合浦县园林小区业主委员会、***、合浦县园林管理所案外人执行异议纠纷二审民事判决书

广西壮族自治区北海市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）北民一终字第190号

上诉人（一审原告）：合浦县园林小区业主委员会。

负责人：黄祖玲，主任。

委托代理人：吴文钦，广西先导联合律师事务所律师。

委托代理人：田永鲜，广西先导联合律师事务所律师。

被上诉人（一审被告）：***。

委托代理人：陈小强，广西南珠律师事务所律师。

第三人：合浦县园林管理所。

法定代表人：龙启富，所长。

上诉人合浦县园林小区业主委员会（以下简称“园林小区业主委员会”）因与被上诉人***、第三人合浦县园林管理所（以下简称“园林所”）案外人执行异议纠纷一案，不服合浦县人民法院（2013）合民初字第808号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年3月21日立案受理后，依法组成合议庭，并于2014年4月28日公开开庭审理了本案。上诉人合浦县园林小区业主委员会的委托代理人吴文钦，被上诉人***的委托代理人陈小强到庭参加诉讼，第三人合浦县园林管理所经本院合法传唤无正当理由不到，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

一审法院审理查明：位于合浦县廉州镇东校场（原合浦县廉州镇东校场苗圃）的面积为10291.82平方米土地原来是登记在园林所名下，国有土地使用证号为合国用（1996）字第160号，土地权属来源为划拨，用途为苗圃、芦圃、花圃。后来园林所为解决其单位职工住房困难，申请单位集资建房。2006年8月7日，合浦县住房制度改革委员会办公室以合住办集批字（2006）6号文件批复同意园林所在该单位位于合浦县廉州镇东校场旧宿舍区内以集资方式建设宿舍楼8栋96套，占地面积2800平方米，并要求建房时必须按照桂政办（1995）39号文件，严格执行职工住宅标准进行建设。随后园林所在上述土地上建成11栋132套房屋，取名为园林小区。2007年1-8月间，园林所集资的职工向园林所集资宿舍楼工程部交纳土地出让金共242474元，园林所集资宿舍楼工程部将该款行汇入合浦县财政局在工商银行开设的账户内（账号：2107560009264014895）。2007年6月15日合浦县人民政府向园林所颁发编号为合国用（2007）第1483-2号的国有土地使用权证，使用权类型为出让，使用权面积为9325.90平方米，用途为住宅。该小区建成后，2008年园林小区的全部业主已取得了该小区内房产的所有权。

