渤于2013年12月30日向于德宁转账200万元，金世源公司于2013年12月31日向易博公司转账100万元。上述转账共计1000万元。金世源公司称高爱平、李海渤系金世源公司员工，邓培系易博公司法定代表人，于德宁系易博公司员工。

另查五，关于对涉案土地开发建设情况，金世源公司提交以下证据：一、建设工程规划许可证、开工证，均于1996年出具，建设单位为北京市长城家具公司（裕发房地产公司第一开发部）；二、北京市规划委员会市规函［2013］950号函、北京市住建委［2013］施函字第010号函，均于2013年出具，建设单位为北京市裕发房地产开发集团，以上证据证明金世源公司在争议地块施工具有合法手续。三、金世源公司（委托人）与北京国标筑图建筑设计咨询有限公司（受托人）于2021年7月9日就涉案土地签订的技术咨询合同及施工图设计文件技术咨询报告、金世源公司（发包人）与北京市勘察设计研究院有限公司（勘察人）于2021年6月签订的建设工程勘察合同（一）、受委托方北京市裕发房地产开发集团委托由北京中瑞嘉业测绘有限公司于2013年1月12日就涉案土地出具的房屋土地测绘技术报告。上述证据证明金世源公司对涉案土地进行了设计、勘验。四、金世源公司与被腾退人徐东升于2021年9月14日签订的房屋腾退补偿安置协议、交房验收单及付款凭证，以及徐东升出具的树木移植养护方案、补栽计划、施工照片，证明金世源公司已经着手在涉案土地上进行拆迁安置工作；五、金世源公司向北京市丰台区园林绿化局出具的树木砍伐申请，载明因历史原因该项目停工多年，项目楼座地块内滋生两颗野树，直接影响项目复工建设，计划2021年10月开工，特申请砍伐项目红线内两个树木。

另查六，涉案土地使用权现登记在裕发公司（曾用名北京市裕发房地产开发集团）名下，裕发公司与易博公司曾于2001年6于26日签订《联合建设（2号楼）协议书》，确认易博公司对涉案土地享有实际使用权。

本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案土地现登记在裕发公司名下，而裕发公司认可涉案土地的权利人系易博公司，现易博公司未履行生效判决确定的义务，本院据此查封涉案土地并无不当。

关于案外人金世源公司是否因与易博公司之间的转让行为成为涉案土地的实际权利人，从而排除本院对涉案土地的执行，本院对此认定如下：首先，（2019）京0109民初749号民事判决书认定金世源公司与易博公司于2014年1月10日签订的项目合作协议合法有效，其性质为土地转让合同，该判决已发生法律效力，对此本院予以认定；其次，关于转让款项支付情况，金世源公司与易博公司协议约定款项合计4500万元，生效判决认定金世源公司已支付易博公司3700万元，本院对该事实亦予以认定，金世源公司另向本院补充提交转账记录四份，其中有高爱平于2013年12月6日向于德宁转账600万元、高爱平于2014年4月4日向邓培转账100万元及李海渤于2013年12月30日向于德宁转账200万元，金世源公司认为上述款项亦属于其就涉案土地转让事宜向易博公司支付的转让费用。但上述转账均发生于自然人之间，现无证据证明收款人经易博公司授权代为收取涉案土地的转让费用，且转账时间均发生于（2019）京0109民初749号民事判决书发生法律效力之前，而关于上述转账的事实及款项性质在该生效判决中并未予以认定，故仅凭转账凭证本院不足以认定金世源公司就涉案土地的转让已向易博公司支付剩余全部价款。另，金世源公司亦未将剩余转让费按照本院的要求交付执行。综上，在易博公司未履行生效判决确定的义务的前提下，金世源公司以其系土地受让人为由对涉案土地所主张权利不足以排除本院的执行，对金世源公司的异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款第十一项、第二百三十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：

驳回案外人北京金世源建筑工程有限公司的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审 判 长　　郭　威

审 判 员　　何东奇

审 判 员　　赵　乾

二〇二二年四月二十一日

法官助理　　杨笑非

书 记 员　　张　雪