睿恩亚洲四号有限公司与冯怡林申请执行人执行异议之诉一审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院

民事案件判决书

（2020）鄂01民初59号

原告睿恩亚洲四号有限公司（BCCAsiaCompany4Limited）（以下简称睿恩亚洲公司）诉被告冯怡林、第三人武汉鸿翔地产集团有限公司（以下简称鸿翔公司）、湖北金森建设集团有限公司（以下简称金森公司）、钱树雄申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后依法适用普通程序组成合议庭对本案进行了审理。本案于2020年12月18日公开开庭进行审理。原告睿恩亚洲公司的委托诉讼代理人胥冰心、程如玲，被告冯怡林及其委托诉讼代理人彭丽萍，第三人鸿翔公司、金森公司、钱树雄的共同委托诉讼代理人胡鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原告睿恩亚洲公司为外国公司，本案属于涉外案件。本案系因房屋及项下土地使用权产生的纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十一条、第二百五十九条规定，不动产所在地法院对本案行使管辖权，本院对本案有管辖权。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，本案应适用中华人民共和国法律。 本案的焦点问题是冯怡林对执行标的是否享有足以排除执行的民事权利。 冯怡林提交的《武汉市商品房买卖（样本）合同》、银行业务凭证，POS机签单、收据等证据互相关联、印证，足以证明冯怡林在本院查封案涉房屋之前已与鸿翔公司签订《武汉市商品房买卖（样本）合同》并在付清房款后实际占有使用了涉案房屋。未办理过户登记也不能归责于冯怡林自身。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因本案中冯怡林与鸿翔公司的房屋买卖合同签订、付款、转移占有房屋均在查封之前，冯怡林就本案所涉房屋享有足以排除强制执行的民事权利。故睿恩亚洲公司请求撤销（2019）鄂01执异983号执行裁定书，并继续执行查封案涉房屋及项下土地使用权的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二十一条、第一百四十二条、第二百二十七条、第二百五十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项规定，判决如下：