另查明，该院于2001年4月12日作出（2001）合经初字第50号民事判决书，判决：被告合浦县园林管理所应偿还原告关闭合浦县还珠城市信用社清算组借款本金32万元及该利息（合同借款期限内的利息按月利率13.44‰计付，逾期按中国人民银行规定的逾期付款利率分段计至本案生效判决规定的履行期限的最后一日止，已支付的18364.40元利息应予扣除）。本案受理费10510元，其他诉讼费2000元，合计12510元（原告已预交），由合浦县园林管理所负担，并在偿付原告借款本息时一并付给原告。2007年2月6日关闭合浦县还珠城市信用社清算组通过拍卖方式将（2001）合经初字第50号民事判决书确定的债权本金、利息和预付诉讼费用、执行费等全部权益转让给北海铁石投资有限公司。该院在执行申请执行人关闭合浦县还珠城市信用社清算组与被执行人合浦县园林管理所借款合同一案中，于2008年3月7日作出（2001）合执字第377-3号民事裁定书，裁定变更北海铁石投资有限公司为该案的申请执行人。2011年11月3日北海铁石投资有限公司将其从关闭合浦县还珠城市信用社清算组购得的（2001）合经初字第50号民事判决书确定的债权本金、利息和预付诉讼费用、执行费等全部权益转让给***。该院在执行申请执行人北海铁石投资有限公司与被执行人合浦县园林管理所借款合同一案中，于2011年11月29日作出（2008）合执字第238-5号民事裁定书，裁定变更***为该案的申请执行人。该院在执行申请执行人***与被执行人园林所借款合同纠纷一案中，于2011年12月28日作出（2011）合执查字第539-1号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人合浦县园林管理所所有的位于合浦县廉州镇东校场（原合浦县廉州镇东校场苗圃）10291.82平方米中的510.30平方米土地使用权【国有土地使用权证：合国用（1996）字第160号，该证记载，申请单位：合浦县园林管理所，地址：廉州郊区东校场，土地所有权性质：国有，土地权属来源：划拨，用途：苗圃、芦圃、花圃，准予登记面积：10291.82平方米】，界址详见合浦县土地测绘队2011年12月13日出具的合浦县园林管理所界址图；二、在查封期间，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为；三、查封期限为两年。2012年12月31日，该院作出（2011）合执查字第539-3号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人合浦县园林管理所所有的位于合浦县廉州镇东校场（原合浦县廉州镇东校场苗圃）10291.82平方米中的400平方米土地使用权【国有土地使用权证：合国用（1996）字第160号，该证记载，申请单位：合浦县园林管理所，地址：廉州郊区东校场，土地所有权性质：国有，土地权属来源：划拨，准予登记面积：10291.82平方米】，界址详见合浦县土地测绘队出具的400平方米土地面积的合浦县园林管理所界址图。在执行过程中，园林小区业主委员会于2013年3月12日对执行标的物提出书面异议，认为其业主委员会的全体业主对执行标的物拥有共有权，请求撤销本院作出的（2011）合执查字第539-1号执行裁定书和（2011）合执查字第539-3号执行裁定书，解除对原合浦县廉州镇东校场苗圃（现园林小区）内510.30平方米土地使用权的查封，并停止对其中400平方米土地使用权的拍卖。该院经审查后，于2013年5月20日作出（2013）合执异字第2号执行裁定书，裁定驳回案外人合浦县园林小区业主委员会的异议。园林小区业主委员会不服，于2013年6月6日向该院提起本案诉讼。

还查明，由于城镇道路和园林小区的建设，该院裁定拍卖的400平方米土地中有103.50平方米土地处于园林小区围栏外的城市公共道路上，另外296.50平方米土地处于园林小区的围栏内，该296.50平方米土地上现建有一个篮球场。

一审法院认为：建设用地属于不动产，根据《中华人民共和国物权法》第六条、第十四条、第一百三十九条和《中华人民共和国土地管理法》第十一条的有关规定，建设用地使用权的设立、变更、转让和消灭应当依照法律的规定，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。合浦县人民政府2007年6月15日颁发的合国用（2007）第1483-2号国有土地使用权证登记座落于合浦县廉州镇东校场（原合浦县廉州镇东校场苗圃）使用权面积为9325.90平方米土地的土地使用权人为合浦县园林管理所，因此，虽然该幅土地的土地出让金的来源是园林小区全体业主集资缴纳的，但上述土地的使用权人仍为园林所，原告主张其业主委员会的全体业主拥有上述土地使用权，没有事实和法律依据，该院不予支持。园林小区是该小区的全体业主全额集资建成的，属于集资房，是国家为缓解城镇职工的住房困难，改善居住条件而允许单位、个人共同筹资建设住房并视个人出资的多少而获得其建造房屋所有权的一种产权房。园林小区的业主虽然取得了该小区房屋的所有权，但其取得的方式是通过建造房屋而取得的，而不是原告主张的《中华人民共和国物权法》第一百四十七条所规定的“转让、互换、出资或者赠与”的方式取得，不存在园林所对上述土地进行“转让、互换、出资或者赠与”的处分的事实，故原告主张园林小区范围内土地的使用权应随地上的建筑物、构筑物及其附属设施“转让、互换、出资或者赠与”一并处分，其全体业主从而获得该土地使用权的主张，该院不予支持。此外，园林所并没有严格按照合浦县住房制度改革委员会办公室合住办集批字（2006）6号办公室文件的批复建造职工宿舍，合浦县住房制度改革委员会仅同意园林所在合浦县廉州镇东校场旧宿舍区以集资方式建设宿舍楼8栋96套，占地面积2800平方米，但园林所在上述土地上实际建房11栋132套，面积远超2800平方米。且园林所在规划建设职工集资宿舍楼时不仅规划建设职工宿舍楼，还规划建设办公楼和停车场。该院裁定查封、拍卖的园林所所有的位于合浦县廉州镇东校场400平方米土地中在园林小区围栏内的296.50平方米土地处于园林所规划用于建设办公楼和停车场的用地范围内，并不在园林所规划用于建设职工集资宿舍楼的用地范围内。综上，原告园林小区业主委员会的全体业主对该院裁定查封、拍卖的园林所位于合浦县廉州镇东校场400平方米土地中在园林小区围栏内的296.50平方米土地并未享有建设用地使用权，故对原告园林小区业主委员会的请求该院不予支持。根据上述事实与理由，遂依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十四条、第一百三十九条、《中华人民共和国土地管理法》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决：驳回原告合浦县园林小区业主委员会的诉讼请求。本案受理费100元，由原告合浦县园林小区业主委员会负担（已交）。

