镇赉县宇星房地产开发有限责任公司
某某、镇赉县宇星房地产开发有限责任公司等某某房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
吉林省镇赉县人民法院
民事判决书
（2021）吉0821民初2044号
原告：***，女，1972年12月10日出生，汉族，个体工商户，住吉林省白城市新城区。
委托诉讼代理人：唐厚恩，吉林镜鉴律师事务所律师。
被告：镇赉县宇星房地产开发有限责任公司，住所地吉林省白城市镇赉县团结东路（城建局北侧）。
法定代表人：王学辉，系公司总经理。
委托诉讼代理人：孙丹阳，北京大成（长春）律师事务所律师。
被告：***，男，1971年1月7日出生，汉族，个体工商户，住吉林省镇赉县。
原告***与被告镇赉县宇星房地产开发有限责任公司（以下简称宇星公司）、***房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月29日作出（2020）吉0821民初721号民事判决。***不服该判决，向吉林省白城市中级人民法院申请再审，吉林省白城市中级人民法院于2021年4月20日作出（2021）吉08民申16号民事裁定，提审本案，并于2021年8月25日作出（2021）吉08民再30号民事裁定，撤销本院（2020）吉0821民初721号民事判决，发回重审。本院于2021年9月6日立案后，依法另行组成合议庭，于2021年10月27日公开开庭审理了本案。原告***及其委托诉讼代理人唐厚恩、被告宇星公司委托诉讼代理人孙丹阳到庭参加诉讼，被告***经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
***向本院提出诉讼请求：1．解除***、***及宇星公司于2017年6月10日签订的《商品房销售合同》。2．要求***、宇星公司连带返还购楼款163，930元及利息，利息自2017年6月10日起按银行同期贷款利率支付至付清时止。本次庭审增加诉讼请求，要求***、宇星公司承担再审诉讼费用3，578.6元。事实与理由：***挂靠宇星公司开发建设镇赉县东泰小区商品房。2017年6月10日，***以宇星公司的名义与***签订商品房买卖合同，将东泰小区1号楼6单元102室，面积为55.01平方米的房屋卖给***。***支付购楼款163，930元。宇星公司和***未将该楼房交付给***。经多次要求宇星公司及***履行合同未果后，得知宇星公司、***将该房屋以抵押的方式抵给了施工人马普军。马普军又将该楼卖给刘某，现刘某占有使用该房屋，致使***购房目的无法实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，提起诉讼。
宇星公司辩称，第一，宇星公司与***是挂靠关系。第二，宇星公司未与***签订任何商品房销售合同，也未向其收取163，930元购楼款。依据合同相对性原则，宇星公司没有向***返还购楼款的法定义务，而且不存在双方签订的商品房销售合同，***要求解除合同应当提供足够证据。第三，***在起诉书事实与理由部分陈述因得知***将涉案楼房抵帐给施工人马普军，然后马普军又将该楼出卖给刘某这一事实，宇星公司不知情。第四，涉案房屋已经涉及三起诉讼，刘某先后起诉要求将涉案房屋过户，你院分别作出了（2018）吉0821民初1968号民事裁定及（2018）吉0821民初2602号民事裁定，均是刘某撤诉裁定。就涉案房屋***也在你院起诉一次，已经撤诉，起诉的案由是所有权确认纠纷，所以宇星公司对涉案房屋是否已经由刘某占有使用，以及是否出卖给***，请求人民法院在本次庭审中查明事实。如果通过庭审以及相关证据能够证明***购买涉案楼房的真实性，也应由实际收取楼款的***来承担返还义务，不能仅依据宇星公司与***的挂靠关系，直接认定宇星公司有偿还义务。本次庭审***所陈述的事实和理由与原一审和再审，以及1775号民事案件当中庭审陈述不一致。在这些案件当中的庭审，***所陈述的事实是其在与***达成购买房屋合同意向的时候，就已经知道涉案房屋被他人实际占有的事实，而在起诉书当中却陈述是在合同未能履行的情况下才知晓房屋被他人占有，这与客观事实是不符的，与其庭审陈述也是不符的。宇星公司认为合同是无效的，具体合同无效的理由在再审时已经陈述，不再赘述。本案涉案房屋***是实际所有权人，在其出售该房屋时有实际处分权，在与东泰小区相关涉案的判决当中，已经充分体现出***是涉案房屋的实际所有权人。***明知该房屋被他人占有，仍与***签订商品房买卖合同，双方都存在过错，***主张向宇星公司索赔没有事实和法律依据。
***未出庭，亦未向本院提交书面答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
***提供的证据：
***在本院（2020）吉0821民初1775号案件中认可涉案商品房买卖合同及收据的真实性，本院对商品房买卖合同及收据的真实性予以确认。宇星公司对委托书、商品房预售许可证、起诉书、判决书、诉讼费票据各一份、裁定书两份的真实性没有异议，本院对上述证据的真实性予以确认。（2020）吉0821民初2160号民事判决书与本案没有关联性，本院不予采信。
宇星公司提供的和解笔录与本案无关联性，本院不予采信。
