某某、海阳市通海建筑有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

山东省海阳市人民法院 民事判决书 (2023)鲁0687民初515号 原告（执行案外人）：***，男，1975年3月11日出生，汉族，住济宁市任城区。 委托诉讼代理人：**、***，山东保君律师事务所律师。 被告（申请执行人）：海阳市通海建筑有限公司，住所地：山东省烟台市海阳市工业园区烟台街56号。 法定代表人：**，该公司经理。 委托诉讼代理人：王**，***相通律师事务所律师。 第三人（被执行人）：海阳市嘉裕房地产开发有限公司，住所地：海阳市海鑫中路168号半岛·***。 法定代表人：***，执行董事。 原告***与被告海阳市通海建筑有限公司(以下简称：“通海公司”)、第三人海阳市嘉裕房地产开发有限公司(以下：“嘉裕公司”)案外人执行异议之诉一案，本院于2023年2月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告通海公司、第三人嘉裕公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院解除对网签于原告名下的半岛·***小区A7号楼3**301号房产(以下简称案涉房产)的查封，停止对案涉房产的执行；2、本案一切诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年11月23日山东省烟台市中级人民法院作出(2018)鲁06民终4637号民事判决书，认定原告与本案第三人于2014年9月12日签订的三份《商品房买卖合同》合法有效，原告通过以房抵债的方式支付了全部房款，本案第三人收到涉案房款后办理了网签手续。原告在办理案涉房产产权证并对外转让时，发现案涉房产被法院错误查封。原告遂向贵院提出执行异议，要求贵院解除对网签于原告名下的案涉房产的查封措施，停止对案涉房产的执行。但贵院在未详细查明案件事实，错误适用法律的情况下，于2023年1月9日作出(2022)鲁0687执异68号执行裁定书，驳回了原告的异议请求，并于2023年1月13日送达给原告。原告不服此裁定，认为该裁定认定事实不清，理解适用法律错误。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条规定“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”《山东高院执行疑难法律问题审查参考(一)――案外人执行异议专题》“14.案外人基于以房抵债协议对被执行房产提起案外人异议的，应如何处理?参考意见：对于案外人与被执行人的债务清偿期届满，在查封前已经与被执行人签订合法有效的以房抵债协议并 实际合法占有被执行房屋，且不存在规避执行或逃避债务等情形的，可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定予以审查。”具体到本案，一是原告在贵院查封案涉房产之前已签订了合法有效的商品房买卖合同，且支付了全部价款，山东省烟台市中级人民法院(2018)鲁06民终4637号生效的民事判决书对此予以了认定；二是原告在上述判决生效后依法取得了房屋钥匙，已合法占有该不动产；三是原告曾多次要求办理房屋产权登记，案涉房产非因原告的原因未办理过户登记。需要说明的是，原告因债务纠纷及偿还银行贷款等原因，急需转让案涉房产来偿还债务，且已经与他人谈成转让并准备去不动产办���转让过户等手续。法院的错误查封或造成原告巨大的经济损失。综上所述，原告系案涉房产的实际所有人，故恳请人民法院解除对案涉房产的查封并停止对该房产的执行，维护原告的合法权益。 通海公司未到庭应诉，**审前向本院提交的答辩状辩称：一、商品房预售合同登记备案是国家对不动产交易的一种行政管理方式，不产生物权效力，也不具备公示效力。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权设立、变更、转让和消灭，未经登记，不发生效力。涉案房产仅仅网签备案在***名下，并未发生产权转移登记，所有权仍属嘉裕公司。二、根据海阳市人民法院做出的生效(2021)鲁0687民初223号民事判决书，依法确认答辩人就案涉房屋楼座折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。本案中，***仅享有对执行标的的债权请求权，不能对抗答辩人建筑工程价款优先受偿权。三、***与嘉裕公司签订《商品房买卖合同》的目的系以房抵债，并非真正意义上的消费者购房人，并不享有优先保护。且***多年怠于行使要求嘉公司办理产权转移登记的权利。综上，***的主张均不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》及有关法律、法规的规定，请求人民法院查明事实，依法驳回其诉讼请求。 第三人嘉裕公司未到庭应诉，未提交答辩状。 ***围绕其诉讼请求依法向本院提供了如下证据： 证据一、（2022）鲁0687执异68号裁定书一份，证明：执行异议被驳回，原告符合提起执行异议之诉的法定情形。 证据二、商品房买卖合同书（编号：201409120190）一份，证明：原告在人民法院查封案涉不动产之前已签订合法有效的商品房买卖合同；双方约定以其它方式支付购房款。 证据三、（2018）鲁06民终4637号民事判决书、购房款支付凭证（收据）各一份，证明：2018年11月23日，原告已经合法拥有涉案不动产。生效判决书确认的事实（以其它方式全额支付购房款）及第三人出具的收据，充分证明原告已经全额支付了涉案不动产的对价。 证据四、关于***事实占有半岛***三套房屋的说明及附件各一份，证明：结合证据三中的民事判决，原告已经合法占有了涉案不动产。但因第三人不履行生效民事判决的极端行为，严重影响了原告对涉案不动产的合理使用，也导致原告至今无法办理不动产权属登记的事实，涉案不动产非因买受人自身原因未办理过户登记。 根据***提供的证据、当事人的诉辩及庭审调查，本院经审理认定事实如下： 网签于原告***名下的商品房系第三人嘉裕公司开发的，由被告通海公司承建的半岛?***小区中的商品房。该商品房系以物抵债的商品房，商品房买卖合同签订于2014年9月12日，约定于2014年12月31日前交付房屋，商品房买卖合同书的编号为201409120190，该商品房为半岛?