上诉人合浦县园林小区业主委员会不服一审判决，上诉称：一、合浦法院裁定查封、拍卖的土地所依据的国有土地使用证已失效。合浦法院（2011）合执查字第539-1号执行裁定书和（2011）合执查字第539-3号执行裁定书裁定查封、拍卖的土地，国有土地使用证号为合国用（1996）字第l60号，土地权属来源为划拨，用途为苗圃，登记面积为10291.82平方米。园林小区全体业主集资交纳了土地出让金，土地使用权类型已变更为出让，用途变更为住宅，并于2007年6月l5日重新办理了土地登记，领取了合国用（2007）第1483-2号土地使用证，登记使用权面积为9325.9平方米，这一面积就是园林小区的实际使用面积。合浦法院在园林小区用地重新办理土地登记后，使用面积、土地用途、使用权类型均已变更的情况下，仍按失效的土地使用证进行查封、拍卖，是错误的。二、园林小区建设范围内的土地使用权，属于全体业主共有。原审判决认定园林小区全体业主对法院裁定查封、拍卖的296.5平方米土地不享有使用权，上诉人认为这是错误的，法院裁定查封、拍卖的296.50平方米土地使用权，依法属于园林小区全体业主共有，理由如下：（一）法院裁定查封、拍卖的296.50平方米土地，土地出让金由全体业主交纳。园林小区范围内的土地，原来是划拨使用的，用于建设园林小区时，由全体业主共同集资交纳了土地出让金，用地性质改变为出让、住宅用地。（二）园林小区业主依法应对小区范围内的道路、绿地、公共场所等享有使用权。《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。法院裁定查封、拍卖的296.50平方米土地，是园林小区建设的篮球场用地，是园林小区建筑区划内的公共场所，依法属于园林小区全体业主共有。虽然法院裁定查封、拍卖的296.50平方米土地，原来规划是用于建设办公楼和停车场，但是，由于园林小区的用地所办理的合国用（2007）第1483-2号土地使用证已将土地用途确定为住宅用地，不得用于建设办公楼，因此，园林小区已取消办公楼建设，将原来规划用于建设办公楼和停车场的用地，改建为篮球场兼作停车场使用。而原来规划的停车场，也是属于小区的公共场所。（三）园林小区业主已全部取得小区房屋的所有权证书，依法应对小区范围内的土地享有使用权。《物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。园林小区业主共同集资建造房屋，领取了房屋所有权证，取得了房屋所有权，并集资交纳了小区内整幅土地的出让金，小区范围内的全部土地应与建筑物的所有权一并归小区内的业主共有。小区范围内的土地，是指用于建设园林小区的合国用（2007）第1483-2号土地使用证项下的9325.9平方米土地，而不仅指小区建筑物所占用的土地。综上所述，上诉人认为，合国用（2007）第1483-2号国有土地使用证项下的9325.90平方米用地虽然登记在合浦县园林管理所名下，但在法院查封前，该用地已按法定程序建设为园林小区，该用地的土地出让金全部由业主交纳，小区建成后全部业主已取得了房屋所有权证书，因此，根据法律规定，该宗土地使用权属于园林小区内的全体业主共有，原审法院将园林小区用地范围内的296．50平方米土地作为合浦县园林管理所的财产进行查封、拍卖是错误的。故上诉请求：一、撤销合浦县人民法院（2013）合民初字第808号民事判决；二、判决支持上诉人的原审诉讼请求。