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.睿恩亚洲公司提交的中止执行案涉房屋的执行裁定书、武汉市期房抵押证明、土地他项权证、本院（2017）鄂01民初2124号民事判决书、（2019）鄂01执异342号执行裁定书及（2017）鄂01执1668号执行裁定书和协助执行通知书，冯怡林及鸿翔公司、金森公司、钱树雄对于证据的真实性均无异议。本院对上述证据的真实性予以确认，上述证据可以证明睿恩亚洲公司已合法受让华渝企业在（2017）鄂01民初2124号案件中所确认的其对债务人所享有的债权及全部从权利，对鸿翔公司名下位于新洲××江西××）宏源国际公寓房产及项下土地使用权享有抵押优先受偿权，案涉房屋及项下土地使用权已于2018年1月15日被查封，2019年11月6日本院裁定中止了对案涉房屋及项下土地使用权的执行。2.冯怡林提交的中国邮政储蓄银行账户对账单、中国农业银行业务凭证、POS机签单两张、《收据》以及物业服务协议、物业收款收据等证据，睿恩亚洲公司认为POS机签单模糊不清，经当庭核实原件，本院对该证据的真实性予以确认，可以作为冯怡林支付全部房款和实际占有使用房屋的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 华渝企业与鸿翔公司、金森公司、钱树雄及中国银行股份有限公司武汉花桥支行借款合同纠纷一案，本院于2017年6月30日作出（2017）鄂01民初2124号民事判决书，判决主要内容如下：1、鸿翔公司于判决生效后十五日内向华渝企业偿付借款本金3050万元，并承付该款截至2017年5月19日的逾期罚息2667249.37元，以及按年利率24%计付欠款3050万元自2017年5月20日起至债务清偿完毕之日止的逾期罚息；2、华渝企业对涉案《抵押合同》项下的抵押财产折价或拍卖、变卖的价款在上述第1项所确认的债务范围内，以该《抵押合同》所约定的抵押范围为限优先受偿；[抵押他项权证编号分别为武房期新字第××号及武新他项（2012）第480号]；3、金森公司、钱树雄在上述第1项所确认鸿翔公司的债务以各自《保证协议》所约定的担保范围为限承担连带清偿责任；4、各保证人清偿债务后，有权依据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定向债务人鸿翔公司追偿；5、驳回华渝企业其他诉讼请求。 上述判决载明，本院经审理查明，2012年8月27日及同年8月31日，“武汉市新洲区住房保障和房屋管理局及武汉市新洲区国土资源和规划局分别颁发编号武房期新字第××号《武汉市期房抵押证明》及编号武新他项（2012）第480号《土地他项权证》。其中，《武汉市期房抵押证明》记载，期房种类为在建工程，期房坐落于新洲××江西××）弘源国际公寓，抵押人为鸿翔公司，抵押权人为华渝企业，抵押范围为新洲××江西××）弘源国际公寓建筑面积46232.88平方米，用地面积2650.21平方米，土地证号为武新国用（2006）第更0**等。《土地他项权证》记载，土地他项权利人为华渝企业，义务人为鸿翔公司，土地位于新洲××××江西××），使用权面积2650.21平方米，土地类型及性质为商服、住宅出让用地等。2012年9月4日，华渝企业向鸿翔公司汇付借款5000万元。” 判决生效后，鸿翔公司、金森公司、钱树雄未履行生效判决确定的法律义务，华渝企业向本院申请强制执行，2017年11月6日本院以（2017）鄂01执1668号立案执行。2017年11月13日，本院分别向各被执行人邮寄送达了执行通知书和财产报告令。2017年12月14日，本院作出（2017）鄂01执1668号执行裁定，裁定：冻结（扣划）被执行人鸿翔公司、金森公司、钱树雄银行账户存款共计人民币3800万元。如存款不足，查封（扣押、提取）其相应价值的其他财产。2018年1月15日，本院向新洲区不动产登记中心送达上述裁定及协助执行通知书，请求其协助执行：一、查封被执行人鸿翔公司名下的武新国用（2006）第更017号、武新国用（2014）第补003号土地使用权；二、查封期限为三年，自2018年1月15日至2021年1月14日。经向新洲区不动产登记中心查询后，执行员在送达回证上记载：本案是首封，但有抵押，抵押权人是工行新洲支行，抵押价值一千五百万元。同日，本院向新洲区房管局送达上述裁定及协助执行通知书，请求其协助执行：一、查封被执行人鸿翔公司名下的新1202360**等427套房产（详见武汉市新洲区不动产交易管理所提交的合同备案号清单）；二、查封期限为三年，自2018年1月15日至2021年1月14日。案涉房产在查封范围之内。 2019年6月27日，本院作出（2019）鄂01执异342号执行裁定书，裁定变更睿恩亚洲公司为（2017）鄂01执1668号执行案件的申请执行人。 另查明，2017年出卖人鸿翔公司与买受人冯怡林签订《武汉市商品房买卖（样本）合同》（合同编号：新1202375**），约定：出卖人以出让方式取得位于新洲××××江西××）、编号为017地块的土地使用权，面积24309平方米，规划用途为商业及住宅用地，土地使用年限自2004年08月23日至2074年08月23日止。出卖人经批准，在该地块上投资建设水映澜湾（弘源国际公寓）商品房。《国有土地使用证》编号：武新国用（2006）第更017号。买受人所购商品房为上述项目中的第1幢／单元31-32层12号房。该商品房用途为商住，建筑面积共93.02平方米，总金额为500000元。出卖人应当在2017年12月30日前将案涉商品房交付买受人使用。鸿翔公司于2017年5月6日开具《收据》载明，交款单位：冯怡林，收款事由：1-31-32层12号购房款，人民币：500000元。2017年5月14日，武汉鸿翔物业管理有限公司开具《收款收据》载明，冯怡林支付1-3112装修押金、垃圾费等费用共计2729元。 本院在执行睿恩亚洲公司与鸿翔公司、金森公司、钱树雄借款合同纠纷一案中，冯怡林对本院查封鸿翔公司名下案涉房屋提出书面异议。本院审查后认为，冯怡林对案涉房屋享有的权利能够排除执行，于2019年11月6日作出（2019）鄂01执异983号执行裁定书，裁定中止对鸿翔公司名下案涉房屋及项下土地使用权的执行。

驳回原告睿恩亚洲四号有限公司（BCCAsiaCompany4Limited）的诉讼请求。 本案案件受理费8800元，由原告睿恩亚洲四号有限公司（BCCAsiaCompany4Limited）负担。 如不服本判决，原告可以在判决书送达之日起三十日内，被告、第三人可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于湖北省高级人民法院。

审判长　　吴建铭 审判员　　陈蔚红 审判员　　赵　鹏

法官助理王星戈 书记员王星戈