张某与蛟河市瑞华房地产开发有限公司、蛟河市罗门房屋建筑有限责任公司等合同纠纷一审民事判决书

吉林省蛟河市人民法院

民 事 判 决 书

（2020）吉0281民初818号

原告：张某，住吉林省吉林市。

委托诉讼代理人：迟某，蛟河市民主法律服务所法律工作者。

被告：蛟河市瑞华房地产开发有限公司。

法定代表人：姜某，该公司董事长。

委托诉讼代理人：石某。

委托诉讼代理人：于某，吉林三保律师事务所律师。

被告：蛟河市罗门房屋建筑有限责任公司。

法定代表人：苏某。

委托诉讼代理人：隋某，蛟河市黄松甸镇法律服务所法律工作者。

被告：蛟河市瑞华物业服务有限公司。

法定代表人：程某。

委托诉讼代理人：武某。

原告张某与被告蛟河市瑞华房地产开发有限公司（以下简称瑞华地产）、蛟河市罗门房屋建筑有限责任公司（以下简称罗门公司）、蛟河市瑞华物业服务有限公司（以下简称瑞华物业）合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭审理时，原告张某及其委托诉讼代理人迟某、被告瑞华地产的委托诉讼代理人石某、于某到庭参加诉讼。经原告张某及被告瑞华地产申请，本院依法追加罗门公司、瑞华物业为本案被告参加诉讼，第二次开庭审理时，原告张某及其委托诉讼代理人迟某、被告瑞华地产的委托诉讼代理人石某、于某、被告罗门公司的委托诉讼代理人隋某、被告瑞华物业的委托诉讼代理人武某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

张某向本院提出诉讼请求：1.要求罗门公司返还购房款189618元（其中应付板材款104582元、交付现金85036元）；2.要求瑞华物业返还入住费5369元、供热费2488元，合计7857元；3.要求瑞华地产对瑞华物业返还款项承担连带责任。4.要求罗门公司、瑞华物业承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年9月28日，张某通过罗门公司负责人苏某联系，购买瑞华地产开发的蛟河市××区房屋，并交付购房款172772元及税金16846元（以房抵债，其中抵顶木材款104582元，现金85036元），瑞华地产交付了涉案房屋。张某同时交付瑞华物业入住费5369元，供热费2488元。后因张某没有与瑞华地产签订房屋买卖合同，及涉案房屋是与罗门公司顶账房屋，罗门公司无权销售该房屋，致使张某无法取得涉案房屋的所有权，故提起诉讼。

瑞华地产辩称：瑞华地产不同意承担瑞华物业的连带给付责任，瑞华物业是独立的法人单位，具有法定民事主体资格。

罗门公司辩称：罗门公司与张某于2015年4月14日签订商品房买卖协议，约定罗门公司将坐落于蛟河市××楼房屋以190439元的价款置换给张某。因罗门公司拖欠张某的姐姐张守菊板方款，罗门公司是与张守菊结算的，共拖欠张守菊货款737416元，最后抵顶给张守菊三套房屋，其中包括涉案房屋。涉案房屋是罗门公司与瑞华地产共同开发的，罗门公司有处分权。张某与罗门公司签订协议后，已缴纳了税款等费用，瑞华地产也接受了我们之间的房屋买卖的事实。张某要求罗门公司返还购房款172772元及税费等费用，该笔款张某没有交给罗门公司，是由罗门公司拖欠张守菊货款抵顶而来的，如果解除合同，张某也无权主张这笔钱。罗门公司与张某是在2015年4月14日签订的商品房买卖合同，张某主张解除合同，是法律规定的形成权，受除斥期间一年的限制。综上，罗门公司与张某签订的房屋买卖协议是双方当事人的自愿行为，张某也已经履行，应继续履行合同，不应解除。张某也不是该房款的权利人，无权主张返还购房款。张某主张的解除权已经超过了除斥期间，不应得到支持。

瑞华物业辩称：物业公司在收取张某费用时，对于涉案房屋产权登记情况并不了解，现公司同意返还收取的入住费5369元。因供热费2488元不是瑞华物业收取的，故不同意返还此款。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

本院经审理认定事实如下：2017年4月6日，张某向罗门公司提供木方（建筑材料），核款104582元，罗门公司的法定代表人苏某为张某出具了收据。后张某与罗门公司协商，由罗门公司以瑞华地产开发的涉案房屋抵顶其木材款（其中木材款104582元，张某支付苏某现金85036元，合计189618元）。2018年9月27日，瑞华地产为张某出具收据二张，并将涉案房屋交付张某。张某向瑞华物业交付入住费5369元，交付蛟河市鑫泰供热有限责任公司2017-2018年度供热费2488元。因涉案房屋，已由瑞华地产抵顶给他人，瑞华地产拒绝与张某签订涉案房屋的房屋买卖协议，并拒绝张某继续使用涉案房屋，瑞华物业亦阻止张某对涉案房屋进行装修，致使张某无法取得涉案房屋所有权。

本院认为，本案中，罗门公司与张某之间就涉案房屋抵顶欠付张某木材款（其中木材款104582元，张某支付苏某现金85036元，合计189618元）一事，因罗门公司不是涉案房屋的所有权人，且事后瑞华地产亦明确表示拒绝，因此该以房抵债行为没有成立，罗门公司与张某之间仍为原有债务关系，按照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，现张某要求罗门公司给付木材款104582元及返还现金85036元有理，应予支持。瑞华物业收取张某的入住费5369元亦应返还。张某主张瑞华物业返还供热费2488元，因该笔费用不是瑞华物业收取，故该项主张，本院不予支持。张某主张瑞华地产对瑞华物业承担款项承担连带责任，于法无据，不予支持。关于罗门公司辩解，涉案房屋是其与瑞华地产联合开发，并有处分权，及辩解其与张某签订了涉案房屋的买卖合同，对此瑞华地产与张某分别予以否认，其亦没有提供相关证据予以证明，对其辩解，本院不予采信。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：

一、被告蛟河市罗门房屋建筑有限责任公司于本判决生效后立即给付原告张某款项189618元。

二、被告蛟河市瑞华物业服务有限公司于本判决生效后立即返还原告张某入住费5369元。

三、驳回原告张某其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2100元，由蛟河市罗门房屋建筑有限责任公司负担2000元，由蛟河市瑞华物业服务有限公司负担100元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。

审判员　　赵宏国

二〇二〇年八月二十八日