被上诉人***答辩称：一审对事实查明清楚，请求驳回上诉，维持一审判决。

在二审诉讼中，双方均无新证据向本院提交。

本院依职权向合浦县国土资源局发函询问涉案国有土地使用证的状况，合浦县国土资源局函复了一份情况说明，证明涉案土地存在重复发证问题。上诉人合浦县园林小区业主委员会、被上诉人***均对合浦县国土资源局的情况说明无异议。

二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。

另查明，1996年3月，合浦县园林管理所对涉案土地申请确权，合浦县政府颁发了合国用（1996）字第l60号国有土地使用权证，面积为10291.82平方米，土地所有权人为合浦县园林管理所；2006年8月，合浦县园林管理所再次对涉案土地申请确权，合浦县政府颁发了合国用（2006）字第1483号国有土地使用权证，面积为10318平方米，土地所有权人为合浦县园林管理所；2007年6月，合浦县园林管理所对涉案土地中9325.9平方米土地补办出让手续，合浦县国土资源局将合国用（1996）字第l60号国有土地使用权证分割登记办证，分割登记为合国用（2007）字第1483-1号和合国用（2007）字第1483-1号国有土地使用权证。针对同一土地重复发证问题，合浦县国土资源局正在进行办理注销其中一证的工作。

综合诉辩双方的意见，本案争议焦点为：1、涉案合国用（1996）字第l60号国有土地使用证目前状况如何？2、涉案296.5平方米土地合浦县园林小区全体业主是否拥有使用权？

本院认为，根据土地管理部门函复的情况说明，涉案土地存在重复发证问题，在合浦县国土资源局注销其中一证，或全部注销已发土地证重新发证之前，不能确定合国用（1996）字第l60号国有土地使用权证的效力，合浦县人民法院在执行中将该土地使用权证作为执行依据是否正确，应根据合浦县国土资源局对重复发证问题的处理结果确定。待涉案土地使用权证的效力确定后，合浦县人民法院应根据涉案土地使用权证的效力依法执行。

涉案296.5平方米土地既在合国用（1996）字第l60号国有土地使用权证的土地范围内，也在合国用（2007）第1483-2号国有土地使用权证的土地范围内，该两份土地使用权证均登记在合浦县园林管理所名下，依据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，涉案296.5平方米土地的使用权人为合浦县园林管理所，合浦县园林管理所依法对该土地享有占有、使用、收益、处分的权利。虽然园林小区全体业主集资缴纳了合国用（2007）第1483-2号国有土地使用权证下土地的土地出让金，园林小区全体业主也取得了该小区房屋的所有权，但其并没有取得该土地的土地使用权，涉案296.5平方米土地也没有在该小区房屋的占地范围内，并且在原来合浦县园林管理对涉案全部土地的规划中，规划有职工宿舍楼、办公楼和停车场，涉案296.50平方米土地处于规划用于建设办公楼和停车场的用地范围内，并不在规划用于建设职工集资宿舍楼的用地范围内，不在园林小区全体业主房屋的建筑区划内，故园林小区全体业主对涉案296.5平方米土地不拥有使用权，合浦县园林小区业主委员会以园林小区全体业主对涉案296.5平方米土地拥有使用权为由提出的异议理由不成立。

综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，实体判决恰当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人合浦县园林小区业主委员会负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　董新永

审　判　员　　李雪燕

代理审判员　　黄辉远

二〇一四年七月九日

书　记　员　　陈永辉

附：本判决引用法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定事实基本不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者无法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。