某某、镇赉县宇星房地产开发有限责任公司等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

吉林省镇赉县人民法院

民 事 判 决 书

（2022）吉0821民初236号

原告：**，男，1975年2月28日出生，汉族，农民，现住：吉林省镇赉县。

委托诉讼代理人：苏礼，镇赉县镇赉镇法律服务所法律工作者。

被告：镇赉县宇星房地产开发有限责任公司，住所地：吉林省镇赉县团结东路城建局北侧。

法定代表人：王学辉，该公司经理。

被告：***，男，1971年1月7日生，汉族，个体，现住：吉林省镇赉县。

原告**与被告镇赉县宇星房地产开发有限责任公司（以下简称宇星公司）、***房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告**的委托诉讼代理人苏礼到庭参加诉讼，被告宇星公司、***经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。

**向本院提出诉讼请求：判令二被告依法协助原告办理所购买的镇赉县东泰小区3号楼2单元602室房屋权属证书。事实与理由：2015年9月25日原告与宇星房地产签定商品房销售合同一份，合同书上加盖镇赉县东泰小区预售楼专用章和***名章。宇星房地产将东泰小区3号楼2单元602室出卖给原告，建筑80.89平方米，总价款184400元，原告一次性交付购房款。于2015年12月10日、11日交付电费，住房维修基金，取暖费，装修保证金，物业费。时至今日未依法给予原告办理首次房屋产权登记。为维护原告合法权益，故诉至贵院，请依法公判。

宇星公司未出庭，本院视为其放弃举证、质证等相关权利。其提交书面答辩状称，一、宇星公司不是本案的适格被告，对原告的起诉应当予以驳回。原因：1．宇星公司不是涉案合同的当事人一方，宇星公司并未与原告签订《商品房销售合同》，也未向原告收取购房款，双方之间并未成立买卖合同关系，原告要求宇星公司履行合同，没有事实及法律依据；2．涉案合同不存在我国立法和司法实践中突破合同相对性的法律规定及依据；3．原告与宇星公司没有订立合同的情况，却要求宇星公司承担出卖人的义务，违反了法律的规定，不应当予以支持。二、涉案合同不具有合法性。涉案合同出卖人处加盖“东泰小区预售楼专用章”，是伪造的。三、涉案合同对宇星公司不发生效力，而应当由行为人即东泰小区及被告***承担责任。1．合同由镇赉县东泰小区和原告签订的，对宇星公司不发生效力；2．《商品房买卖合同》不符合法律规定的表见代理的构成要件，不成立表见代理，故宇星公司不存在为原告办理产权证的法定义务。四、宇星公司与被告***是房地产开发的挂靠关系，只有以被挂靠人的名义实施且经过被挂靠人追认或者相对人有理由相信是被挂靠人的行为时，才能由被挂靠人承担相应的法律责任。但本案的涉案合同，是以东泰小区的名义出卖，房屋价款由被告***收取，宇星公司对此不知情。综上，请求法院综合全案证据，依法认定被告宇星公司不具备诉讼主体资格，依法驳回原告的诉讼请求。

***未出庭，本院视其放弃答辩、举证、质证等相关权利。

经本院审理查明：***挂靠宇星公司开发镇赉县东泰小区，2015年***挂靠宇星公司开发镇赉县东泰小区1、3、4号楼，宇星公司于2015年4月29日书面授权***办理镇赉县东泰小区工程建设的所有事宜。2015年9月25日***以宇星公司的名义与**签订《商品房销售合同》，合同书上加盖“镇赉县东泰小区预售楼专用章”，将镇赉县东泰小区3号楼2单元602室房屋出售给**。**为***及建设方镇赉县大林建筑有限公司供应建设用红砖，案涉楼房款实际是以房屋抵债的形式抵偿欠付**的红砖款。现**诉至本院，要求二被告立即协助办理房屋产权登记。

认定上述事实的证据如下：商品房销售合同、镇赉县大林建筑有限公司顶账楼明细表、住房维修基金收据、装潢保证金收据、电费收据、物业费收据、取暖费收据、（2019）吉0821民初1277号民事判决书及当事人陈述。

本院认为，本案争议的焦点为1、宇星公司是否具备诉讼主体资格；2．涉案合同是否有效；3．宇星公司、***是否有协助办理不动产登记的义务。从诉讼中原告**提供的证据，（2019）吉0821民初1277号民事判决书（与本案类型完全一致）及庭审陈述中，可以认定***挂靠宇星公司并以宇星公司的名义开发镇赉县东泰小区，宇星公司已书面授权***办理东泰小区工程建设的一切事宜，授权事项除包括东泰小区的建设外，当然包括授权销售东泰小区楼房，宇星公司具备本案诉讼主体资格。***以宇星公司的名义对外销售楼房，并未受到宇星公司的阻碍。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”据此规定，结合本案原告**已管理使用涉案房屋等实际情况，合同上虽没有宇星公司公章，加盖的是东泰小区售楼处的公章，但东泰小区是宇星公司申请立项开发的，宇星公司对***的售楼活动是准许或者默许的，***与原告**签订房屋买卖合同的行为，系代表宇星公司的行为。***的代理行为，对被代理人宇星公司当然发生法律效力。涉案合同虽未加盖宇星公司的公章，但不影响合同效力，宇星公司与**存在合法、有效的商品房买卖合同关系。《城市房地产开发经营管理条例》（2018年）第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”据此规定，宇星公司应当遵循诚实信用原则，协助原告办理房屋不动产登记手续，***作为实际开发人，亦应承担协助办理不动产登记手续的责任。

综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

镇赉县宇星房地产开发有限责任公司与***于本判决生效后十日内协助**办理镇赉县东泰小区3号楼2单元602室房屋不动产登记手续。

案件受理费50元（已减半收取），由镇赉县宇星房地产开发有限责任公司与***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。

审判员　　靳立志

二〇二二年三月八日

书记员　　徐　冰