***小区A7号楼3**301号房。第三人于签订合同的当天向***出具了收款收据，金额为694516元。***称，上述合同签订的当日到房屋产权登记部门办理了网签手续。2018年3月19日，第三人嘉裕公司以***没有支付合同价款为由向本院提起诉讼，请求解除与***包括本案两套商品房在内的商品房买卖合同，并要求***承担违约金。本院于2018年5月25日依法作出(2018)鲁0687民初1123号民事判决，判决解除双方之间的合同，由***给付第三人请求的违约金49992.9元。***不服该判决提出上诉，烟台市中级人民法院于2018年11月23日依法作出(2018)鲁06民终4637号民事判决，判决撤销(2018)鲁0687民初1123号民事判决，驳回第三人嘉裕公司的诉讼请求。该二审判决生效后，***并没有积极请求嘉裕公司交付以物抵债的商品房，而是私自直接占有涉案商品房。 海阳市半岛?***Ａ7号楼3**301号房，于2018年12月24日登记在嘉裕公司名下，为单独所有，产权证号为鲁（2018）海阳市不动产第0××3号。 2013年6月18日，通海公司与嘉裕公司签订了《建设工程施工合同》，约定由通海公司承建嘉裕公司开发的半岛***工程A6、A7、A10、A11#楼的全部土建安装工程。2020年8月29日，舜诚项目管理有限公司受嘉裕公司委托出具了涉案工程的工程造价审核定案表，确认审鉴后的工程造价为17227441.63元。2021年1月19日，通海公司与嘉裕公司双方对账，确认截至2021年1月22日尚有6284000.23元工程款未支付，故通海公司于2021年1月7日起诉嘉裕公司主张所欠的建设工程价款及优先受偿权。2021年1月22日，本院依法作出(2021)鲁0687民初223号民事判决，判决嘉裕公司于判决生效之日起十日内支付通海公司半岛?***A6、A7、A10、A11#楼尚欠工程款6284000.23元及以6284000.23元为基数、按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率、自2021年1月7日起至实际给付之日止的利息；通海公司在建设工程价款6284000.23元范围内就半岛?***A6、A7、A10、A11#楼折价或者拍卖的价款优先受偿；驳回通海公司的其他诉讼请求。案件受理费收取29770元，保全费5000元，***公司负担。该判决生效后进入执行程序，本院执行局依据该判决于2022年9月7日到海阳市不动产登记中心查封了包括涉案房屋在内的不动产。***称，因债务纠纷及偿还银行贷款等原因，急需转让涉案房产来偿还债务，且已与他人谈成转让并准备去不动产办理转让过户手续时，发现涉案房屋被法院查封。***于2022年10月25日向本院提出书面异议。本院执行部门审查后于2023年1月9日作出(2022)鲁0687执异68号执行裁定书，裁定驳回***的异议请求。***不服该裁定于2023年1月18日书写起诉关向本院提出案外人执行异议之诉，本院于2023年2月2日立案受理。 本院认为，被告通海公司及第三人嘉裕公司经本院传票传唤无正当理由不到庭参加诉讼，视为放弃一审举证、质证等的抗辩权。本院对原告***庭审时提供的证据，经程序性审查，对符合证据形式要件的证据一、证据二、证据三予以确认。本案的焦点是原告***通过以房抵债而签订的房屋买卖合同，能否排除本院对涉案房屋的查封、执行。生效的(2018)鲁06民终4637号民事判决载明，***起诉的案涉房屋是通过以物抵债而签订的商品房买卖合同约定的房屋，该房屋在约定的交付期限内没有交付，(2018)鲁06民终4637号民事判决的主文只是撤销(2018)鲁0687民初1123号民事判决，驳回嘉裕公司的诉讼请求，从而认定***以其他方式支付了涉案房屋的购房款，而并非嘉裕公司所主张的签订合同后没有给付购房款。该判决生效后，***没有通过司法救济的方式要求第三人嘉裕公司交付房屋，而是自行占有涉案房屋，其取得方式不符合合同约定与现行法律规定。涉案房屋虽然网签于***名下，但并不产生物权变动的效力，网签备案只是国家对不动产交易市场的一种行政管理方式，使不特定的人通过网络或其他方式可以查询了解房屋现有情况，避免房屋出卖人重复出售房屋，以保护买受人的合法权益。《中华人民共和国民法典》第二百零八条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。二百零九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。涉案房屋仅签订了商品房买卖合同，并未办理产权登记，也未交付由买受人合法占有，因此，***与第三人嘉裕公司之间是一个合同之债，***享有的系债的请求权而非物权，涉案房屋的物权为第三人嘉裕公司。《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。***作为以房抵债的受让人，非商品房的消费者，其占有涉案房屋根据其自述为“私力救济”占有，不符合《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的四种法定情形，且该条规定旨在保护无过错商品房消费者买受人的物权期待权，故***依据该条款请求排除本院的查封、执行，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案***对于涉案房屋虽庭审主张其名下无其他房屋，但未提供证据证实，且其自述在其因债务纠纷及偿还银行贷款等原因，急需转让涉案房产以偿还债务，到不动产登记部门办理产权转让手续而发现房屋被查封，***并不是无房居住者。该条规定亦不符合***请求本院排除金钱债权的强制执行。 综上所述，***不享有涉案房屋的物权，仅享有涉案房屋的债权请求权，不能排除被告通海公司作为申请执行人依据生效判决享有优先受偿权的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条，《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，判决如下： 驳回***请求解除网签于其名下的半岛?***小区A7号楼3**302号房产的查封及停止对案涉房产执行的诉讼请求。 案件受理费100元，由***负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二三年三月三十一日 法官助理*** 书记员***