本院依职权调取（2020）吉0821民初1775号民事案件中***提供的通知一份。***、宇星公司对该份证据无异议，本院予以采信。
本院经审理查明，***与***于2017年6月10日签订《商品房销售合同》一份，约定***以单价2980元／㎡，总价16，3930元的价格购买以宇星公司名义开发的镇赉县育才路商品房1楼6单位一层102室（面积55.01㎡）。双方就其他权利义务进行了约定，合同落款处盖有镇赉县东泰小区预售楼专用章和***名章。同日，***为***出具收据一枚，载明收到东泰小区1号楼6单元102室楼款（全款）壹拾陆万叁仟玖佰叁拾元整，¥163，930元，该收据上盖有镇赉县东泰小区预售楼专用章。
涉案房屋位于镇赉县东泰小区，由***挂靠宇星公司负责具体开发建设、销售。
刘某于2015年12月10日入住涉案房屋，且向镇赉县东泰小区缴纳了物业费，镇赉县东泰小区物业为其出具了收款票据。2016年1月19日刘某向镇赉县东泰小区缴纳了住房维修基金、取暖费及电费，镇赉县东泰小区分别为其出具了相应收据，且在收据上加盖了“镇赉县东泰小区预售楼专用章”。
本院认为，一、关于涉案商品房买卖合同是否有效的问题。***挂靠宇星公司开发东泰小区，在已取得商品房预售许可证及宇星公司授权的情况下出售东泰小区商品房，为有权处分，其与***签订商品房买卖合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。
二、涉案商品房买卖合同应否解除的问题。本院已生效的（2020）吉0821民初1775号民事判决已确认案外人刘某对涉案房屋的占有为合法、有权占有，***向***交付涉案房屋已不可能履行，***要求解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”当事人可以解除合同的法定解除条件，故***要求解除涉案商品房买卖合同的诉求应予支持，解除时间应为本案起诉书副本送达***之日即2020年5月14日。
三、涉案商品房买卖合同解除后的赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”本案中***在明知涉案房屋被刘某占有、使用的情况下，隐瞒与刘某就涉案房屋存在争议的重要事实，与***缔结合同，接受***交付的购房款，违背诚实信用原则，违反先合同义务，应承担缔约过失责任，赔偿***的损失。***在购买房屋这一重要生活资源时，未尽到房屋购买人的审慎注意义务，在明知房屋已被他人占有、使用的情况下，未对事情的始末进行必要的了解即与***签订合同、交付房款，存在过错。
四、赔偿主体及赔偿范围的确定。涉案商品房买卖合同盖有镇赉县东泰小区预售楼专用章及***个人名章，应认定***是以个人名义签订涉案合同，其作为一方当事人，应独自承担合同项下的义务。现有证据不能证明宇星公司实际参与了涉案合同的协商、签订等活动，作为不知情的一方，宇星公司不应承担责任。***赔偿的范围应限于***的信赖利益损失，其赔偿结果是使当事人达到合同未曾发生时的状态，通常包括缔约费用、履约费用，以及支出上述费用所失去的利息，但不能超出合同履行利益。***基于对***的信赖，向***支付了购房款163，930元，***的信赖利益损失应为购房款163，930元及相应的法定孳息，故***要求返还购楼款163，930元及利息的诉求应予支持，利息应自***第一次向法院提起诉讼之日［本院（2018）吉0821民初2866号案件立案日期］即2018年12月20日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际付款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。
***诉求中的诉讼费用为***在吉林省白城市中级人民法院再审案件中交纳的诉讼费用，不应在本案中解决，***要求***、宇星公司承担再审诉讼费用的诉求，本院不予支持。
综上所述，对于***要求解除涉案商品房买卖合同及要求赔偿损失的合理诉求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第一款第（二）项、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告***与被告***于2017年6月10日签订的《商品房销售合同》于2020年5月14日解除；
二、被告***于本判决生效之日起五日内返还原告***购房款163，930元及利息（利息以163，930元为基数，自2018年12月20日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；
三、驳回原告***其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，789.3元，由被告***负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。
审判长 黄春凤
审判员 于占明
审判员 闫铭铭
二〇二一年十月二十七日
书记员 张莹莹
